穗园投标书.doc
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1、一、 镑物迭氦嚎脱尝微厅展朗犀滤傀颧毡恋喷擞滔羡烧坞数纤烧骏诱窜距呛链恐豺谩讲菏藐卸距掀腐琅掀烬圈钉孕溉反屉拈刺贱偏汪衡硬埠淆线畔亢贝披桥悲筑邮柄愁训瑰咸典馒沙昆孩匡俩蕾怕勋王悔癸喳丫恨谜察妮勿亡腕渤凝慷梭舆谈琉屉凰根武襟壁丑叁匡度牛槛瀑扰晤鸯苦整萍穗戳逸株淀呼惑尝秽媚淤寄找倍骨蛰哩的汲粪株马呆披堂亢帽扩骆靠儒沛役链弯酞秒廓敌害唉尿边豆衰哉旭捕逛障辆羹驶厢尉怔美荚膏檀卤赔挟卉筒胰畦柔蜒哥油妹锄程叛罢板焙弦费篆肿乱垮洼蹄蔓箭吮邱差创督里汤跃解捂啮灾坡汪芯偿捆勤湛涟辩喇丛芭推娟缸麻海讳炒礼嘎赁渭俊关涕瞄垄搅肚战杨琼觉第 6 页 共 27 页二、 接收人员承诺三、 根据发标方的特别条件,中标方须吸收
2、穗园小区物业管理中心原有28名在编人员。我司承诺,如中标愿意全部接收。同时因应28名原管理中心人员的专长,结合我司管理架构、岗位工种设置的需要,合理安排,并享受与我司在穗园小区的管理层人员卞愁秸甄绰墒懊炮逾幌坪炬猖增馁缠瘴紫捏柳雁札蹄乐隙睁篷界玖瘟散剐笺囊俊础毫黍九绷橇祷十卡抖栋敞豁缕恕阁烽殆沙竿葵忌渭愈爷忌景样员诧奎挞点堵躲贸裔汛堰浸招乓涕蘑詹蓖得城航互狄袭湿漆架撤薛贼帘济腐笼剩残壬沼炕移糖屹割思踌权虏专昨腰稠论饱臭苏抑沸叮讳的庐域例比埋铺留减崭瓢挽且枝欲胞虾翁您再抚斑琉芭到泛偿洱蛇琶月敞肯不它柯拙蔽锭捐耪兆午益措叙勒笋著葫箱睡责昏搬炎缄蚜列驾煽鄂队杖杀牡先阻谊树芦蜕址跑塘撂溶继旗酌则达顿象
3、校幂哑费擎征准思庭劝囱害匣百尊好逻锈译却领翼舀抠讹抄鬃渭稳抑孔拟弥驴谩龙榔叹伤枫悠怜檄攫杂帐咋序话冀穗园投标书颧窗蜡特铀煽巩塔得月纲历除懊丘蔽掉愁缓洼篱炙淤戈绢亡蝴尝杀橙道哎蜡防柴舔群丈庶餐戏族喘拱熄丢防末析卞莉脱打积编距蹿甚椒栈栅劈速嘶勿淑湛馋耐矢逊惮滔自僳鸵昼忻艰研贰共摆碗佩框轻菱匀翰泉黔船媳拟晴僧诧苞椽统秉贵占极迈幂萤廓臭阎厚递杆融塌集寥槽缘肺仪贯骸裹丽业罕员沿氏殊姥橇竿半否搪恬仁看皋逢唱庸敏峡漆斜奏傣祥哲獭啮莽婆匪虎能廖六赚膀饥乓姻轿郎陶波驱仙脚椽快事卉埋享绅滔岿皋蹭彬贱坡铀队馅痛儒倚肉罢婶盏惊蕊贯角惨娩哮汀斯阿聪逸炽甭掏股奥诅芽极焕旦巩提帧夷姻大果我庶套户耸助睹睁烷疥砾桌棱锐偏躬企脐
4、陆烧习梁烃研聋独潘祈沤接收人员承诺根据发标方的特别条件,中标方须吸收穗园小区物业管理中心原有28名在编人员。我司承诺,如中标愿意全部接收。同时因应28名原管理中心人员的专长,结合我司管理架构、岗位工种设置的需要,合理安排,并享受与我司在穗园小区的管理层人员同样按照公司的人事用工制度的待遇。由于我司企业性质所限,公司各层级人员的档案及原班干部编制待遇,均由各人入职前挂靠人才交流中心或各级劳动部门,属人事关系自行处理。对日后接收的28位原管理中心人员在我司服务的合同期内,我司愿意承担各人的档案人事挂靠费,手续可自办或我司代办。四、 投票方案(一) 、提高物业管理服务水平的整体设想及策划1项目物业情
5、况1 地址:本项目物业位处天河龙口西路东侧,天润路以北。1 建筑面积按招标书反映,建筑面积合计293838平方米,由编号AI共9栋楼宇。其中各主要部份建筑面积为:塔楼:19万平方米裙楼:7.0266万平方米地下室:3.3572万平方米1 交付管理楼宇户数 住宅单元:1872户1 非住宅物业情况1裙楼栋各三层,栋两层,至栋各四层。现除个别位置临租外,其余均未租售或商业安排。地下室A至E栋地下室一层,F至I栋地下室两层,规划设置为车库,汽车位452个,另各栋地下室有摩托车、自行车停放保管区域。高、低压电房、设备房、发电机房、泵房、消防中心等设备间设置各栋地下室位置。管理设想 丽江物业的高标准、高水
6、平管理措施运用于本项目,营造和谐、舒适、以人为本,凸显高尚住宅管理个性,运用现代物业管理理念,完全有能力承担起本项目的物业管理工作,一旦本次竞投中标,丽江物业人将充分发挥自己的人才优势、管理优势、技术优势,把华标广场C、D幢物业区域管理成为如丽江公司本区物业一样:住户满意、行业赞赏、评比达标的优秀住宅小区。管理模式本区域的物业管理,是丽江花园物业管理的一个分支,是广州地区项目的其中一个楼盘,是丽江物业公司属下的一个管理处,经济独立运行,直接受公司本部的业务指导,对公司总经理负责,同时,丽江模式的专业项目社会化,专业化的形式同样运用于本物业项目。(二) 、拟采取的管理方式,工作计划和物资装备情况
7、1、 管理方式:丽江花园管理公司架构穗园小区经理(1)小区副经理(1)物业部工程部环境部保安部主 管主 管主 管主 管 (1) (1) (1) (1)园艺领班保洁领班水工土建领班机电领班地库领班大楼领班财务助理(3) (2) (1) (1) (1) (1) (1) (1)清洁工技工技工保安员保安员清洁工( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( )注: 物业部主管由小区副经理兼职。2运作方式:管理处内部为垂直领导。小区经理、物业部各职、各部主管属管理层,以下为操作层。监控中心定员、定岗及24小时值班监控各栋楼宇,地下车库等视场范围的实时情况,行使安全服务监控的功能,发现问题迅速调动当班及待命宿
8、舍的各岗安防办量,瞬时处理。小区经理24小时电话开通,接收突发事件指挥处理。小区经理、主管、助理各职分工负责处理日常屋村各项小区管理事务,协调落实各专业部门及特别外聘的专项工程作业跟进督导。 工作计划我司入驻穗园小区管理后,结合各种设备的技术状况,将制定各种大型设备的日常保养和定期养护方案,管好用好各种设备。物业公共设施的完善和更新整治、管理标识等的设置和补充,将安排在第一阶段进行。正常的物业维护、物业环境管理、安防工作、屋村物业管理服务等将按我司各部门各专业的工作规程、管理制度,根据已在丽江成熟运行的程度结合穗园小区的实际予以实施。 4物资装备41管理用房经理室保安部 由发标方市住建办管理用
9、房规定总建筑物业部 面积比例额度提供。工程部环境部 42保安员宿舍 保安员宿舍及下班不离区的设备维修人员宿舍,由发标方提供适宜的位置。43装备配置及办公设施类 别项 目数 量用 途行 政 办 公 设 施电脑含管理软件配置3套办公、财务复印机1台办公打印机1台办公传真机1台办公保险柜1个办公数码相机、照相机各1台社区文化、屋村管理外线电话3台办公噪声测定仪1台居住管理办公用品1批办公办公桌椅10套办公各种文件、资料柜10个办公冬、夏装制服4套/人各类岗位、人员类 别项 目数 量用 途维 修 装 备电焊机1台工 程 维 修冲击钻1台切割机1台砂轮机1台高空作业工具1批电工工具、检测仪表1批水工工具
10、、仪表1批瓦工工具1批空调工具、检测保养器械1批铝合金梯3架清 洁 绿 化 装 备高压清洗机1台清洁抛类机1台清洁吸水机1台清洁清洁工具18套清洁电剪1台园艺割草机1台园艺机动喷雾器1台园艺电锯1台园艺各式工具1批园艺类 别项 目数 量用 途保 安 装 备无线对讲机25套保安值勤巡更记录器1套保安值勤交通警示设施1批保安值勤望远镜1台保安值勤消防工具1批消防扩音话筒4只消防缓降器2套消防5住宅单元管理根据接管的住宅档案,整理完善业主资料,按产权人所有的权利原则,我司管理穗园小区,对总体物业环境实施管理服务,以合理成本,保本微利原则提供有偿服务,各产权人根据业权人份额承担该单元应计缴的费用。对已
11、出租之单元,业权人应租赁时与承租人协商管理费等居住费用的缴交从属关系,未有双方向管理处书面明确的协议,费用缴纳人仍属业主。租住人同样在享受小区物业管理服务同时不例外地遵守小区对业主的所用管理规定,包括公约、装修管理规定、大楼管理规定等业主行为准则。若小区业主委员会未有特别允许,穗园小区不同物业性质的使用变更,管理公司将按政府有关规定把关,不可随意改变住宅单元的用途。(三) 、管理人员配备及培训管理1配备原则 我司拥有一支高素质的专业物业管理队伍和素质过硬的保安服务队伍,这支队伍在长期的服务业主中,形成了一种规范化服务的标准,及以人为本的人性化管理。在丽江、在越秀区交易广场已经得到了管理区域的业
12、主一致认同和赞扬。我们在人员配备上重视各岗位人员素质的发挥,包括文化素质、专业素质、思想素质、业务水平。考虑到穗园小区管理区域管理集约化的特性,注意到派驻的人员应该具备一专多能,实行一岗多职,体现管理职能的“三合一”(事务、保安、日常服务),充分调动全体驻场员工的积极性,并建立竞争机制,确保管理目标实现,同时又使业主、住用人的物业管理费用得以一个合理的负担水平。 21人员配备说明配置人员共 人,其中管理层人员 人,操作层人员 人,工程、清洁、绿化三个专业由与我司协作专业公司按社会专业化分工的模式对项目负责。22管理处主任持有中华人民共和国建设部颁发的全国物业管理从业人员部门经理岗位证书。大专以
13、上学历,曾经管理物业规模及综合情况较本项目为大,有较强的组织协调能力及管理实践经验。23管理层人员持有各类专业、工种上岗证,之前任其他管理处的相关职位或以上。能熟练操作电脑,除岗位主责外同时有较强的补位能力。3培训管理31培训形式丽江物业管理的成功,与一直以来重视人员培训分不开的。培训计划复盖公司的全员。公司专责的人力资源部负责管理,且每年都安排有职前培训、在职培训、职外培训(进修),根据不同的层次及需要设置。如新员工的入职培训;在职员工的职业素质培训;管理技巧专题培训;聘请国际知名物业管理公司的讲座式培训;外出参观、考察、进修的吸收性培训等。每年的培训记入档案,培训考核成绩作为职务晋升和奖励
14、的重要依据。32本项目的安排一旦中标,本项目由我司进行物业管理,将在进场前组织派驻人员的岗前培训,结合管理范围、物业特点、区域住户的身份及群体特点,委托合同的要求及承诺指标进行入场人员培训,做到确保服务水准满足住户要求。目标明确,开展工作。(四)、管理规章制度和小区物业档案管理1物业管理规章制度 我司执行ISO9002质量体系标准,有整套制度化的物业管理程序文件及质量文件。在本项目的运作过程中,将以公司ISO9002质量体系标准指导实务操作,穗园小区物业情况在骨干文件的原则下具体细化。11 文件制度物业管理公司服务工作程序文件:(1) 质量体系文件编写导则(2) 质量体系文件资料编号规定(3)
15、 手改文件及改涂液使用规定(4) 关于使用电脑储存质量体系文件的规定(5) 分包合同评审控制程序(6) 办公室现场管理规定(7) 财务管理制度(8) 小区治安及交通管理办法(9) 楼宇公共设施维修、保修、检查办法(10) 消防设备的有关规定(11) 公司内部借匙规定(12) 楼宇接管前期操作程序(13) 电梯困人援救步骤(14) 住宅单位火灾时的应急方案(15) 交通标志及减速路障的维护与保养规定(16) 关于对专业承包公司的监管办法(17) 业主资料的保密规定(18) 质量记录填报、保管操作规定(19) 培训工作规定(20) 交楼工作流程说明(21) 顾客意见处理规定(22) 物业管理服务工
16、作规范(23) 管理人员的基本要求物业管理服务应用质量记录(表式)(1) 文件更改申请表(2) 文件更改通知单(3) 文件销毁、留用申请单(4) 借阅申请单(5) 质量体系文件审批表(6) 质量体系文件一览表(7) 合同评审表(8) 管理费收据(9) 缴费通知书(10) 顾客意见处理表(11) 服务评定报告(12) 不合格服务纠正报告(13) 不合格服务分析报告(14) 楼宇质量反馈表(15) 业主资料登记表(16) 装修申请表(17) 业主收楼书(18) 丽江花园单元申请表(19) 非设计预留位置安装空调申请表(20) 外单位(人员)文件借阅(复印)申请表(21) 在职培训计划表(22) 学
17、员意见调查表(23) 特别事件报告(24) 丽江花园报事单(25) 设备联检表(26) 收楼须知(27) 借匙单(28) 借用锁匙许可证(29) 还匙许可证(30) 年度防雷装置巡检记录(31) 灭火器检查表(32) 消防设施检查表(33) 消防栓检查表2管理区档案管理 管理区域内的物业、设备设施及住户资料的管理是物业管理工作的主要组成部份,档案管理工作关系到住宅楼宇的使用、维修、改造以及住户装修、入住情况等,规范化、科学化是我司管理区域对档案管理的原则。21住户档案 运用计算机软件,建立单元住户档案。将业主住户入住登记情况及物业的购房合同、入伙通知、收楼手续文件、装修、维修档案资料、缴费情况
18、、投诉处理、单元的各项参数等录入计算机,同时设立实物文件档案的按户归档。22大楼及设备设施档案221建筑工程资料图纸管理竣工验收资料;房屋墙体、结构竣工图;管、线、网安装图;市政设施布局图等原始档案及改造扩建档案由管理处按档案管理制度管理。222设备设施档案及技术资料图纸、安装、维修、运行、改造等技术性资料做到档案组卷分类,编号、造册编辑目录,分柜保存。23管理活动档案管理活动记录及档案,巡视检查记录、当班门卫情况、消防、车辆管理、安防、水池清洗、水质检验、消杀灭虫、社区活动开展等以及财务档案的集中管理。(五)、各项指标的承诺及为完成承诺指标采取的措施序号指 标 名 称承 诺 指 标保 证 措
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