招商地产价值分析.doc
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4、资金、土地、开发经验、品牌等方面具有明显比较优势,大股东未来仍将给予强有力的支持,各资源要素足以支持公司未来进入快速成长期,预计公司未来房地产业务的销售收入将以年均25左右速度增长,净利润以年均20左右速度增长。 公司国内最早进行区域开发的地产商,目前已初步完成跨地域发展布局,土地和项目储备约400万平米,至少可以保证公司未来5年以上快速发展的需要。 公司重估净资产值为1616元股,该估值相对于公司目前股价格(06825收盘价1367元)溢价20,与同行比较,公司估值优势明显。 公司可转债具有较高的投资价值,可转债理论价值为11433元,目前股票持有人通过行使优先配售权每股也可获得0549元的
5、收益。 一、公司概况国内最早进行区域开发的地产商,目前已初步完成跨地域发展布局 公司创立于1979年,前身是蛇口招商港务有限公司,1993年3月发行股2000万股,股5000万股,同年6月7日,深招港、股在深圳证券交易所上市交易。上市之初,公司以经营港口、物流业务为主。经过1998年以后的几次资产置换,公司将港口等相关资产置换出,注入成长性较好的房地产业务,2000年7月28日公司更名为“招商局蛇口控股股份有限公司”,股票简称变更为招商局、招商局。2001年7月,公司进一步增持房地产业务及园区供水供电业务股权,彻底剥离港口业务,2004年2月,公司出让石化分销业务,从而形成了目前以房地产业务为
6、核心、以园区公用事业为辅的主营业务架构,同年6月公司更名为“招商局地产控股股份有限公司”,股票简称变更为招商地产、招商局。今年初公司股改完成,股票简称变更为招商局。 上市十几年来,公司业绩稳步增长,净利润由1993年的08亿元增长到2005年的421亿元,年复合增长1585,净资产由1993年的52亿元增长到2005年的3776亿,年复合增长1648,净资产收益率处于较高水平。目前,公司形成了以房地产开发和物业出租为增长点,以园区公用事业等业务为支持的、兼具稳健和成长性的业务架构。公司房地产业务在深圳市具有明显的品牌优势和竞争优势;其中,房地产开发业务占深圳市场份额23,位居深圳房地产开发商前
7、列;物业租赁面积4455万平方米,出租收入约占深圳特区内市场份额15,2006年将投入运营的出租物业有泰格公寓和花园城中心,合计面积为79万平方米,此外,南京金融中心118万平方米写字楼项目将在2007年投入使用。公司供电、供水业务目前在蛇口及周边区域内的市场份额是100,均占全市市场份额3左右。 招商地产具有20多年房地产综合开发的丰富经验,目前,公司定位为招商局集团在中国大陆的核心上市企业,被作为招商局集团房地产业务的唯一载体。目前公司在北京、上海、广州、重庆等九大城市拥有在建和土地储备项目资源约400万平米(不包括漳州土地),其中珠三角地区土地储备最多,目前已基本完成跨地域发展的战略布局
8、,深圳以外地区的收益将从2006年开始体现。 随着公司业务的发展,近年来获得了良好的社会声誉:近年来,公司多次入选由国务院发展研究中心、清华大学房地产研究所等权威机构评选发布的中国房地产上市公司10强。今年,公司再次入选中国房地产上市公司10强,并在10强中排名第二,同时获“中国房地产社会责任企业”称号。公司还是深圳证券交易所100指数样本股,并入选“深市50强”。 二、行业分析未来20年我国房地产业具有广阔的发展前景 (一)行业支柱产业地位不会变,未来20年房地产发展前景广阔 1、房地产业作为国民经济支柱产业地位不会变 2、房地产需求巨大,未来发展前景广阔 (二)“房地产新政”将有力改善住宅
9、供需结构,促进房地产市场长期健康稳定的发展 2006年5月起中央及各部委相继出台了“国六条”、关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见、关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知(国税发2006108号)。、关于规范房地产市场外资准入和管理的意见(建住房171号文)等调控措施,我们认为: 1、调控不是打压房价,而是要保持房价稳定,保持房地产市场长期健康稳定的发展,商品房市场不会发生逆转 2、“房地产新政”将有力改善住宅供需结构,促进房地产市场长期健康稳定的发展 (三)优势房地产企业将获得超常的发展机遇 在“房地产新政”的作用下,行业赢利模式将发生一定变化,行业“洗牌”加剧,新政的施行将使自
10、有资金不足或资信等级低的房地产企业加速淘汰出局,使有品牌、资信好、管理能力强的房地产企业获得更大的发展空间,如万科、招商局等公司将在未来行业洗牌过程中获得超常的发展。 三、公司业务分析业务架构独特,抗风险能力强 (一)兼具稳健性和成长性的业务架构 目前,公司主营业务形成了以高速成长业务房地产开发为增长点;以物业出租、园区供电供水等稳定收益业务为支持的、兼具稳健性和成长性的业务架构。 2005年,房地产开发业务在公司主营业务收入和主营业务利润中的比重为64,在公司净利润中房地产开发业务的比重为60;而物业出租和供电供水等稳定收益在公司主营利润中的比重为36,在公司净利润中的比重上升到40,而且这
11、些业务均具有区域垄断、持续经营的优势,具备稳定收益的特点。 (二)该业务架构抗风险能力强 国内外房地产上市公司有两种典型的模式:单纯的房地产开发销售模式和房地产开发与物业出租等稳定收益并举的模式。目前国内100多家房地产上市中,单纯的房地产开发销售模式以万科为典型,房地产开发与物业出租等稳定收益并举模式以招商地产最为典型。从公司所拥有的资源和要素配比情况看,公司未来成长主要靠房地产业务,从每股收益角度分析,公司2005年每股收益中,约037元股来自于高速成长业务房地产开发业务的贡献,另外031元股来自于稳定收益业务。所以,在目前的情况下,按现有股本测算,即便房地产行业出现大的波动,公司仍能保持
12、不低于030元股的收益水平,显示较强的抗风险能力,这对公司的持续经营与投资人的风险规避具有重要的意义。 四、前景分析公司将进入快速成长期 (一)公司竞争优势是腾飞的保证 与国内同行相比,公司具有较明显的竞争优势,是公司腾飞的保证: 1、土地储备丰富、升值潜力大 截止目前,公司在深圳、北京、上海、广州等9城市共有土地和项目储备约400万平米(未包括漳州5平方公里的土地储备),至少可以保证公司未来5年以上快速发展的需要,目前已基本完成跨地域发展的战略布局,深圳以外地区的收益将从2006年开始体现。从区域布局方面,土地储备最多的城市是珠三角地区,占50左右,而深公司在深圳的土地储备又占珠三角地区的5
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