收房注意事项.docx
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1、_一、注意及时接收入住通知书& j# G2 ; 新浪乐居1. 这是收房的第一步,要注意期限。一般,开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内,所以购房者要安排好时间。买房,购房,装修论坛,房产论坛) 6 E/ w8 E6 A2. 接到入住通知书后,首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房,则应提出处理意见,并根据开发商的答复决定是否前往收房,按通知上约定的时间前往收房。$ jeS: A1 G4 T特别提示:! # b% F1. 要注意收房的期限,错过收楼日期麻烦多。8 E# ?/ u6 D1 2. 收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期,可考虑向开发商按合同索赔。买房,
2、购房,装修论坛,房产论坛& W7 u# Y; f2 4 z3. 有特殊情况不能如期到场的,可以书面形式委托亲友、律师进行,也可及时与开发商联系,商议另行约定时间,并以书面形式确认。新浪乐居论坛4 l5 6 e6 I4. 若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续,从法律角度来说,则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用,买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。 t& _& r二、确定房屋是否达到交付条件. W( |, I/ i9 H) 新浪乐居论坛1. 竣工验收备案表 最重要9 v. uS新浪乐居论坛房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表是目前收房环节中最应该
3、注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的,它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后,在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。房产论坛,装修论坛,业主论坛, K) r0 i5 U竣工验收备案表中的项目,只要送交主管部门备案后,发展商就必须对楼盘终生负责。所以竣工验收备案表对房地产商有着严格的约束作用,按照有关规定,表上的每一项都必须报有关主管部门备案,缺少任何一项的话,这个楼盘就是“黑楼”,是不能入住的,购房者有权拒绝收房。$ E2 KV- ; N 1 房产论坛,装修论坛,业主论坛2. 住宅质量保证书新浪乐居6 , * O. a1 住宅质量保证书是开发商针对房屋
4、质量及保修期限、范围作出的承诺,必须作为购房合同的附件,与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款,特别注意保修期限。6 |. h3 I W; : a 房产论坛,装修论坛,业主论坛3. 住宅使用说明书新浪乐居8 F4 F( N- y% d住宅使用说明书是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标,如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。4 v0 b3 X4. 建设工程质量认定证书0 b3 h# k/ Y5. 房地产开发建设项目竣工综合验收合格证! N5 b: m# _- Q新浪乐居6. 实测面积登记表- w- O8 t; w _新浪乐居特别提示: q6 e1
5、. 只有具备上述文件,才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件,确认房屋已经具备交付条件之后,才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视,尤其提示您要看原件而不是复印件。0 1 Z/ ?# c; r1 T2. 建筑工程竣工备案表是最重要的文件,收房时不能只看开发商有没有这张备案表,一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提,即使开发商做得再好,如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准,您有权拒绝收房。4 r+ ! l# R8 N买房,购房,装修论坛,房产论坛3. 对于这些文件,一方面要验收它有没有,另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。房
6、产论坛,装修论坛,业主论坛2 os8 c. l$ I( e4. 如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全,您可按购房合同第十一条,要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示住宅质量保证书和住宅使用说明书、建筑工程竣工验收备案表的责任确认函”。, W& N _% D5. 提醒您:住宅质量保证书、住宅使用说明书和管线分布竣工图,您可带走,作为证据资料保存。买房,购房,装修论坛,房产论坛# z4 , T% % B6. 如果开发商不能提供上述相关文件,购房人有权拒绝收房,由此产生的延期交房的责任由开发商承担。: + sP4 F0 O三、房屋检验0 H% 4 q8 w6 6 R6 G! p8 P收房过程中必须
7、要掌握一个原则:“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋(包括验收交房必须的文件),确认无误后再签署收房文件。新浪乐居D+ y( p: b“先验后收”不仅是符合商业惯例的,而且也是有法律依据的。房屋的对价是房款,消费者只要付清房款,或者按照合同约定支付相应比例的价款,就履行了合同的义务,开发商就应该交房。而在房屋交付以前,业主有权先验收房屋: 1. 检测房屋面积:/ _4 5 |# A6 o: W要求开发商出具实测面积测绘报告,根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积,核对其与销售面积是否存在误差,误差率的范围有多大;若实测面积误差超出3%,可以中止收房。2 w
8、L0 F* A新浪乐居论坛2. 检验房屋质量:; ?& H1 r3 E: V房产论坛,装修论坛,业主论坛购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量,主要可从以下几方面入手: lh. _新浪乐居论坛(一) 房屋本身的质量房产论坛,装修论坛,业主论坛9 Y% - o(二)景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定。9 h5 C& k W! Y5 r(三)装修质量# Y* K# e3 ?特别提示:8 i+ _# b ?7 F1. 一定要掌握“先验后收”的原则。/ V$ F3 ! I) j房产论坛,装修论坛,业主论坛2. 如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续,则购房者可要求开发商签收“关于
9、出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续。) x$ |$ v$ e5 J$ q房产论坛,装修论坛,业主论坛3. 购房者应了解公摊面积及相关知识,防止开发商侵占。新浪乐居论坛! F7 U8 , o1 4. 若发现有质量问题,开发商应限期维修,购房者应要求开发商签定书面函件,由此导致业主逾期入住的,开发商应承担违约责任。) l4 yQ; 0 O0 W5. 只要付清房款,按照合同约定购房者已经完全履行了合同的义务,开发商就应该无条件交房,否则应视为开发商违约,如果开发商拒不交房,应承担逾期交房的责任。开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由而拒绝交房。8 # e0 v+ xM新浪乐居论坛6.
10、不要将样板房标准作为现实标准,除非开发商将有关装修标准按样板间标准在合同中明确下来四、新房验收的最终结果* c1 u买房,购房,装修论坛,房产论坛1. 房屋检验没有问题的:按实际验收情况填写验房交接表等相关文件。在这个记录表上,应把检验情况逐一记录,凡是无法确认的事项,则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题,则如实记录下来,并要求发展商限期处理。X# K. 9 |1 y7 P2. 如有不满意的地方,可提出意见并将意见填写在验房交接表中,作为书面依据,如发展商未准备有关表格,买家应另以书面形式将意见送交发展商。新3. 发现问题,买卖双方可协商解决,如属可整修内容,应协商并签署
11、有关整改维修文件,约定下次验收时间(一般不超过30天)。# J; p) O3 v- 4. 对发现的问题要详细在验楼表上予以注明,如果确实属于不能收楼的,要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。新浪乐居论坛/ h9 k五、特别建议:- : Q3 B/ M- y3 L新浪乐居论坛可以考虑集体收房。买房过程中,常常会涉及到很多专业问题,只靠消费者个人的力量有时很难解决问题,在此,特别建议您可以考虑集体收房,人多力量大,结合专家的力量解决遇到的所有难题!收房需要带的工具:) ?! R0 D. . H房产论坛,装修论坛,业主论坛. 1)1只塑料洗脸盆-用于验收下水管道% D6 t# T* J7
12、L新 浪2)1只小榔头-用于验收房子墙体与地面是否空鼓* V d7 # l7 wi. X新浪乐居论坛买 3)1只塞尺-用于测裂缝的宽度 |- I v3 A新浪乐居/ J4)1只5米卷尺-用于测量房子的净高y& % K$ r3 A6 x! q- - W 5)1只万用表-用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通5 N* w/ c0 X16)1只计算器-用于计算数据! z. p6 s( ) k0 F, |2 z 7)1只水笔-用于签字 8)1把扫帚-用于打扫室内卫生新浪乐居论坛# |8 t8 _ y$ Y 9)1只小凳子和一些报纸、塑料带,包装绳-用于时间长,可休息一下及预先封闭下水管道。4 L2 n%
13、 u$ k8 Rm房产论坛,装修论坛,业主论坛正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头,建议早晨8:30去或下午2:30去。核验业主材料业主领榷竣工验收备案表、房屋土地测绘技术报告 . 核验业主材料R6 a6 r- V房产论坛,装修论坛,业主论坛. m2 x7 + E: i+ D.c业主领取竣工验收备案表、房屋土地测绘技术报告书、住宅质量保证书和住宅使用说明书并由开发商加以说明交纳剩余房款业主领取钥匙并签署住宅钥匙收到书业主做综合验 . 交纳剩余房款$ l H: + $ A& N, I* s3 u9 a房产论坛,装修论坛,业主论坛业主领取钥匙并签署住宅钥匙收到书买房,购房,装修论坛,房产论坛*
14、r$ 业主做综合验收: ! e/ p U买房,购房,装修论坛,房业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案买房,购房,装K5 E5 C开发商与业主协商并达成书面协议0 u0 J7 _7 X: c/ S新根据协议内容解决交房中存在的问题,无法在15日内解决的,双方应当就解决方案及期限达成书面协议# b h* T% . |+ X房产论坛,装修论坛,业主论坛业主签署入住交接单新浪乐居论坛J. J1 R5 t( t e* y买房,购房,装修论坛,房产论坛对发现的问题要在验楼单上予以注明,如果确实属于不能收楼的,要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。新浪乐居论坛 L8 q* Mv( M
15、2 b7 / I( 2 新浪乐居论坛【提示】:开发商在交房时向业主提供的竣工验收备案表、住宅质量保证书和住宅使用说明书必须为原件而不是复印件。验房、填写验收记录和做房屋交接:; v( F& j; $ E( I7 L 房产论坛,装修论坛,业主论坛验完楼后,业主应按实际验收情况填写住户验房交接表,同时将水表、电表底数抄在指定表格(一般附在验房交接表中);符合政府规定和合同约定的,通过验收;如有不满意的地方,可提出意见并将意见填写在楼宇验收记录表中,作为书面依据,如发展商未准备有关表格,业主应另以书面形式将意见送交开发商。根据业主意见,合同双方协商解决办法,如属可整修内容,应协商并签署有关整改维修文
16、件,约定下次验收时间(一般不超过天)。不能整改的,应给予经济补偿;问题严重,对房屋使用功能影响重大的,可依法追究开发商相应责任,甚至退房。房产论坛,装修论坛,业主论坛7 k: T3 t2 L交费笔笔算清:新浪乐居- e& 3 S! O检查完这些工作,如果没问题的话,那就交钱去吧;换正规发票及缴交各项相关费用与钱银有关,更要笔笔算清。签物业合同,拿钥匙,办理入住手续:房产论坛,装修论坛,业主论坛+ i, I- qU2 A% - n1 r验完楼后,开发商一般要求业主填写住户档案表、入住协议、消防责任书等协议书,同时领取住户手册、服务指南等各种入住手册及各种赠送物品具体过程如下:新浪乐居论坛 / V
17、; g! O1. 去物业部门查看资料部分,分别有以下几份资料需要查验:, xt4 $ W) x) b新浪乐居1) 房屋的住宅质量保证书-可带走2 a |, H2) 住宅使用说明书-可带走 K# b/ B$ K4 |新浪乐居论坛3) 竣工验收备案表1 h/ T! o 房产论坛,装修论坛,业主论坛4) 面积实测表8 z7 d4 w4 R d: b# o5) 管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)-可带走- A3 P8 T9 i# Z0 c如果房产商准备充分的话,一般10分钟即可查看完资料。- T, Q O8 f2. 核实面积、合同及价钱多退少补问题。新浪乐居0 $ Q3 $ U7 8 t确认售楼合
18、同附图与现实是否一致,结构是否和原设计图相同,房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同,看之 间的误差为多少,一般为3%,3%之内不考虑,超出部分进行处理,建议定合同为2%误差,但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。一般这个时间因人而 变,时间为30-40分钟。. S7 u8 R验收房子/ b3 o$ j w新浪乐居论坛看完那些资料后,基本就可以去验收房子了,小鲁提示您:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用,此时物业会催促你来交付,可同他们交流,验收好后,再交付费用.从物业处拿钥匙,分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)
19、等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。(记 得拿那些工具哦)+ g* X1 F3 u新浪乐居1) 详细检查房屋质量,包括门窗、阳台等部位有无开裂现象;(阳台裂缝危险大)房产论坛,装修论坛,业主论坛! sW1 c. j; V【提示】:由于新房子空关时间较长,在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾,所以切不可很冲动,用蛮力推拉门窗,一感觉有阻塞感的时候,仔细查看一下,用扫帚清楚后就可以看了% t7 F2 m3 q5 C2) 检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝 【提示】:特别是查看一些墙体是否有水迹,特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方,如有的话,务必尽快查明原因。新浪乐居 W; 0 z3)
20、 仔细检查地面,仔细检查地面有无空壳开裂情况。【提示】:如有空鼓,一定要责成陪同物业人员尽快修复,否则在装修中会很容易打穿楼板,妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。新浪乐居 R$ V4 t4) 水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵,尽可能让水流大一点、急一点,一来看看水压,二、来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。【提示】:关闭分闸,检查各个分闸是否完全控制各分支线路。4 b6 A2 n6 D& N5) 验收下水情况,先用面盆盛水,再向各个下水处灌水,分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等,基本是每个下水口
21、应灌入两盆水左右,应听到咕噜噜的声音和表面无积水。【提示】:做好这些后,确认没问题,要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口,再加以 捆实,而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。新浪乐居论坛# B+ ?3 d% C. 4 6) 验收地面下水情况。在厕卫放水,浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。【提示】:在全部用完水后,应再打开水表,看清楚水表数字,记录下来,同时要记录电表数字。 P( E4 g8 C7) 核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符;【提示】:通常在这方
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