房地产行业竞争格局趋势研究.pdf
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1、一、总论二、格局变化|央国企市场份额提升,新势力房企正崛起(一)当前央国企市场份额明显提升,市场重新平衡后民企份额或将有所恢复(二)核心城市及成熟城市群为房企聚焦的重点(三)行业集中度下降,千亿企业数量急剧减少,新势力房企崛起三、新兴领域|房企专业化为未来趋势,代建企业与 AMC 获得发展机遇(一)专业化为房企未来进化方向,轻资产、资产管理发展可期(二)新形势下代建发展方兴未艾,存在较多发展机遇(三)AMC 具有盘活资产的丰富经验,积极参与纾困项目(四)数智化营销风头正盛,助力提升行业专业度四、结论与展望0204050913161721262831目 录02房地产行业竞争格局趋势研究01总论C
2、HAPTER03房地产行业竞争格局趋势研究近几年,房地产市场深度调整,数十家房企发生债务违约,有相当部分是千亿房企,颠覆了以往的强弱格局和竞争态势。近期,从销售、拿地等来看,央国企市场份额均明显提升,民营房企经营受市场冲击较大,房地产行业的竞争格局发生了较大变化。这种变化体现在哪些方面?哪些新势力房企、哪些新兴细分领域会获得快速发展?这些是行业关注的热点。在行业转折的关键时期,我们用丰富的数据和详实的案例进行分析,给出观察和判断,以供行业参考。近两年房地产行业发展持续面临挑战,尤其是部分房企风险暴露,深刻反映出行业逻辑已变。一方面,在传统的房地产经营开发方面,企业竞争格局正在发生较大变化。房企
3、的投资拿地情况决定了行业未来的竞争格局,在保持稳健经营的前提下,房企当下的拿地规模越大,未来的预期销售业绩越高。2021 年下半年开始,部分民营房企出现债务违约,项目也出现停工,销售业绩出现大幅下滑,央国企市场份额则明显提升。整体来看,房地产行业集中度下降,千亿企业数量急剧减少。土拍市场区域分化进一步凸显,核心城市及成熟城市群成为房企聚焦的重点,房企投资强度止跌趋稳。央国企及地方城投拿地活跃度较高,新兴民营房企逆势拿地,预计未来在市场重新平衡后,民企市场份额或将有所恢复。另一方面,在新形势下,房企不断提升服务能力,朝专业化方向迈进,随着行业风险暴露与化解,代建企业与AMC同样获得大量发展机遇。
4、代建行业规模保持快速增长,代建企业输出品牌与管理能力,通过与城投公司合作、助力项目纾困等方式获得更多机会。AMC 则凭借处置地产类不良资产的丰富经验,除企业层面参与债务重组之外,主要在项目层面采用“出资+开发”模式推进盘活资产、化解行业风险,特别是全国性 AMC 以旗下地产平台为依托,是盘活房地产不良资产的主要力量。在房地产从增量逐渐向存量市场转变的过程中,庞大的存量市场运营服务机会正在增加,房企愈加重视专业服务能力,围绕代建服务、商业运营管理、住房租赁等领域积极转型升级,积极探索资产证券化业务。与此同时,房地产行业自身的调整压力以及移动互联网、人工智能、虚拟现实等技术的快速发展和应用,推动了
5、房地产行业数智化营销的兴起和发展,数智化营销水平成为衡量房企长远发展的关键能力之一。04房地产行业竞争格局趋势研究央国企市场份额提升,新势力房企正崛起格局变化从企业性质看,当前房地产形势下,央国企经营稳健,融资保持通畅,品牌信任度高,市场份额在明显提升。未来几年,在行业重新平衡后,民企市场份额或将有所恢复。从区域分布看,在整体需求疲软的情况下,核心城市及成熟城市群,成为房企聚焦深耕的重点。从强弱格局看,行业集中度下降,千亿房企数量明显减少。新力量民企在逆势崛起,有望成为房地产行业新的一股力量。02CHAPTER05房地产行业竞争格局趋势研究2023 年初,全国房地产市场以“小阳春”开局,上半年
6、销售增速“先扬后抑”。2023 年一季度,积压需求释放及政策效应显现,前三个月 TOP100 房企销售额累计同比增速持续提升。特别是热点城市,在前期积压需求释放、政策效果显现以及自身周期性修复的带动下,市场活跃度明显提升。但4月以来,房地产市场恢复行情未能持续,购房者置业情绪快速下滑。TOP100房企销售额1-4月、1-5月、1-6月同比增速分别为12.8%、8.4%、0.1%,增速呈现持续明显下降,出现二次探底。总体来看,上半年房企销售未出现明显改善。房地产企业当前的投资拿地情况决定了行业未来的竞争格局。房企若不拿地,则后续的发展资源越来越少,企业会逐步被淘汰。同时,房企当前的拿地布局,也将
7、深刻影响未来的业绩表现。在经过2022 年的深度调整期后,2023 年上半年,北京、杭州等热点城市土拍市场热情高涨,部分稳健民企和已经走出困境的民营房企开始恢复拿地。如杭州前两轮土拍中参拍企业均超 50 家,其中民企数量占比近一半,且民企拿地金额占比超 50%。房企只有土地资源在手,未来经营才有保障。以 30 家典型房企为样本,分析企业 2017 年至2019 年的拿地数据与 2019 年至 2021 年的销售数据。可以看出,房企过去的拿地规模(2017 年至当前央国企市场份额明显提升,未来在市场重新平衡后民企份额或将有所恢复数据来源:中指数据 CREIS(一)06房地产行业竞争格局趋势研究2
8、019 年平均拿地金额)与未来的销售业绩(2019 年至 2021 年平均销售金额)存在明显的正相关关系。这种正相关在央国企、混合所有制房企及民营房企中均存在且相似,表明房企有较多的土地储备时,未来销售业绩增长才会有保障。企业企业性质2017 年拿地金额(亿元)2018 年拿地金额(亿元)2019 年拿地金额(亿元)2019 年销售金额(亿元)2020 年销售金额(亿元)2021 年销售金额(亿元)2017 年-2019 年平均拿地金额(亿元)2019 年-2021 年平均销售金额(亿元)碧桂园民企26451204130377157888.17588.21717.3333337730.4333
9、33万科混合所有1844131616106308.470116277.815906532.4保利地产 央国企1461100111664618.4850285439.291209.3333335028.59中海地产央国企115276010343771.683603.113694.959823689.913333旭辉集团民企731536459200623102472.5575.33333332262.833333龙湖地产民企682708759242527062900.9716.33333332677.3中国金茂央国企6702915171608.072310.042356492.6666667209
10、1.37招商蛇口央国企6574055212204.742780.13268.34527.66666672751.06金地集团混合所有595464644210624262867.1567.66666672466.366667华润置地央国企533803813242529003157.6716.33333332827.533333世茂房地产民企5203292572600.73003.12691.1368.66666672764.966667中南置地民企5184014051960.52202.41973.7441.33333332045.533333金科股份民企49738741118602235.94
11、1876431.66666671990.646667新城控股民企4926734932708.012521.62337.75552.66666672522.453333绿城中国混合所有48835156920182892.23509469.33333332806.4绿地控股混合所有4297428043880.4235672902.46658.33333333449.96祥生地产集团民企359265170122513061182.94264.66666671237.98中梁地产集团民企304524472152516881718433.33333331643.666667雅居乐民企3014023121
12、179.71381.461390.09338.33333331317.083333美的地产民企3012483231012.31260.81371.4290.66666671214.833333富力地产民企2852011801446.21496.61201.92221381.566667中国铁建央国企2614163381251.821273.431428.75338.33333331318金融街央国企260192120331406.8345.13190.6666667360.9766667荣盛发展民企2421712681153.5613581345.582271285.713333正荣地产民企2
13、1537531313071556.831456.433011440.086667电建地产央国企214195152528.42657.53875.72187687.2233333中粮置地央国企193195191758.01822.37879.5193819.96德信地产民企178152182450.8635.3739.8170.6666667608.6333333新希望地产民企178148319776.110331059.3215956.1333333滨江集团民企1712233901120.61366.51691.32261.33333331392.80666730 家典型房企拿地规模与销售业绩
14、关系数据来源:中指数据 CREIS07房地产行业竞争格局趋势研究稳健经营是房企保持业绩的根本。2021 年下半年开始,房地产行业进入深度调整阶段,部分民营房企出现债务违约,项目也出现停工。这些出险房企虽然仍持有一定规模的土地资源,但受宏观经济下行、企业资金短缺、购房者信心下降等因素影响,销售业绩出现大幅下滑。2021 年房地产市场进入深度调整期,多数房企明显放缓拿地节奏,但是央国企的拿地力度较强。在拿地金额 TOP100 企业中,从企业数量来看,央国企及地方城投数量占比始终过半,并于 2022年合计超过 80%。金额占比呈现同样的变化趋势,央国企及地方城投拿地金额占比在 2022 年大幅增加,
15、合计超过 80%。大型央国企拿地力度一直较高,华润、中海、保利发展、建发、招商蛇口、越秀地产、中国铁建、金茂等央国企一直位列拿地金额前 20,这些企业具有较为突出的融资优势、信用资质和开发经营能力,仍保持了相当的投资力度,抓紧土地市场底部适度补充资源。2022 年房地产市场剧烈波动,民营房企经营面临巨大冲击,拿地投资因而受到影响,出现较大波动。从销售来看,市场深度调整期下,不同类型企业分化现象加剧,央国企市场份额有所提升。根据中指研究院监测,2021 年 TOP100 房企中,央国企市场份额为 26.7%,2022 年提升到 41.6%,大幅提高了14.9个百分点。2023年上半年,销售额TO
16、P100企业中的央国企数量增加4家至40家,销售额占比提升 8.3 个百分点至 49.9%,市场份额持续提升;反之,民营房企数量减少 4 家至 52 家,销售额占比下降 7.6 个百分点至 34.1%;混合所有制企业销售额占比下降 0.7 个百分点至 16.0%。数据来源:中指数据 CREIS2021 年-2023 年上半年拿地金额 TOP100 企业不同性质金额占比08房地产行业竞争格局趋势研究近两年,房地产市场深度调整,多家民营房企发生债务违约,民营房企受到的市场冲击比央国企更大,央国企市场份额明显提升。未来几年,行业仍将延续当前态势,央国企在销售、拿地方面占比将持续提升。当市场重新平衡后
17、,由于民营房企经营灵活、效率高、适应性强,市场份额或将有所恢复,民营房企在销售、拿地等方面占比将有所提升。在短期的市场深度调整中,民营房企抗风险能力较弱,受到冲击较大,在行业重新平衡后,民营房企仍将是房地产行业的重要力量。数据来源:中指数据 CREIS企业性质企业数量市场份额2021 年2022 年2023 年上半年2021 年2022 年2023 年上半年央国企27364026.7%41.6%49.9%混合所有制78813.8%16.7%16.0%民营企业66565259.5%41.7%34.1%2021 年-2023 年上半年 TOP100 企业中不同性质企业数量及销售额占比09房地产行业
18、竞争格局趋势研究从区域布局来看,房企锚定重点核心城市,把握市场活跃城市发展机遇,核心城市销售贡献占比提升。2023 年上半年,50 家百亿代表企业的一、二线城市业绩贡献合计占比为 82.9%,较 2022年上升了 1.6 个百分点,其中,一线城市销售额占比较上年增加 1.7 个百分点至 28.0%,市场需求支撑度较强;二线城市销售额占比有所下降,但销售额贡献仍达到 54.9%;三四线城市市场承压,业绩贡献率为 17.1%,较上年下降 1.6 个百分点。长三角、粤港澳(内地)、京津冀三大城市群销售占比进一步提升,合计占比超六成。2023年上半年,代表企业长三角、粤港澳(内地)、京津冀城市群的销售
19、额贡献较大,占比分别为 39.8%、17.2%、11.1%,合计占比 68.1%,其中,长三角地区销售贡献占比最大,保持在 39.8%,粤港澳和京津冀销售贡献占比较上年进一步提升,分别增加 2.1、0.2 个百分点,销售额贡献区域进一步收敛于三大城市群。从拿地来看,房企向一二线城市和三大城市群的聚焦同样明显。2022 年 50 家代表企业的一、二线城市拿地金额合计占比为 91.4%,较 2021 年上升了 19.1个百分点,2023 年上半年拿地金额占比保持在 90.6%。其中,2022 年一线城市拿地金额占比较核心城市及成熟城市群为房企聚焦的重点(二)数据来源:中指数据 CREIS10房地产
20、行业竞争格局趋势研究2021 年增加 19.6 个百分点至 37.9%,投资强度陡增,2023 年上半年维持在接近 37%。这主要源于一线城市市场支撑度更强,能够为业绩带来稳定保障。二线城市拿地金额占比保持在 54%左右,仍是主要重仓城市。三四线城市市场承压,因此企业布局快速收缩,2022 年及 2023 年上半年拿地金额占比在 9%左右,较 2021 年下降近 20 个百分点。数据来源:中指数据 CREIS数据来源:中指数据 CREIS11房地产行业竞争格局趋势研究从城市群来看,2022 年起代表企业投资布局更加聚焦收敛。2022 年与 2023 年上半年长三角、粤港澳、京津冀三大城市群拿地
21、金额占比较 2021 年分别增加 5.5、8.9 个百分点至 74.3%、77.7%。此外,成渝城市群拿地金额占比稳定在 6%左右。数据来源:中指数据 CREIS12房地产行业竞争格局趋势研究从近几年房企投资强度来看,2019-2020 年,TOP100 房企拿地销售比均值超过 30%,2021年下降到 24.9%,2022 年再下降至 16.7%,2021-2022 年房企投资强度出现了持续的大幅下降。2023 年上半年销售金额 TOP100 企业拿地销售比为 14.9%,不及 2019 年同期的一半。其中,2021 年至 2022 年销售金额 TOP100 企业拿地销售比降幅最大,达 8.
22、2 个百分点。面对紧缩的融资环境,房企多选择开源节流,以维持经营安全为第一要务,适当缩减投资规模,拿地选择更加谨慎。分企业性质来看,央国企、混合所有制房企及民营房企拿地销售比整体上均呈现下降趋势,央国企拿地销售比最高、混合所有制房企次之、民营房企拿地销售比最低。数据来源:中指数据 CREIS13房地产行业竞争格局趋势研究数据来源:中指数据 CREIS过去几年,全国房地产市场规模由高位盘整进入深度调整,房地产供应端政策持续发力,房地产企业的经营模式、竞争格局均发生变化,行业亦进入加速出清、优胜劣汰的阶段。自2021年下半年以来,政策效果显现叠加部分企业债务违约,导致市场降温明显,房地产行业进入深
23、度调整期。2022 年市场下行压力持续,成交保持低迷态势,行业集中度明显下降;2023 年房地产市场虽呈现“弱复苏”态势,但市场调整压力依然较大。行业集中度下降,千亿企业数量急剧减少,新势力房企崛起(三)数据来源:中指数据 CREIS14房地产行业竞争格局趋势研究根据中指研究院监测,近几年 TOP100 房企市场份额持续明显下降,2019 年超过 60%,2021年下降到接近 50%。2022 年市场下行压力持续,成交保持低迷态势,全国商品房销售额下降至13.3 万亿元,同比下降 26.7%,TOP100 房企销售额总额同比下降 41.4%,市场份额下降 11.6 个百分点至 39.9%;20
24、23 年上半年,TOP100 房企销售总额同比增长 0.1%,市场份额为 39.7%,较上年下降 0.2 个百分点。从企业数量来看,百亿企业数量有所减少,千亿房企 7 家。2023 年上半年,百亿房企数量 78 家,较去年同期减少 7 家。其中,千亿房企数量 7 家,较去年同期减少 2 家;500 亿房企 10 家,较去年同期增加 3 家,可见未来千亿将成为一个门槛,冲击千亿或将难度增加;300-500 亿房企和 100-300 亿房企数量均有所减少。在市场深度调整下,新势力房企在崛起。中字头基建公司异军突起,特别是中建系公司,2022年与 2023 年上半年中建系公司多家进入拿地金额前 10
25、0,如除了中海地产、中海宏洋等地产业务规模较大的子公司,中建智地、中建三局等公司拿地金额也进入前 100。另外,部分民营房企在崛起,拿地金额 TOP100 民营房企可分为两类,一类为千亿以上的大型房地产企业,如龙湖、滨江、新城控股等,此类企业仍有一定拿地投资能力;另一类为新兴的民营房企,这类企业或依托母公司较强的综合实力,或专注开发聚焦区域市场,均在土拍市场上表现活跃。新兴民营房企中,一类多元化实业企业着力发展已有的房地产业务,如伟星房产、亚伦房地产、安徽新华等。此类企业凭借母公司实体经济优势实现协同联动,融资具有一定优势,且过去地产业务体量较小杠杆较低负债压力较小,近期拿地势头有所增强。以伟
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