养老地产日本案例考察总结报告.pdf
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1、2 目录 考察背景 考察项目 考察总结 3 考察背景,日本进入老龄化社会已有40年;65岁以上的人口已占21.5,老龄化程度位于世界前列;老龄化压力促进养老地产的发展。养老地产投资运营主体分为两类:政府和企业投资运营;企业投资项目与万通地产开发背景类似。日本养老地产在产品设计、服务理念和运营模式上均有典型性。日本文化与中国更为接近。本次考察主要针对日本企业投资运营的养老地产项目,希望通过养老地产各环节的深入分析,得出万通地产可借鉴的要点。4 考察项目 高端运营机构高端运营机构 项目项目 收益前三收益前三的的 运营运营机构项目机构项目 实业公司实业公司 开发项目开发项目 房地产商房地产商 开发项
2、目开发项目 政府投资政府投资 企业运营项目企业运营项目 行业相关机构行业相关机构 养老地产考察项目养老地产考察项目 横滨太阳城 银座太阳城 SunCity 日医学馆日医学馆 墨田项目 北浦和项目 SECOM ORIX 成城项目 世田谷下马项目 千叶项目 横滨藤尺项目 侧重研究、营建侧重研究、营建 大和房屋研究所 侧重侧重设备研究设备研究 横滨康复中心 5 考察项目 项目名称项目名称 SunCity 日医学馆日医学馆 SECOM ORIX千叶千叶 横滨藤尺横滨藤尺 横滨横滨 银座银座 墨田墨田 北浦和北浦和 成城成城 世田世田 位置位置 近郊 市中心 近郊居住区 近郊居住区 近郊居住区 近郊居住
3、区 远郊 近郊居住区 规模()规模()56,012 39,277 3,655 2,223 22,403 3,430 10,147 2,000 户户数(户)数(户)601 362 76 48 157 61 233 38 定位定位 高端 高端 中端 中端 高端 中高端 高端 低端 营收方式营收方式 一次性入住金+月金 一次性入住金+月金 月付或 一次性入住金+月金 月付 一次性入住金+月金 一次性入住金+月金 一次性入住金+月金 月付 吸纳对象吸纳对象 自理老人 介护老人 自理老人 自理老人 介护老人 自理老人 自理老人 自理老人 介护老人 自理老人 介护老人 介护老人 入住率入住率 自理居所 6
4、2%介护居所 47%自理居所 68%介护居所 53%90%31%95%90%自理居所 30%介护居所 70%100%所有项目均承诺老人入住后可直至所有项目均承诺老人入住后可直至终老终老 6 考察项目 高端运营机构高端运营机构 项目项目 收益前三收益前三的的 运营运营机构项目机构项目 实业公司实业公司 开发项目开发项目 房地产商房地产商 开发项目开发项目 政府投资政府投资 企业运营项目企业运营项目 行业相关机构行业相关机构 养老地产考察项目养老地产考察项目 横滨太阳城 银座太阳城 SunCity 日医学馆日医学馆 墨田项目 北浦和项目 SECOM ORIX 成城项目 世田谷下马项目 千叶项目 横
5、滨藤尺项目 侧重研究、营建侧重研究、营建 大和房屋研究所 侧重侧重设备研究设备研究 横滨康复中心 7 SunCity 株式会社依靠股东自身资源,解决了融资、运营服务提供等产业环节的需求,成为日本最高端养老地产投资运营机构。SunCity日本高端养老地产运营管理机构代表日本高端养老地产运营管理机构代表 公司背景公司背景 株式会社成立于1980年,由100家日本企业共同出资,注册资金120亿日元,股东涉及行业包括:银行、保险、证券、开发商、酒店、商业、实业公司等,大部分为日本业内顶级企业。8 SunCity 开发项目开发项目 SunCity旗下共有养老地产项目旗下共有养老地产项目1313个个 单体
6、项目建筑面积从3000-18000平方米。日本为数不多开发运营大型养老地产项目的公司。10个项目为租赁物业,3个项目物业为购地自建项目。租赁物业节省最初的开发成本和建设周期。10个项目针对自理老人,随着老人衰老提供介护服务。3个项目入住初期即可吸纳介护型老人。考察选取了SunCity旗下两个选址市中心以及选址郊区的典型项目。9 SunCity横滨太阳城横滨太阳城 SunCity横滨横滨 项目接待人员项目接待人员 项目建筑设计师 Perkins Eastma浦田尚志 10 项目背景:项目背景:SunCity自行投资建设的养老地产项目,与2005年投入运营。土地原址为炸药厂,株式会社以较低的价格获
7、得土地。现有为一期规模,二期280户预计于2011年开工建设。SunCity横滨太阳城横滨太阳城 项目位置项目位置 位于横滨市近郊,距离地铁横滨站约20-25分钟车程。周边为成熟居住区边缘,即独立又融合。地处高地,视野开阔,景观良好,天气晴朗时可俯瞰整个横滨市。横滨市 横滨太阳城 11 项目规模项目规模 占地面积:84350 建筑面积:56012 总户数:601户(其中自理型480户,介护型121户)自理型住宅单元中有几间为用于体验入住的客房。户型面积:自理型住宅单元的户型面积:44.682.3,平均面积为61.6 介护型住宅单元的平均户型面积:22.327.9,平均面积为22.9 公共空间面
8、积:自理型住宅单元公共空间面积为:18449 介护型住宅单元公共空间面积为:3107 公共空间比例占到项目总面积的38%,高比例的公共空间配置是项目一大特点 SunCity横滨太阳城横滨太阳城 项目造价项目造价 总造价1亿美元(不含土地成本),每平米造价1785美元 建筑设计:Perkins Eastman 景观设计:SW景观设计公司 12 SunCity横滨太阳城横滨太阳城 营收模式(括号内数字为人民币)营收模式(括号内数字为人民币)一次性入住金一次性入住金:根据房间大小,3,000万9,800万日元不等(240784万),其中4,900万日元(392万)的比例最多。两人入住一次性入住金在上
9、述价格上上浮1,000万日元(80万)/居室。一次性入住费用15年内可退还部分。计算公式为:入住费用*0.85*(180月-入住月)/180),入住满15年后一次性入住费用不再退还。月金月金:额外收费额外收费:室内水电费、停车费、介护用品使用或租赁费等。最初入住时,即吸纳自理型老人,也吸纳介护型老人。最初入住时,即吸纳自理型老人,也吸纳介护型老人。老人入住后可直至终老。老人入住后可直至终老。管理费(公共空间水电费+物业管理费+行政费)102,900日元(8,232元)/月/人 150,150日元(12,012元)/月/两人 餐饮费 66,150日元(5,292元)/月/人 13 SunCity
10、横滨太阳城横滨太阳城 服务人员配置服务人员配置 介护老人服务:1.5(老人):1(服务人员)医疗配置医疗配置 项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室 当老人需要医学就诊时,通过外部合作医院进行救助。经营状况经营状况 自理型住宅单元的入住率为61.7%介护型住宅单元的入住率为47.1%入住老人特点入住老人特点 高收入老人 多数有国外生活背景 入住费用基本为自己承担 14 SunCity横滨太阳城横滨太阳城 高星级酒店的装修风格 室内外景观结合引入 良好的室内外景观视野 产品设计产品设计室内设计室内设计 15 产品设计产品设计服务功能服务功能 SunCity横滨太阳城横滨太阳城 ATM机、邮筒、便
11、利店、干洗店、健身房、酒廊、浴场、园艺区、几乎涵盖所有所需的公共功能。16 产品设计产品设计无障碍设计无障碍设计 SunCity横滨太阳城横滨太阳城 无障碍设计遍布项目的每一个空间。17 SunCity横滨太阳城横滨太阳城 依靠强大的股东背景,项目开发资金、设备提供、酒店式运营管理等均有股东提供,降低开发成本,分摊开发风险。选址:选址近郊,以较低价格获得土地。高规格的酒店式装修是项目最大卖点及亮点。高比例的公共空间设计,提供各种老人交流场所,吸引老人减少居室内留置时间。充分考虑老年人的生理和心理需求,在产品细节上体现个性化和精致性。股东整合股东整合:整合各类型与养老地产产业链相关的股东,共同投
12、资成立养老地产运营管理机构,通过各自的资源,将养老地产的经营风险和成本降低。产品设计产品设计:独特的产品设计,使项目区别于一般养老机构的氛围。功能设计功能设计:通过便利性公共设施设置,在项目内部营造完整的生活圈。项目启示项目启示 项目要点项目要点 18 SunCity银座太阳城银座太阳城 SunCity银座银座 项目接待人员项目接待人员 项目建筑设计师 Perkins Eastma浦田尚志 19 项目背景:项目背景:SunCity租赁物业运营的养老地产项目,物业租赁期为25年。由BDA室内设计公司进行装修设计,与2006年投入运营。项目位置项目位置 项目位于东京最繁华的中央区,距离银座四丁目约
13、5-10分钟车程。紧邻隅田川河,拥有良好的河景资源和开阔的视野。是日本市中心养老项目的典型代表。SunCity银座太阳城银座太阳城 银座四丁目银座四丁目 银座太阳城银座太阳城 20 SunCity银座太阳城银座太阳城 项目规模项目规模 占地面积:4714 建筑面积:39277 总户数:362户(其中自理型314户,介护型48户)自理型住宅单元中39间原先设计为介护式单元,后期由于需求度偏低,改建为自理型住宅单元。户型面积:自理型住宅单元的户型面积:42.083.5,平均面积为65 介护型住宅单元的平均户型面积:21.448.7,平均面积为29.2 公共空间面积:自理型住宅单元公共空间面积为:8
14、460 介护型住宅单元公共空间面积为:3238 停车位:机械停车数88个 21 SunCity银座太阳城银座太阳城 营收模式(括号内数字为人民币)营收模式(括号内数字为人民币)仅吸纳有自理能力的老人,项目内介护单元仅为入住老人身体过渡期服务仅吸纳有自理能力的老人,项目内介护单元仅为入住老人身体过渡期服务 老人入住后可直至终老。老人入住后可直至终老。一次性入住金一次性入住金:收费方式和横滨太阳城一样。费用在4035万12965万日元不等(3231037万),价格高出横滨太阳城约25%。月金月金:额外收费:额外收费:收费项目和横滨太阳城一样。管理费(公共空间水电费+物业管理费+行政费)172,20
15、0日元(13,776元)/月/人 价格高出横滨太阳城约40%258,300日元(20,664元)/月/两人 餐饮费 94,500日元(7,560元)/月/人 价格高出横滨太阳城约30%22 SunCity银座太阳城银座太阳城 服务人员配置服务人员配置 介护老人服务:1.5(老人):1(服务人员)医疗配置医疗配置 项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室 与专门给日本皇室就医的圣路加国际医院合作,提供每年一次的体检及医疗救治服务。经营状况经营状况 自理型住宅单元的入住率为68%介护型住宅单元的入住率为53%入住老人特点入住老人特点 项目由于地处市中心,除养老功能外,还体现了投资功能 68%的销售比
16、例中,50%为长期居住,还有50%作为老人的第二居所或者养老的后备居所 入住老人多数为有国外生活背景高收入老人,多数由老人自行承担入住费用 七成为女性,平均年龄77岁,三成为男性,平均年龄79岁。三成为夫妇一起入住,七成为单身老人入住。23 SunCity银座太阳城银座太阳城 产品设计产品设计酒店式室内设计酒店式室内设计 24 SunCity银座太阳城银座太阳城 产品设计产品设计室内设计室内设计 便于轮椅交汇的宽走道便于轮椅交汇的宽走道 机动车自动停车系统机动车自动停车系统 良好的室内视野景观良好的室内视野景观 家属接待区家属接待区 多功能厅多功能厅 楼层公共区楼层公共区 棋室棋室 25 Su
17、nCity银座太阳城银座太阳城 租赁物业进行运营,降低了前期的开发投入。聘请顶级室内设计公司进行室内设计,高规格的酒店式装修,使公共空间感观几乎等同与高星级酒店。酒店式运营管理等由酒店行业的股东提供,降低运营成本同时保证了专业化的服务。选址在市中心区,吸引了很多对地段有偏好的老人入住和投资。选址:选址:选址在城市中心区,利于树立形象,吸纳高端人群。医疗整合:医疗整合:医疗服务与顶级医疗机构合作绑定,增加卖点的同时提升项目品质。产品设计:产品设计:沿用酒店设计风格挑空餐饮和休闲区,即具备了服务功能,也起到项目会所的集聚效应。项目启示项目启示 项目要点项目要点 26 SunCity SunCity
18、 启示启示 整合优势股东加入投资团队,树立卖点同时分担投资风险和树立消费者信任的基础。定位高端,聘请建筑、室内、景观设计领域的顶尖机构打造项目,树立领军品牌形象。27 考察项目 高端运营机构高端运营机构 项目项目 收益前三收益前三的的 运营运营机构项目机构项目 实业公司实业公司 开发项目开发项目 房地产商房地产商 开发项目开发项目 政府投资政府投资 企业运营项目企业运营项目 行业相关机构行业相关机构 养老地产考察项目养老地产考察项目 横滨太阳城 银座太阳城 SunCity 日医学馆日医学馆 墨田项目 北浦和项目 SECOM ORIX 成城项目 世田谷下马项目 千叶项目 横滨藤尺项目 侧重研究、
19、营建侧重研究、营建 大和房屋研究所 侧重侧重设备研究设备研究 横滨康复中心 28 公司背景公司背景 日医学馆是日本三大养老地产连锁运营机构之一,进入养老地产已有21年历史。除养老地产运营事业部以外,集团公司还下设医疗设备事业部及介护教育事业部,三者关联产业的年均产值名列日本业内第一。开发项目开发项目 日医学馆旗下共有养老地产物业1250所,分布在日本全国,主要分为三大类:政府投资日医学馆运营的福利性项目、日医学馆投资运营的全付费制项目以及老年人租赁物业项目。本次考察的日医学馆两个项目,分别为全付费制项目及老年人租赁物业项目。日医学馆 29 日医学馆墨田 日医学馆墨田项目日医学馆墨田项目 项目接
20、待人员项目接待人员 养老地产运营事业部 社长 建部 悠 30 日医学馆墨田 项目背景项目背景 全付费制项目(自理阶段需老人全额支付费用)物业为定制租赁物业,租赁期为30年。占地面积:1859 建筑面积:3655 总户数:76户(其中夫妻居室6户)入住门槛:自理型老人和介护型老人均吸纳,以介护型老人为主 入住率:90%客户特征客户特征 平均年龄80岁以上,以单身老人为主,男女比例为3:7.60%的老人来自项目5公里范围内或者子女工作生活在项目周边 入住老人的子女在经济、照料上均有支持 营收方式营收方式 一次性入住金一次性入住金+月金月金:根据一次性入住金缴纳费用的不同,月金付费额度随之变化。月金
21、包含管理费、租赁费及餐费。收费价格的核定标准为75岁以上的老人,如果年龄低于75岁,则一次性入住金价格及返还周期相应调整。介护费额外收取介护费额外收取:墨田项目为介护保险定点机构,老人由医院评定介护等级后,政府相应承担老人在墨田项目消费的90%的介护服务费用。其它费用其它费用:医疗费、日用品费、理容费等其它服务费用,需额外付费。31 日医学馆墨田 全月金方式全月金方式 标准方式标准方式 最低入住金方式最低入住金方式 最高入住金方式最高入住金方式 一次性入住金 0 840万日元(67.2万元)420万日元(33.6万元)1,483.2万日元(118.7万元)月金(人/月)315,000日元(25
22、,200元)198,000日元(15,840元)256,000日元(20,480元)131,000日元(10,480元)年龄年龄 65696569岁岁 70747074岁岁 7575岁以上岁以上 一次性入住金增长比例 增长40%增长20%0%偿还期计算 84个月 72个月 60个月 32 产品设计产品设计室内设计室内设计 日医学馆墨田 行政接待区 电梯间 机械浴室 保温送饭机 自理居室 美容室 告知牌 洗衣房 33 日医学馆墨田 项目主要支出项目主要支出 工资支出约占70%、物业租金支出约占20%、行政耗材及能源支出约占10%。项目运营毛利接近10%项目要点项目要点 运营的两个关键环节:员工队
23、伍和入住率 员工队伍 养老地产运营管理的最大障碍是人才的缺失,日本介护人员需具备服务资质,这类资质的获得需要100小时的培训时间和若干实习时间。稳定的,好的员工队伍是运营成功的关键。入住率 养老地产项目的盈利与否取决于入住率。日医学馆项目的盈亏平衡点在入住率达到80%。如何尽快的达到80%的入住率是运营成功的标志。34 日医学馆北浦和 日医学馆北浦和项目日医学馆北浦和项目 项目接待人员项目接待人员 养老地产运营事业部 社长 建部 悠 35 日医学馆北浦和 项目背景项目背景 北浦和项目物业为日医学馆自行购地兴建和运营的项目,与2010年5月投入运营。占地面积:1754 建筑面积:2223 总户数
24、:48户(面积范围2847.5)入住门槛:仅吸纳自理型老人 入住率:31%客户特征客户特征 以单身老人为主 老人多数来自项目5公里范围内 36 日医学馆北浦和 营收方式营收方式 月金收费方式:按居室大小,月收费141250日元(11300元)221250日元(17700元),月金包含租赁费、基本监护费及行政管理费。租赁合同2年一签,不续约需提前3个月通知。不需缴纳一次性入住金,入住时近需支付23个月月金额度的手续费 居室内水电费、餐费及停车费需额外收取 如需介助和介护服务,可由运营机构帮助联系看护人员,自行洽谈费用.37 日医学馆北浦和 服务人员比例服务人员比例 项目仅配置34个接待和保安人员
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