2023商业地产行业展望.pdf
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1、2023年商业地产行业展望全球商业地产行业面临不确定性。领导者可重点关注战略 执行、人才和创新,以在2023年及以后领航房地产行业发展德勤金融服务行业研究中心报告主要观点 2制定路线蓝图,应对多变时代 3前所未有的营收担忧多次引发战略调整 4未来战略定位 8写字楼 10工业地产 10住宅 11零售地产 11酒店地产 12替代型资产:数据中心、养老地产和生命科学地产 13监管环境日趋严格 15了解并遵守ESG披露要求 15满足预期所面临的挑战 16应对税务监管趋势 18满足日益增长的人才环境预期 21通过大“洗牌”吸引和留任人才 21迁移的持久魅力和“超级通勤族”的出现 23拥抱技术以提升效率和
2、创造新机 24运营效率和房地产科技的应用 25未来展望 25蜿蜒曲折的前行之路 27尾注 28目录2全球大多数房地产首席财务官对2023年的运营计划持更加审慎态度:我们的全球调研显示,仅40%的受访者预计2022年的营业收入将高于去年,33%的受访者预计将削减支出。他们将持续高通胀、劳动力管理和网络风险列为影响未来一年财务业绩的主要风险因素。业主和投资者正瞄准写字楼、数字地产和物流地产。就不同资产类型的全球风险调整投资机会而言,市区及郊区写字楼分别排名第一和第三。环境、社会和治理(ESG)相关行动仍然是首要考量因素,但大多数企业需要在实施变革和监控进度方面获得指导。仅12%的行业受访者和17%
3、符合要求的公募房地产投资信托基金(REITs)已准备好立即响应监管行动。不断变化的全球监管环境预计将使税收结构的变化和现代化受到关注。转让定价和利润分配规则的潜在变化以及税率上调对商业地产(CRE)公司的影响或许最为显著。各地纷纷采取措施吸引和留任人才。企业致力于提高办公场所的自动化程度,完善多元化、平等与包容(DE&I)倡议,并加速提供职业发展机会以及更多的表彰与奖励计划。不同规模的房地产企业均在寻求外包机会,以期提升运营能力。房地产企业对利用房地产科技助力提供互补性创新服务的兴趣持续高涨。虽然技术预算趋于保守,但计划增加投资的企业有望提升效率并在资金筹集和数字资产领域探索创收新机。主要观点
4、3制定路线蓝图,应对多变时代世界银行最新的全球经济预测结果显示,“全球经济再度面临危机虽然衰退状况有所逆转,但滞胀之痛可能持续数年对于许多国家而言,经济衰退将难以避免。”1这一预测结果描述了由于经济动荡对疫后复苏构成威胁,全球经济目前面临的不确定性加剧。资产价格下跌不仅反映出经济方面的问题,还反映出地缘政治的不稳定性以及新冠肺炎疫情挥之不去的颠覆性影响。房地产行业前路如何尚不得而知。创纪录的通胀和供应链中断等宏观趋势或将推动房地产行业的基本面朝着各个方向发展,ESG监管和税收政策的变化或令决策制定者感到困扰,不断变化的员工预期时常导致人才招聘和留任工作错综复杂。房企频频面临提升运营效率和采用创
5、新性新兴技术提供补救措施的压力。本年度的商业地产行业展望将探索前行之路,为领导者未雨绸缪提供可行洞察。2023年商业地产行业展望4前所未有的营收担忧多次引发战略调整德勤最新经济展望报告针对全球经济短期内的前景设想了几种情形。2其中最可能出现的情形是(可能性为55%):尽管货币政策收紧、就业增长率达到峰值、能源和食品持续短缺导致短期增速放缓,但2022年全年美国经济将延续增长态势,通胀率将保持高位运行,但到2023年年中将逐渐稳定在2%左右,因为商品需求下降,服务需求上升,有助于企业减轻供应链问题。美国联邦储备委员会将在2022年全年加息对抗通货膨胀,但随着通货膨胀常态化,加息速度将放缓。其他不
6、太可能出现的情形包括:(1)经济倒退至1970年代水平(可能性为25%),企业一致提高物价和工资,通胀水平持续高企;(2)疫情再度恶化(可能性为5%),疫苗失效,封锁措施重启;(3)政府因试图抑制通货膨胀而过度收紧货币政策,经济再度衰退(可能性为15%)。无论最终将出现何种情形,德勤2023年房地产行业展望调研显示,全球大多数房地产行业领导者在为2022年剩余时间和2023年做准备时,其首先会谈到经济情况(参阅边栏内容:调研方法)。不同受访者对2022年营业收入的预期有所差异,总体较去年有所减弱。40%的受访者预计其营收将较去年有所改善,48%的受访者预计营收将下降,12%的受访者预计营收将维
7、持不变。相比之下,去年的调研结果更加乐观:80%的受访者预计营收将或多或少高于上一年度(图1)。3当然,这些预期出现在极具挑战性的2020年之后。此外,由于营收预期降低,与去年相比,有更大比例(33%)的受访者计划削减成本,而去年这一比例仅为6%。5调研方法德勤金融服务行业研究中心针对主要商业地产业主和投资公司共计450位首席财务官开展了一项全球调研。受访者获邀分享和评价了各自企业的发展前景和人才、运营、技术和文化相关计划以及2023年的投资重点和潜在结构转型规划。受访者均匀分布在以下三个地区:北美洲(美国、加拿大)、欧洲(英国、法国、德国、瑞士)和亚太地区(澳大利亚、中国大陆、日本、新加坡)
8、。本次调研涵盖资产管理规模不低于1亿美元的房地产企业,调研完成时间为2022年6月。总体而言,受访者表示持续高通胀、劳动力管理、网络风险以及与气候相关监管行动最有可能影响未来12至18个月的营收前景(图2A)。北美受访者最关注税收政策变化(37%),而欧洲受访者则最关注气候变化的影响(33%),亚太地区受访者则表示其最关注供应链中断(40%)。注:由于经过四舍五入处理,百分比之和可能不等于100%。资料来源:德勤金融服务行业研究中心2023年房地产行业展望调研图1当谈及2022年的预期营业收入时,受访者的乐观程度远低于去年2022年和2023年调研对比增加 无变化 减少预期营业收入的变化情况8
9、0%74%80%85%40%44%37%39%11%15%11%8%12%13%11%13%9%11%9%6%48%43%52%49%全球平均水平北美洲欧洲亚太地区 全球平均水平北美洲 欧洲 亚太地区2022 年调研(2021年底)2023 年调研(2022年底)2023年商业地产行业展望6注:受访者可选择多个选项。资料来源:德勤金融服务行业研究中心2023年房地产行业展望调研。37%税收政策变化35%持续高通胀35%劳动力管理33%气候相关监管行动33%技术能力加速进步32%公共卫生指令31%劳动力成本增加31%汇率波动30%供应链中断30%利率上升29%建材成本增加29%区域性政治动荡29
10、%网络风险28%气候变化北美洲33%气候变化31%网络风险31%劳动力管理30%气候相关监管行动29%建材成本增加28%技术能力加速进步28%公共卫生指令28%汇率波动27%持续高通胀27%供应链中断27%区域性政治动荡27%利率上升25%税收政策变化25%劳动力成本增加欧洲40%供应链中断39%网络风险38%持续高通胀35%气候相关监管行动34%劳动力管理33%气候变化33%技术能力加速进步33%建筑材料成本增加33%劳动力成本增加32%公共卫生指令31%税收政策变化31%区域性政治动荡29%利率上升23%汇率波动亚太地区图2A各地区受访者对所在公司财务业绩面临的最大挑战持截然不同的看法未来
11、12至18个月内最关注的问题7遗憾的是,受访者亦认为房地产行业尚未做好充分准备应对部分不确定性(图2B)。针对已然确定的问题,受访者对于当前准备程度的平均评分为3.2分。相关评分机制为5分制,5分代表准备最为充分。澳大利亚(3.6)和英国(3.4)的受访者认为其准备最为充分,而法国(2.6)和中国大陆(2.9)的受访者则认为其准备最不充分。注:受访者可选择多个选项。1=未做好准备,5=完全做好准备。资料来源:德勤金融服务行业研究中心2023年房地产行业展望调研。图2B“所属公司在应对以下全球性问题方面准备程度如何?”2.63 2.89 3.03 3.05 3.22 3.34 3.36 3.37
12、 3.41 3.44 3.60 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5 5.0法国气候相关监管行动/气候变化中国大陆气候相关监管行动汇率波动持续高通胀/劳动力管理劳动力管理持续高通胀/劳动力管理持续高通胀气候相关监管行动/公共卫生指令公共卫生指令供应链中断持续高通胀日本瑞士全球平均水平德国新加坡美国加拿大英国澳大利亚各地区最关注的问题准备程度评分2023年商业地产行业展望8未来战略定位尽管整体业绩预期趋于保守,但部分受访者对房地产行业基本面仍持乐观态度,66%的受访者预计情况将较去年有所改善或稳定。超过57%的受访者(图3)预计租赁活动将有所恢复,并对空置率下降和租金增
13、长持乐观态度。注:由于经过四舍五入处理,百分比之和可能不等于100%。资料来源:德勤金融服务行业研究中心2023年房地产行业展望调研。恶化 不变 改善37.6%40.0%34.9%28.9%21.6%37.1%29.3%25.6%23.8%22.9%18.2%21.3%22.2%20.2%36.9%36.2%42.2%52.9%57.1%40.7%50.4%资本成本资金可得性房地产价格空置率租赁活动交易活动租金水平图3“与当前水平相比,您预计在未来12至18个月内,所经营地产类型的基本面指标将如何变化?”9当谈及未来12到18个月内,哪些地产类型提供的风险调整投资机会最具吸引力时,全球范围内选
14、择市区和郊区写字楼的受访者最多,比例分别达到36%和35%(图4)。认可郊区写字楼的欧洲受访者最多,比例达到35%;亚太地区受访者则高度支持数字地产(数据中心、基站),比例达到43%,而北美受访者则首选物流地产(仓储和配送中心),比例达到43%。社区零售地产市区写字楼数字地产(数据中心、基站)郊区写字楼养老地产物流和仓储地产生命科学/生物科技地产独户租赁式住宅/建房出租模式多户住宅 学生宿舍酒店/住宿类地产购物中心自助仓储地产工业地产(不包括物流和仓储地产)36.2%35.1%35.1%34.9%34.2%33.8%33.8%32.2%31.6%31.1%29.8%28.4%27.6%27.3
15、%注:受访者可选择多个选项。资料来源:德勤金融服务行业研究中心2023年房地产行业展望调研图4受访者认为2023年最具吸引力的风险调整投资机会按资产类型进行排名(未来12至18个月内)2023年商业地产行业展望10根据受访者的排名情况,我们对核心资产和替代型资产深入分析如下:写字楼现状 由于对健康问题的持续担忧和员工预期的变化,重返办公室办公处于缓慢恢复状态。截至7月下旬,美国主要房地产市场的租用率达到疫情前水平的44%。4截至2022年第一季度,写字楼空置率攀升至接近历史最高水平全球平均水平约为15%,美国、亚太地区和欧洲分别为20%、14%和7%。5业主、投资者和地方政府等均积极探索替代性
16、用途和改建以降低空置率,并取得了不同程度的成功。改建住宅早期利用住宅租金上涨和有限库存量的一项策略,但事实证明其很难付诸实践。例如,纽约市仅3%的存量写字楼可用于改建。6在现有市面上,很难找到一栋价格优惠、空置率足够高(方便剩余租户买断/搬迁)且楼板适合改造成住宅楼的老旧写字楼。为满足实验室空间需求,改建为生命科学地产的写字楼数量飙升。7虽然成本高昂,但2021年改建成实验室和研发用房的写字楼比上一年度增加49%。8未来展望 混合办公具有持久魅力,许多员工期望以顶级办公空间作为放弃舒适居家办公环境的交换条件。9优质资产和不良资产之间的差距或许前所未有。甲级写字楼每平方英尺的平均售价比疫情前高出
17、50美元(涨幅为15%),而乙级写字楼每平方英尺的平均售价仅上涨6美元(涨幅为6%)。10尽管部分乙丙级写字楼提供了最优惠的折扣,但由于市面上可用空间充足,其仍面临招租挑战。低品质写字楼业主和投资者通常须考虑对老化资产进行升级或改造为其他用途,否则将面临淘汰风险。虽然成本高昂,但对于供不应求的房地产行业而言,改建可提供按市场折扣价收购资产的机会。工业地产现状 2022年上半年,全球工业和物流地产维持着十年来的稳健表现。美国的租赁活动创下有史以来的第二高点,美国和欧洲的房产空置率仍处于历史低位,亚太地区成熟市场的空置率也相对较低。11创纪录的建设项目增加了库存,但增加速度远落后于需求。因此,租金
18、继续上涨。全球租金的年均涨幅达到10%,其中美国的涨幅处于领先地位,达到16%,欧洲为11%,亚太地区为4%。12这在很大程度上是受电商的发展和线上分销网络的用房需求推动。过去20年,电商零售额在零售总额(不包括汽车和汽油零售额)中的占比稳步攀升,到2021年底超过20%。13未来展望 未来十年,预计电商销售额在零售总额中的占比将继续提高,到2031年将超过33%。14尽管从长远来看,电商的发展仍是房地产行业的一大驱动因素,但电商渗透速度的放缓已导致部分物流运营商推迟开设新仓库。1511从全球范围来看,预计持续高企的土地成本和建设成本以及中心地段的设施用地限制将加剧对现有空间的争夺。此外,供应
19、链的持续中断和通货膨胀的加剧或将影响租户的利润及其选址策略。住宅现状 过去一年,在家庭生活模式和工作模式变化、供应和原材料短缺以及疫情时期政府激励措施的推动下,全球房价飙升至创纪录水平。截至2022年3月,全球56个国家的房价涨幅达到10%,16主要城市房价上涨12%,创下2004年以来的最快增速。17北美洲的房价涨幅(19%)超过欧洲(12%)和亚太地区(6%)。18然而,不断提高的抵押贷款利率和有限的供给导致美国的住宅销售速度放缓,1月到5月的销量下滑17%。19房价上涨亦吸引许多投资者进入住房租赁领域。在美国2021年第四季度售出的独户住宅中,18%由机构投资者购买,是20多年来机构投资
20、者占据的最大市场份额。20近来,欧洲的住宅投资也在激增,截至2022年第一季度,住宅投资在房地产交易总量中的占比超过30%。21投资者日益采用“建房出租”模式,即购买土地开发独户住宅租赁社区,管理则视同新型多户住宅。22未来展望 经济学家指出,如果财务状况趋紧,全球房地产市场脆弱性加剧,房价可能突然出现逆转。23业主财务稳定性的提高和持续紧张的供应等基本影响因素解释了房价为何持续上涨,尽管上涨速度有所减缓。与2008年之前次贷市场的疯狂发展相比,如今更为严格的信贷标准为长期固定利率抵押贷款奠定了稳定基础。全球市场(如德国和英国)也日益采用此等抵押贷款结构。24由于住房市场供应严重不足,加上疫情
21、相关的工期延误、原材料和劳动力短缺以及供应链瓶颈,房价继续上涨。25美国房地产专家预计,未来一年全球平均房价不会下跌,但估值过高的地区价格可能会有所调整,尤其是在当地政府实施干预的情况下。26例如,中国大陆政府的去杠杆措施已减缓投资步伐,房价已大幅度下跌。27德勤的基准经济预测结果仍然显示,房价上涨速度将超过通胀速度,28至少在美国是如此。鉴于负担能力仍然引发担忧,美国许多潜在消费者或寻求长期租约。零售地产现状 2022年初,供应链问题和消费者信心减弱带来运营挑战,为此前全球零售业的乐观前景蒙上阴影。供应链中断影响了运输和制造成本,通货膨胀则挤压了消费者的可支配收入。根据德勤全球消费者状态跟踪
22、系列调研,77%的受访消费者对通货膨胀感到担忧,较去年年底68%的比例有明显上升。仅45%的消费者预计其商品支出将超过服务支出,低于2021年12月的48%。292023年商业地产行业展望12然而,全球许多成熟零售市场的零售地产租赁活动有所恢复;去年的开店规模比关店规模多出近1亿平方英尺。30致力促进国内消费增长的零售商通过新商店和新概念赓续前行。31耐克等品牌已在亚太地区推出创新性的技术驱动理念以优化零售体验。32未来展望 预计观光旅游业对全球零售目的地至关重要,原因在于旅游业仍低于疫情前水平。仲量联行(JLL)预计,旅游业可能在2023年至2024年恢复到疫情前水平,在一定程度上缓解新冠疫
23、情导致的销量和需求下滑势头。33到2026年,预计零售商在人工智能(AI)领域的投入将增加200亿美元,更多零售商或将使用第一方交易数据维持销售势头和客户体验。34融合使用人工智能的亚太地区零售商发现其客户互动程度提升19%。35韩国某便利店运营商已在其首家全自动智能商店中嵌入数字成像和基于云的销售点(POS)软件。36酒店地产现状 2021至2022年(截至目前),全球酒店行业韧性发展。受访者普遍认为,不断增加的疫苗接种人数、政府刺激资金以及民众对疫情防控的厌倦将推动休闲旅游业在2022年下半年实现增长。2022年4月和5月,全球酒店入住率超过疫情前水平。7月下旬,美国酒店入住率高达72%,
24、较去年提升1%,但仍比2019年低7个百分点。日均房费达到157美元,创下历史第三高的水平。美国以外国家/地区的入住率达到68%,仍低于2019年单周接近75%的入住率,但客房的日均预定价格较2019年上涨17%,达到144美元。37然而,各地区恢复情况有所不同。通常而言,依赖休闲旅游的地区(如迈阿密和马尔代夫)比依赖商务旅行的地区更快恢复。38尽管如此,截至2022年6月,不少民众享受到更加舒心的旅行54%的德勤全球消费者状态跟踪调研受访者认为乘飞机很安全,66%的受访者认为住酒店很安全,这两大受访者比例均创下自2020年4月跟踪数据以来的最高记录。消费者的短期商务旅行预期亦在提高,64%的
25、受访者表示其可能在未来3个月内进行商务旅行,也达到自调研以来的最高水平。39未来展望 消费者的支出预计将从商品转向服务,这将有利于酒店行业的发展。但因运营商会将膨胀的运营成本转嫁给房客,预计平均房费将有所上涨。40酒店行业是全球房地产行业中最具弹性的行业之一,业主可以实时调整客房价格。41然而,随着房费的上涨,房客的服务预期也在不断提高。业主和运营商应了解消费者旅游形式的变化(是国内游还是国际游,是休闲旅游还是商务旅行),以便高效渡过运营难关。13替代型资产:数据中心、养老 地产和生命科学地产数据中心 数字技术的大规模应用以及云计算和云存储需求的持续激增推动数据中心需求创历史新高。超大规模运营
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