至高物业规章制度.doc

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一、物业部主要岗位职责
物业经理
1、全面负责对所管辖的物业实施一体化综合管理，贯彻执行ISO9000质量管理体系及ISO14000环境管理体系，完成公司的年度管理目标和经济指标；
2、制定管理部的经营管理目标和年度财务预算，包括一系列规章制度、操作规程等，落实安全、防火工作；
3、建立健全物业的组织机构，使之合理、精干、富于效率；
4、主持物业管理的工作例会和决策会议，及时解决管理中出现的重大问题；
5、负责制定和贯彻落实各项财务管理制度，定期阅读和分析财务报表，并参加经济分析会议，督促财务部门做好成本控制、开源节流等工作；
6、与上级主管部门及社会各界建立和保持良好的公共关系，树立良好的企业形象；
7、定期、不定期地听取员工的意见和建议，不断改进和完善公司的经营管理；
8、以身作则，关心员工，不断提高公司的凝聚力，使员工以高度的热情和责任感去完成各自的工作；
9、认真完成其他工作职责内容和公司安排或委托的其他工作任务。筹备期间的工作职责:
（1）、制定公司开办费预算方案，并负责被批准后方案的执行落实；
（2）、制定公司首年财务预算方案（包括应收管理费额）；
（3）、制定《员工手册》《部门守则》及各员工岗位职责等；
（4）、编制人员架构及工资方案等，按计划招聘各级员工；
物业助理岗位职责
1、在物业经理的领导下，做好各部门日常管理工作；
2、协调、监督、检查和考核各部的工作；
3、及时向经理提出合理化建议，对分管工作认真负责；
4、按照现代物业企业管理要求，加强对分管部门的管理，用两手抓的办法，不断提高服务质量和经济效益；
5、协助经理制定管理部的经营管理目标和年度财务预算；
6、负责监督环境卫生，绿化养护，创造整洁舒适的生活工作环境；
7、负责监督生产设施、机械设备的使用、维修、改造和管理工作；
8、负责技术培训、质量管理培训，教育职工遵章守纪、安全服务、文明工作、优质服务的培训安排；
9、办理员工入离职、职位变更等手续；
10、运用现代办公设备熟练进行员工档案资料输入、更改及有关资料的处理及存档；
11、提供人事各项统计资料并确保数据的准确无误；
12、对各部门上报考勤情况进行汇总；
13、建立并保持员工花名册的准确，并根据公司人资要求，提供管理部人员信息；
14、负责员工活动的通知、筹备及员工活动中的具体服务工作；
15、经常检查并确保员工宣传栏及行政人事部公告的各种通知、文告的完好，定期更换栏内内容；
16、跟进物业管理部的各种表格的存储数量，及时进行补充，负责保管管理部领用的各种表格，及时将已使用的各种表格存档；
17、协助主管领导、同事与各部门之间的业务协调组织工作；
18、负责日常电话接听、来访接待、管理部档案管理、投诉处理、客户回访等工作；
19、认真填写各项记录，做好各项资料、文件、记录的整理、存档工作，并监督本管理部其它部门、人员的此项工作是否按有关规定要求执行，确保各项资料、文件、记录齐全无缺失；
20、 负责管理部各类钥匙的领取、发放等管理工作；
21、负责做好物资统计、盘点、发放等管理工作；
22、负责管理部物业费帐务管理工作；
23、完成领导交办的其他工作；
二、例会制度
为了确保物业管理工作正常运转，建立一支高效、文明的物业管理队伍，促进物业各项工作健康发展。制定此例会制度。
1、出席人员：物业管理部主管级以上含（主管）在岗管理人员；
2、例会时间：每周一上午10点整准时召开；
3、会议内容：由经理或分管副经理对物业部上周各项工作的完成情况和总结，安排拟定下一周的工作计划任务，各项问题的决策等。参会人员须做好充分准备，上交下周工作计划，认真做好会议记录并落实会议精神；
4、会议由物业部助理记录，以利对照检查上周工作计划的完成情况；
5、加强会议考勤制，参会人员不得缺席、迟到、早退。办公室及时做好签到工作，因故不能参加会议的，必须履行请假手续，主管由经理审批，主任由经理审批，因病或因公外出的由经理负责核实。如有特殊原因不能及时到会的，须提前至少一小时向经理或副经理请假，凡不请假者、无故缺席和会议开始10分钟后到达者及会议中无故中途退场的视为旷会，旷会一次罚款10元，会议开始10分钟内到会者视为迟到，凡迟到者罚款5元，年末因例会项目罚款达50元者，将纳入年底最后一个月考核中（劳动纪律）项目中进行考核；
6、为了严肃物业管理部工作例会纪律，保持会场安静，请各位自行提前将通讯工具关闭或调为振动，不做任何与会议无关的事，不看书报杂志，不会下私语、不吸烟或口嚼食品等，凡有违反规定者一次罚款5元；
7、周例会个人每月请假累计达3次者，罚款100元；
三、物业部管理岗绩效考核制度
考评原则
1、物业部应把考评工作作为一项常规工作来抓，每个月进行一次，并协同行办公室做好对员工的考评，使之制度化、程序化、合理化；
2、在考评前应认真做好准备，对员工的工作表现要有充分的了解，搜集其自上次考评以来的工作表现记录，包括出勤情况、奖惩记录、直属主管的日常反映等，确保考评结果的准确性、真实性；
3、常用的考评方式是部门负责人对照公司员工考核表的内容进行打分，考评时要认真、仔细、实事求是，确保考评工作的公平性和客观性；
4、在客观公正的考评基础上，根据每一员工的业绩与表现，将其考评的结果与对员工的合理使用和相应的报酬待遇结合起来，以提高工作效率，调动员工的积极性；
考评内容
1、态度：主要指员工的事业心与工作态度，包括纪律出勤情况、工作的主动性与积极性等；
2、素质：包括员工是否有上进心，是否忠于本职工作及其可信赖性，还包括纪律性、职业道德、个人卫生与仪容仪表等；
3、能力：根据员工的不同职别层次，对其业务能力、管理能力、工作能力作为分类考评；
4、绩效：考评员工对公司的贡献与完成工作任务的数量及质量方面的情况；
考评方法
1、采取逐级考评方式，员工级由物业主任进行打分，主任级总经理进行打分，汇总办公室，最后公司分管领导审核评议，审核无误签字后生效；
2、考评前可以采用集体评议法，征集员工建议，对考评内容作为参考；
三、物业管理部管理岗奖惩制度
奖励
凡符合下列条件之一者，按技术开发部奖励标准执行：
1、1个月之内多次受到客人和上级的表扬；
2、品德高尚，拾金不昧；
3、伸张正义，见义勇为；
4、工作创新，使质量和水平有明显提高。
处罚
违章违纪行为的处罚分为轻度过失、警告、记小过、记大过、撤职和降级、辞退和除名。
（一）、轻度过失。有下列行为之一者，部门主管有权给予人民币现金100元以内的处罚；
1、对上级分派的工作迟缓、拖延；工作责任心不强或粗心大意造成工作差错；
2、被客户投诉一次，情节较轻者；服务不主动、不热情，不用礼貌用语，不积极解决客户提出的力所能及可以帮助解决的要求和问题；
3、员工有违章违纪行为，在场的管理人员不纠正制止，不履行管理责任，情节较轻者；
4、违反有关规章制度和部门规定，情节不足警告者；
（二）、一般过失。有下列行为之一者，部门负责人有权提请公司领导批准给予警告处分，并扣罚人民币200元；
1、没有完成领导交给的工作任务，或有意怠工；
2、服务效果差，被客户投诉2次；言语粗俗，对客户不礼貌，与其争辩；
3、工作中搬弄是非，诽谤他人，散布不利于团结的言论；工作上缺乏协调合作精神，致使工作受到影响；
4、对下属不管理，发现违纪不制止、不批评、不按规章处罚；
5、由于工作责任心不强，造成部门或公司经济损失500元以下（除按原价赔偿外）；
（三）、严重过失。有下列行为之一者，部门负责人有权提请公司领导批准给予记小过处分，并扣除人民币300元；
1、由于工作责任心不强，造成公司经济损失500元以上至2000元以下（除按原价赔偿外）；
2、未经批准私自使用公司的设备，如：车辆、餐厅、餐具、办公设备等；
3、提供不真实的报告、材料；泄露机密；遗失部门钥匙、单据等重要物品；
4、旷工1天以上，2天以下；
（四）、非常严重过失。凡有下列行为之一者，根据部门负责人提议，办公室提请公司主管领导批准，解除其劳动合同，给予辞退或开除处理；
1、工作时擅自离岗或玩忽职守，造成一定恶劣影响；造成停电、停水、停机等重大事故的责任者；
2、领导分配工作不接受；
3、造成公司经济损失2000元以上（除按原价赔偿外）；
4、有严重渎职行为；
5、所犯错误丧失领导资格；
6、不服从上级指挥，拒绝上级指派的工作，经教育无效；
7、故意损坏公物；严重失职、营私舞弊，造成公司重大损失；盗窃或私拿公司财物；
8、侮辱、诽谤、殴打、恐吓、威胁、危害同事和上级或打架斗殴；
9、贪污、挪用公款；利用职务和工作之便接受贿赂、利用不正当手段中饱私囊；
10、擅自对外界发表有关公司的诬蔑性言论，发表有损公司声誉的言论；书写匿名和诬告信；严重损坏公司形象；
11、酗酒、赌博、吸毒；或其他违反法律或治安条例的行为；被公安部门依法追究刑事责任。
员工申诉权
员工有申诉的权力。凡对奖励或处分有异议者，可自宣布之日起3日内向办公室提出申诉，由公司办公室会同有关部门进行调查，并自申诉之日起30日内做出最后决定。办公室对申诉事件未做最后决定之前仍按原决定执行。如果办公室超过30日未作答复，申诉者可直接向总经理申诉。
四、物业管理部值班管理制度
物业部定于节假日，安排主管级以上人员值班，并处理下列事项：
1、临时发生事件及各项必要措施；
2、预防灾害、盗窃及其他危机事项；
3、值班安排表由物业部编排，于节日前2日内公布并通知值班人员按时值班。同时抄报至办公室备案；
4、值班人员在值班期间如遇突发事件，在其职权范围内的可先行处理；如遇其职权不能处理的，应立即呈报物业主任处理；
5、值班人员应将值班时所处理的事项填写《节日期间值班记录》；
6、值班人员如遇紧急事件处理得当者，使公司减少损失者，公司视其情节给予嘉奖；
7、值班人员因病或其他原因不能值班的，应先行请假或请其他同级人员代值并通知部门负责人备档；
8、部门员工值班时间可计入每月出勤时间，超出每月满勤天数的，可用作调休，换休应当月使用，不可累计。
 五、物业管理部办公纪律
1、坚守工作岗位，不得无故串岗；
2、上班时间不得做与工作无关的事情；
3、保持办公区域的清洁美观、爱护办公设施，不得随意在办公区域内张贴字画、表格等与办公无关的物件；不得随意私自挪动办公区域内的办公家具及有关设备；因工作需要确需挪动的必须经部门领导的同意，并作统筹安排；
4、不得在办公区大声喧哗，办公时间不得越位闲聊；
5、工作期间如无特殊情况，不得拨打私人电话，接听私人电话时间也不宜过长；
6、不得在工作期间接待私人性来访；
7、对部门来访客人要主动问好、热情接待，注意文明礼貌用语；
8、部门负责人对员工出勤情况进行考核时，不得有隐瞒包庇行为；
9、请病假如无医院诊断，一律视为事假；
10、公司的工具、机器、设备未经公司领导同意，不准外借；
11、不得在工作时间内从事本职以外的有偿劳务；
12、严禁向客户索取财物，以及吃、拿等不良现象的发生；
13、最后离开办公区者应检查电灯、电源及门窗的关闭情况，确保安全；
六、办公用品发放与管理制度
为了统一限量，控制用品数量以及节约经费开支，所有办公用品的都应由物业管理部在办公室领取后统一负责。
1、办公用品物业助理根据办公用品库存量以及消耗水平，向公司负责报告，确定订购数量；
2、办公用品分发做好登记，写明分发日期、品名与数量，领用部门经办人等；；
3、办公用品严禁带回家私用；
4、新进人员入职时由各部门提出办公用品申请，并向办公用品管理员领取办公用品；人员离职时，应将余下办公用品一并交至物业助理；
七、 餐厅员工奖罚制度
奖励：
凡是符合下列条件之一者，物业管理部将按电力技术开发公司制定的奖励标准执行：
1、忠于职守，工作积极主动，任劳任怨者；       
2、揭发坏人坏事，投诉不良行为和业绩突出者；   
3、严格成本核算，节约费用有显著成绩突出者；  
4、提出好建议经实施有重大改观者；           
5、发现事故苗头及时采取措施，防止重大事故者；
纪律：
1、不节约用水、电、气者；                         罚款20元
2、擅自私开小灶，偷吃偷喝餐厅食品影响不良者；     罚款50元
3、无故迟到、早退、私自休息者；                   罚款50元
4、违反操作规程，造成损失者；                  将直接损失赔偿
5、连续三天或一个月累计旷工两天者；               开除
6、故意破坏餐厅财产设施者；                      开除
7、小偷小摸，道德败坏者；                         开除
8、不服从主管领导的工作安排，无理顶撞上司者；     开除 
八、餐厅厨房卫生制度
1、严格把好卫生关，做到原料不新鲜不买；
2、食物在工作台上料理，操作，并将生熟食物分开处理，刀和砧板及抹布等必须保持清洁；餐后所有调味品必须加盖；
3、食物应保持清洁卫生，并于洗净后用保鲜袋装好，储存在冰箱、冰柜中；
4、冰箱、冰柜要每日一小清，每周一大清，保证食物生熟分开存放，做到先进先出，存放合理；
5、保持厨房地面清洁，无积水无油垢，墙上无食物残渣和污渍；
6、餐具器皿应严格按洗涤、保管程序进行清洗和存放，确保餐具、食物器皿的卫生；
7、每天配菜结束，及时清理地面，不允许在洗菜池、洗手池内洗拖把污物；
8、在厨房工作时，不得抽烟、咳嗽、吐痰、打喷嚏，万一打喷嚏要背向食物，用手帕和卫生纸罩住口鼻，并随即洗手。
9、配备防蝇，防鼠设施，夏季熟菜须有罩盖遮住。
10、食堂工作人员有病时，应留在家中休息，以免影响就餐者健康。
本制度之发布之日起实施。

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