2022中国商业地产百强企业研究报告.pdf
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1、 中指研究院 目录 一、研究背景与目的 1 二、研究方法体系 1 三、主要研究成果 4(一)2022 中国商业地产百强企业 4(二)商业地产百强企业发展特点 4 1.规模表现 4 1)经营性物业持有及运营规模同比保持增长,但增速回落 1.0 个百分点至 13.7%4 2)低基数下,百强代表企业经营性物业租金及运营服务收入同比增速回升至 20.2%5 3)深耕核心一二线并适度下沉城市群优质三四线城市,助力企业实现规模扩张 6 2.成长性 6 1)300 城商办用地供需规模均下降,代表企业拿地趋谨慎 6 2)百强代表企业积极推进轻资产业务模式,加速优质项目储备 8 3.经营质量 9 1)百强代表企
2、业重点项目平均出租率回升至 92.1%,运营情况较上年略有好转,但经营压力仍较大 9 2)商业经营:数字化向深度运营思维转变,专属 IP 打造与大会员系统提升消费者粘性 10 3)写字楼经营:租赁需求有所恢复,但部分城市空置率仍高,企业通过完善服务体系提升租户稳定性 12 4.稳健性 14 1)资产负债率均值为 70.6%,偿债能力保持平稳 14 2)类 REITs 和 CMBS/CMBN 发行小幅缩量,底层资产中办公类物业占比提升 15 四、商业地产发展趋势与展望 17(一)消费中心城市建设加快,核心一二线及城市群强三线城市商业地产市场仍有空间 17(二)头部企业继续分拆商管业务独立上市,运
3、营能力价值兑现 20(三)房企探索新模式,转型商业运营服务商恰逢其时 22 五、结语 25 研究主持:中指研究院 中国房地产指数系统 数据支持:中指数据 CREIS 主要研究成员:中指研究院:莫天全 黄瑜 曹晶晶 陈文静 姚卓 孟新增 杜春盛 汪勇 张化学 丁晓 牛晓娟 吴建钦 张凯 薛建行 赵丽一 胡佳娜 杨红侠 程宇 樊朋飞 张文静 黄雪 1 中国商业地产百强企业研究报告 2022 一、研究背景与目的 2021 年,我国经济运行保持在合理区间,国内消费有所恢复,但全球疫情仍在持续,外部环境更趋复杂。年末,中央经济工作会议指出,“我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。”当前,
4、我国经济尚处于疫情冲击后的恢复阶段,商业地产作为国内消费和服务升级的重要载体,在提振消费市场和促进经济结构转型中将发挥重要作用。2022 年,“稳增长”成为宏观经济工作的重中之重,而稳消费对稳住宏观经济大盘至关重要,预计扩内需、促消费政策也将逐步发力。在新形势下,商业地产企业应强化经营管理水平,增强风险意识,适应新的外部环境与消费特征,主动作为,实现高质量发展。中指研究院、中国房地产指数系统持续深耕于商业地产行业的数据分析与研究:已连续多年对商业地产优秀企业进行分析与评价,并分别于 2018 年和 2019 年开始发布中国商铺租金指数和中国写字楼租金指数。2022 年,中指研究院结合在商业地产
5、领域多年的研究积累与数据基础,启动“2022 中国商业地产百强企业”研究,发掘行业中综合实力强、成长潜力大、经营稳健、社会责任感强的优秀商业地产企业群体,鼓励企业在客观认识商业地产发展现状及行业变化趋势的基础上,不断提高企业管理运营水平,促进行业平稳健康发展。在分析总结历年研究经验及商业地产企业发展现状的基础上,中指研究院继续从规模性、成长性、稳健性、运营能力和融资能力等五个方面全面、客观地评价企业的综合实力,引导企业不断优化发展模式,推动行业健康、良性运行。研究目的(1)通过对企业的经营规模和商业地产业务的运营表现等指标进行量化研究,发掘商业地产业务实力强、成长性好以及经营稳健的优秀企业群体
6、;(2)通过系统研究,打造“中国商业地产百强企业”品牌,提升企业知名度和影响力,发挥企业的行业示范效应,推动企业不断优化业务结构,实现健康发展。二、研究方法体系(一)标准和门槛值 中国商业地产百强企业研究坚持以数据为依据,坚持客观、公正、准确、全面的研究原则。依照相关惯例,我们对中国商业地产百强企业设立如下筛选标准和门槛值:(1)依法设立并登记注册的以商业地产(含商业零售物业经营、写字楼经营等)为重要经营业务的企业作为研究对象。(2)按照惯例,对进入研究的企业给予一个门槛指标,中指研究院根据近 3 年商业地产企业实际经营状况,确定为企业近 3 年商业地产相关业务收入均值超 1 亿元,或持有、运
7、营经营性物业面积超 10 万平方米。(3)为了鼓励中国内地商业地产企业做大做强,同时鉴于境外背景商业地产企业的数据拆分问题,本次研究主要聚焦于内地背景的商业地产企业。(4)符合上述 13 条,但是有严重拖欠工程款,或有重大偷漏税等违规行为问题的企业,取消评审资格。(二)评价指标体系 评价指标体系设立原则 2022 中国商业地产百强企业研究以 2019-2021 年度为研究时间段,涵盖规模性、成长性、稳健性、运营能力、融资能力等指标,全面考量企业的综合实力与业务发展能力。评价指标体系的设计主要把握以下几个基本原则:(1)企业规模和运营能力相结合。企业规模和运营能力是企业向前发展的驱动力,商业地产
8、企业只有在不断提高资本的良性增值循环的基础上,才能稳健扩张规模;同时企业必须稳步提升经营质量才能实现永续经营。(2)成长潜力与经营稳健并重。商业地产行业受宏观经济运行影响较大,也面临周期性波动及外部环境冲击,此次研究强调企业成长潜力的培育必须建立在稳健经营的前提下,鼓励企业更好地平衡稳健经营与成长之间的关系,以维护整个行业的平稳健康发展。(3)融资能力与综合实力相结合。融资能力是商业地产企业发展的重要因素,尤其是在当下融资监管严格的背景下,以优质商业项目为底层资产的资产证券化仍是企业融资的主要方式之一。本次研究中,融资实力表现突出的企业其综合实力指数会相应提高。评价指标体系 在 2022 中国
9、商业地产百强企业研究中,根据企业规模和运营能力相结合、成长潜力与经营稳健并重、融资能力与综合实力相结合的原则,全面客观地评价企业的综合实力。2 中指研究院 (三)数据来源和复核 数据来源(1)企业填报数据;(2)中指数据 CREIS、中国房地产指数系统中国商铺租金指数及写字楼租金指数;(3)企业对外公布的信息(包括公司年报、企业网站公布的信息和对外派发的宣传资料);(4)有关政府部门(包括建委、房管局和统计局等)的公开数据;(5)2019、2020、2021 中国商业地产企业研究收集的数据资料。数据复核 企业填报的数据须如实客观,同时研究组对填报数据进行复核。(1)企业财务数据通过会计师事务所
10、出具的报表进行复核;(2)通过税单复核企业经营收入及利润;(3)对收集的数据坚持交叉复核:通过各地房地产交易中心公开的项目交易情况复核企业提供的销售数据;结合中国房地产指数系统中国商铺/写字楼租金指数样本复核相关租金数据。对有疑问的数据研究组可要求进行现场复核。(四)计量评价方法 在研究方法上,为增加研究的严谨性,采用因子分析(Factor Analysis)的方法。因子分析是一种从变量方差协方差结构入手,在尽可能多地保留原始信息的基础上,用少数新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法。它将原始变量分解为公共因子和特殊因子之和,并通过因子旋转,得到符合现实意义的公共因子,然后用这些公共因子去解
11、释原始变量的方差。计算中国商业地产百强企业综合实力时,主要是计算各构成要素的相关矩阵,通过相关矩阵得到特征值、累计特征值及因子载荷。根据最初几个特征值在全部特征值的累计百分率大于或等于某百分比的原则,确定公共因子的具体个数。然后再根据因子载荷矩阵确定各个因子的现实意义并进行重新命名,最后根据不同企业各个因子的得分及载荷矩阵,通过加权累加构成 2022 中国商业地产百强企业综合实力指数。运营中经营性物业持有及运营面积经营性物业租金及商业运营服务收入总资产净资产新增商办土地面积或新增筹备中经营性物业合约面积筹资活动现金流入经营现金流量净额流动比率资产负债率总资产年增长率商办土地储备面积或筹备中经营
12、性物业合约面积净资产收益率经营性物业平均出租率经营性物业平均租金及增长率新增银行授信额度综合资金成本率规模性指标成长性指标稳健性指标运营能力指标融资能力指标2022中国商业地产百强企业评价指标体系 3 中国商业地产百强企业研究报告 2022“2022 中国商业地产百强企业”(代表企业)珠海万达商业管理集团股份有限公司 首创钜大有限公司 华润万象生活有限公司 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 宝龙商业管理控股有限公司 广州越秀商业地产投资管理有限公司 新城控股集团股份有限公司 上海旭美商业投资管理有限公司 印力商用置业有限公司 浙江开元商业管理集团股份有限公司 大悦城控股集团股份有限公司 深
13、圳市卓越商业管理有限公司 龙湖集团控股有限公司 远洋集团控股有限公司 世纪金源商业管理有限责任公司 上海中建东孚资产管理有限公司 中海商业发展(深圳)有限公司 中国国贸 星盛商业管理股份有限公司 环球港商业集团 中骏商管智慧服务控股有限公司 北京兆泰集团股份有限公司 弘阳商业集团 北京金隅集团股份有限公司 王府井集团股份有限公司 金地商置集团有限公司 保利商业地产投资管理有限公司 深圳市京基百纳商业管理有限公司 碧桂园文商旅集团 成都圣瑞商业管理有限公司 金融街控股股份有限公司 凯华地产(中国)集团有限公司 中国金茂控股集团有限公司 瑞安房地产 北京北辰实业股份有限公司 苏州恒泰控股集团有限公
14、司 合生商业集团 茂业国际控股有限公司 银泰置地(集团)有限公司 复星国际有限公司 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 深圳市地铁商业管理有限公司 鸿荣源壹方商用置业有限公司 苏州圆融发展集团有限公司 上亿企业集团 南国置业股份有限公司 天虹数科商业股份有限公司 福州融侨商业管理有限公司 银座集团股份有限公司 深圳市海岸商业管理有限公司 4 中指研究院 三、主要研究成果(一)2022 中国商业地产百强企业 在 2022 中国商业地产百强企业研究中,中指研究院根据近 3 年企业实际经营状况,依据企业规模和运营能力相结合、成长潜力与经营稳健并重、融资能力与综合实力相结合的原则,运用因子分析法及相关数
15、学模型,对全国重点商业地产相关企业(集团)的规模性、成长性、稳健性、运营能力、融资能力等方面的指标和数据信息进行深入分析研究,科学全面地计算出商业地产企业的综合实力指数。要特别说明的是:当前,商业地产企业分化显著,有少部分专注于商业开发运营的企业运营规模突出、经营水平高,而更多的商业地产企业则依托有住宅开发背景的母公司,服务于其开发的大型商业项目或住宅社区的商业配套,发展水平有限,经营数据亦未完全拆分。因此,考虑到行业示范效应和数据研究的严谨性原则,本次“2022 中国商业地产百强企业”研究仅列示 50 家重点代表性企业,整体分析也以这 50 家代表企业为重点样本,供行业参考。(二)商业地产百
16、强企业发展特点 2021 年,我国经济保持稳步恢复态势,但面临新的下行压力。2021 年,我国实现 GDP 总额 114 万亿元,同比增长 8.1%,两年平均增长 5.1%,但国内部分地区受疫情、汛情冲击,四季度经济下行压力进一步凸显。消费市场整体稳步恢复,全年实现社会消费品零售总额 44.1 万亿元,同比增长 12.5%,两年平均增长 3.9%,但部分接触式、聚集性服务消费受冲击较大。办公楼和商业营业用房投资开工偏弱。2021 年,全国办公楼和商业营业用房开发投资额分别为 5974 和 12445 亿元,同比分别下降 8.0%和 4.8%;新开工面积分别为 5224 万平方米和 14106
17、万平方米,同比分别下降 20.9%和 21.7%。2021 年下半年,受调控政策收紧、房地产金融审慎管理制度深入推进以及“两集中”供地模式等多重因素影响,房地产行业步入深度调整阶段。从中长期来看,尽管市场总量依然有望维持高位,但新房销售面积已逐渐见顶,行业发展由增量为主转向增量存量并重阶段。同时,房地产企业原有的高负债、高杠杆、高周转模式已不再适应当前的行业环境,企业由“开发商”向“服务商”转变成为必然趋势。在“共同富裕”与“双循环”战略发展格局下,国内消费市场仍有较大空间,以运营为核心、能够提供持续现金流的商业地产业务或将成为部分房企发展的“第二增长曲线”。商业地产百强代表企业在过去一年稳健
18、发展、提质增效、主动作为,整体表现优于行业大势。一方面,商业地产进入存量时代,商业地产百强代表企业审慎拿地、合理布局,并通过轻资产运营、收并购等方式多渠道拓规模、稳增长;另一方面,代表企业加大数字化转型力度,着力提升运营管理能力,打造以“智慧商业”为核心的企业竞争力,并进行产品与服务升级,提升客户体验,进一步优化租户结构,保障稳健运营。未来,随着行业由增量开发逐渐向存量服务与运营转变,预计将会有更多企业加大对商业地产业务的投入与关注,激发商业地产行业活力,推动行业实现快速发展。1.规模表现 1)经营性物业持有及运营规模同比保持增长,但增速回落 1.0 个百分点至 13.7%图 商业地产百强代表
19、企业经营性物业持有及运营面积均值及增速 受局部疫情冲击等多重因素影响,商办市场供需两端均偏弱,但百强代表企业经营性物业持有及运营规模保持增长态势。2021 年,线下接触式、聚集性服务消费受局部疫情、汛情等因素影响恢复相对缓慢,叠加企业资金压力加大,防风险意愿增266.5 306.8 356.3 408.6 464.6 21.8%15.1%16.1%14.7%13.7%0%5%10%15%20%25%010020030040050020172018201920202021万平方米经营性物业持有及运营面积均值(左)同比增长率(右)5 中国商业地产百强企业研究报告 2022 强,一定程度上拖累经营性
20、物业拓展力度,商业地产市场整体供需两端均偏弱。而商业地产百强代表企业凭借较强的运营能力及资金优势,经营性物业持有及运营规模保持增长态势,但增速小幅放缓。2021 年,商业地产百强代表企业经营性物业持有及运营面积均值为 464.6 万平方米,同比增长 13.7%,增幅较 2020 年收窄 1.0 个百分点。从规模上看,截至 2021 年 6 月 30 日,珠海万达商管共管理已开业商业广场 380 个,总建筑面积约 5420 万平方米。宝龙商业、新城控股等企业持有及运营面积亦超 1000 万平方米,头部企业规模优势明显。百强代表企业以多元品牌体系适应不同消费市场与消费场景,为业务拓展奠定基础 在规
21、模拓展过程中,为适应不同区域及不同消费场景,商业地产企业不断完善产品线体系。代表企业通过升级原有产品系列、开发新产品、强化 IP 建设等方式,打造多层次、差异化的产品体系,以覆盖更多消费群体、适应更广泛的市场、提升产品力和品牌价值,推动规模扩张。表 商业地产百强代表企业商业产品系列 企业名称 产品系列 定位 珠海万达商管 MAX 万达广场 定位全国旗舰,位于一二线城市主轴区位,品牌落位以旗舰店和概念店为主 CITY 万达广场 定位区域型,位于城市区域中心,规模适中,品牌落位标准店、普通店 LIFE 万达广场 定位社区型,覆盖三四五线城市,品牌落位区域店、生活店和社区店 PRO 万达广场 定位城
22、市标杆,位于城市繁荣区域,品牌落位创新店、高标店 华润万象生活 万象城 定位高端品牌,地标购物中心,位于一线及二线城市的市中心或核心区域 万象汇 定位为优质生活方式提供服务的商业中心 万象天地 定位面向城市年轻及潮流人群的“街区+MALL”商业空间 开元商管集团 开元广场 6 万平方以上的商业中心 开元 Mall 3-6 万平方的社区购物中心、商业街 开元里 3 万平方以下的邻里街区、文旅小镇 2021 年,华润万象生活的品牌理念“非凡万象”发布,商管板块的三个核心产品线“万象城”、“万象汇”、“万象天地”升级 LOGO 和品牌识别系统,并推出全新品牌口号。图 华润万象生活“万象系”品牌 LO
23、GO 及品牌口号 开元商管集团在大型城市综合体、购物中心、主题商业街、文旅小镇、产业园等领域积累了较为丰富的实战经验和商业资源,形成了“开元广场”、“开元 Mall”、“开元里”三条产品线。2)低基数下,百强代表企业经营性物业租金及运营服务收入同比增速回升至 20.2%图 商业地产百强代表企业经营性物业租金及运营服务收入 均值及同比增速 注:2021 年,万达商管全面实施轻资产战略,收入统计口径由万达广场租金收入变为珠海万达商管商业运营服务收入。商业经营逐步恢复常态,百强代表企业经营性物业租金及运营服务收入同比增速有所回升。随着疫情进入常态化防控阶段,2020 年广泛采取的租金减免政策逐步退出
24、,2021 年,百强代表企业经营性物业租金及运营服务收入均值为 28.7 亿元,在上年低基数下,同比增长 20.2%,两年平均增长 12.1%。其中,珠海万达商管等行业龙头企业租金及运营服务收入在百亿以上,新城控股、龙湖集团等在 50 亿-100 亿之间,其他多数代表企业小于 50 亿元。从增长情况来看,头部企业运营收入增长相对更快。2021年,新城控股商业运营总收入为 86.39 亿元,同比增长 51.0%;2021 年上半年,宝龙商业运营管理业务收入同比增长 34.5%。15.2 18.6 22.9 23.9 28.7 16.4%22.3%22.8%4.5%20.2%0%5%10%15%2
25、0%25%05101520253020172018201920202021亿元经营性物业租金及运营服务业务收入均值(左)同比增长率(右)6 中指研究院 3)深耕核心一二线并适度下沉城市群优质三四线城市,助力企业实现规模扩张 据中指研究院监测数据,2021 年,全国新开业购物中心总建筑面积约 4300 万平方米(519 个),同比增长 13.6%,但新开业面积仍低于 2019 年水平。分城市等级来看,一线城市新开业项目总建筑面积约 540万平方米(75 个),二线及三四线城市新开业面积均在 1900 万平方米左右(新开业项目个数分别为 215 个、229 个)。从各线城市新开业购物中心面积看,二
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