基于风险管理思想的房企项目跟投机制优化研究.pdf
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1、分类号 tu-9 密级UDC 编号专业学位硕士学位论文基于风险管理思想的房企项目跟投机制优化研究专业学位名称(工程硕士)建筑与土木工程领域 基于风险管理思想的房企项目跟投机制优化研究摘要基于风险管理的思想主要是指各大房企在项目跟投机制的设 计、实施过程中,对能够直接影响项目跟投的实现或是带来损失的 不确定性进行识别、分析、评估、控制。即基于风险管理思想,立 足于全体跟投人员,评价出影响项目跟投机制的风险等级,有针对 性地对关键风险进行控制,从而给各大房企如何优化项目跟投机制 提供有益新思路。由于当前各大房企在设计项目跟投机制时没有充分考虑风险因 素而引发的跟投行为法律问题、跟投项目与人员的选择
2、问题、运营 管理问题、资金流动性问题等四个方面的问题,因此各房企在设计 和实施项目跟投机制时,应提高风险管理意识,充分考虑风险因素 及可能引发的问题,借鉴本文提出的可拓AHP炳权法、可拓综合评 价模型、全周期管理(投前一投中一投后管理),构建项目跟投机制 的风险管理体系,实现项目跟投机制优化。最终解决本文提出的问 题:基于风险管理思想,如何实现房企项目跟投机制优化?项目跟投良性运行的前提是风险分担,利益共享。项目跟投机 制不是一个简单的投资制度,而是牵扯到整个管理体制的经营模式 创新。实行项目跟投是一项复杂工程,要在制度设计上兼顾多方,有匹配人心的规则,若房地产开发商在理论、政策、制度、机制、
3、市场等方面准备不充分,则在项目跟投中必将面临巨大的风险,项目跟投机制的确立是项目跟投最关键的第一步。项目跟投机制的六 个要点是:跟投项目的选择、跟投人员的选择、项目跟投比例设 定、项目跟投的参与模式、项目的分工、跟投项目的退出机制。所 以,在设计项目跟投机制前要充分考虑这六个要点所囊括的风险,评价出其关键风险因素,然后有针对性地对项目跟投机制的关键风 险进行管理,实现项目跟投机制优化,从而将设计出的跟投机制的风险降到最低。关键词:风险管理 项目跟投 项目跟投机制优化Research on Optimization of Housing Enterprise Projects and Inves
4、tment Mechanism Based on Risk ManagementThoughtABSTRACTThe idea of risk management mainly refers to the identification,analysis,evaluation and control of uncertainties that can directly aflect the realization of the project and investment or the loss caused by the major housing enterprises in the de
5、sign and implementation process of the project and investment mechanism.That is to say,based on the risk management idea,based on all the investment personnel,evaluate the risk level that affects the project and investment mechanism,and control the key risks in a targeted manner,thus providing usefu
6、l new ideas for how to improve the project and investment mechanism.Due to the current major housing enterprises in the design project and investment mechanism did not fully consider the risk factors caused by the legal issues of investment behavior,the choice of investment projects and personnel,op
7、erational management issues,liquidity issues and other four issues.Therefore,when designing and implementing the project and investment mechanism,each real estate enterprise should raise the awareness of risk management,fully consider the risk factors and possible problems,and draw on the extension
8、AHP entropy weight method,extension comprehensive evaluation model and full cycle proposed in this paper.Management(pre-investment-investment-post-investment management),build a risk management system for project and investment mechanism,and optimize project and investment mechanism.Finally solve th
9、e problem raised in this paper:based on the risk management idea,how to optimize the housing enterprise project and investment mechanism?The premise of project and investment benign operation is risk sharing and benefit sharing.The project and investment mechanism is not a simple investment system,b
10、ut involves the innovation of the business model of the entire management system.Implementing project and investment is a complicated project.It is necessary to take into account multiple parties in the system design.There are rules that match peoples minds.If real estate developers are not prepared
11、 adequately in terms of theory,policy,system,mechanism,market,etc.,they will be involved in the project.There is bound into be a huge risk,and the establishment of a project and investment mechanism is the most crucial first step in project investment.The six key points of the project and investment
12、 mechanism are:the choice of the investment project,the choice of the investment personnel,the project and investment ratio setting,the participation mode of the project and investment,the division of the project,and the exit mechanism of the investment project.Therefore,before designing the project
13、 and investment mechanism,we must fully consider the risks involved in these six points,evaluate its key risk factors,and then manage the key risks of the project and investment mechanism in a targeted manner to optimize the project and investment mechanism,thus minimizing the risk of the designed i
14、nvestment mechanism.Keywords:risk management;project and investment;Project and investment mechanism optimizationIV目录摘要.IABSTRACT.Ill目录.V第一章绪论.11.1 研究背景、意义及目的.11.1.1 研究背景.11.1.2研究意义.41.1.3研究目的.51.2 国内外研究现状综述.51.2.1 房地产开发项目跟投.51.2.2 风险管理.71.3 文献评述.91.4 本文的研究内容、方法及技术路线.91.4.1研究思路.91.4.2研究方法.10第二章相关概念界
15、定 理论基础.132.1相关概念界定.132.1.1 房地产开发项目跟投.132.1.2 风险管理.162.1.3 基于风险管理思想的房企项目跟投机制优化.172.2 项目跟投的理论基础.172.2.1委托代理理论.172.2.2信息不对称理论.182.3 风险管理的理论基础.182.3.1风险识别.182.3.2风险分析与评估.202.3.3风险控制.212.4本章小结.21第三章房企项目跟投机制的运作现状及存在的问题.223.1 房企项目跟投机制的运作现状.223.1.1 各房企项目跟投机制运作模式对比.223.1.2 房企项目跟投机制运作的优、劣势分析.273.2 房企项目跟投机制存在的
16、问题.293.2.1跟投行为法律问题.293.2.2跟投项目与人员的选择问题.303.2.3运营管理问题.313.2.4资金流动性问题.323.3房企项目跟投机制存在的问题的根源以及本文要解决的问题.343.4本章小结.35第四章房企项目跟投机制风险管理体系的构建.374.1 房企项目跟投机制风险指标的设置原则与建立方法.374.1.1 风险指标的设置原则.374.1.2 房企项目跟投机制风险指标等建立方法.384.2 房企项目跟投机制风险指标的选取与分析.384.2.1房企项目跟投机制风险指标的选取.384.2.2房企项目跟投机制风险指标的分析.394.3 可拓综合评价模型的引入.444.3
17、.1项目风险评价方法.444.3.2可拓综合评价方法对于风险评价的适用性分析.454.4 房企项目跟投机制可拓综合评价模型的构建.464.4.1各层风险因素权重的确定.464.4.2房企项目跟投机制风险物元可拓综合评价模型.474.5 房企项目跟投机制风险控制方法及效果.504.5.1引入可拓综合评价模型后的风险控制方法.504.5.2引入可拓综合评价模型后的风险控制效果.504.6 本章小结.51第五章案例论证.525.1 JD项目与GL项目“TX”实施情况.525.1.1 JD项目“TX”实施情况.525.1.2 GL项目“TX”实施情况.545.2 BGY“TX”项目跟投机制可拓综合评价
18、.555.2.1项目跟投机制风险评价指标.555.2.2评价指标权重的确定.565.2.3确定风险等级域与特征集.605.2.4确定风险经典域与节域.605.2.5确定待评风险物元.615.2.6确定各层风险关联度.615.2.7可拓层次递阶综合评价.645.3 JD项目与GL项目的“TX”项目跟投机制风险分析.675.4项目跟投机制风险应对策略.685.5 风险控制效果评价.705.6 本章小结.71第六章结论与展望.726.1结论.726.2不足之处.726.3展望.73参考文献.74附录A“TX”项目跟投机制风险评价指标筛选调查问卷表.77附录B 风险评价指标权重专家调查表.79附录C
19、风险评价指标特征量值确定专家调查表.82致谢.84攻读学位期间发表论文情况.85VI广西大学工程硕士学位论文 基于风险管理思想的房企项目跟投机制优化研究第一章绪论1-1研究背景、意义及目的1.1.1 研究背景房地产行业被认为是最传统的行业,注重资金密集、官僚结构、专业化和精细化管 理。在经历“躺着也能把钱赚了”的黄金10年之后,万科总裁郁亮表示:“从黄金时代 到了白银时代”,这个行业的边际效益势必递减。从实际需求来看,“越来越不知道客户 究竟在哪里;行业繁荣的衰落,将不可避免地导致企业内部涌现“离心”现象。再加上 互联网普及的一系列冲击,房地产行业需要在新形势下找到突破口。2018年上半年房地
20、产市场仍热火朝天,下半年风云突变。2018年9月底,万科提 出“活下去”,11月30日,郁亮告诉第一财经,“万科会继续奔跑,穿越黑暗,迎接黎 明。”据分析,万科活下去本身,就是对经济周期的对抗,穿越黑暗就是穿越周期。冯仑 提出:房地产的开发时代已经结束,我们正在进入一个后开发时代。究其原因,一是房 地产调控周期变长,融资困难,开发成本高;二是中国内部经济形势严峻。社会杆杠率 过高,消费增长乏力;三是,外部形势严峻。中美贸易战,股汇“双杀”。所以,在房企 发债遇“中止潮”、融资渠道持续收紧,严监控下的房地产融资应何去何从?作为行业的引领者,万科在2014年给出了一个蓄谋已久的答案:“事业合伙人”
21、。万科实行事业合伙人制度,旨在解决过去职业经理人时代可以共创、共享但没有共担的 痛点。表1T 万科引入合伙人跟投机制的项目后的成效表1-2 碧桂园引入合伙人跟投机制的项目后的成效Table 1-1 Results of Vankes;introduction of the partner andprojecti nvestment mechan i sm参考项目开盘认购率开盘周期首期开盘毛利率营销费率成效增长4%缩短近5个月增长6%大幅下降年化自有资Table 1-2 Results of Country Gardens introduction of the partner and inve
22、stmentmechanism参考项目拿地到开盘净利涧率金收益率现金流回正周期参考数值6.7个月一4.3个月10%12%30%-56%10-12个月f8.2月成效缩短2.4个月增长2%增长26%缩短L8个月f3.8个月1广西大学工程硕士学位论文 基于风险管理思想的房企项目跟投机制优化研究截止2017年5月的数据,从标杆数据看跟投,其成效显著,是大势所趋。“共创、共担、共赢“一一万科集团自2014年启动合伙人跟投机制起,快速激活 了整个房地产行业,从大型房企到中小规模企业,从民营企业到国有房地产企业,跟投 机制已成为众多房企激励体系中的常态化组成部分口)。所以如何针对公司特点设计适合于自身发展战
23、略与发展特点的跟投机制显得尤为 重要,而项目跟投机制设计过程中要考虑其存在的风险是重中之重。(一)房企事业合伙人机制的发展概述根据上海证券交易所和深圳证券交易所发布的网站公告显示,2014年,A股市场60 家房企中有80多位高管离职,与2013年比较,房企离职人数增加超过7成,房地产行 业成为高管离职的重灾区。持续增长的房企员工离职率、恶劣的融资环境、巨大的房地产市场库存的压力,以及整个行业发展瓶颈期的来临,让多家房企开启了探索改革之旅,通过“事业合伙 人机制”的制度创新找到了房企下一轮发展的新动力。2012年,复星公布新的“事业合伙人机制”。2011年,复星地产总裁表示,地产收 入和利润的下
24、跌,再加上地产行业的寒冬的来临,中国房地产行业的第一轮发展已经宣 告结束,地产改革势在必行。为实现大规模的转型升级,培养优秀的人才和建设卓越的 团队是重中之重,因此,复星地产于2012年公布了新的“事业合伙人机制”,从而最大 可能性地吸引和留住人才团队。同时,复星也推行跟投机制,规定每一个项目经理人必 须跟投其所操盘的项目,让项目负责人与投资项目之间产生休戚与共的联系,让职业经 理人真正具备事业经理人的思维和行为方式。观察数年的实践成果,事业合伙人机制对 复星的全面改革转型和快速发展发挥了举足轻重的作用。2013年,碧桂园推出“成就共享”激励计划。“成就共享”的本质就是事业合伙人 制度,即项目
25、负责人、项目执行者和企业“利益共享、风险共担”。“成就共享”将员工 利益和企业的利益捆绑在一起,能更好的拴住员工的心,提升员工对企业的归属感,降 低跳槽率,引爆员工与企业“同呼吸,共命运”的使命感。同时,“成就共享”给予项目 办、区域办的负责人更多自主权,让其牢抓最佳决策机会,实现利益最大化。2014年,万科推出事业合伙人激励机制。166年后事业合伙人宣言和郁亮言论 的发出,昭示万科事业合伙人制度终于落地。此项制度要求员工和项目管理者在万科开 发的项目中实现“利益共享,风险共担”,由跟投制度和股票制度组成。为落实共担,在 项目层面,实行项目跟投,指项目负责人和员工对项目进行跟投,使得他们和万科
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