住宅工程质量分户验收 实施方案培训讲义.pdf
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1、东莞市住宅工程质量 分户验收培训讲义第一部分关于住宅工程分户验收的 几个基本问题(一)分户验收的概念(二)为什么要进行分户验收(三)分户验收的现状(四)分户验收的作用(五)分户验收的组织(六)分户验收和竣工验收之间的关系(七)分户验收的条件(八)分户验收前应做好哪些准备工作(九)分户验收使用的主要仪器、设备(十)分户验收中需要形成哪些验收记录(十一)分户验收时发现的问题怎么办(十二)单位工程竣工验收时,出现什么情况应终止验收(十三)什么是影响主要使用功能的质量问题(一)分户验收的概念住宅工程质量分户验收(以下简称分户验收),是指住宅工程在按照国家规范要求进行单位工程 竣工验收前,由建设单位组织
2、监理单位和施工单 位对每户住宅及单位工程公共部位进行专项检查 验收。(二)为什么要进行分户验收1.建筑工程做为一种特殊的商品,其建设周期 长;参建人员多且手工作业占较大比例;而且建 筑工程使用的建筑材料品种多,不同材料的性能 差异大,施工质量的一致性差。2.现行国家规范采用抽样检验的方法,抽样 检验就可能存在生产方风险和使用方风险。也就 是说存在合格产品被拒收或不合格产品被误收的 可能性。对最终用户来说,虽然经过抽样验收合 格,但碰上不合格的住宅,实际上就承担了 100%的风险。(二)为什么要进行分户验收3.现行国家验收及设计规范对于一些质量问题 无明确界定(如室内空间尺寸),对于有些质量 问
3、题无统一的检查规定(如空鼓、粉刷面层裂缝、外墙外窗渗漏等)。而这些问题往往会引发住户 投诉。4.商品房价格居高不下,住户对房屋质量的要 求越来越高,有些住户甚至不能容忍一点点质量问 题.住宅质量问题一直是引发消费者投诉的热点问 题。(二)为什么要进行分户验收5.一些建设、施工单位质量意识不足,对于 住宅工程出现的质量问题处理不及时、不彻底甚 至推委。一些关于住宅质量问题的经济赔偿往往 难以到位。因此,使绝大部分质量问题在工程验 收前得到处理是很有必要的。可以说,实行分户 验收对于提高住宅工程质量水平,构建和谐社会 很有意义。(三)分户验收的现状从2005年3月1日在北京朝阳区开始对136个住
4、宅工程进行一户一验的试点开始,分户验收陆续 在各地得到推广。目前,很多省市如北京、江苏、宁夏、湖南、天津、太原、长春、大连等都已开 展分户验收工作。总的来看,分户验收是人心所 向,大势所趋。(四)分户验收的作用1.质量责任更加明确,质量意识明显增强分户验收的质量状况与验收小组人员的责任直接 挂钩,由验收人员签字分户验收记录成为追究验收过 程中弄虚作假行为的有效依据。因此,参与验收的建 设、施工、心理、物业等人员的责任心会明显增强,会更加注重事前预控、过程控制。可以说,分户验收 促使施工单位努力提高施工质量,监理单位严格进行 验收,强化了源头质量的监管力度。2.质量通病有效防治,住宅质量明显提升
5、通过分户验收的全面推行,很多原来按比例抽查 不易发现的质量问题得以充分暴露,质量通病防治效 果在落实分户验收中得到了保证。从已实行分户验收 的省市的经验来看,分户验收使监督验收过程中发现 耳事整改探题力F下降,使得住宅工程质量问题在交(四)分户验收的作用3.质量投诉明显下降,满意程度明显提高根据已实行分户验收省市的经验,随着分户验 收实施的不断深入,住宅工程质量通病得到有效 遏制,涉及住宅工程观感质量和使用功能的投诉 下降显著,南京市实行分户验收后用户投诉同期 同比下降近80%,群众满意度日益提高。(五)分户验收的组织分户验收由建设单位牵头,组织监理单位、总包单位、分包单位共同参与,按专业划分
6、分户 验收组,已选定物业公司的,物业公司应当参与 工程质量分户验收工作。验收组成员由下列人员 构成:1.建设单位:建设单位的相关负责人、各专 业的工程管理人员;2.施工单位:施工单位的工程项目经理、技 术负责人、质量检查员、各相关专业的技术人员(含专业分包项目的项目经理和技术负责人);3.监理单位:监理单位的项目总监理工程师、各专业的监理工程师;4.物业管理部门:物业管理单位的项目经理、各专业的物业管理员。(六)分户验收和竣工验收之间的区别分户验收与竣工验收均是建立在建筑 工程各分部、分项验收合格的基础上进行 的。但两者有所不同。1、验收主体不同 分户验收的主体为 建设、监理、施工单位和物业公
7、司,竣工 验收的主体为建设、监理、施工、设计、勘察单位等工程质量责任主体;(六)分户验收和竣工验收之间的区别2、验收对象不同 分户验收适用于住 宅工程,而所有建筑工程在交付使用前均 应进行竣工验收;3、验收作用不同 分户验收合格是住 宅工程进行竣工验收的必备条件,竣工验 收合格是工程竣工验收备案和办理产权的 必备条件;(六)分户验收和竣工验收之间的区别4、验收内容不同 分户验收是涉及住宅工程 主要使用功能及观感质量的验收,而竣工验收是 工程质量综合验收(包括实体、观感、质量控制 资料等)并对分户验收进行复核;5、实体检查数量不同 分户验收逐户全数检 查,竣工验收对实体工程抽样检查。(七)分户验
8、收的条件工程已完成设计和合同约定的工作量;所含(子)分部工程的质量均验收合格;工程质量控制资料完整;主要功能项目的抽查结果均符合要求;有关安全和功能的检测资料应完整;(6)施工单位已提交给建设单位工程竣工报告0(A)分户验收前应做好哪些准备工作首先建设单位组织成立分户验收组,根据分 户验收工作量合理分组,制定验收方案并向参加 验收人员交底;其次准备好相关的检测仪器,并保证仪器准 确和正常工作,做好屋面蓄(淋)水、卫生间等 有防水房间的蓄水的准备工作。(九)分户验收使用的主要仪器、设备土建工程验收工具主要有:5米钢卷尺、角尺、塞尺、靠尺、小锤、激光测距仪等。水电工程验收工具主要有:1、手动(电动
9、)管道试压泵(分户的量程不大于 l.OMPa)2、量程1.0或1.6MPa水压力表3、游标卡尺或螺旋卡尺4、相序检测插头(三孔插座相位检测器)5、绝缘电阻摇表(或电子式绝缘电阻测试仪)6、接地电阻摇表(或电子式接地电阻测试仪)7、漏电开关动作特性测试仪(十)分户验收中需要形成哪些验收记录分户验收过程中,先填写住宅工程质量分户 验收现场实测记录表,然后根据记录每户住宅 填写一份住宅工程质量分户验收表(户内部 分),一个单位工程的公共部分填写一份住 宅工程质量分户验收表(公共部分),单位工 程验收完毕汇总填写住宅工程质量分户验收汇 总表。(十一)对分户验收时发现问题的处理分户验收发现住宅工程存在实
10、测实量、观感质量和使用功能不符合规范或设计文 件要求等问题的,由监理单位书面责成施 工单位整改并对整改情况进行复查。住宅工程未进行分户验收或分户验收 存在质量问题未整改的,建设单位不得组 织单位工程竣工验收。(十二)单位工程竣工验收时,出现什么情况 应终止验收住宅工程竣工验收时,发现以下三种 情况时时,工程质量监督机构责令停止验 收,并要求责任单位对有关问题进行改 正,符合要求后方可重新组织竣工验收:验收条件不符合相关规定;分户验收记录内容不真实;存在影响结构安全或影响主要使用功 能的严重质量问题。(十三)什么是影响主要使用功能的质量问题影响主要使用功能的质量问题包括:外墙、外窗、屋面、有防水
11、要求的房 间渗漏;_ 室内空间、主要构件尺寸偏差严重超 标;墙体、楼板贯通性裂缝等影响住户使 用功能的质量问题。第二部分东莞市住宅工程分户验收 内容及要求(一)分户验收实施细则(户内部分)(二)分户验收实施细则(公共部分)()分户验收实施细则(户内部分)(一)分户验收实施细则(户内部分)1.建筑结构外观及尺寸偏差检查口建筑结构外观与图纸相符口室内净高口室内净开间口构件尺寸户内部分一建筑结构外观及尺寸偏差检查(1)建筑结构外观与图纸相符验收要求:应与设计图纸相符。验收方法:观察检查验收数量:逐户检查户内部分一建筑结构外观及尺寸偏差检查(2)室内净高验收要求:对于精装房及已完成找平层的初装房,最大
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