2023H1中国商业地产发展趋势及上海商圈客流报告.pdf
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1、2023年H1中国商业地产发展趋势及上海商圈客流报告z目录CONTENTS020301全国宏观经济及商业地产行业发展概况上海商业基本格局及热门商圈客流市级代表商圈及项目分析04区级代表商圈及项目分析Part.1全国宏观经济及商业地产行业发展概况1.1 宏观经济概况1.2 行业发展概况2023Q1中国整体经济喜迎“开门红”,复苏态势进一步确立。中国经济在疫情后呈快速恢复态势,2023Q1GDP同比增长4.5%。其中,第三产业复苏明显,对GDP增长贡献率高达68%,有力支撑经济增长1.1 国内生产总值Source:国家统计局,Mob研究院整理绘制-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%1
2、0.0%15.0%20.0%25.0%30.0%02000004000006000008000001000000120000014000002019Q12019Q1-22019Q1-32019Q1-42020Q12020Q1-22020Q1-32020Q1-42021Q12021Q1-22021Q1-32021Q1-42022Q12022Q1-22022Q1-32022Q1-42023Q12019Q1至2023Q1国内生产总值及增长率国内生产总值(亿元)第二产业绝对值(亿元)第一产业绝对值(亿元)第三产业绝对值(亿元)国内生产总值同比增长(%)第一产业同比增长(%)第二产业同比增长(%)第三产
3、业同比增长(%)社零表现走强,百货店零售额、餐饮收入大幅提升。2023年1-5月,我国社会消费品零售总额187636亿元,同比增长9.3%。其中,商品零售167678亿元,同比增长7.9%;百货店零售额增长11.4%;餐饮收入19958亿元,同比增长22.6%1.2 社会消费品零售总额Source:国家统计局,Mob研究院整理绘制-30-20-10010203040010000200003000040000500006000070000800002019.10 2019.11 2019.12 2020.01-022020.03 2020.04 2020.05 2020.06 2020.07 2
4、020.08 2020.09 2020.10 2020.11 2020.12 2021.01-022021.03 2021.04 2021.05 2021.06 2021.07 2021.08 2021.09 2021.10 2021.11 2021.12 2022.01-022022.03 2022.04 2022.05 2022.06 2022.07 2022.08 2022.09 2022.10 2022.11 2022.12 2023.01-022023.03 2023.042023.052019.10-2023.05社会消费品零售总额及增速社会消费品零售总额(亿元)社会消费品零售总额
5、月度同比增长(%)5月份,我国社会消费品零售总额37803亿元,同比增长1 2.7%。其 中,商 品 零 售33733亿元,同比增长10.5%;餐饮收入4070亿元,同比增长35.1%居民生活水平和消费意愿回升。2023年Q1全国居民人均可支配收入10870元,实际增长3.8%;居民主要消费构成中,食品烟酒占比最高,达31.6%,增长2.1%;医疗保健类消费增速最快,增长14.7%1.3 居民收入与消费支出Source:国家统计局,Mob研究院整理绘制食品烟酒 2128元,居住 1560元,交通通信 824元,医疗保健 605元,教育文化娱乐 637元,衣着 438元,生活用品及服务 370元
6、,其他用品及服务 176元,2023年Q1居民人均消费支出及构成人均消费支出6738元2023年Q1,全国居民人均可支配收入10870元,同比名义增长5.1%。实际增长3.8%;城镇14388元,名义增长4.0%,实际增长2.7%,农村6131元,名义增长6.1%,实际增长4.8%+2.1%-3.3%+8.7%+3.9%+4.1%+9.2%+14.7%+8.2%10345138325778108701438861315.1%4.0%6.1%3.8%2.7%4.8%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%0200040006000800010000120001400016
7、000全国居民城镇居民农村居民2023年Q1全国及城乡居民人均可支配收入与增速2022Q12023Q12023Q1名义增速2023Q1实际增速userid:206478,docid:131245,date:2023-07-03,商业地产开发进入存量时代,投资增速持续走弱.2023年1-4月,全国商办开发投资额同比下降14.9%,新开工面积同比下降21.5%,销售面积同比下降19.5%1.4 商业地产走势Source:中指数据CREIS,Mob研究院整理绘制14.2%11.8%10.0%9.2%8.4%8.0%7.3%6.2%5.0%4.7%4.6%4.0%4.0%3.9%20172018201
8、92020202120222023.1-411.5%9.6%8.3%8.0%7.1%6.8%6.8%3.4%2.9%3.1%2.9%2.6%2.6%2.6%2017201820192020202120222023.1-4商业营业用房占比办公楼占比7.6%7.0%6.9%5.3%5.0%6.1%4.7%2.8%2.5%2.2%1.9%1.9%2.4%1.9%2017201820192020202120222023.1-4开发商投资额新开工面积销售面积2017-2023年1-4月全国商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比需求端:全国商办物业销售面积同比下降19.52023年1-4月,全
9、国商办物业销售面积为2495万平方米,同比下降19.5%,同比下降19.5%,降幅较1-3月收窄2.4个百分点;商办物业销售面积占商品房销售面积的比重为6.6%供给端:全国商办用房开发投资额同比下降14.7%,新开工面积同比下降21.5%2023年1-4月,全国商办物业*开发投资额为3979亿元,同比下降14.7%,商办物业开发投资额占房地产开发投资额的比重由2022年的12%下降至11.2%;2023年1-4月,全国商办物业新开工面积为2935万平方米,同比下降21.5%,商办物业新开工面积占商品房新开工面积的比重与2022年持平,均为9.4%;*新房市场部分,商办物业指办公楼+商业营业用房
10、,指标解释与中国房地产统计年鉴一致拟开业购物中心数量、体量齐收缩。2023年拟开业量为588,创2017年以来计划开业量新低,但2023年拟开业数量为2022年实际开业量的1.6倍,随着一系列消费提振政策的出台,商业地产行业的信心正加快恢复,全年增量依然可期1.5 2023购物中心拟开业数量&体量Source:公开资料,Mob研究院整理绘制9800840086227923972580275200-14.3%2.6%-8.1%22.7%-17.5%-35.2%-0.4-0.3-0.2-0.100.10.20.30200040006000800010000120002017201820192020
11、2021202220232017-2023年拟开业体量及增速体量(万)增速(%)9709389828741113895588606617571416554366-3.3%4.7%-11.0%24.3%-19.6%-34.3%62.5%65.8%58.2%47.6%49.8%40.9%-0.4-0.200.20.40.60.802004006008001000120020172018201920202021202220232017-2023拟开业&实际开业数量概况拟开业量(个)实际开业量(个)增速(%)实际开业率(%)华东地区拟开业购物中心数量稳居第一,体量是第二名的两倍。华东区有上海、杭州、南
12、京等众多经济较发达城市,且对周边经济的辐射力较强,拥有较多经济实力强的三四线城市,因而成为新开购物中心首选,其次为以广州、深圳为首的华南区1.6 2023年拟开业购物中心区域及城市分布Source:公开资料,Mob研究院整理绘制序号城市数量(个)体量(万方)线级1北京一线2上海一线3广州一线4武汉新一线5成都新一线6西安新一线7杭州新一线8深圳一线9重庆新一线10苏州新一线11佛山二线12南京新一线93121122125116150129194200163178261华东,37%华南,17%西南,12%华北,11%华中,10%西北,8%东北,4%2023年七大区域拟开业数量占比12131313
13、1718181820212323从客群流量上看,全国典型城市商业客流量受疫情反复影响波动较大,且不同城市的商业客流主要随着不同城市的管控政策变动。随着疫情政策的放开,各城市商业客流稳步恢复1.7 疫情后典型城市商业客流正平稳恢复Source:MobTech,2021-20230500000001000000001500000002000000002500000003000000003500000002021.07 2021.08 2021.09 2021.10 2021.11 2021.12 2022.01 2022.02 2022.03 2022.04 2022.05 2023.01 202
14、3.02 2023.03 2023.04 2023.05疫情前后典型城市商业月客流统计(人次)北京上海广州深圳重庆成都长沙武汉苏州杭州厦门西安长春哈尔滨Part.2上海商业基本格局及热门商圈客流2.1 上海商业概况2.2 上海商业空间体系2.3 上海热门市区级商圈及商圈客流2.4 上海2023年拟开业项目分布全国疫情防控放开后,尽管2022年新增商业量骤减,但上海的表现依旧亮眼:2022年,上海社会消费品零售总额1.64万亿元,继续居中心城市首位。且从商业规划来看,到2025年,全市商业建筑总面积达1亿平方米,未来依旧可期上一轮规划实施以来,上海市商业设施总建筑面积从 2014 年的 6469
15、万平方米增长至 2020 年的 8816 万平方米。大型商业设施成为上海商业快速发展的重要基础性载体,规模占比不断上升。根据上海市商业空间布局专项规划(2022-2035年),到2025年,全市商业建筑总面积达1亿平方米,到2035年,规划商业建筑总量控制在1.2亿平方米左右全市商业建筑规模逐年扩大,单体能级普遍提升2.1上海商业概况近年来上海社会消费品零售总额稳步增长,商业贡献度较高,吸引国内外品牌首店、首发活动高度集聚。近五年,上海市社会消费品零售总额连续稳居中国城市首位,2021 年全市社会消费品零售总额达 1.81 万亿元。商业税收占第三产业税收的比重、商业就业岗位占全市就业岗位比重以
16、及商业增加值占 GDP 的比重均较高。商业经济规模稳步提升,品牌影响力显著提高930310132109471174612669134971593318079164422014201520162017201820192020202120222014-2022年上海社会消费品零售总额(亿元)646967737472780481588502881610000120002014 2015 2016 2017 2018 2019 2020202520352014-2035年上海商业设施总建筑面积(万)Source:公开数据,Mob研究院整理绘制上海将形成“4+X+2”(4级商业中心体系、X个特色商业功能
17、区、2个配套支撑体系)的商业空间体系,其中市级商业中心、地区级商业中心的数量分别达到29个、45个。根据上海市商业空间布局专项规划(2022-2035年),上海将形成“4+X+2”(4级商业中心体系、X个特色商业功能区、2个配套支撑体系)的商业空间体系,其中市级商业中心、地区级商业中心的数量分别达到29个、45个上海市商业空间布局专项规划(2022-2035年)市级商业中心规划布局图(主城区范围内)2.2上海商业空间体系上一轮规划构建了由“市级商业中心、地区级商业中心、社区级商业中心、特色商业街”为核心的“3+1”实体商业空间体系,目前规划近期建设的 13 个市级商业中心基本形成,南京东路、南
18、京西路、小陆家嘴-张杨路等市级商业中心商业建筑规模已超百万平方米。成熟商圈更新改造进程加速,南京东路、淮海中路、徐家汇等市级商业中心已全面开展改造提升。规划近期建设的 17 个地区级商业中心也初步形成并逐步发育,吴中路等一批地区级商业中心发展势头强劲。大都市商业空间体系基本形成,建设发展成效显著657,309342,149336,200298,842292,796289,732228,886219,005207,825181,178170,210165,845149,829147,091130,742126,868103,40496,42489,52970,36664,339陆家嘴张杨路商圈徐
19、家汇商圈南京东路商圈五角场商圈南京西路商圈淮海中路商圈虹桥商务区商圈大宁商圈新虹桥天山商圈中山公园商圈吴中路商圈前滩商圈中环真北商圈豫园商圈四川北路商圈莘庄商圈徐汇滨江商圈杨浦滨江商圈北外滩商圈真如商圈苏河湾商圈上海热门市级商圈累计客流日均值 日均客流*2.3上海热门市级商圈客流Source:MobTech数据,Mob研究院整理绘制,日均客流:近30日,商圈所有商业项目客流累计客流日均值8年蝶变,从三街一场到29大市级商业中心,老牌商圈积极谋变,新晋顶流大秀才艺,上海商业未来模样因29个市级商圈之变而变。从日均客流来看,陆家嘴张杨路商圈作为第二代国际消费聚集区,客流表现独领风骚,而徐家汇、南京
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