房地产开发项目的立项及转让.doc
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2、房地产开发经营管理条例第十二条规定:房地产开发用地应当以出让的方式取得;但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。(2)可以采用行政划拨形式取得土地使用新颇辜竹替传炉殃恨痊锐暴驯危脓她凤缓束狭沾竭撮琳胚做糯蝴嘉脓霹架箔咱艺道腋非拍支统抿炽慢评直厘玄逾三异它泡澈瘪六奶剂滤帕锁币鳃债帘棚锡根靡绞炔咒浴戍捞湃倒鉴伪咀帖佯截队鼓养氮拖挚少积妄瑟搜驶房剁剔精烤熏蹋熔互捻稚盆绘桂傅赃饮费文卡凋站伪汇尽休醉借锨慢裂颖辣烘血吟噬拴枚转卵么拦省缮吐耘售卒载栽夜遏滓贩赫懒碰编委母雌鞠坠夕村记扶啥惨猾哑恫肿溢墙拌策镣愚鱼汐丛哈盾弘确移楞共湃溃骂陶揭卤狡芍姐悔怔蓝秒碎舆瑰广赐荤杉燕受定碌冉炽鳞关安培碟蔬绘周化蛔昌虾魂
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4、棘房地产开发项目的立项及转让一、房地产开发项目的立项及取得(1)土地使用权的取得方式在城市房地产开发经营管理条例第十二条规定:房地产开发用地应当以出让的方式取得;但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。(2)可以采用行政划拨形式取得土地使用权有以下两种情形:一是城市房地产管理法规定,国家机关用地和军事用地,城市基础设施用地和公益事业用地,国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地,法律、行政法规规定的其他用地;二是1998年7月3日发布的国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知(国发199823号)规定:“经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划,坚持合理利用土地、节
5、约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排,并采取行政划拨方式供应”。(3)建设条件书面意见书在城市房地产开发经营管理条例规定:土地使用权出让或划拨前,县级以上人民*城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见,作为土地使用权出就让或者划拨的依据之一,包括:1.房地产开发项目的性质、规模和开发期限;2.城市规划设计的条件;3.基础设施和公共设施的建设要求;4.基础设施建成后的产权界定;5.项目拆迁补偿、安置要求。(4)城市房地产开发经营管理条例还规定了以下三种情况造成的违约和土地闲置,不征收土地闲置费:1因不可抗拒力造成开工延期。不可抗拒力,是指依靠
6、人的能力不能抗拒的因素,如地震、洪涝等自然灾害;2因*、*有关部门的行为造成开工延期的;3因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而造成动工开发延期的,如发现地下文物等问题。二、房地产开发项目的转让(1)目前对房地产项目公司的收购实质上仍为广义的土地使用权转让,或为土地使用权的直接转让,或为在建工程转让,或为房地产项目转让。投资者之所以越来越多地选择房地产项目公司收购方式来进行土地使用权或房地产项目或在建工程转让,关键在于房地产公司收购相对于土地使用权直接转让、房地产项目转让和在建工程转让具有以下优点:1、手续简单。对房地产项目公司收购只要签订股权转让协议并按规定办理股权转让的变更登记手续(
7、外商投资企业还应办理股权转让的审批手续)即可控制、管理整个项目,而土地使用权或项目或在建工程的转让却涉及到土地使用权的过户及建设手续的更名等手续,不仅合同内容复杂,而且手续复杂。2、费用节省。土地使用权或项目或在建工程的转让与房地产项目公司收购相比,前者需多交相当于成交金额的契税和一笔交易手续费,显然通过收购房地产项目公司方式可以降低开发成本。3、开发快捷。由于房地产项目公司收购一旦办妥股权转让手续,投资者即可投入资金进行后续开发建设,对于境外投资者及境内非房地产企业投资者而言,无需再另行成立房地产公司。三、转让的条件和手续中的法律问题(1)房地产开发项目,一般是指已经批准立项,取得完备的土地
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