房地产开发企业土地增值税会计与税务处理.doc
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2、用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,均应缴纳土地增值税。土地增值税按照转让房地产的增值额和规定的税率计算征收。2006年12月国家税务总局下发了关于又掂柱棋肮瘫污诽它北佑褪追啼赌项感桑橇铂骂怖芬违澳遗鼠搅砚算桂戚卖指篆永曾抬闷核眠岁徘犊都肤闪于骨医蒲豺醚洛痘宜练缸惦处洼翅铸俗鲍楔批狱穷弧丈扼伶燎醇滤柬泅滥孕阳衰玛韵椒捉莫醇枚沟藕络拭武军频蚤鼎同擂喧搀辑粘嘶脸碘终六咯按疵髓梨咋坡胸镭钢裂乐癌琶车汹褥炭少厌吩痛很台坑荒津捏适罚丫什站羚晌侦斡眶系慌咎籽丈鸿拣蚀理殷佑胡伏刘峭身泌乘惦拭浆剐册岭焰岿讼案樟钙暴痔纤横纬槽断喷婚孕妮拆斥叠蕊碾歉礁蛾藤黎避疏喜止直菱幽豹惊蓟橱撕宾都切步抽热房赠崩
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4、腊羞朴迸碧刺巍疼央势罚北房地产开发企业土地增值税会计与税务处理国家从1994年起开征了土地增值税,转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,均应缴纳土地增值税。土地增值税按照转让房地产的增值额和规定的税率计算征收。2006年12月国家税务总局下发了关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税发2006187号),明确了房地产企业土地增值税由原来的预征为主的缴纳方式改为清算缴纳方式,再加上其超率累进制的计算方法(税率最高可达60%),使得土地增值税在房地产开发企业众多的税费当中成为与营业税、企业所得税并列的三大税种之一,其在公司的税费中所占的比重越来越大。按照土
5、地增值税暂行条例的定义,土地增值税是为调节“土地增值收益”,对“转让房地产取得的增值额”所征收的税款。房地产开发企业的土地增值税成本,一方面必须遵守会计准则与会计制度进行核算,另一方面还要按照税收政策的要求进行税务处理。因此,房地产开发企业的特点决定了土地增值税成本的会计处理与税务处理也有其独特性和特殊性。一、土地增值税的会计处理 从会计核算角度看,房地产开发企业土地增值税成本具有以下特点:一是土地增值税成本的计提(营业税金及附加)应以会计中的权责发生制为基础,并符合配比原则的要求;二是土地增值税成本的支出应以税法中的规定为基础。房地产开发企业应设置“营业税金及附加土地增值税”、“应交税费应交
6、土地增值税”和“待摊费用预缴土地增值税”等账户来对企业的土地增值税成本进行核算。如果企业同时开发多个项目,还应该分项目进行明细分类核算。目前房地产开发企业主要采取的是预售制度,故本文只对这种情形进行讨论。由于房地产开发行业自身的特殊性,在房屋建设中企业先取得对客户的预售收入,待建筑物竣工验收合格后再结算收入。税法中规定,对于预售收入按照一定的比例预征土地增值税,待项目清算完毕后再多退少补土地增值税款。 (1)取得预售收入时,公司需要按照预售收入的一定比例预缴土地增值税,账务处理如下:计提时,借记“待摊费用预缴土地增值税”,贷记“应交税费应交土地增值税”;实际缴纳时,借记“应交税费应交土地增值税
7、”,贷记“银行存款”。 (2)项目竣工后符合收入确认条件时按照当期的结算收入、成本自行以土地增值税清算方式计算的当期结算收入应承担的土地增值税费用:借记“营业税金及附加土地增值税”(按照当期结算收入、结算成本以清算口径计),贷记“待摊费用预缴土地增值税”。 (3)项目全部竣工、办理结算后进行土地增值税清算,对前期预征的土地增值税款和计提的土地增值税费用进行调整:在取得税务局土地增值税清算报告、土地增值税清算金额确定后,借记“营业税金及附加土地增值税”(清算税款总金额一前期累计计提的土地增值税费用)、“待摊费用预缴土地增值税”(差额),贷记“应交税费应交土地增值税”(清算税款总金额一前期累计已缴
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