房地产估价实训示例.doc
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1、示例:广州市越秀区建设 XX 路 13 号 502 房得价值测算过程一、建筑物基本情况描述与分析 1、实物状况描述与分析经现场查勘,估价对象所在楼宇为 1 幢 7 层混合结构楼梯楼,总楼高约 21米,外墙喷涂料,有一部楼梯上下,设拉闸防盗门、简易木门、木窗,铺地砖, 天花与内墙抹灰,内有单独卫生间,室内维护一般,朝向为东南向。估价对象室内布局合理,采光、通风较好,有噪声,经实地查瞧,估价对象 能正常使用,为基础完好房。2、权益状况描述与分析根据委托方提供得房地产登记簿查册表复印件记载,房产登记号为 2009登记字 11066759 号,建筑面积为 37、7 平方米,其中套内建筑面积为 34、0
2、6 平方米,共有情况为单独所有,房屋性质为房改房,规划用途为住宅,共 7 层,结构 为混合(乙石),产权人为叶 XX,占有部分为全部(权属人),权证号码为 557919637 号,房屋所有权性质为所有房产,所有权来历为继承,房屋所有权取得方式为继承,纳税情况为免税。土地使用权终止日期为 2069 年 11 月 01 日。 登记附注:房改售房,房款付清(成本价)。3、区位状况描述与分析(1)位置描述越秀区地处广州市腹地,就是广州市得老中心城区,总面积为 32、82 平方公里,总户籍人口约 114 万人,下辖 22 条行政街道。其东面与天河区接壤;南面与海 珠区隔珠江相望;西面毗邻荔湾区;北面与白
3、云区、天河区相邻。越秀区就是广州 市商业精华之所在,区内商铺密度大,经济能量高,每年创造得商业价值位居广 州市各区前列,商贸中心地位凸显,为广州市得经济强区。估价对象位于广州市越秀区中部,距离地铁 5 号线淘金站约 450 米,东临建 设 XX 路,南邻建设 XX 路,西近建设 XX 路,所在楼宇为钢筋混凝土结构 7 层 商住房,首层为商业,2 层及 2 层以上为住宅,呈“一”字形南北排列。(2)交通描述估价对象东临建设 XX 马路,双向四车道,地面铺沥青,出入交通工具以私 家车、出租车、公交车与地铁为主,道路实行南北双向交通管制。交通较便利, 出行较方便。(3)周围环境与景观描述周边有宜安大
4、厦、荣建大厦、德安大厦、青菜岗大院等低层居住楼,住宅集 聚度高。附近有市第八人民医院、烈士陵园、建设六马路小学、市二十一中学、 中国农业银行、中国建设银行、胜佳超市、屈臣氏超市、建设三马路市场等,生 活与市政配套设施完善,环境、卫生、教育条件好,商业繁华度高。(4)外部配套设施描述 估价对象为居住用房,环境卫生较好,供水、排水、供电、通信与有线电视与市政管网连接,可保证日常使用。附近无重大污染源,无高压输电线路、无线 电发射塔、垃圾站等有影响设施,易受建设 XX 路等路段车流噪声影响。(5)区位优劣状况分析 近几年,随着城市发展战略得调整,越秀区原有得优势地位渐显衰落,老城区布局不尽合理、建筑
5、密度大、交通拥挤、公共配套设施不足等问题日益突出,局限了越秀区得经济发展。 随着城市建设得发展、旧城改造推进与城市规划得变迁,越秀区得城市面貌也将得到进一步发展。二、估价目得与估价时点根据本次委托方得要求,估价目得就是为委托方进行投资购买决策提供市场价 值参考依据。估价时点为 2010 年 11 月 1 日。三、估价方法选择房地产评估最基本得估价方法有市场比较法、收益法、成本法。估价方法得 选择应按照房地产估价规范,根据当地房地产市场发育状况并结合估价对象得具 体特点及估价目得等,选择适当得估价方法。估价对象所在区域住宅市场成熟,周边类似房地产成交较活跃,市场交易案 例较多,故可采用市场比较法
6、进行评估。四、估价技术路线经过对周边房地产市场得调查,结合估价对象得特点,选取了三个类似房地 产作为比较实例,采用市场比较法进行评估。评估中需要对比较案例得交易情况 修正、市场状况修正与房地产状况修正等方面与估价对象进行比较与修正,最终 求取待估房地产得价格。五、房地产估价测算过程 1、市场比较法测算公式比准单价=可比实例单价交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数房地产状况调整系数=区位状况调整系数+实物状况调整系数+权益状况调整 系数估价对象比准单价=实例 A 比准单价权重 A+实例 B 比准单价权重 B+实例C 比准单价权重 C2、选取可比实例(1)根据估价对象区位、权益、实物
7、状况等情况,经估价人员对估价对象 附近房地产市场得调查,按时间接近、用途相同、地段相似得原则,确定 A、B、 C 三个可比实例,具体情况见表 1。表 1可比实例可比实例 A可比实例 B可比实例 C位置青菜岗 114 号 104 房青菜岗 116 号 103 房青菜岗 128 号交易情况二手成交价二手成交价二手成交价交易日期2010 年 9 月2010 年 9 月2010 年 8 月建筑面积(平方米)485751所在楼层/总楼层1/71/72/7装修情况普通装修简单装修普通装修朝向南南南建筑结构混合混合混合土地使用权年限土地使用权终止日期 为 2069 年 10 月 20日土地使用权终止日期 为
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