基于风险管理思想的房企项目跟投机制优化研究.pdf

分类号 tu-9 密级UDC 编号专业学位硕士学位论文基于风险管理思想的房企项目跟投机制优化研究专业学位名称（工程硕士）建筑与土木工程领域 基于风险管理思想的房企项目跟投机制优化研究摘要基于风险管理的思想主要是指各大房企在项目跟投机制的设 计、实施过程中，对能够直接影响项目跟投的实现或是带来损失的 不确定性进行识别、分析、评估、控制。即基于风险管理思想，立 足于全体跟投人员，评价出影响项目跟投机制的风险等级，有针对 性地对关键风险进行控制，从而给各大房企如何优化项目跟投机制 提供有益新思路。由于当前各大房企在设计项目跟投机制时没有充分考虑风险因 素而引发的跟投行为法律问题、跟投项目与人员的选择问题、运营 管理问题、资金流动性问题等四个方面的问题，因此各房企在设计 和实施项目跟投机制时，应提高风险管理意识，充分考虑风险因素 及可能引发的问题，借鉴本文提出的可拓AHP炳权法、可拓综合评 价模型、全周期管理（投前一投中一投后管理），构建项目跟投机制 的风险管理体系，实现项目跟投机制优化。最终解决本文提出的问 题：基于风险管理思想，如何实现房企项目跟投机制优化？项目跟投良性运行的前提是风险分担，利益共享。项目跟投机 制不是一个简单的投资制度，而是牵扯到整个管理体制的经营模式 创新。实行项目跟投是一项复杂工程，要在制度设计上兼顾多方，有匹配人心的规则，若房地产开发商在理论、政策、制度、机制、市场等方面准备不充分，则在项目跟投中必将面临巨大的风险，项目跟投机制的确立是项目跟投最关键的第一步。项目跟投机制的六 个要点是：跟投项目的选择、跟投人员的选择、项目跟投比例设 定、项目跟投的参与模式、项目的分工、跟投项目的退出机制。所 以，在设计项目跟投机制前要充分考虑这六个要点所囊括的风险，评价出其关键风险因素，然后有针对性地对项目跟投机制的关键风 险进行管理，实现项目跟投机制优化，从而将设计出的跟投机制的风险降到最低。关键词：风险管理 项目跟投 项目跟投机制优化Research on Optimization of Housing Enterprise Projects and Investment Mechanism Based on Risk ManagementThoughtABSTRACTThe idea of risk management mainly refers to the identification,analysis,evaluation and control of uncertainties that can directly aflect the realization of the project and investment or the loss caused by the major housing enterprises in the design and implementation process of the project and investment mechanism.That is to say,based on the risk management idea,based on all the investment personnel,evaluate the risk level that affects the project and investment mechanism,and control the key risks in a targeted manner,thus providing useful new ideas for how to improve the project and investment mechanism.Due to the current major housing enterprises in the design project and investment mechanism did not fully consider the risk factors caused by the legal issues of investment behavior,the choice of investment projects and personnel,operational management issues,liquidity issues and other four issues.Therefore,when designing and implementing the project and investment mechanism,each real estate enterprise should raise the awareness of risk management,fully consider the risk factors and possible problems,and draw on the extension AHP entropy weight method,extension comprehensive evaluation model and full cycle proposed in this paper.Management(pre-investment-investment-post-investment management),build a risk management system for project and investment mechanism,and optimize project and investment mechanism.Finally solve the problem raised in this paper:based on the risk management idea,how to optimize the housing enterprise project and investment mechanism?The premise of project and investment benign operation is risk sharing and benefit sharing.The project and investment mechanism is not a simple investment system,but involves the innovation of the business model of the entire management system.Implementing project and investment is a complicated project.It is necessary to take into account multiple parties in the system design.There are rules that match peoples minds.If real estate developers are not prepared adequately in terms of theory,policy,system,mechanism,market,etc.,they will be involved in the project.There is bound into be a huge risk,and the establishment of a project and investment mechanism is the most crucial first step in project investment.The six key points of the project and investment mechanism are:the choice of the investment project,the choice of the investment personnel,the project and investment ratio setting,the participation mode of the project and investment,the division of the project,and the exit mechanism of the investment project.Therefore,before designing the project and investment mechanism,we must fully consider the risks involved in these six points,evaluate its key risk factors,and then manage the key risks of the project and investment mechanism in a targeted manner to optimize the project and investment mechanism,thus minimizing the risk of the designed investment mechanism.Keywords:risk management；project and investment；Project and investment mechanism optimizationIV目录摘要.IABSTRACT.Ill目录.V第一章绪论.11.1 研究背景、意义及目的.11.1.1 研究背景.11.1.2研究意义.41.1.3研究目的.51.2 国内外研究现状综述.51.2.1 房地产开发项目跟投.51.2.2 风险管理.71.3 文献评述.91.4 本文的研究内容、方法及技术路线.91.4.1研究思路.91.4.2研究方法.10第二章相关概念界定 理论基础.132.1相关概念界定.132.1.1 房地产开发项目跟投.132.1.2 风险管理.162.1.3 基于风险管理思想的房企项目跟投机制优化.172.2 项目跟投的理论基础.172.2.1委托代理理论.172.2.2信息不对称理论.182.3 风险管理的理论基础.182.3.1风险识别.182.3.2风险分析与评估.202.3.3风险控制.212.4本章小结.21第三章房企项目跟投机制的运作现状及存在的问题.223.1 房企项目跟投机制的运作现状.223.1.1 各房企项目跟投机制运作模式对比.223.1.2 房企项目跟投机制运作的优、劣势分析.273.2 房企项目跟投机制存在的问题.293.2.1跟投行为法律问题.293.2.2跟投项目与人员的选择问题.303.2.3运营管理问题.313.2.4资金流动性问题.323.3房企项目跟投机制存在的问题的根源以及本文要解决的问题.343.4本章小结.35第四章房企项目跟投机制风险管理体系的构建.374.1 房企项目跟投机制风险指标的设置原则与建立方法.374.1.1 风险指标的设置原则.374.1.2 房企项目跟投机制风险指标等建立方法.384.2 房企项目跟投机制风险指标的选取与分析.384.2.1房企项目跟投机制风险指标的选取.384.2.2房企项目跟投机制风险指标的分析.394.3 可拓综合评价模型的引入.444.3.1项目风险评价方法.444.3.2可拓综合评价方法对于风险评价的适用性分析.454.4 房企项目跟投机制可拓综合评价模型的构建.464.4.1各层风险因素权重的确定.464.4.2房企项目跟投机制风险物元可拓综合评价模型.474.5 房企项目跟投机制风险控制方法及效果.504.5.1引入可拓综合评价模型后的风险控制方法.504.5.2引入可拓综合评价模型后的风险控制效果.504.6 本章小结.51第五章案例论证.525.1 JD项目与GL项目“TX”实施情况.525.1.1 JD项目“TX”实施情况.525.1.2 GL项目“TX”实施情况.545.2 BGY“TX”项目跟投机制可拓综合评价.555.2.1项目跟投机制风险评价指标.555.2.2评价指标权重的确定.565.2.3确定风险等级域与特征集.605.2.4确定风险经典域与节域.605.2.5确定待评风险物元.615.2.6确定各层风险关联度.615.2.7可拓层次递阶综合评价.645.3 JD项目与GL项目的“TX”项目跟投机制风险分析.675.4项目跟投机制风险应对策略.685.5 风险控制效果评价.705.6 本章小结.71第六章结论与展望.726.1结论.726.2不足之处.726.3展望.73参考文献.74附录A“TX”项目跟投机制风险评价指标筛选调查问卷表.77附录B 风险评价指标权重专家调查表.79附录C 风险评价指标特征量值确定专家调查表.82致谢.84攻读学位期间发表论文情况.85VI广西大学工程硕士学位论文 基于风险管理思想的房企项目跟投机制优化研究第一章绪论1-1研究背景、意义及目的1.1.1 研究背景房地产行业被认为是最传统的行业，注重资金密集、官僚结构、专业化和精细化管 理。在经历“躺着也能把钱赚了”的黄金10年之后，万科总裁郁亮表示：“从黄金时代 到了白银时代”，这个行业的边际效益势必递减。从实际需求来看，“越来越不知道客户 究竟在哪里；行业繁荣的衰落，将不可避免地导致企业内部涌现“离心”现象。再加上 互联网普及的一系列冲击，房地产行业需要在新形势下找到突破口。2018年上半年房地产市场仍热火朝天，下半年风云突变。2018年9月底，万科提 出“活下去”，11月30日，郁亮告诉第一财经，“万科会继续奔跑，穿越黑暗，迎接黎 明。”据分析，万科活下去本身，就是对经济周期的对抗，穿越黑暗就是穿越周期。冯仑 提出：房地产的开发时代已经结束，我们正在进入一个后开发时代。究其原因，一是房 地产调控周期变长，融资困难，开发成本高；二是中国内部经济形势严峻。社会杆杠率 过高，消费增长乏力；三是，外部形势严峻。中美贸易战，股汇“双杀”。所以，在房企 发债遇“中止潮”、融资渠道持续收紧，严监控下的房地产融资应何去何从？作为行业的引领者，万科在2014年给出了一个蓄谋已久的答案：“事业合伙人”。万科实行事业合伙人制度，旨在解决过去职业经理人时代可以共创、共享但没有共担的 痛点。表1T 万科引入合伙人跟投机制的项目后的成效表1-2 碧桂园引入合伙人跟投机制的项目后的成效Table 1-1 Results of Vankes;introduction of the partner andprojecti nvestment mechan i sm参考项目开盘认购率开盘周期首期开盘毛利率营销费率成效增长4%缩短近5个月增长6%大幅下降年化自有资Table 1-2 Results of Country Gardens introduction of the partner and investmentmechanism参考项目拿地到开盘净利涧率金收益率现金流回正周期参考数值6.7个月一4.3个月10%12%30%-56%10-12个月f8.2月成效缩短2.4个月增长2%增长26%缩短L8个月f3.8个月1广西大学工程硕士学位论文 基于风险管理思想的房企项目跟投机制优化研究截止2017年5月的数据，从标杆数据看跟投，其成效显著，是大势所趋。“共创、共担、共赢“一一万科集团自2014年启动合伙人跟投机制起，快速激活 了整个房地产行业，从大型房企到中小规模企业，从民营企业到国有房地产企业，跟投 机制已成为众多房企激励体系中的常态化组成部分口）。所以如何针对公司特点设计适合于自身发展战略与发展特点的跟投机制显得尤为 重要，而项目跟投机制设计过程中要考虑其存在的风险是重中之重。（一）房企事业合伙人机制的发展概述根据上海证券交易所和深圳证券交易所发布的网站公告显示，2014年，A股市场60 家房企中有80多位高管离职，与2013年比较，房企离职人数增加超过7成，房地产行 业成为高管离职的重灾区。持续增长的房企员工离职率、恶劣的融资环境、巨大的房地产市场库存的压力，以及整个行业发展瓶颈期的来临，让多家房企开启了探索改革之旅，通过“事业合伙 人机制”的制度创新找到了房企下一轮发展的新动力。2012年，复星公布新的“事业合伙人机制”。2011年，复星地产总裁表示，地产收 入和利润的下跌，再加上地产行业的寒冬的来临，中国房地产行业的第一轮发展已经宣 告结束，地产改革势在必行。为实现大规模的转型升级，培养优秀的人才和建设卓越的 团队是重中之重，因此，复星地产于2012年公布了新的“事业合伙人机制”，从而最大 可能性地吸引和留住人才团队。同时，复星也推行跟投机制，规定每一个项目经理人必 须跟投其所操盘的项目，让项目负责人与投资项目之间产生休戚与共的联系，让职业经 理人真正具备事业经理人的思维和行为方式。观察数年的实践成果，事业合伙人机制对 复星的全面改革转型和快速发展发挥了举足轻重的作用。2013年，碧桂园推出“成就共享”激励计划。“成就共享”的本质就是事业合伙人 制度，即项目负责人、项目执行者和企业“利益共享、风险共担”。“成就共享”将员工 利益和企业的利益捆绑在一起，能更好的拴住员工的心，提升员工对企业的归属感，降 低跳槽率，引爆员工与企业“同呼吸，共命运”的使命感。同时，“成就共享”给予项目 办、区域办的负责人更多自主权，让其牢抓最佳决策机会，实现利益最大化。2014年，万科推出事业合伙人激励机制。166年后事业合伙人宣言和郁亮言论 的发出，昭示万科事业合伙人制度终于落地。此项制度要求员工和项目管理者在万科开 发的项目中实现“利益共享，风险共担”，由跟投制度和股票制度组成。为落实共担，在 项目层面，实行项目跟投，指项目负责人和员工对项目进行跟投，使得他们和万科成为“一根绳上的蚂蚱”。在公司层面，推行持股计划，指高管、员工认购万科的股票，获得 企业的自主权。万科的事业合伙人制度是对过去职业经理人的颠覆，能够实现高管、员 工自己“掌握自己的命运”，形成“背靠背的信任2014年7月，旭辉集团启动项目跟投计划。旭辉总裁林峰表示，旭辉集团推出项目 跟投计划和当今房地产局势有着千丝万缕的联系。推行跟投计划其实是无奈之举。不过，2广西大学工程硕士学位论文 基于风险管理思想的房企项目跟投机制优化研究根据实践成果，旭辉集团通过项目跟投计划解决了“现金流”问题，让各地负责人在拿 项目时更用心，对项目的透明度有了更高的要求。这会让员工看到从跟投中所取得的效 益，也让员工心甘情愿地跟投，极大提升他们的主人翁意识。2014年10月，碧桂园更新“成就共享”升级为“同心共享”。升级的主要原因是随 着房地产行业“白银时代”的到来，“成就共享”的效能趋减，弊端显露，比如：损失赔 偿不合理，“现金流”政策和惩罚过于苛刻，更侧重于房产的销售等。碧桂园经过系统化 调研、分析后，对“成就共享”取其精华，弃其糟粕，升级推出“同心共享”，细化出：强制投资范围，限额投资，回报机制，退出机制这四个方面规定，从选地、项目开发、营销方面多管齐下，为员工提供更多福利，激发他们的热情，为企业带来更长久的活力，让企业在“白银时代”存活下来。2015年，越秀地产启动雇员奖励计划，其本质是事业合伙制一“利益共享，风险共 担”。拥有国企背景的越秀地产积极实行事业合伙制，用合伙拴住员工，逐渐摒弃了往常 的职业经理制，这显示其创新精神、勇于突破国有地产企业发展中所遭遇到的瓶颈，也 证实了外界的预测一地产行业只有通过实行事业合伙人制才能让企业焕发出新的活力，存活下来。2015年，当代置业启动“置业合伙人”计划。作为刚上市不久的企业推出合伙人机 制，不仅是顺应房企合伙人趋势而为，更是要解决企业现实存在的问题。一是，众多高 管和员工的离职，让企业一度受挫，离职的原因要么是薪资没有达到员工的期望值，要 么是在企业中没有归属感。二是，当代置业的销售能力不强。所以，启动“置业合伙人”计划，将企业的员工、管理者牢牢拴住，让他们更好为企业效力，把客户变成合伙人，将客户的口碑效应发挥到极致。2015年，新城控股启动新城“新新之火，可以燎原”项目跟投机制，是事业合伙制 的一种变形，它的本质是要求员工和企业“收益共享，风险共担”。不过，与其他房企的 跟投相比，更具有公平性，更能激发企业员工的积极性。所有项目办负责人和项目办员 工一律采取竞聘的方式入职。跟投项目让员工成为梦想合伙人,提升其责任意识。此外，跟投项目的员工为了获得更大的利益，对企业日常的花费进行监督，提出自己的主张，在很大程度上减少了不必要的花费，降低企业的运营成本。2015年，金地集团启动核心成员跟投计划，将核心员工的利益和企业开发的项目直 接挂钩。让核心成员对企业新开发的项目进行跟投，跟投人和企业“共担风雨，共享收 益”。推出这一计划的主要目的是；更好地为集团筛选出优秀的人才，为集团的发展提供 人才保障，利用更大的人才优势去应对目前地产所处的“白银时代”。不过，金地跟投制 度一波三澜，也显示出房企实行跟投制度仍存在些许不完善之处。纵览整个行业，项目跟投的激励机制已靡然成风。通过万应咨询的调查数据可知，截至2016年7月，国内房企前100强中有35%房企实行项目跟投机制，其中前50强中 有45%实行项目跟投机制3广西大学工程硕士学位论文 基于风险管理思想的房企项目跟投机制优化研究2016年11月，招商蛇口宣布254名管理人员的股权激励计划，2017年5月31日 晚，招商蛇口正式实施项目跟投，公司合伙人制度最终完成。作为央企重组的先行者，员工持股和项目跟投的激励机制不仅提供了企业冲刺的动力，也为国有企业改革提供了 思路。2017年7月，雅居乐启动项目跟投计划一共享未来计划。依托内在和外在的需要，雅居乐主席陈卓林宣称，从2016年开始探索跟投机制，是因势利导。地产行业中项目 跟投的机制日趋完善，对公司和员工而言都利大于弊，从公司角度来看；调动经营管理 团队的主观能动性、加快项目的发展、扩大规模，从员工角度来看：实现高激励、强驱 动，达到共赢局面，提高整体风险管控能力。2017年11月T2月，很多房企密集出台跟投制度，并根据自身公司的实践，不断 修订跟投机制。如荣盛发展的“创享计划”；荣安地产披露项目跟投制度；蓝光发展的“蓝色共享”；保利地产实施房地产项目跟投方案，并授权经营层制定相应的具体实施 细目。单个项目的最大跟投总金额不超过项目资金峰值的10%。另外,2018年1月5日，万科公告修订万科企业股份有限公司跟投制度。2018年6月1日，雅居乐集团方面 表示，雅居乐全面实施内部跟投计划，已涉及57个项目。2003年至2013年，是属于国内房地产行业发展“黄金十年，2015年，被很多人 视为房地产企业跟投、合伙的元年。自万科掀起了房地产企业项目跟投体制的风潮后，“跟投制度”已成为房地产企业进行自我革新的一个标志性动作。2016年，是“十三五”开局之年。近年来，随着跟投制在企业界开始风靡，中国甚至世界范围内的实践案例研 究并不多，其在中国企业中的实践尚处于起步阶段，然而，随着越来也多学者对人力资 本理论和利益相关者理论的关注，我们需要从实践的视角去验证现有理论的可行性和有 效性，所以，非常有必要对跟投机制进行研究。（二）房企项目投资的风险管理概述房地产是高风险与高收益并存的行业，房企在项目投资方面资金规模较大、建设周 期较长且存在诸多风险。所以，很多房企也在项目投资决策上进行了很多探索，对其过 程进行有效管理，实现风险控制。目前，我国房地产开发市场的投资环境日趋复杂，开发商对获取土地/项目尤为慎 重。房地产项目投资的风险高，稍不留意，就很有可能做出错误的决策，造成巨大的损 失。因此，提高对房企项目跟投机制的风险管理意识，基于风险管理思想，深入挖掘并 研究当前房企火热地实行项目跟投机制前所要考虑的风险因素，并进行风险评价、控制，实现房企项目跟投机制优化，从而设计出一套针对全体跟投人员风险更低的项目跟投机 制，使其真正实现“利益共享、风险共担”，促进我国房地产企业走向健康运行的轨道，让我国的经济稳定健康发展。1.1.2 研究意义4广西大学工程硕士学位论文 基于风险管理思想的房企项目跟投机制优化研究近年来，在公司治理领域，各种各样的涉及企业高层管理者等利益相关群体的事业 合伙人制度不断涌现，已然成为企业管理实践者和理论研究者关注的热点。从宏观上看 来，这一现象是人才相对于资本在现代企业发展中越来越重要的一个体现，企业在通过 各种激励方法留住人才并发挥他们的才能。同时，从公司治理层面，事业合伙人制度在 促使职业经理人与股东利益一致化方面具有重要意义，有助于从根本上对职业经理人进 行激励与约束。然而，目前项目跟投机制被管理实践者和理论研究者未充分考虑其存在 的风险，赋予了太多它所不该承担的使命，因此在项目跟投机制的设计上和企业管理实 践上激进，引发了不少负面效用。基于以上背景，本文基于风险管理思想对房企项目跟投机制优化研究具有很大的现 实意义。一是，有助于加强全体跟投人员对项目跟投机制的要点有深入的认识和了解，提高风险管理意识，让他们在设计项目跟投机制前充分考虑其存在风险因素，进行项目 跟投的风险管理更理性化、规范化。二是，从管理角度，针对房企项目跟投的特殊性，为全体项目跟投人员提供一套项目跟投机制的风险评价指标体系，以便其更有针对性实 现项目跟投机制优化。1.1.3 研究目的由于我国的PE发展较晚，项目跟投在房地产领域尚处于成长阶段，发展甚晚。相 关研究在国际上的起步相对较晚，而且缺乏权威数据支撑，相关研究主要依托国外现 存的理论，但没有充分考虑到中国的特殊市场环境。近年来，我国的风险管理研究有两个主要特征：第一，房地产风险管理逐渐从定性 研究和风险识别方法的引入转向定量和模型研究；第二，逐步深化风险分析，研究从房 地产开发各方面的风险深入到管理和控制过程中的各种预防措施，适用性非常高。由于当前各大房企在设计项目跟投机制时没有充分考虑风险因素而引发：跟投行为 法律问题、跟投项目与人员的选择问题、运营管理问题、资金流动性问题等四个方面的 问题。只要在设计项目跟投机制时能充分考虑其存在的风险，使项目跟投机制得到优 化，就能减轻甚至消除以上四个方面的问题所产生负面效用。所以本文提出的问题是：基于风险管理思想，如何实现房企项目跟投机制优化？解决的问题的办法是：借鉴本文 提出的可拓AHP焙权法以及可拓综合评价模型来进行风险管理，从而实现项目跟投机制 优化。本文基于风险管理思想，立足于全体跟投人员，评价出影响项目跟投机制的风险等 级，有针对性地对关键风险进行控制，从而给各大房企如何优化项目跟投机制提供有益 新思路，希望对房地产企业开展跟投管理有所帮助和裨益。1.2 国内外研究现状综述1.2.1 房地产开发项目跟投5广西大学工程硕士学位论文 基于风险管理思想的房企项目跟投机制优化研究(一)房地产开发项目跟投的国外研究现状综述项目跟投起源于风险投资领域的PE跟投。在风投领域，投资机构在决定投资某项 目时，通常要求项目经理(团队)按照一定比例自己参与出资,即跟投。跟投具有两方面 影响，一方面，它强化项目经理的风险规避意识，谨慎辨识投资机会和投资项目；另一 方面，它给予项目经理高杠杆的收益回报方式，一旦项目成功，将获得远高于薪金的投 资增值收益。私募股权基金(Private Equity Fund,简称为PE),于20世纪早期在美国成立。创 业投资企业一 ARD,于1946年在美国诞生，成为现代意义上的第一家创业投资公司。随 后美国通过相关法案，开始开放银行和金融公司投资小型企业，正式走上了私募股权基 金之路。美国发展最迅猛的时期是80年代，当时高收益债券融资在资本市场很受欢迎，私募股权基金的发展得到了大力推动。PE投资基金主要投向具有巨大发展潜力和市场前景的非上市企业，导致私募股权 投资的风险及不确定性明显增多，Pindyck和Dixit(1995)也明晰地表示:传统投资 决策的假设是必须在特定时间点上做出投资决策，却忽略了后续决策选择方式所创造的 价值。私募股权投资本质上是一系列合约的关系。Bernile,Gumming和LyandresC2007提 出了确定投资企业的企业家比例的双边道德风险投资决策的优化模型，从而最大化私募 股权投资的回报。Anderson,Prokop(2007)提出用“Fast-Track Profit Model”来定量分析私募股权投资决策前的风险，以提高尽调的效率。事实上，“事业合伙人制度”并非起源于我国。硅谷的企业家，华尔街的新金融家，都在不断推动从职业经理人转向更加综合的“利益相关者”，他们不但拥有股票，而且拥 有内部项目，包括将公司作为孵化器，将职业经理人变成内部企业家。(二)房地产开发项目跟投的国内研究现状综述目前仍有许多公司正在探索“事业合伙人制度”，但从现有的探索来看，很难简单地 将其定义为公司治理机制，因为它涉及控制权安排和分享机制、发展机制以及企业管理 机制等，不同类型的企业和企业处于不同的发展阶段，实施重点可能不同。但是，各种 实践的共性也是明晰的。以人为本，以利益为纽带改变心态，实现从打工者到事业合伙 人的升级，最终实现万科总裁郁亮的四个初衷：掌握自己的命运，形成背靠背信任，做 大事业，分享成就。华小雪(2015)以具体的案例全面地分析阿里巴巴合伙人制度，且将其分别与传统 的合伙人制度和双重股权制度进行了比较，对该制度进行优、劣势分析。骆小浩(2015)的研究发现,合作伙伴制度本质上是一种创新型的双重股权结构，与双重股权结构具有 相同的控制权。这种控制安排促进了公司的长期发展，并将人力资本与激励管理团队的 投资契合。6广西大学工程硕士学位论文 基于风险管理思想的房企项目跟投机制优化研究2014年，继阿里巴巴的合作伙伴制度之后，万科宣布实施事业合伙人制度，这引起 了很多学者的注意。然而，由于这一制度提出的时间较短,相关文献的数量极其有限。李 晓婷和李涛（2016）站在公司治理角度和财务管理的视角分析了万科的事业合伙人制度,并得出结论：事业合伙人制度所起的积极作用是不可小觑的。总体而言，事业合伙人制 度的发展前景广阔，也为我国企业的委托代理问题和利益相关者问题提供了解决方案。马媛（2016）以GX风险投资公司为研究对象，提出国有性质的GX公司激励不足 的问题，并建立了适合国有企业的跟投激励机制，解决核心人才激励不足的问题，让公 司仍保持了国有企业的市场活力，激发了核心人才的积极性，提高了投资项目的质量，防范可能面临的道德风险。仇白羽（2016）分析了万科的跟投制度，浅探了国有房地产企业如何在新形势下 创新性地开展跟投管理，对国有房地产企业开展跟投管理有所帮助和稗益。2016年，康至军在事业合伙人:知识时代的企业经营之道中称以人力资本为纽 带的合伙人制为“比互联网信息技术更大的风口 其坚持让人力资本在与货币资本的 博弈中占据主导作用。叶婷（2017）皿以万科为例进行案例研究，认为万科公司在2014年实施业务合作伙 伴制度后，企业发展的各个方面都得到了改善，提高的幅度也很高。同时,借鉴其制度，得到的启示有:优化股权结构，为公司治理创新创造良好氛围，完善相关信息披露机制。王珍莲（2017）”对项目跟投制发展现状、典型房企项目跟投制度中投资人资金进 入、退出项目及收益分配的操作方式，以及跟投模式的优势劣势进行分析，认为跟投制 将为房地产开发企业带来巨大竞争优势，并在未来市场竞争中胜出。辛全刚（2017提出事业合伙人制度从其一产生就获得了广泛的关注，这一制度对 企业高管的激励与约束具有巨大的优势，能从根本上解决委托代理关系中的利益不一致 问题，从经济利益、主人翁精神与成就感等方面发挥长效的激励与约束作用。然而，由 于实施时间短，理论研究滞后等原因，目前企业实践中的事业合伙人制度还存在诸多问 题。1.2.2 风险管理（一）风险管理的国外研究现状综述由于风险管理的概念已被各行业所接受，房地产行业的风险管理研究逐渐普及。美 国和英国是最早将风险管理理论与房地产研究相结合的国家。不过，根据己有的文献资料来看，针对国内的房企项目跟投市场，尚未形成用于指 导房企项目跟投的风险管理的独立理论体系和方法论。Thorsen以自由经济学为出发点，基于理想状态下，从房地产风险挖掘出影响风 险产生的四个因素：人为风险、经济风险、环境风险和不可预测风险。他提到：只要各 项因素都明确，这些因素都可以量化的。7广西大学工程硕士学位论文 基于风险管理思想的房企项目跟投机制优化研究Cher/匈对数百家房地产企业进行调查数据分析，构建了与调查结果对应的蒙特卡罗 分析模型，并尝试用定量分析的方法构建房地产企业风险的分析模型，当多种影响因素 都确定的条件下，此种方法被认为是具有适用性的。Robert Cooksor/将房地产风险研究与管理学当中的灰色理论联系，他推断出：风 险防范最关键的是控制事件节点，尤其是房地产项目的阶段控制，可以通过建立相应的 流程图来进行全周期、全过程风险管理。Pei-Shan Wi/利用层次分析法对新加坡的房地产数据进行风险管理研究，根据该 研究显示，风险的类型及其影响在每个公司的运营管理层面上是不同的，应该制定相应 的风险管控策略来应对。Richard Williams将实证研究的方法运用到构建的动态分析的不确定性模型模 型中，从中择取出对房地产项目的整体经济效益指标波动范围影响最大的因素，然后进 行相应的风险评价。James P)借鉴相应的思考逻辑方法，通过问卷调查访问房地产企业内部人员，并对普遍认可的风险类型进行总结。此外，他还考虑到人们的思维习惯，将这些调查数 据的风险类别划分成级别标准。Tsoyu Calvin Lin网将房地产开发运营潜在的风险划分为几个阶段，包括投资决策、选址、设计开工、销售等，并对每个阶段的风险中给出不同的定义，以便区分风险的成 因与类型，有效地管控风险。Sascha Marcel Donner.研究风险识别的方法，他认为，如果房地产企业倾向于更 多地考虑外部环境，则应选择SWOT分析法，因为它可以识别与预估房地产的外部和内 部环境，对于个别项目的风险判断则应优先考虑专家分析法和头脑风暴法。Haimes,Lambert,James H(2012)构建了项目风险防范成熟度模型，并用此模型分 析了风险防范的成熟度，就当前的成熟度水平，能识别出项目的风险，并进行深层次的 风险管控。项目跟投机制的设计阶段处于房地产开发的决策阶段。国外前后出现了很多房地产 决策风险分析技术和评价方法，Roger.P Sindt在房地产投资分析与应用书中研究 了房地产项目的投资分析，并对投资决策风险因素进行了较为系统的分析；A.L.Saty提 出的层次分析法等成为了房地产开发决策风险评价的基础理论;AlexF.Osborn提出的头 脑风暴法；Mearns和Watson等人提出的故障树分析法;Treyhor,Lintor等人建立了平 均值一标准差决策风险评价模型，并用分布的方差或标准差对房地产决策风险做出分析 22 o(二)风险管理的国内研究现状综述我国对房地产开发的风险管理研究从房地产开发过程的分析入手，分为不同的环节,以提炼行业风险，并提出相应的对策，并通过各种环节的分离来界定房地产风险的成因。如李启明、陈兴汉的研究表明，可依据房地产开发的四个阶段，包括决策阶段，土地 8广西大学工程硕士学位论文 基于风险管理思想的房企项目跟投机制优化研究获取阶段，施工阶段和物业管理阶段等对房地产开发的风险进行分类，建立房地产开发 的风险管理体系，实现风险管理目标，构筑风险管理系统。来强(2013)通过专家打分法确定了绿色建筑房地产开发决策风险因素，并通过方差 分析法检验数据的信度与效度，得出影响我国绿色建筑房地产开发决策的十项关键风险 因素巴赵琳(2012)以问卷调查的形式，调查房地产开发的影响因素，获得了房地产开