全国楼市2022趋势预判.pdf
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1、代理 咨询 金融 商业 产业 公关 养老Tospur Real Estate Consulting Co.,Ltd.让置业体验更美好Professional Sincere不畏浮云遮望眼2021年全国楼市年报暨宏观经济及市场趋势预判2022.02目录CONTENTS宏观经济与房地产业形势分析宏观经济面临重重压力破局之道依靠基建投资房地产作为基建下一环,调控适度放松美国加息,中国如何应对2021年全国房地产市场特征总结经济下行压力和房地产政策收紧影响之下,2021年下半年市场加速下行土拍市场,国企、城投托底现象增多不同能级市场表现分化房地产市场未来趋势预测全国楼市何时回温房企未来投资机会在哪01
2、010202030301宏观经济与房地产业形势分析PART四季度GDP增速“破5”,房地产业拖累经济增长4数据来源:国家统计局2021年四季度,我国GDP当季度增速下降为4.0%,分季度看,一季度至四季度GDP同比分别增长18.3%、7.9%、4.9%、4.0%,全年同比增速为8.1%。分行业来看,建筑业、房地产业四季度同比为增速为负,且全年同比增速较低,对经济增长产生负面影响2021年四季度和全年我国GDP增长情况双循环模式面临重重困境5内循环外循环内循环以消费和投资为落点外循环以净出口为落点“双循环”格局实际上是明确“消费、投资、净出口”三驾马车的中长期定位“十四五规划”中提出“构建以国内
3、大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”。但当前复杂环境下,双循环模式面临重重困境,经济下行压力进一步增大内循环内需有限,消费动力不足外循环出口成本优势逐渐消失,依赖政府出口补贴进口替代造成居民生活、消费成本提升国外经济秩序逐渐恢复,出口降速当前复杂环境下,内、外循环均面临重重困境投资拉动依然是宏观经济增长的主要途径,其中基础设施建设投资是重中之重内循环:内需有限,消费短期内难以拉动600.10.20.30.40.5020406080100120140社会零售品销售总额GDP总额零售品销售额占GDP比重2010-2021年社会零售品销售总额和占GDP比重情况内循环方面,目前最突出的问
4、题是需求不足导致的发展动力有限,原因主要在于居民消费需求和贫富差距、收入预期和消费习惯有关,近10年间社会零售品销售总额占GDP的比重基本稳定在0.4上下,从城镇人均可支配收入和社会零售品销售额同比增速的关系来看,收入增速对于消费增速存在乘数效应,收入增速每变动1个点,消费增速变动2.2个点,由于收入增速放缓,经济下行压力下收入预期不乐观,消费增速难以短期内迅速提升-10-505101520消费品零售额实际同比城镇人均可支配收入实际同比2010-2021年城镇人均可支配收入和社会零售品销售额同比增速情况万亿元社会零售品销售增速城镇人均可支配收入增速数据来源:WIND,国家统计局%内循环:居民杠
5、杆到达高位,面临结构性调整7消费需求动力不足的另一个原因是,目前居民杠杆已经达到较高水平,但结构不均衡现象突出,从居民部门杠杆率来看,2016年以后居民消费性贷款快速增长,目前已经到达较高水平,但从结构上来看,中长期消费性贷款(以房贷为主)在居民贷款结构中占据64%,过高的住房投资需求挤占了居民正常的消费需求住户贷款:短期消费性贷款,93,597.82,13%住户贷款:短期经营性贷款,79,640.47,11%住户贷款:中长期消费性贷款,455,305.18,64%住户贷款:中长期经营性贷款,82,556.52,12%截至2021年底中国居民部门贷款结构(单位:亿元)27.9%33.5%39.
6、2%48.7%56.1%62.2%62.2%0%10%20%30%40%50%60%70%0100200300400500600700800900201020112012201320142015201620172018201920202021住户贷款:消费贷款住户贷款:经营贷款居民部门杠杆率2010-2021年中国居民部门金融贷款结构和杠杆率万亿数据来源:WIND,国家统计局内循环:进口替代造成居民生活、消费成本提升8进口替代策略下,国产受到大力扶持,价格上涨较明显,造成居民生活、消费成本上升;需求总量优先的前提下,提价能变相提高内需消费占比,但造成了居民生活成本上升,实际上是对未来消费的透支
7、限制进口进口替代策略的局限性国内厂商价格垄断提高劳动生产率和竞争力的压力小易与国际先进技术脱节影响本国商品出口商品定价偏高无技术跃迁,而劳动力成本增加,将进一步提升生产成本,增加人民消费成本拉美危机上世纪80年代,拉美国家在实施了半个多世纪进口替代战略之后,出现了以债务危机为代表的、被称为“失去的10年”的全面经济危机。当然,进口替代只是导致拉美危机的病因之一。实施进口替代初期,拉美国家制造业快速发展;但50年代起,内需不足的约束逐渐增强,拉美工业化进度减缓,有所停滞。同时,此时由于“进口替代”的深化,导致拉美制造业失去出口竞争力。外循环:出口成本优势逐渐消失,依赖政府出口补贴9长期以来我国出
8、口依然以中低端制造业产品为主,主要依靠低廉的劳动力、土地、能源成本形成的成本优势,随着各项成本价格上升,出口产品成本优势逐渐消失,部分外资工厂转移至东南亚等地,部分出口产业依赖政府出口补贴保持低价优势,造成财政支出压力加大00.020.040.060.080.10.1202000400060008000100001200014000160001800020000外贸企业出口退税出口退税占出口贸易额比重国内用工成本、土地成本不断上涨出口产品成本优势逐渐消失中低端制造业投资外流部分出口产业依赖政府出口补贴、退税保持低价优势我国出口长期以中低端制造业产品为主2010-2021年外贸企业出口退税额及在
9、出口贸易额中占比情况859095100105110115PPI:全部工业品:当月同比出口价格指数(HS2):总指数中国与东南亚国家月均收入情况2010-2021年PPI和HS2变化情况2010-2015年累计增速:HS2为10%PPI为-10.5%2015年至今累计增速:HS2为17%PPI为22%0200040006000800010000仰光,缅甸金边,柬埔寨马尼拉,菲律宾雅加达,印度尼西亚河内,越南曼谷,泰国槟榔屿,马来西亚宁波,中国合肥,中国广州,中国我国出口退税额占出口贸易的比重呈上升趋势,以此来维系低价优势2015年后出口产品价格增速慢于国内工业产品价格增速,利润不断挤压数据来源:
10、numbeo,WIND,国家统计局元(人民币)亿元外循环当前困局-国外经济秩序逐渐恢复,出口降速102020年以来,得益于我国在世界上最早从疫情中恢复,经济、生产保持正常运营,出口经济短期内大幅增长,然而随着各国经济秩序逐渐恢复常态,我国净出口增速明显放缓2018年至今中国净出口金额月度累计同比增速-30-20-100102030405060702018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-12
11、2021-022021-042021-062021-082021-102021-12出口金额:累计同比%-12-60612201920202021中国美国英国德国新加坡日本2019至今各国GDP同比增速英国进入“与新冠共存”时代%各国经济增速逐渐恢复至疫情前水平宏观经济破局之道-依靠投资拉动11基于当前我国经济形势存在的种种困局带来的下行压力,目前经济的主要增长动力只能依靠投资来拉动,其中重点在于基础建设投资,2022年,重要各部门多次表态要“适度超前开展基础设施投资”、“新型基础设施建设是新经济增长点”2021年固定资产投资组成结构情况制造业投资,41.1%基础设施建设投资,31.0%房地产
12、开发投资,24.8%其他投资,3.1%制造业投资基础设施建设投资房地产开发投资其他投资2月24日上午10时,国务院新闻办公室就推动住房和城乡建设高质量发展举行新闻发布会。住建部:住房刚性需求仍旺盛 新型基础设施建设是新经济增长点“大力推进“新城建”,也就是基于数字化、网络化、智能化的新型城市基础设施建设。加快构建国家、省、市三级城市信息模型基础平台体系,全面推进智能市政、智慧社区、智能建造,协同发展智慧城市和智能网联汽车,通过打造示范基地,加快“新城建”项目落地。”住建部部长王蒙徽数据来源:WIND,国家统计局制造业投资利润有限,且易造成产能过剩12制造业投资方面,目前普遍生产成本上升,原料、
13、能源类等供应链紧张,利润增速明显放缓。12月工业生产者出厂价格指数(PPI)和生产资料价格指数分别增长10.3、13.4,对工业利润增速形成主要拖累。制造业利润空间有限,难以有效拉动经济增长,而且在需求疲软的状态下盲目扩大产能,可能会造成新一轮的产能过剩2015-2021年PPI和PPIRM累计增速情况-8-40481216-80-40040801201602016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-122020-032
14、020-062020-092020-122021-032021-062021-092021-12工业利润 累计同比PPI:生产资料 当月同比(右)PPI:全部工业品 当月同比(右)2011-2021年工业利润、PPI和生产资料价格指数增速情况%-20-10010203040502015/122016/122017/122018/122019/122020/122021/12PPI:全部工业品PPIRM:黑色金属材料类PPIRM:燃料、动力类%2016年至今PPI累计增速大多低于原料、能源类的PPIRM 中长期来看,2018-2020年工业利润增速长期为负,主要是由于成本上升+需求有限 近期生产
15、资料价格指数大幅升高,但工业利润增速大幅走低PPI:工业生产者出厂价格指数,表示工业产品价格波动PPIRM:工业生产者购进价格指数,表示工业生产原料价格波动数据来源:WIND,国家统计局房地产投资以稳为主,房价过快上涨对生产部门不利13房地产开发投资方面,房地产业目前已经处于市场高位,正处于去杠杆、防风险的转型阶段,需要维持市场稳定,不能加大投资,而且房价上涨实际上直接导致企业用工成本增加、利润下降、以及居民消费需求下滑,对生产部门的不利影响房价工资企业利润居民消费1%0.07%0.01%0.05%房价上涨对于宏观经济其它方面的影响房价每上涨1%,会推动工资水平上涨0.07%,但企业利润下降0
16、.01%,居民消费下降0.05%数据来源:房地产与中国经济第九章,同策研究院基建投资通过直接拉动和间接补贴产业、就业,提升经济活力14基建投资能够带动大量上下游产业和就业,可以在较短时间内推动经济企稳、改善市场预期;同时基建投资改善城市面貌,完善基础设施配套,提升土地价值,以土地出让的形式进入市场变现,由此而来的土地出让金和房地产相关税收又用来反哺产业、创新、出口等,进一步提升经济活力基建投资提升土地价值如:高铁新城、TOD项目政府资金再分配,用于补贴产业、科研、外贸政府通过土地出让回笼资金,创造稳定财税收入基建投资对于经济的间接拉动:通过土地出让变现,再分配补贴产业发展、科技创新基建投资对于
17、经济的直接拉动:消化上下游产能,创造直接投资收益“东数西算”工程日前,国家发改委等部门联合印发文件宣布“东数西算”工程正式启动。有权威机构和专家估算,“东数西算”工程每年投资体量将达数千亿元,对相关产业拉动作用会达到1:8。相关研究报告显示,计算力指数平均每提高1个百分点,数字经济和GDP将分别增长3.3和1.8新型基础设施的1元投入能产生5元的拉动作用根据中国信通院的预测,新基建中的5G网络建设,6年期间需要1.2万亿到1.5万亿元,可以直接拉动的产出是10.6万亿元,间接拉动的产出是24.8万亿元每1亿元城轨交通建设投资可直接拉动GDP增长2.6亿元轨交建设不仅可以直接带动建材、建筑、机械
18、设备等行业的需求,同时还可以改善经济结构,间接拉动房地产、旅游、娱乐等行业需求。同时,中国城市轨道交通协会专题研究表明,每1亿元城轨交通建设投资可直接拉动GDP增长2.6亿元,若考虑上下游产业链辐射效应,最终可拉动GDP增长6.2亿元中国基础设施建设仍有较大空间15与发达国家相比,中国建成区面积比例较低,建成区面积和城区面积比值仅为33%,人均基础设施资本存量只有发达国家的20%-30%,城市建设仍有较大空间;而且与其他国家相比,政府部门杠杆率较低也适合以基建来驱动经济,体现了政府的逆周期调控策略%截至2021年6月不同国家政府部门杠杆率050100150200250英国美国日本法国中国巴西南
19、非010203040501993-121994-121995-121996-121997-121998-121999-122000-122001-122002-122003-122004-122005-122006-122007-122008-122009-122010-122011-122012-122013-122014-122015-122016-122017-122018-122019-122020-12我国政府部门杠杆率变动情况98亚洲金融危机08全球金融危机14年经济下滑明显贸易战影响下经济下行非建成区面积,125907.55,67%建成区面积,60721.32,33%全国所有城市
20、市辖区面积和建成区面积单位:平方公里 全国所有城市城区面积:186628.87平方公里 全国所有城市建成区面积:60721.32平方公里 建成区面积/城区面积=33%,城市建设仍然有很大空间数据来源:2020年中国城市建设统计年鉴,WIND,国家统计局%房地产调控适度放松的必要性16必要性:基建投资支出大,但回报慢,财政收入支出剪刀差不断扩大,土地财政依赖度依然较高基建投资虽然投资较大,但自身回报较慢,目前财政收入支出剪刀差不断扩大,土地财政依赖度依然较高,尤其是在地方政府隐性债务治理高压监管的背景下,基建投资的资金来源也多依靠土地出让;另一方面,房地产作为基建下一环,是政府回笼资金再分配的重
21、要一环,房地产业的大幅降温可能导致基建投资对经济的拉动作用大减,因此对于房地产的调控力度必须适度放松,以激发经济活力万亿2010至2021年全国收入、财政支出与土地出让金总额0.000.100.200.300.400510152025302010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021全国公共财政支出全国公共财政收入全国政府性基金收入:国有土地使用权出让金土地财政依赖度(土地出让金/财政支出)基建投资提升土地价值如:高铁新城、TOD项目政府资金再分配,用于补贴产业、科研、外贸政府通过土地出让回笼资金,创造稳定财税收入必要性:
22、房地产作为基建下一环,是政府回笼资金再分配的重要一环,房地产业的大幅降温可能导致基建投资对经济的拉动作用大减目前行业下行压力之下,土地出让首当其冲,土地流拍率大幅上升房地产业的大幅降温可能导致基建投资对经济的拉动作用大减2021年下半年土地市场降温,央企国企及地方城投大举拿地,一方面是为房地产市场托底,另一方面,也使得政府对于通过土地出让和住宅销售回笼的资金再分配更有把控能力,引导资金最终流入实业,以免出现上轮经济刺激中,大量资金沉积在楼市的局面数据来源:WIND,国家统计局0%5%10%15%20%25%30%2011-022011-072011-122012-052012-102013-0
23、32013-082014-012014-062014-112015-042015-092016-022016-072016-122017-052017-102018-032018-082019-012019-062019-112020-042020-092021-022021-072021-12美国加息对中国经济的影响172020年美国开始新一轮量化宽松后,M2飞速增长,引发新一轮通胀,2022年1月美国CPI同比增速达到7.5%,美联储宣布3月份以后开启新一轮加息,根据以往美国加息对于美元指数和国际资金流向的经验,本轮美国加息将导致美元指数重新拉升,国际资本回流回美国,中国股市、楼市热度可能
24、受到明显影响2020年初,国际疫情升级叠加原油价格下降,美联储降息并实行量化宽松政策,美国M2同比迅速拉升,最高接近30%2011-2021年美国M2(季调)同比增速4050607080901001102010-012010-052010-102011-022011-072011-122012-042012-092013-012013-062013-102014-032014-082014-122015-052015-102016-022016-072016-112017-042017-082018-012018-062018-102019-032019-072019-122020-05202
25、0-092021-022021-062021-112011-2021年美元指数走势强美元周期美国加息导致国际资本回流回美国,美元指数上升弱美元周期美国降息,资本流入发展中国家,寻找投资机会,美元指数走弱弱美元周期本轮周期以来,受疫情影响美国大幅降息,美元指数走弱数据来源:WIND为应对美国加息,中国信贷政策或适度放松18基础货币至M2的传导逻辑外汇占款央行扩展资产负债表基础货币再贷款、OMO、MLF、SLF、PSL等降准降息货币乘数M2总量-20-100102030405060607080901001101201302001-012002-012003-012004-012005-012006
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