DB2301∕T 85-2021 《机关办公楼物业服务规范》(哈尔滨市).pdf
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1、ICS 03.080 CCS A 12 DB2301 黑 龙 江 省 哈 尔 滨 市 地 方 标 准 DB2301/T 852021 机关办公楼物业服务规范 2021 - 05 - 13 发布 2021 - 06 - 13 实施 哈尔滨市市场监督管理局 发 布 DB2301/T 852021 I 目 次 前言 . III 引言 . IV 1 范围 . 1 2 规范性引用文件 . 1 3 术语和定义 . 1 4 基本要求 . 1 4.1 服务机构 . 1 4.2 人员 . 2 4.3 规章制度 . 2 4.4 财务管理 . 2 4.5 档案 . 2 5 房屋及共用设施设备维修管理 . 2 5.1
2、 综合管理 . 2 5.2 照明 . 3 5.3 供配电系统 . 3 5.4 电梯 . 3 5.5 空调系统 . 3 5.6 给排水系统 . 3 5.7 避雷系统 . 4 5.8 消防系统 . 4 5.9 弱电系统 . 4 5.10 标识 . 4 5.11 节能运行 . 5 6 秩序维护服务 . 5 6.1 出入管理 . 5 6.2 巡查管理 . 5 6.3 监控管理 . 5 6.4 车辆停放 . 5 7 消防管理 . 5 8 环境管理与服务 . 6 8.1 保洁服务 . 6 8.2 绿化服务 . 6 8.3 清冰雪服务 . 6 9 接待和会务服务 . 6 DB2301/T 852021 II
3、 9.1 接待服务 . 6 9.2 信报服务 . 7 9.3 会议服务 . 7 10 突发事件处理 . 7 11 服务评价与改进 . 7 DB2301/T 852021 III 前 言 本文件按照GB/T 1.12020标准化工作导则 第1部分:标准化文件的结构和起草规则的规定起草。 本文件由哈尔滨市住房和城乡建设局提出并归口。 本文件起草单位:哈尔滨市标准化研究院、哈尔滨市物业管理协会。 本文件主要起草人:贺佳、刘卫东、尹璐、高祥涛、张宏权、樊勇、李文仲、张宇航、张文杰。 DB2301/T 852021 IV 引 言 随着社会不断进步和发展,物业服务质量也受到各方面的关注。为了贯彻落实国家“
4、放管服”的改革要求,促进物业服务组织建立起职业化、规范化的管理方法,提高物业服务水平。 本文件的制定结合了目前哈尔滨市的实际情况, 参考了行业的质量管理体系标准, 并结合国际标准化组织消费者政策委员会(ISO/COPOCLO)制定的服务标准化指南,给物业服务组织规范服务标准、提高服务质量提供依据,为物业服务组织开展物业服务提供指导。 本文件中所制定的标准在实施过程中可根据物业服务组织各自的不同特点进行适当的补充和删减。 DB2301/T 852021 1 机关办公楼物业服务规范 1 范围 本文件规定了机关办公楼物业服务的术语和定义、基本要求、房屋及共用设施设备维修管理、秩序维护服务、消防管理、
5、环境管理与服务、接待和会务服务、突发事件处理及服务评价与改进。 本文件适用于哈尔滨市行政区域内的机关办公楼的物业服务管理。 2 规范性引用文件 下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。 其中, 注日期的引用文件,仅该日期对应的版本适用于本文件;不注日期的引用文件,其最新版本(包括所有的修改单)适用于本文件。 GB 2894 安全标志及其使用导则 GB 5749 生活饮用水卫生标准 GB/T 10001.1 公共信息图形符号 第1部分:通用符号 GB/T 10001.9 标志用公共信息图形符号 第9部分:无障碍设施符号 GB/T 13495.1 消防安全标志 第1部分:标
6、志 GB 15630 消防安全标志设置要求 GB 17051 二次供水设施卫生规范 GB/T l7242 投诉处理指南 GB 25201 建筑消防设施的维护管理 3 术语和定义 下列术语和定义适用于本文件。 3.1 机关办公楼 党政机关用于办公和开展业务、技术工作的场所,以下简称办公楼。 3.2 机关办公楼物业服务 按照物业服务合同约定,物业服务机构在机关办公楼范围内进行房屋及配套设施、设备和相关场地的管理、维修、养护,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 4 基本要求 4.1 服务机构 应设置相适应的物业服务机构,并符合以下要求: a) 取得相应的合法经营资格; DB2301/T 8520
7、21 2 b) 具备相应的服务场所; c) 具备满足服务需求的设施设备; d) 具有相应的管理机构、人员、措施和制度; e) 宜采用信息化手段进行管理。 4.2 人员 物业服务机构的人员符合以下要求: f) 具有良好的职业道德和职业操守,身体健康,能够胜任本职工作; g) 管理人员取得从业资格或岗位证书; h) 专业技术操作人员按照国家有关规定取得职业资格证书或岗位证书; i) 人员应经岗前培训,合格后上岗;工作中应定期参加专业技能、法律法规、安全等相应的培训; j) 应统一着装,佩戴明显标志,仪容仪表整洁,服务主动热情。 4.3 规章制度 应建立完善的规章制度, 并有具体的落实措施及考核办法
8、,主要包括: k) 物业服务方案; l) 各岗位职责、工作流程及服务要求; m) 内部管理制度。 4.4 财务管理 应建立健全财务管理制度,并符合下列要求: a) 规范操作,账目清晰; b) 应每年对财务情况进行审计。 4.5 档案 应建立物业档案管理制度,并符合下列要求: n) 建立日常服务档案和设施设备台账,并及时更新; o) 更迭或退出时向业主移交设备台账、记录文件、检测报告等。 5 房屋及共用设施设备维修管理 5.1 综合管理 5.1.1 建立健全房屋档案,制定房屋管理规定、房屋维修养护制度、房屋定期巡检制度、房屋装饰装修管理办法等规章制度。 5.1.2 建立相关现场管理制度,如设施设
9、备安全运行、岗位职责、设施设备定期巡检、巡检范围、巡检周期、巡检内容、巡检标准、维护保养、运行记录、维修档案等;跟进预防性维护保养计划的执行情况,确保现场管理工作落实到位,制定相关应急预案。 5.1.3 根据房屋实际使用年限,定期检查房屋使用和安全状况,大风、暴雨等极端天气之前进行应急检查及相应处置。 5.1.4 房屋维护保养记录应齐全,并建立报修、维修和回访记录;及时完成维修任务,如达中修及以上应及时告知业主。 5.1.5 定期巡查大门、围墙(栏)、道路、甬路、场地、管井、沟渠、景观等,发现问题及时处理。 DB2301/T 852021 3 5.1.6 应配置适用、安全、性能可靠的作业工具,
10、所有工器具应建立台账,责任到人,安全工器具按期进行检测和保养,并确认使用的计量器材检定(校准)合格。 5.1.7 定期对共用设施设备进行全面检查,开展隐患巡查排查和处置,维护设施设备安全、稳定运行,发现问题及时向业主报告,安排专项修理,建立报修、维修和回访记录。 5.1.8 应在设备机房显著区域悬挂或粘贴各类管理制度、系统图、紧急联系方式、人员证件、设施设备标识标牌、 安全防护和警示标识等, 在明显易取放位置配备符合规定的完好有效的消防器材及专用工具,应设有挡鼠板,宜配备鼠药盒或粘鼠板。设备机房定期清洁,机房内整洁有序,无杂物。 5.2 照明 5.2.1 定期巡查和维护公共部位的照明设备,灯具
11、安装牢固,工作正常。 5.2.2 有重要和重大活动时,提前对活动区域照明进行检查、维修。 5.3 供配电系统 5.3.1 制定供配电系统的运行维护作业规范和程序。 5.3.2 组织实施维保,对变配电设施设备进行检查、维护。 5.3.3 计划性限电、停电、送电提前通知业主。 5.3.4 停电区域加强安全警戒,维持区域秩序,必要时启动应急预案。 5.3.5 对应急供电系统设备进行检查维护,定期试运行。 5.4 电梯 5.4.1 电梯应经取得相应资质的特种设备检验机构检验合格,并取得安全检验合格证后投入使用,此后每年定期检验,并张贴新的合格证。 5.4.2 应由取得相应资质的专业维修保养单位对电梯进
12、行定期保养和维护,并按照所签订的设备维保合同对其提供的服务进行监督。 5.4.3 定期检查安全状况,保障运行完好。直梯轿厢内外按钮、轿厢内灯具、扶梯踏板、扶手带等配件保持完好。 5.4.4 制定应急措施与救援预案,定期演练。 5.4.5 保持消防电梯与火灾报警系统可靠的联动功能。 5.5 空调系统 5.5.1 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机等设施设备进行系统检查,并进行清洁保养,检测运行控制和安全控制功能,记录运行参数,分析运行记录。 5.5.2 定期进行循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固,测试绝缘值,做好记录。 5.5.3 定期检查空调机组马达、风机的运转情况,记录运行参
13、数。 5.5.4 确保各种管道、阀件及仪表完好齐备。 5.5.5 保证冷冻主机及附属设施的正常运行和良好保养,提供符合要求的冷却水。 5.5.6 保证采暖热水及附属设施的正常运行和良好保养,提供符合要求的采暖热水。 5.5.7 运行期间每日巡查运行情况,确保正常运行和安全使用。 5.5.8 冬季停冷后,对冷却塔等室外设施进行覆盖遮挡。 5.6 给排水系统 5.6.1 对各类水泵、阀门、表计、控制柜等进行检查,确保给排水系统通畅,风机正常;各种管道阀门完好;仪表显示准确;系统无明显异味、噪声。 DB2301/T 852021 4 5.6.2 对排水总管进行检查,定期对水泵、管道进行除锈防腐处理,
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