DB3201∕T 1046—2021 不动产权籍调查技术规程(南京市).pdf
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1、 ICS 07.040 CCS A78 3201 南京市地方标准 DB3201/T10462021 不动产权籍调查技术规程 Technical specification for real property survey 2021-09-25 发布 2021-10-01 实施 南京市市场监督管理局 发 布 DB3201/T10462021 I 目次 前言. II 1 范围 . 1 2 规范性引用文件 . 1 3 术语和定义 . 2 4 总体要求 . 4 5 权属调查 . 9 6 不动产测绘 . 26 7 检查验收 . 39 8 成果整理与审查入库 . 41 附录 A(资料性) 不动产权籍调查表
2、(新设宗地或界址变化) . 46 附录 B(资料性) 不动产权籍调查表(界址未变) . 62 附录 C(规范性) 不动产权籍调查表填写说明 . 63 附录 D(资料性) 界址调查 . 85 附录 E(资料性) 权籍图附图 . 90 附录 F(资料性) 改变用地条件土地勘测定界成果表 . 94 附录 G(资料性) 土地核验成果 . 95 附录 H(规范性) 土地面积计算方法 . 97 DB3201/T10462021 II 前言 本文件按照GB/T 1.12020标准化工作导则 第1部分:标准化文件的结构和起草规则的规定起草。 请注意本文件的某些内容可能涉及专利。本文件的发布机构不承担识别专利的
3、责任。 本文件由南京市规划和自然资源局提出并归口。 本文件起草单位:南京市不动产登记中心、中国矿业大学。 本文件主要起草人:赵荣军、黄东海、郑南山、顾和和、严剑锋、尤炀、侯惟原、董宝玉、李冀苏、汪洋。 DB3201/T10462021 1 不动产权籍调查技术规程 1 范围 本文件规定了不动产权籍调查的基本方法、工作内容、技术要求、成果和数据入库要求等。 本文件适用于南京市范围内土地以及建(构)筑物、林木等定着物的权属调查和测绘,不涉及海域使用权调查。 2 规范性引用文件 下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中,注日期的引用文件,仅该日期对应的版本适用于本文件;不注
4、日期的引用文件,其最新版本(包括所有的修改单)适用于本文件。 GB/T 4754 国民经济行业分类 GB/T 13989 国家基本比例尺地形图分幅和编号 GB/T 17986.1 房产测量规范 第 1 单元:房产测量规定 GB/T 17986.2 房产测量规范 第 2 单元:房产图图式 GB/T 20257.1 国家基本比例尺地图图式 第 1 部分:1:500 1:1 000 1:2 000 地形图图式 GB/T 20257.2 国家基本比例尺地图图式 第 2 部分:1:5 000 1:10 000 地形图图式 GB/T 21010 土地利用现状分类 GB/T 24356 测绘成果质量检查与验
5、收 GB/T 26424 森林资源规划设计调查技术规程 GB/T 37346 不动产单元设定与代码编制规则 GB 50026 工程测量标准 CH/T 1007 基础地理信息数字产品元数据 CH/T 2009 全球定位系统实时动态测量(RTK)技术规范 CJJ/T 8 城市测量规范 LY/T 1812 林地分类 NY/T 309 全国耕地类型区、耕地地力等级划分 NY/T 1634 耕地地力调查与质量评价技术规程 NY/T 2537 农村土地承包经营权调查规程 TD/T 1001-2012 地籍调查规程 TD/T 1016 国土资源信息核心元数据标准 DB3201/T10462021 2 3 术
6、语和定义 下列术语和定义适用于本文件。 3.1 宗地 cadastral parcel 土地权属界线封闭的地块或者空间。 来源:TD/T 1001-2012,3.7 3.2 建筑物 building 建筑物是人造的、相对于地面固定的、有一定存在时间的,供人们进行生产、生活、居住或其他活动的场所。 3.3 构筑物 structures 不直接在里面进行生产、生活、居住或其他活动的人工建筑。 3.4 幢 block of building 一座独立的,包括不同结构和不同层次的房屋。 来源:GB/T 37346-2019,3.9 3.5 定着物 things fixed on land 固定于土地且
7、功能完整、具有独立使用价值的房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木等不能移动的物。 来源:GB/T 37346-2019,3.11 3.6 定着物单元 unit of things fixed on land 权属界线固定封闭、 功能完整且具有独立使用价值的房屋等建 (构) 筑物以及森林、 林木等定着物,是定着物所有权登记的基本单位。 来源:GB/T 37346-2019,3.12 3.7 不动产 real property 不能移动或者移动就会改变性质、损害其价值的有形财产,包括土地以及土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地且不能分离的其他物。 来源:GB/T 3734
8、6-2019,3.15,有修改 3.8 不动产单元 real property unit 权属界线固定封闭,且具有独立使用价值空间。 来源:GB/T 37346-2019,3.16 3.9 不动产单元代码 real property unit identifier 即不动产单元号,是按一定规则赋予不动产单元的唯一和可识别的标识码。 来源:GB/T 37346-2019,3.17 3.10 不动产单元表 table of real property unit DB3201/T10462021 3 反映宗地范围内所有不动产单元自然状况、权属状况、不动产单元代码等相关信息的数据表。 3.11 不动产
9、权籍调查 real property survey 通过权属调查和不动产测绘, 查清不动产的权属、 位置、 界址、 面积、 用途等权属状况和自然状况。 3.12 地籍区 cadastral district 在区级行政辖区内,以镇、街道为基础结合明显线性地物划分的不动产管理区域;根据实际情况,可以行政村、社区为基础将地籍区再划分为若干个地籍子区。 来源:GB/T 37346-2019,3.3,有修改 3.13 界址点 boundary point 权属界址线的转折点。 来源:TD/T 1001-2012,3.6,有修改 3.14 界址线 boundary line 权属边界线,两个相邻界址点间
10、的连线。 来源:TD/T 1001-2012,3.5,有修改 3.15 宗地草图 cadastral parcel sketch 描述宗地位置、界址点、界址线和相邻宗地关系的现场记录。 来源:TD/T 1001-2012,3.8 3.16 宗地图 cadastral parcel map 描述宗地位置、界址点、界址线和相邻宗地关系以及房屋、林木等定着物位置等要素的地籍图。 来源:TD/T 1001-2012,3.10,有修改 3.17 房产图 house property plan 描述房屋等建(构)筑物的位置、界线、结构、层次、面积等要素的图件。包括房产平面图、房产分层分户图。 3.18 地
11、块分布图 parcel distribution plan 描述承包地块空间位置、四至、面积、权属、编码等信息的图件。 3.19 林班 compartment 为便于森林资源经营管理、 合理组织林业生产而划分的一种长期性的、 最小的森林经营管理区划单元。 来源:GB/T 26424,3.2 3.20 小班 subcompartment 内部特征基本一致,与相邻地段有明显区别,而需要采取相同经营措施的森林地块或小区,是林业调查的基本单元。 来源:GB/T 26424,3.3 DB3201/T10462021 4 3.21 林种 category of forest 森林按照其经营目的或所发挥效益
12、的不同而划分的分类单位。 来源:GB/T 26424,3.5 4 总体要求 4.1 数学基础 4.1.1 平面坐标系统 采用2008南京地方坐标系。 4.1.2 高程系统 采用1985国家高程基准。 4.1.3 比例尺 地籍图可采用的比例尺为1:500,1:1000,1:2000等。依调查的不动产权利类型,按照下列规定选择地籍图的比例尺: a) 集体土地所有权调查、耕地、林地等土地承包经营权调查及国有农用地的使用权调查,地籍图的基本比例尺为 1:2000,有条件的地区可采用 1:500,1:1000。 b) 建设用地使用权调查、宅基地使用权调查,地籍图的基本比例尺为 1:500。采矿用地、风景
13、名胜用地、设施农用地、特殊用地、铁路用地、公路用地等区域可采用的比例尺为 1:1000和 1:2000。 宗地图应根据宗地范围的大小设计比例尺,比例尺分母以整百数为宜。 房产图应根据地块内房屋的多少及房屋的大小设计比例尺,比例尺分母以整百数为宜。 4.1.4 分幅与编号 参照GB/T 13989对1:500、1:1000、1:2000地籍图分幅和编号,采用50cm50cm正方形标准分幅,坐标系内图廓西南角坐标公里数为图幅编号,X坐标公里数在前,Y坐标公里数在后,1:500地籍图取至0.01km(如29.75-78.00),1:1000、1:2000地籍图取至0.1km(如529.5-478.0
14、)。 4.1.5 计量单位 本规程中的长度和面积计量单位有米、厘米、毫米、平方米、公顷、亩等,表示方法和小数位按照下列规定执行: a) 长度单位采用米(m)、厘米(cm)、毫米(mm)。当长度单位采用米(m)时,长度数据保留两位小数。当长度单位采用厘米(cm)时,长度数据保留一位小数。当长度单位采用毫米(mm)时,长度数据保留一位小数; b) 土地、房屋等的面积单位采用平方米(m ),保留两位小数;土地面积统计汇总单位采用公顷(hm ),保留四位小数,可用亩(mu)作为辅助单位,保留两位小数; c) 百分比保留一位小数。 DB3201/T10462021 5 4.2 调查内容 以宗地为单位,查
15、清土地以及建(构)筑物、林木等定着物组成的不动产状况,主要内容包括宗地信息、建(构)筑物信息、森林和林木等定着物信息。 a) 宗地信息。查清宗地的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、使用期限、四至、面积等土地状况。针对土地承包经营权宗地和农用地的使用权宗地,还应查清承包地块的发包方、承包方、地力等级、是否划定为基本农田等内容。 b) 建(构)筑物信息。查清建(构)筑物权利人、坐落、建(构)筑物类型、共有情况、用途、结构等。调查对象为房屋的,还需查清房屋总层数、所在层次、竣工日期、建筑面积、房屋性质等;调查对象为构筑物的,还需查清构筑物的几何特征,如长、宽、高等。 c) 森林、林木等定着物信息
16、。查清森林与林木的权利人、坐落、造林年度、小地名、林班、小班、面积、起源、主要树种、株数、林种、共有情况等内容。 4.3 调查单元 4.3.1 地籍区和地籍子区 按下列方法划分地籍区和地籍子区: a) 在区级行政辖区内,采用行政界线(镇或街道)与典型线状地物相结合划分地籍区。国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权宗地应统一划定地籍区。原则上应保证镇、街道级行政区的完整性。当宗地跨行政区界时,可依据宗地权属类型与用途,跨行政区界划定地籍区,尽量使宗地界线在同一地籍区内。对于地铁等线性工程可以单独划分地籍区; b) 在地籍区内,以行政村、社区界线为基础结合明显线性地物划分地籍子区。在未划分
17、地籍子区的区域但属独立工矿企事业用地设立地籍子区,应参考行政村等行政界线,结合线状地物划分: 1) 城区(城镇)地籍子区范围应合理控制,在线状地物为边界的基础上一般面积控制在0.2 至 0.8 平方千米内, 郊区地籍子区范围可适当放大, 独立工矿区根据实际情况确定。地籍子区应不重不漏; 2) 农村地区地籍子区原则上不受行政村、村民小组等集体土地权属与管理界线的约束,特殊情况可不受街道行政界线约束; 3) 城郊和新城区按照城市建设框架或城市自然地理框架进行地籍子区规划或预设立,原则上不跨越街道以上行政区划,不跨越主要道路和规划道路、绿化用地、预留公共设施用地。 预划分的地籍子区, 实际建成后,
18、应根据建成后的线状地物情况作相应调整; 4) 对于“飞地”,原则上按“飞地”的权属单独划分地籍子区; c) 地籍区、地籍子区划定后,其数量和界线应保持稳定,原则上不随所依附界线或线性地物的变化而调整。地籍子区的调整,应根据变化的线状地物,以不切割宗地为原则,合理分立、归并与调整。 4.3.2 宗地 4.3.2.1 宗地设立 在地籍子区范围内,划分国有土地使用权宗地和集体土地所有权宗地,使用权宗地包括建设用地使用权宗地、宅基地使用权宗地、土地承包经营权宗地、林地使用权宗地(承包经营以外的)、农用地的使用权宗地(承包经营以外的、非林地)和其他使用权宗地等。 根据权属来源材料及实际土地空间利用情况设
19、立宗地。 两个或两个以上权利人共用 (有) 的地块,且土地权属界线难以划清的, 应设为共用 (有) 宗; 土地权属有争议的地块应先解决争议后设定宗地;DB3201/T10462021 6 暂时难以解决的,由双方共同认定争议区域,搁置争议区域后设立宗地,有争议的地块单独设为一宗地。 使用权宗地设立还应遵循如下原则: a) 地表使用权宗地设立: 1) 依据供地文件、有权部门批准的文件设立宗地。对于同一地块中有两个及以上权利人时,能按规划核准总平面图明确各权利人土地使用权界线的,可分别设立宗地;对于规划核准总平面图明确的独立功能区,且有独立的进出通道时,应分别设立宗地; 2) 公用广场、停车场、道路
20、、绿地、设施用地,以及城市(镇、村)内部公用地、空闲地等根据不同地类设立相应的宗地。 b) 地下使用权宗地设立: 1) 仅拥有地下建设用地使用权独立开发建设的地下空间,按土地出让合同等权属来源材料确定的用地范围设立地下使用权宗地,建成后按建设工程规划批准的建筑范围设立地下使用权宗地; 2) 与地表一并建设的地下空间。地下使用范围与地表使用范围一致的,宜与其地表部分一并设立国有建设用地使用权宗地(地表);地下使用范围超出地表使用范围的,按建设工程规划批准的地下建筑物最外围轮廓线单独设立地下使用权宗地。 c) 混合空间利用的宗地设立: 1) 地表、地下、地上混合空间用地且用地范围不一致时,应按地表
21、、地下、地上不同用地范围分别设立宗地,但地下使用范围小于地表使用范围且同一使用层面无其他使用权人时不独立设宗; 2) 地表和宗地范围外的地上建筑融为一体的,按地上和地表范围合并设立宗地,分别标注权利类型及面积。 d) 宅基地使用权宗地设立: 1) 实地有明确使用范围的,但与权属来源材料中用地范围不一致的,按使用现状设立宗地; 2) 实地无明确使用范围,但土地权属来源材料中用地范围明确的,按权属来源材料确定的范围设立宗地; 3) 实地无明确使用范围,且土地权属来源材料中用地范围不明确的,可按照合理利用的原则,设立包括房屋占地和房屋周边应属该权利人使用范围的宗地,但是宗地面积原则不得超过当地宅基地
22、批准面积,如实地房屋占地已超过当地宅基地批准面积,按房屋占地设立宗地; 4) 在调查时应正确把握“宗”与“户”的关系,对于村庄内部主要道路将主房屋和附房分割需分别设宗的,分设的宗地均无明确使用权界线,且宗地合并计算面积不超过当地宅基地批准面积的应分别设宗并备注为一户。 4.3.2.2 分宗 原已设立的宗地,同时具备下列条件的应进行分宗: a) 经有权部门批准或规划核准总平面图中有明确的独立功能区; b) 不同地块各自有独立的进出通道。 4.3.2.3 合并宗地 对于原已设立的宗地,涉及下列情形应进行宗地合并: DB3201/T10462021 7 a) 同一出让合同中的独立地块(依据规划用地条
23、件)因分期交地、按幢设宗等历史原因造成分别设宗,现不满足宗地设立原则的,应合并宗地; b) 相邻宗地属同一项目分别供地整体建设,且不具备独立使用功能的,应合并宗地。 4.3.3 定着物单元 a) 定着物为房屋等建(构)筑物的,按如下原则划分定着物单元: 1) 同一权利人拥有的独幢房屋宜划分为一个定着物单元; 2) 具有多个权利人或经批准可以分割转让的一幢房屋,应按照界线固定,且具有独立使用价值的层、套、间等封闭空间划分定着物单元; 3) 同一权利人拥有多套(层、间等)界线固定且具有独立使用价值的房屋,每套(层、间等)房屋宜各自划分定着物单元; 4) 同一权利人(如:行政机关、企事业单位等)在一
24、宗地内拥有的两幢或两幢以上的房屋宜共同组成一个定着物单元。 b) 定着物为森林、林木的,按如下原则划分定着物单元: 1) 权属界线封闭、独立成片的森林、林木可划分一个定着物单元; 2) 属于同一权利人多片森林、林木可共同组成一个定着物单元。 c) 定着物为其他类型的,按如下原则划分定着物单元: 1) 每个定着物可各自单独划分一个定着物单元; 2) 一宗地内属于同一权利人全部同类定着物(如:水塔、烟囱等)宜组成一个定着物单元。 4.3.4 不动产单元 4.3.4.1 不动产单元设定原则 不动产单元设定应符合下列总原则: a) 集体土地所有权宗地、无定着物的使用权宗地,应分别设为一个不动产单元;
25、b) 有定着物的使用权宗地,宗地内的定着物单元与宗地合并设不动产单元。 4.3.4.2 不动产单元编制 对各类定着物编制不动产单元应符合下列要求: a) 供地文件约定不允许分割转让的宗地(如工业、科研用地、行政机关、企事业单位等)内的所有定着物单元与该宗地应设定为一个不动产单元; b) 对于没有固定界线和独立使用空间或不满足房屋分割要求的住宅,不应单独划分不动产单元: 1) 成套住宅(包括不单独核发不动产权证书与房屋配套的车库、车位、储藏室等)应以套(包括跃层、地下储藏室等与楼上跃层为不可分割的一套房屋、连家店)为单位设定为一个不动产单元;当同一权利人拥有多套权属界线固定且具有独立使用价值的成
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