2023年武汉写字楼二级租赁市场专题报告.pdf
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1、12023年武汉办公楼二级租赁市场专题报告|办公楼宇新时代办公楼宇新时代武 汉 写 字 楼 二 级 租 赁 市 场 专 题 报 告第 一 太 平 戴 维 斯 研 究 部|2 0 2 3 年 3 月22023年武汉办公楼二级租赁市场专题报告|办公楼宇新时代数据概览数据概览武汉优质写字楼一级租赁及二级租赁市场指标概览0101一级租赁一级租赁租赁产品持续多元化,加速捕捉多维度租赁需求0202二级租赁二级租赁市场规模激增,运营商角色更迭持续影响租金水平0303办公新时代办公新时代楼宇办公新时代,市场寻求新突破0404结语结语协同共建楼宇生态平衡新时代0505目录目录32023年武汉办公楼二级租赁市场专
2、题报告|办公楼宇新时代市场调研综述负面清单负面清单由于武汉写字楼市场中散售型楼宇众多,部分运营商也通过获取散售房源提高市场占有率。第一太平戴维斯会依据具体情况判断此类二级租赁房源是否纳入统计范围面积定义面积定义本文租赁面积均指建筑面积调研样本调研样本符合武汉优质写字楼水准且截至2022年第四季度已交付并持续运营的写字楼项目研究对象研究对象在符合上述标准的武汉写字楼项目中,从单一业权业主方或大业主方获取房源,且由非业主方管理或运营的办公空间统计时间截至统计时间截至2022年第四季度数据来源数据来源第一太平戴维斯研究部写字楼市场样本写字楼市场样本144144栋优质写字楼二级租赁市场样本二级租赁市场
3、样本7575个二级租赁空间二级租赁样本总面积二级租赁样本总面积51.751.7万平方米写字楼样本总面积写字楼样本总面积772.9772.9万平方米数据来源:第一太平戴维斯研究部42023年武汉办公楼二级租赁市场专题报告|办公楼宇新时代定义|一级租赁及二级租赁一级租赁一级租赁TRADITIONALTRADITIONAL二级租赁二级租赁SECONDARYSECONDARY楼宇业主方楼宇业主方终端租户终端租户租赁关系租赁关系业主方与终端用户产生直接租赁关系,签订租赁合同。主要产品类型主要产品类型标准交付、精装房源、定制装修、自有联合办公品牌。伴随二级租赁市场规模加速提升。为捕捉有限并多元化的租有限并
4、多元化的租赁需求赁需求,楼宇业主方提供的产品类型已涵盖标准交付标准交付、精装精装单元单元,并可提供定制化装修服并可提供定制化装修服务务。同时,为加速楼宇去化,减轻自身库存压力,部分业主部分业主也积极引入二级租赁运营商也积极引入二级租赁运营商。优质写字楼市场中主要二级租赁运营模式优质写字楼市场中主要二级租赁运营模式二级运营商入驻可加二级运营商入驻可加速楼宇去化速楼宇去化。以甲级写字楼为例,二级租赁运营商平均面积超平均面积超过过6 6,000000平方米平方米,远高于甲级楼宇常规租户的平均租赁面积。楼宇业主方楼宇业主方私密性高私密性高、以小型办以小型办公空间租赁为主公空间租赁为主。商务中心商务中心
5、空间需求面积大、租期长,租赁谈判中更易获取承租优惠承租优惠,承承租成本远低于市场平租成本远低于市场平均水平均水平;即便加上装修投入,也可在转租中获取溢价红利。二级租赁运营商二级租赁运营商会员制、灵活租赁、公区共享、增值服务。联合办公联合办公对于终端用户,承租拎包入驻房源,一方面可满足企业基本办基本办公需求公需求,另一方面也可为企业省去装修带来的时间成本时间成本和资金资金投入投入。终端租户终端租户面积切割、拎包入驻,以本地运营商为主。包租公司包租公司数据来源:第一太平戴维斯研究部二级租赁二级租赁运营商运营商52023年武汉办公楼二级租赁市场专题报告|办公楼宇新时代 第一太平戴维斯|办公楼宇新时代
6、 数据概览数据概览-武汉优质写字楼一级租赁及二级租赁市场主要数据武汉优质写字楼一级租赁及二级租赁市场主要数据62023年武汉办公楼二级租赁市场专题报告|办公楼宇新时代数据概览|一级租赁及二级租赁市场一级租赁一级租赁TRADITIONALTRADITIONAL二级租赁二级租赁SECONDARYSECONDARY总存量总存量租金水平租金水平入驻率入驻率总存量总存量租金水平租金水平入驻率入驻率772.9772.9万平方米万平方米82.882.8元元/平方米平方米/月月63.763.7%全市全市276.1276.1万平方米万平方米96.396.3元元/平方米平方米/月月61.261.2%甲级甲级51.
7、751.7万平方米万平方米-*-*全市全市5 5,700,700平方米平方米1,505.51,505.5元元/工位工位/月月86.586.5%商务中心商务中心4.54.5万平方米万平方米869.7869.7元元/工位工位/月月71.071.0%联合办公联合办公46.646.6万平方米万平方米71.471.4元元/平方米平方米/月月57.257.2%包租公司包租公司*由于二级租赁市场不同类型运营商在产品计价及租赁方式存在差异化,故此处不统计二级租赁市场整体入驻率及平均租金水平数据来源:第一太平戴维斯研究部72023年武汉办公楼二级租赁市场专题报告|办公楼宇新时代产品融合|一级租赁及二级租赁市场一
8、级租赁一级租赁TRADITIONALTRADITIONAL二级租赁二级租赁SECONDARYSECONDARY20192019标准交付标准交付精装拎包精装拎包20222022标准交付标准交付相比于一级租赁市场,二级租赁市场的核心差异在于终端用户及时拎包入驻的运营模式。二级租赁市场起步于商务中心的市场进入,目前写字楼二级租赁市场以三大运营模式为主,即商务中心、联合办公和包租公司。2020年前,一级市场与二级市场之间的产品差异明显,各级市场产品特征与目标客群相对清晰。疫情后,市场多方不确定性加速市场需求分化及产品融合,2020年成为写字楼两级市场发展的重要节点。为争夺有限的市场资源,市场可租赁产品
9、类型持续提升。传统租赁市场中,除提供标准化房源外,以香格里拉中心与恒隆广场为开端,业主方推出拎包入驻的精装户型,与此同时,也可为租户提供客制化装修服务。至此,两类市场的产品类型持续融合。目前,写字楼一级与二级市场之间的竞争已基本打破壁垒,进入同场竞技的赛道。精装拎包精装拎包标准交付标准交付定制装修定制装修数据来源:第一太平戴维斯研究部精装拎包精装拎包定制装修定制装修定制装修定制装修精装拎包精装拎包82023年武汉办公楼二级租赁市场专题报告|办公楼宇新时代 第一太平戴维斯|办公楼宇新时代 一级租赁一级租赁-供需失衡带动空间维度多元化,产品多样性加速一二级市场融合供需失衡带动空间维度多元化,产品多
10、样性加速一二级市场融合92023年武汉办公楼二级租赁市场专题报告|办公楼宇新时代0%15%30%45%0500,0001,000,0001,500,0002011201220132014201520162017201820192020202120222023F 2024F 2025F 2026F空置率新增供应(平方米)甲级写字楼新增供应(左)乙级写字楼新增供应(左)空置率(右)一级租赁|全市|新一轮供应高峰,甲级楼宇持续主导数据来源:第一太平戴维斯研究部第二轮供应高峰袭来第二轮供应高峰袭来,市场迈入楼宇存量市场迈入楼宇存量4 4.0 0时代时代伴随存量规模扩张与物业版图的延伸,市场已经迈入“优
11、胜劣汰”的更迭期。周期上,2017年至2019年,市场迎来首轮供应高峰,累计新增供应近240万平方米,其中甲级楼宇新增供应占比40.9%。受前期市场停摆、行业发展降速等多方影响,新增供应周期推迟,市场供应端于2022年迎来井喷,全年新增供应量达120万平方米,市场正式迈入第二轮供应高峰期。相较于前一轮高峰,此轮周期将持续时间更长此轮周期将持续时间更长,年均供应量也年均供应量也将提升将提升。据统计,20222022至至20262026年年,市场新增供应预计将达到市场新增供应预计将达到460460万平方米万平方米,甲级新增供应占比甲级新增供应占比5151.7 7%。首轮供应高峰首轮供应高峰二轮供应
12、高峰二轮供应高峰图表:武汉优质写字楼市场新增供应及未来预测(甲级与乙级,图表:武汉优质写字楼市场新增供应及未来预测(甲级与乙级,20112011至至20262026年)年)20172017-20192019年年20222022-20262026年年累计新增供应累计新增供应(万平方米万平方米)238.7238.7460.0460.0年均新增供应年均新增供应(万平方米万平方米)79.6 79.6 92.092.0甲级甲级楼宇楼宇新增供应占比新增供应占比40.940.9%51.751.7%102023年武汉办公楼二级租赁市场专题报告|办公楼宇新时代一级租赁|甲级|“质”“量”博弈新时代0%15%30
13、%45%0300,000600,000900,0002011201220132014201520162017201820192020202120222023F 2024F 2025F 2026F空置率新增供应/净吸纳量(平方米)新增供应(左)净吸纳量(左)空置率(右)第一阶段第一阶段品质更迭,项目差异化初现品质更迭,项目差异化初现量变与质变共同推进市场发展量变与质变共同推进市场发展代表项目代表项目平安金融中心、武汉保利广场、万达中心、群光中心48.348.3万平方米万平方米第二阶段第二阶段首个增量周期首个增量周期供应高峰,加速成熟化供应高峰,加速成熟化代表项目代表项目中信泰富大厦、长城汇、越秀
14、财富中心、铭丰大厦113.6113.6万平方米万平方米第三阶段第三阶段全新市场地标诞生全新市场地标诞生后疫情期间,供需走弱后疫情期间,供需走弱代表项目代表项目香格里拉中心、恒隆广场、K11 Atelier52.152.1万平方米万平方米第四阶段第四阶段“质”与“量”的激烈博弈“质”与“量”的激烈博弈加速需求回升与竞争白热化加速需求回升与竞争白热化代表项目代表项目企业天地1号、中海中心、万科未来中心T1、中国特种飞行器研发中心、襄阳大厦近近240240万平方米万平方米累计新增供应累计新增供应1 1.0 0时代时代|20112011-20152015年年|品质更迭品质更迭,项目差异化初现项目差异化
15、初现市场发展早期,甲级写字楼的判定以业权为主要依据。楼宇交付标准大多以公区装修、办公区域毛坯为主。伴随提供架空地板的楼宇项目入市,武汉办公区域的标准化迈入一个新台阶。2 2.0 0时代时代|20162016-20182018年年|市场市场首个增量周期首个增量周期随着铝扣板吊顶、墙面刷白及架空地板成为甲级写字楼的常规标准配置后,市场首个增量周期随之拉开。2016年至2018年间,甲级写字楼供应超过100万平方米。市场版图扩张从传统核心区逐步向非核心市场延伸。3 3.0 0时代时代|20192019-20212021年年|全新市场地标诞生全新市场地标诞生楼宇市场迎来修整期,市场新增供应明显下滑。2
16、020年是甲级写字楼市场楼宇品质与产品更迭的重要转折点,香格里拉中心及恒隆广场的交付,不仅标示着武汉甲级写字楼市场新一轮地标问世,也拉开了业主精装定制租赁模式。4 4.0 0时代时代|20222022-20262026年年|“质质”“量量”博弈新时代博弈新时代市场迈入全新增量周期,竞争“卷度”加深。2022至2026年间,甲级写字楼市场新增供应聚集将达到近240万平方米。除竞争持续白热化的汉口区域之外,中南中北路、光谷等过往供需表现较为平和的区域也将迈入内卷博弈新时代。图表:武汉甲级写字楼市场供应及需求预测(图表:武汉甲级写字楼市场供应及需求预测(20112011至至20262026年)年)数
17、据来源:第一太平戴维斯研究部112023年武汉办公楼二级租赁市场专题报告|办公楼宇新时代一级租赁|产品形态更迭,多元化捕捉市场需求随着二级租赁市场规模的快速扩张,传统租赁产品的市场竞争力逐渐减弱。与此同时,市场需求走弱与终端客户逐渐短频快的租赁方式,使一级市场的业主方加速布局拎包入驻空间并试水定制装修产品。拎包入驻空间最初以开发商自有联合办公的模式在一级租赁市场呈现,并与传统以面积出租的房源在租赁模式上形成差异化,丰富楼宇产品类型。一级与二级租赁市场的产品开始融合。架空地板的出现对于楼宇办公空间的交付标准具有划时代意义,也预示着市场2.0系产品的诞生。伴随“天地墙”交付标准的常态化。以户内毛坯
18、为标准的产品市场竞争力逐步下滑。引入包租公司成为加速楼宇去化的有效手段之一。但二级租赁对传统租赁市场需求的稀释仍在持续。除拎包入驻、定制装修外,业主也采取更为多样化的合作模式,从而提升项目运营可操控性和持续性。市场发展初期,楼宇的核心竞争力并不在于办公空间的内部装修上,而是在楼宇的产权优势及运营管理上。市场早期产品以毛坯交付为主,楼宇产权集中化、单一化成为项目租金溢价的强有力加持。3.0+3.0+3.03.02.02.04.04.01.01.0业主打造精装入驻业主打造精装入驻同时试水定制装修同时试水定制装修以联合办公模式试水以联合办公模式试水业主运营拎包入驻空间业主运营拎包入驻空间“天地墙”交
19、付标准“天地墙”交付标准成为楼宇常规标配成为楼宇常规标配多元化办公空间服务多元化办公空间服务成为业主方必然选择成为业主方必然选择楼宇产权性质楼宇产权性质成为核心竞争力成为核心竞争力产品与服务产品与服务深深 度度 进进 阶阶图表:武汉写字楼一级租赁市场的产品更迭图表:武汉写字楼一级租赁市场的产品更迭数据来源:第一太平戴维斯研究部122023年武汉办公楼二级租赁市场专题报告|办公楼宇新时代一级租赁|全新产品线瞄准传统盲区客群科技新媒体行业成为汉口区域开发商精装户型的首要科技新媒体行业成为汉口区域开发商精装户型的首要去化去化来源来源香格里拉中心与恒隆广场作为武汉甲级写字楼首批推出精装拎包入驻房型及定
20、制装修的业主方,对于写字楼市场的竞争格局与产品革新都具有划时代意义。汉口区域作为传统商业中心,甲级写字楼主力租户以金融业、服务业等为主导。以建设大道为例建设大道为例,金融行业占比近四成金融行业占比近四成。相较于武昌及光谷,汉口科技互联网行业集群效应较弱,因此,汉口并不会成为科技互联网企业设立办公地点的首选区域。但精装户型更为灵活精装户型更为灵活、方便方便、快捷的租赁模式快捷的租赁模式,为科技新媒体行业落户汉口提供了更多元化的选择为科技新媒体行业落户汉口提供了更多元化的选择,加速此类企业在汉口加速此类企业在汉口区域租赁需求的释放区域租赁需求的释放。回归数据研究层面,基于业主精装房源的行业分析来看
21、,科技新媒体行业租赁面积占比达到科技新媒体行业租赁面积占比达到2727.0 0%,排名众行业首位排名众行业首位。图表:汉口区域甲级写字楼开发商精装及定制装修终端租户行业分析(按建筑面积)图表:汉口区域甲级写字楼开发商精装及定制装修终端租户行业分析(按建筑面积)图表:香格里拉中心及恒隆广场精装户型在写字楼体量中的占比图表:香格里拉中心及恒隆广场精装户型在写字楼体量中的占比TMT服务业零售贸易金融业医药与生命科学制造业房地产建筑文体娱乐其他业主方业主方精装及定制产品精装及定制产品终端租户终端租户行业分析行业分析数据来源:第一太平戴维斯研究部TMT1 27.027.0%服务业2 26.626.6%零
22、售贸易3 10.710.7%金融业4 9.59.5%医药与生命科学5 7.27.2%1515%2020%132023年武汉办公楼二级租赁市场专题报告|办公楼宇新时代0%10%20%30%40%TMT服务业零售贸易金融业医药与生命科学制造业房地产建筑其他总体香格里拉中心恒隆广场一级租赁|客户类型与区域特性挂钩,粘性持续提升#1 1金融业金融业建设大道区域作为传统的核心商务区”,金融行业占比保持在各商务区前列。香格里拉中心作为该区域首批推出拎包入驻产品的开发商,精装户型的租户结构特征也反映出该区域的传统特性。香格里拉中心拎包入驻区域的金融业行业占比达到香格里拉中心拎包入驻区域的金融业行业占比达到2
23、222.9 9%,而同期推出精装户型的恒隆广场而同期推出精装户型的恒隆广场,精装户型中金融行精装户型中金融行业占比仅为业占比仅为5 5.4 4%。#2 2服务业服务业航空路即为市场重要的商务中心,也是武汉核心商业区之一,区域市场内服务类行业聚集度高。选址偏好上,服务业对于楼宇品质、区域通达性及租金成本都有较高的敏感性。因此,区域内恒隆广场所推出的拎包入驻产品成为该类客户的优质选择之一。据统计,恒隆广场精装户型中服务业占比超过恒隆广场精装户型中服务业占比超过3030%,而而香格里拉中心此行业占比仅为香格里拉中心此行业占比仅为1111.1 1%。#3 3医药与生命科学医药与生命科学凭借区位和地缘优
24、势,航空路区域对医药及生命科学行业的吸附力排在众商务区首位。恒隆广场作为该区域的地标写字楼之一,进阶类产品中医药与生命科学行业的占比到进阶类产品中医药与生命科学行业的占比到8 8.2 2%,为香格为香格里拉中心此类行业占比的两倍里拉中心此类行业占比的两倍。图表:图表:甲级写字楼业主方精装房源终端租户行业分析甲级写字楼业主方精装房源终端租户行业分析(按建筑面积)(按建筑面积)数据来源:第一太平戴维斯研究部142023年武汉办公楼二级租赁市场专题报告|办公楼宇新时代一级租赁|恒隆广场|持续产品多元化,楼宇去化再加速恒隆广场作为武汉后疫情时代首批交付的甲级写字楼项目,基于其近14万平方米的写字楼体量
25、去化,业主方在楼宇的产品设计及空间运用上持续多元化。恒隆广场写字楼所提供的空间产品上依然以标准交付的“天地墙”产品为主,产品配比上同时推出拎包入驻的精装房源。契合特定需求,也可提供定制装修服务。截至截至20222022年四季度末年四季度末,恒隆广场写字楼入驻率超过七成恒隆广场写字楼入驻率超过七成,而其精装房源凭借其更而其精装房源凭借其更高的性价比和周转率高的性价比和周转率,入驻率表现更优入驻率表现更优。与此同时,业主运用空中大堂的灵动空间,引入经营性业态打造楼宇垂直综合体的特性。2023年,恒隆将继续多元化楼宇产品,引入自有联合办公品牌恒聚HANGOUT,全面加速楼宇去化。标准化交付标准,天花
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