写字楼物业服务合同.doc
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1、精品文档_大厦物业服务合同 甲方:乙方:根据中华人民共和国合同法及国家、地方有关物业管理法律、法规和政策,在平等、自愿、协商一致的基础上,就甲方委托乙方对_实行专业化、一体化的物业服务管理订立本合同。第一章 总则第一条 物业基本情况物业类型: 综合性商业物业 座落位置: _建筑面积:_ 第二条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体物业使用人,本物业的全体物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。第三条 本物业管理服务采取劳务包干制。物业服务合同的总金额为人民币 _。由乙方按照实际购买劳务发生额度开具发票,支付合同价款,以合同额的十二分之一金额按月支付。服务期满一个月后,次月的10个工作日内付上月
2、服务费。第四条 房屋的共用部位、共用设施、设备、市政公用设施和附属建筑物、构筑物、公共绿地、附属配套建筑和设施、公共场地的小修、养护费用,由乙方承担,所发生的耗材、工具等由甲方承担;大、中修及更新费用(包括外幕墙清洗、化粪池井清掏、废物定点排放、特种设备专业维保年检费等)由甲方承担。第五条 委托管理期限为 个月。自_年_月_日起至_年_月_日。第二章 委托管理事项第六条 房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理,包括:楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙面、内外墙体、走廊道门及基础承重结构部位、设备机房、办公区域、楼梯间、车库及房屋建筑规划占地范围内全部物业及附属设施等。第七条 共用设施、设备的维修、养护
3、运行和管理,包括:共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、空调系统、供暖系统、供水系统、供配电系统等。第八条 市政公用设施和附属物、构筑物的维修、养护和管理,包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场、自行车棚等。第九条 大厦内外的安保工作。第十条 公共环境卫生,包括公共场所房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运及规划占地范围内除雪。公用绿地、庭院的绿化维护管理及环境美化管理等。第十一条 管理与物业相关的工程图纸、竣工验收等资料。第十二条 其他委托事项。 第三章 双方权利义务第十三条甲方权利义务1 代表和维护产权人、使用人的合法权益;2 审定乙方拟定的物业服务管理
4、制度;3 检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况;4 拥有对乙方的工作行为的监督的权利;5 拥有对乙方危害大厦行为的制止权;6 拥有对乙方重大工作措施的审定权;7 审定乙方提出的管理服务年度计划;8 协调、处理施工单位遗留问题及各种设施设备生产安装方维修维护;9 为乙方完成管理服务工作提供辅助支持;负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷;10 为乙方在物业内配置必要的物业服务人员办公休息用房及保洁工具、耗品仓库等物业管理用房;11 甲方应及时免费为乙方提供物业服务所需的配件、工具、耗材等相关器材设备;12 其他法律规定的权利和义务。第十四条 乙方权利义务1 根据有关法律法规及本合同的约定,制订
5、物业管理制度;2 对物业使用人违反法规、规章的行为,及时制止,若其不听劝阻,发生的一切损失乙方概不负责;3 经甲方同意后可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务,但不得将本物业的管理责任转让给第三方;4 负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案,经甲方审定后由乙方组织实施;5 负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划;6 每年向甲方公布一次管理费用收支账目,年终汇总账目情况报甲方审核;7 对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能,如需在本物业内改、扩建或完善配套项目,须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施;8 乙方负责所有物业从业人员的工资
6、、福利及按规定缴纳的“五险”等,从业人员发生各种纠纷及伤、亡由乙方自行处理,甲方不承担任何连带责任;9 本合同终止时,乙方须向甲方移交全部管理用房和甲方所提供工具、设备等并物业管理的全部档案资料;10 其他法律规定的权利和义务。第四章 物业管理服务质量第十五条 乙方须按其制定的_大厦物业服务年度计划实现目标管理。第五章 违约责任第十六条 乙方违反本合同的约定,未能达到约定的管理目标,甲方有权要求乙方限期整改,逾期未整改的,甲方有权终止合同,造成甲方经济损失的,依据合同法中违约损害赔偿规定给予甲方经济赔偿。第十七条 如因乙方管理不善、工作失误,或操作不当,造成甲方损失的,甲方有权即刻终止合同,并
7、追究乙方相关责任。第十八条 因甲方原因,致使乙方未能完成规定的管理目标,乙方有权要求甲方在一定期限内解决,逾期未解决的,乙方有权终止合同,造成乙方经济损失的,依据合同法中违约损害赔偿规定给予乙方经济赔偿 第十九条 甲乙双方任何一方无正当理由提前终止合同的,应向对方支付2个月的物业管理费作为违约金;给对方造成的经济损失超过违约金的,还应给予赔偿。 第六章 附则第二十条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因,达不到使用功能,造成重大事故的,由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因,以政府主管部门的鉴定为准。 第二十一条 本合同执行期间,如遇不可抗力,致使合同无法履行时,双方应按有
8、关法律规定及时协商处理。 本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜,均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。 第七章 其 他 第二十二条 本合同期满前30日,甲乙双方共同协商是否继续续约。若双方无异议,本合同续约一年。第二十三条 对本合同的任何修改、补充须经双方书面确认,与本合同具有同等的法律效力。本合同正本连同附件一式 四 份,甲方、乙方、各执二份,具有同等法律效力。经双方法定代表人或授权代表人签字并加盖公章后生效。甲方(公章): 乙方(公章):法定代表人 法定代表人(或授权代表人): (或授权代表人):联系人: 联系人:电 话: 电 话:日 期: 日 期:辽宁政兴物业大厦项目服务细则一
9、、保洁部保洁部保洁员工作职责1保洁部保洁员作业操作规程2保洁部工作质量检查标准.15二、客服部客服部服务员工作职责.20客服部服务员会议操作规程.22客服部工作质量检查标准.26三、保安部保安部保安员工作职责.28 形象岗、大堂岗岗位职责.30 大厦外巡岗位职责.31 大厦内巡岗岗位职责.32 安全监控员岗位职责.33 员工通道保安员岗位职责.34保安部保安员工工作规程 .35保安部消防安全工作质量检查标准.55四、工程篇工程部工程人员岗位职责.57 强电工程师岗位责任制 .59 弱电工程师岗位责任制.60 空调工程师岗位责任制.61 给排水工程师岗位责任制.62 变电所所长岗位责任制.64-
10、可编辑修改- 变电所值班长岗位责任制.65 变电所值班员岗位责任制.66工程部工作人员操作规程.67 维修服务工作程序.67 维修电工操作规程.67 空调工操作规程.68 给排水系统的养护操作规程.69工程部工程员工作质量检查标准.71保洁部保洁员工作职责1、负责本辖区内公共环境及办公区域的垃圾回放清运工作;2、负责所属辖区公共设施、设备的清洁工作;3、负责所属辖区公共区域和办公区域的消杀工作;4、负责客户要求的各种清洁服务工作;5、负责辖区绿化的养护和修整工作;6、日常工作接受客服部部长及保洁所所长的督导,直接向保洁领班负责;7、负责所在岗位的大厦宇内外保洁、外墙清洁工作等各种清洁工作;8、
11、遵守公司规章制度,穿戴整洁,时刻注意仪容仪表,使用文明用语,控制性情,保持良好服务心态;9、按本岗位的要求按时上岗,不得出现脱岗、空岗现象,忠于职守;10、严格执行本岗位工作的操作规程,按具体规定严格执行;11、遇到突发事件,积极处理,并迅速报告上级;12、发现办公区域内出现行径可疑人员,及时汇报至保安部;13、在工作期间不得为他人做自己职责以外的任何事情;14、工作期间不得打私人电话,有急事与本部领班联系处理;15、不损坏公物,不浪费日常保洁消耗品,使用、保管好所有设备、工具;16、服从领导,接受检查,完成指定的任务;17、完成领导交办的其它的随机性工作。保洁部保洁员作业操作规程一、 日常清
12、洁(一)大堂清洁1、 清洁内容(1)日常清洁:倾倒烟缸,整理座位、台面,抹尘、推尘,清洁大堂玻璃门上手印,自动门、电梯按钮、轿箱内外手印污迹,大堂卫生间的清洁;(2)定期清洁工作:家具打蜡护理、电梯保养清洁、内外地垫清洁、地毯洗涤、大理石地面清洗、打蜡、玻璃清洁等。2、 操作程序(1)大堂保洁的原则是:以夜间或周六、日定期操作为基础,白天进行日常保洁;(2)定期对大堂地面进行彻底的清洁、抛光、定期上蜡;操作时,上蜡区域应有示意牌或围栏绳,以防旁人滑跤;(3)日常保洁的要求每天对地面进行清洁数次,大堂内的其他部位,如玻璃、柱面、墙面、台面、椅子、栏杆、沙发、灯座等,要经常清洁,保持光亮、明净;(
13、4)操作过程中,根据实际情况,适当避开客人和客人聚集的区域,待客人离散后再予以补做;客人进出频繁和容易脏污的区域,要重点拖擦,并增加拖擦次数;(5)遇下雨或下雪天,要在大堂进出口处放置伞袋机、踏垫,铺上防湿地毯,并树立“小心防滑”的告示牌和增加拖擦次数,以防客人滑跤及将雨水带进大厦。(二)、电梯的清洁和保养 电梯是客人使用频繁的地方,一般采用每天更换星期地毯的办法来解决电梯里的清洁问题;对客用电梯一般采用早、中、晚三次进行,特别注意对金属部位的除渍保养。1、 清洁内容电梯外门、电梯内白钢、壁板、天棚、控制板、地面、门轨、扶手、装饰;2、 操作程序(1) 打开控制箱,将电梯停在指定楼层,每次只能
14、停止一部电梯;(2) 将“正在工作中”告示牌放在电梯门前;(3) 吸净墙角边和门轨道内的砂尘,抹净灰尘;(4) 清洁玻璃镜面,清洁不锈钢部分、壁板、控制板,达到光洁明亮,无任何印记(用不锈钢清洁剂);(5) 清洁扶手、装饰、天棚灰尘;(6) 地面清洗干燥;(7) 工作完毕后,取下防护板,把控制按钮恢复原位,关上控制箱,恢复电梯正常运行。(三)玻璃窗、镜面操作程序工具:伸缩杆、刮水器、涂水器、清洁剂、美工刀片、毛巾;1、发现玻璃沾有污迹时,用美工刀片除污;2、按比例兑好玻璃水(与水按体积1:20);3、将涂水器浸入玻璃水中,插在伸缩杆上;4、将浸有玻璃水的涂水器按在玻璃上推擦;5、另一个伸缩杆插
15、上刮水器,从上至下刮去玻璃上的水迹;6、最后用干毛巾抹去遗留的水印。(四)卫生间清洁1、 工作范围:镜面、台面、洗手盆、墙壁、马桶、水箱、尿槽、低架、地面2、 操作规程(1) 镜面清洁用喷壶喷上玻璃水,后用干毛巾擦拭干净,不留任何水迹;(2) 洗手盆清洁先把肥皂涂在洗手盆内,用毛刷来回刷洗,直到污迹洗净为止,用清水冲净,并把台面顺手擦拭干净,用金属除锈剂及不锈钢水将水龙头清洗干净;(3) 马桶清洁将洁厕灵洗剂倒入水槽中,用厕所刷蘸洁厕灵洗刷马桶、坐板、盖、马桶内外,然后用清水冲洗,将洁厕灵冲洗干净,接着用毛巾把水抹干,再用消毒手巾对坐板进行消毒,最后把地面拖干。(4) 坐厕水箱清洁 关闭水龙头
16、,放走水箱水; 将盖放在安全位置; 少量使用酸性溶剂; 手刷刷干净; 打开阀,清水冲; 盖好盖。(5) 尿槽清洁将清洁剂洁厕灵倒入水槽中,用厕所刷蘸洁厕灵擦洗尿槽内外,用清水冲洗,抹干;如发现有水锈、水迹,则再使用较高浓度的酸性洗洁精,否则水迹无法清除,此时提醒注意,不可将强酸洗洁精滴到地上以免损坏地面。(6) 地面清洁 放牌; 1:20兑水(按体积); 刷; 热水冲; 拖干。(7) 不锈钢手纸架用干、湿毛巾清洁内外尘埃,外用不锈钢清洁剂擦拭到光亮为止,厕纸在不足时应立即更换,将旧的缠放在新的外面,放在架上。(8) 交班前必须把室内清洁一遍,交班干净,设备完好,如有问题及时报告。(五)室内清洁
17、1、 工作范围:天棚、灯饰、四壁、家具、玻璃窗、地面、垃圾清倒;2、 操作程序(1) 根据事前工作计划、工作要求,准备好使用工具和清洁剂,比如:吸尘器、毛巾、梯子、小铲、百洁布、刮玻璃器、万能洗涤剂等;(2) 应遵循先从上向下,从内向外的原则,工作之前要整个环视下房间,如果有卫生间,则应先清洁卫生间后,再清洁其它部位;(3) 架好梯子,用干净毛巾抹天棚、灯饰上的灰尘;如尘较多,用背式吸尘器吸尘后再抹尘;(4) 清洁四壁及家具灰尘,根据工作要求打木质蜡和金属光亮剂;(5) 清洁玻璃窗,先将窗框、沟槽灰尘清洁干净,涂水器蘸玻璃清洁剂均匀涂在玻璃上,刮水器刮去水分,用干净毛巾抹净剩余部分水分;(6)
18、 最后清洁地面,地板、石质地面用尘推推尘,地毯要用吸尘器吸尘,由里到外吸尘后结束清洁。3、 注意事项(1) 工作小心,一看二干,不得将室内家具物品碰撞损坏;(2) 不随意动客人摆放的文件;(3) 不准跟人拉关系;(4) 对客人服务以外的要求应以回绝,并有礼貌。(六)室内公共区清洁范围:公共走廊、卫生间、步行楼梯、电梯间、消防器材步骤:1、 公共走廊(1) 抹墙壁、门框上灰尘,根据需要定期打木质蜡;(2) 清洁消火栓内卫生,抹去灭火器上灰尘;(3) 地毯吸尘;(4) 地面湿抹;(5) 清洁楼层指南。2、 卫生间(1) 清洁剂1:20兑水,抹墙面、地面、隔断板;(2) 洁厕灵清洁大、小便器后,用清
19、水冲净;(3) 洗手盆、台面用涂水器、百洁布进行刷洗,用清水冲干净,抹布抹去水迹;(4) 镜面、玻璃窗用涂水器、玻璃刮进行清洁。3、 步行楼梯、扶手(1) 笤帚清扫楼梯,至上而下;(2) 湿毛巾从上而下抹扶手,及栏杆上灰尘;(3) 拖布拧干,拖楼台阶,经常清洗拖布;(4) 用毛巾抹净墙角及栏杆外台阶灰尘。4、 电梯间卫生清洁(1) 清洁电梯门、按钮、抹手印,必要时用白钢光亮剂擦拭;(2) 清理落地烟灰盅及垃圾箱内垃圾;(3) 理石地面用尘推推尘。(七)广场清洁1、 范围:大门外的楼宇周边地区,主要包括停车场,通道、阶沿、绿化带内卫生、栏杆、楼前饰物2、 程序:(1) 日常清扫 由专人负责巡回清
20、扫周边地面的垃圾、碎屑; 拾捡绿化带内杂物; 抹去休息桌、凳灰尘及栏杆口灰尘; 湿拖布拖去台阶及地面的脏迹。(2) 特殊清洁 金属护栏、装饰打白钢光亮剂; 地面用高压水枪清洗;连接水管接高压水枪;加入清洁剂;如有油脂物质需附加热器。(八)垃圾的收集与处理1、 垃圾的存放各个场所应视情况分别设置垃圾筒;落地烟灰盅、字纸篓、茶叶筐等临时存放垃圾的窗口;但需注意:(1) 存放容器要按垃圾种类和性质配备;(2) 存放容器按产生量放置在各个场所;(3) 存放容器要易存放、易清倒、易搬运、易清洗;(4) 有些场所的存放容器应加盖,以防异味散发;(5) 配合做好清运垃圾工作。2、 垃圾收集的操作程序(1)
21、及时清除楼面上所有的垃圾,收集清运时,用垃圾袋装好,并选择适宜的通道和时间,只能使用货运电梯,不可使用客梯;(2) 在清除垃圾时,不能将垃圾散落在楼梯和楼面上;(3) 要注意安全,不能将纸盒从上往下扔;(4) 要经常冲洗垃圾存放点,保持卫生清洁,防止产生异味及飞虫;(5) 配合做好清运垃圾工作。二、特殊清洁(一)、家具保养家具保养有四种类型:一是木质家具,二是不锈钢家具,三是铜质家具,四是皮质家具。1、 木质家具:主要有桌、几、柜、床头、墙壁等操作规程:(1) 将家具抹去尘,打木质家具蜡;(2) 将木质家具蜡喷到无绒毛巾上,均匀涂擦家具表面;(3) 操作方法最好“S”型,互相重叠以免漏擦;(4
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