房地产估价第八章-假设开发法.ppt

单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,房地产估价,第八章,假设开发法,第八章 假设开发法,8-1,假设开发法概述,剩余法、预期开发法,一、概念,根据估价对象预期开发完成后的价值，扣除未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象房地产于估价时点的客观合理价格或价值的方法。,二、假设开发法的理论依据,预期原理,第八章 假设开发法,三、假设开发法与成本法的关系,成本法评估新建房地产价格的公式：,新建房地价格土地取得成本,+,土地开发成本,+,建筑物建造成本,+,管理费用,+,投资利息,+,销售税费,+,开发利润,假设开发法评估土地价格的公式：,土地取得成本新建房地价格,-,土地开发成本,-,建筑物建造成本,-,管理费用,-,投资利息,-,销售税费,-,开发利润,假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法,第八章 假设开发法,假设开发法与成本法的主要区别,成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；,假设开发法中开发完成后的价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。,第八章 假设开发法,五、假设开发法适用条件,（一）关键点,1,、正确判断房地产的最佳开发利用方式,最适合用途、最适合规模、最适合档次,2,、正确预测未来开发完成后的房地产价值,第八章 假设开发法,（二）外部环境条件,1,、明朗、开放及长远的房地产政策；,2,、统一、严谨及健全的房地产法规；,3,、完整、公开及透明度高的房地产资料库；,4,、稳定、清晰及全面的投资开发和交易的税费清单；,5,、长远、公开及稳定的土地供给计划。,第八章 假设开发法,六、操作步骤,调查,选择开发方式,预测开发后价值,测算开发成本费用,具体计算,估算开发经营期,第八章 假设开发法,8-2,假设开发法的估价步骤与估价方法,一、假设开发法的计算公式,（一）基本公式,待开发房地产的价值,=,开发完成后的房地产价值,-,开发成本,-,管理费用,-,投资利息,-,销售税费,-,开发利润,-,购买待开发房地产应负担的税费,扣除项的具体内容要依据待估房地产在估价时的状况而定,应扣除所有未来将要发生的正常的、合理的费用,不应扣除已经投入的费用,第八章 假设开发法,（二）适用于不同情形的细化公式,1,、生地房屋,生地价值,=,开发完成后的房地产价值,2,、生地熟地,生地价值,=,开发完成后的熟地价值,3,、毛地房屋,毛地价值,=,开发完成后的房地产价值,4,、毛地熟地,毛地价值,=,开发完成后的熟地价值,第八章 假设开发法,二、假设开发法的估价方法,（一）传统方法,V=,开发完成后的房地产价值开发成本 管理费用,投资利息,销售税费,开发利润,购买税费,1,、基本公式,2,、计息方法的特点,不考虑支出与收入发生时间不同而直接相加减，但要计算利息,不考虑预售，也不考虑延迟销售,第八章 假设开发法,三、两种方法比较,1,、现金流量折现方法,精确、计算复杂、受其他影响因素大,2,、传统方法,粗略、简单,尽量用现金流量折现法,8-3,公式中各项求取,一、开发经营期,起点：取得估价对象之日（估价时点）,终点：开发经营期结束,开发经营期,开发期,经营期：,起点：开发经营期起点,终点：竣工之日,依据经营方式确定,第八章 假设开发法,三、开发成本、管理费用、销售税费,第八章 假设开发法,根据当地的房地产价格构成分项测算,四、投资利息（传统法）,销售税费不计息,计算期：,费用发生,开发结束,计息方式：,单利、复利,计息周期：,年,利率：,单利、复利、名义利率、实际利率,利率高低：,单利利率、复利利率,五、开发利润（传统法）,基数,利润率,六、投资者购买待开发房地产应负担的税费,开发房地产价值的一定比率,七、折现率,与报酬率的性质和求取方法相同,第八章 假设开发法,八、其他,无形收益等,第八章 假设开发法,例题,某旧厂房的建筑面积为,5000,平方米。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等,400,元,/,平方米（按建筑面积计），同时取得,40,年的土地使用权。预计装修改造期为,1,年，装修改造费为每平方米建筑面积,1000,元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积,4000,元；销售税费为售价的,8%,；购买该旧厂房买方需要交纳的税费为其价格的,4%,。试利用上述资料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为,12%,）。,旧厂房的购买价格,V,装修改造后,商场售价,A,补出让金数额,B,装修改造费,C,销售税费,D,购买税费,E,第八章 假设开发法,B,4005000,200,（万元）,D,1785.718,142.86,（万元）,E,V4,0.04X,（万元）,V,A,B,C,D,E,V=1785.71-200,-,472.46-142.86-0.04V,V=933.07,（万元）,V,单,=1866.13,元,/,0 1,A,0 1,B,第八章 假设开发法,作业,2,、,需要评估一宗“七通一平”熟地于,2005,年,9,月的价值。获知该宗土地的面积为,5000,，土地剩余使用年限为,65,年，容积率为,2,，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该宗土地后建造该类商品住宅的开发期为,2,年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积,800,元，勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的,12%,，第一年需要投入,60%,的建筑安装工程费、专业费用及管理费，第二年需要投入,40%,的建筑安装工程费、专业费用及管理费；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的,2%,，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税等为交易价格的,6%,，买方需要缴纳的契税等为交易价格的,3%,；预计该商品住宅在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积,2000,元。试利用所给资料用现金流量折现法测算该宗土地,2005,年,9,月的总价、单价及楼面地价,(,折现率为,12%),。,第八章 假设开发法,作业,3,、,某在建工程开工于,2004,年,3,月,1,日，总用地面积,3000,，规划总建筑面积,12400,，用途为写字楼。土地使用年限为,50,年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价,800,元,/,。该项目的正常开发期为,2.5,年，建设费用,(,包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等,),为每平方米建筑面积,2300,元。至,2005,年,9,月,1,日实际完成了主体结构，已投入,50%,的建设费用。但估计至建成尚需,1.5,年，还需投入,60%,的建设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为,60,元,/,，可出租面积为建筑面积的,70%,，正常出租率为,85%,，出租的运营费用为有效毛收入的,25%,。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的,3%,，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的,8%,。试利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程,2005,年,9,月,1,日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价,(,报酬率为,9%,，折现率为,13%),。,