武汉地铁常青花园车辆段上盖物业开发设计.pdf
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1、第 3 期 l _ 1 : _ ll ll 。 _ll 0 0 0 0 0 0 0 0 蠢 0 0 曩 曩 0 0 。 。 。 ll _ : _ l ll。 0 0 1霄 馥 蹶 武汉地铁常青花园车辆段上盖物业开发设计 奄 ( 中铁第四勘察设计院集团有限公司, 4 3 0 0 6 3 , 武汉高级工程师) 摘要地铁车辆段由于占地面积较大, 一般会给城市总体 功能、 景观和交通布局带来影响。在建设车辆段时, 合理利 用其上部空间及地面空间, 对车辆段上盖物业进行开发, 使 之与周 围的景观相协调 , 能提升土地 使用价 值 , 减少 对城 市 景观及功能的不利影响, 降低城市轨道交通的建设成本。
2、武 汉地铁常青花园车辆段按照 “ 地铁+物业” 的上盖开发模式 设计 , 摆脱 车辆段、 停车场单一建设 的固有 思路 , 设计难度 也 随之增加。通过对该 项 目的可行性 分析、 开发 方案 的研 究, 整理与归纳 了地铁车辆段进行上盖物业开发设计需注意的 问题及项 目分 阶段 实施 的工作 内容 , 供今后地铁车辆 段设 计 作参考 。 关键词地铁 ;车辆段 ;上盖开发 中图分类号T U 9 8 4 1 1 3 Pr o pe r t y De v e l o pme nt a b o v e Ch a ng qi ng Ga r d e n M e t r o De po t i n W
3、 uha n Ci t y Ta n g J i n g Ab s t r a c t I n g e n e r a l me t r o d e p o t wo u l d h i n d e r a c i t y S O v e r a l l f u n c t i o n, i n f l u n c e t h e l a n d s c a p e a n d t r a f f i c l a y o u t b e c a u s e o f i t s l a r g e r f l o o r a r e a I n t h e c o n s t r u c t i
4、 o n o f m e t r o d e p o t , r a t i o n a l u s e o f i t s u p p e r s p a c e a n d f l o o r s p a c e wi l l a c h i e v e t h e g o a l o f h a r mo n i o u s d e v e l o p me n t wi t h t h e s u r r o u n d i n g l a n d s c a p e , i mp r o v e t h e l a n d u s e v a l u e , e f f e c t
5、i v e l y r e d u c e t h e c o n s t r u c t i o n c o s t o f r a i l t r a n s i t a n d t h e i mp a c t o n u r b a n f u n c t i o n s Ch a n g q i n g Ga r d e n me t r o d e p o t i n W u ha n i s d e s i g n e d i n a c c o r d a n c e wi t h a c o mp r e h e n s i v e d e v e l o p me n t
6、mo d e :me t r o + r e a l e s t a t e b y a b o n d a n i n g t h e i n h e r e n t i d e a o f me t r o d e p o t a n d p a r k i n g l o t c o n s t r u c t i o n s e p e r a t e l y,t hu s i n e v i t a b l y m e e t s mo r e d i f f i c u l t i e s i n t h e d e s i g n T h r o u g h a n a l y
7、z i n g t h e f e a s i b i l i t y o f t h e p r o j e c t a n d t h e d e v e l o p me n t p r o g r a m , p r o b l e ms n e e d t o b e c o n c e r n e d a b o u t a r e c l a s s i f i e d a n d c o n c l u d e d, a i mi n g t o p r o v i d e a n e w d e s i g n mo d e l f o r f u t u r e d e s
8、 i g n s o f me t r o d e p o t Ke y wo r d s me t r o;v e h i c l e d e p o t ;p r o p e r t y d e v e l o p m e n t a b o v e me t r o Au t h o r S a d d r e s s Ch i n a Ra i l wa y Fo u r t h S u r v e y a n d De s i g n Gr o u p Co , Lt d , 4 3 0 0 6 3 , Wu h a n, Ch i n a 1 设计概 况 武汉地铁 2号线常青花园车
9、辆段地处汉 口东西 湖区 , 在武汉市常青花园住宅小 区附近 , 北邻府河 , 南邻金银潭大道 , 位于李家墩变电站以东 、 汉孝城际 铁路以西的长方形地块内, 北侧距华东电网高压走 廊 4 8 1 T I 。该地块长约 1 6 0 0 1 T I , 宽约 3 2 0 m, 规划面 积约 4 1 1 6 h a 。 在城市可用土地 日趋 紧张的今天 , 充分合理地 利用宝贵的土地资源, “ 复合利用空间、 集约用地” 显 得尤为重要 。本工程项 目利用常青花园车辆段优越 的区域位置 和便利 的长短 途交 通 , 进 行 上盖物 业 开发 。 常青花园车辆段上盖物业开发的概念性规划研 究方案始
10、于 2 0 0 7年 1 ( ) 月初, 主要进行上盖开发的 区位分析 、 规划布局、 功能分析、 交通流线分析 以及 建筑单体建筑构思 , 并对 车辆段工艺布置如何与上 盖物业开发合理结合等问题进行了研究 。 2 0 0 8年 3月完成工程可行性研究报告 的编制 , 以及报规 、 咨询、 评审 、 审批等工作。2 0 1 2年年底武 汉地铁 2号线 已竣工通车 , 上盖物业开发中的和车 辆段相关 的工程也 已与常青花 园车辆段 工程 同期 竣 工 。 2 常青花 园车辆段 上盖物业开发的意义 常青花园车辆段的上盖物业开发项 目, 不仅对 整个武汉市轨道交通沿线开发起到开拓、 创新 的作 用
11、, 在规模 、 形式上也将起到龙头示范作用。这对武 汉城市轨道交通的发展是一种有益尝试 。 1 )车辆段上盖物业开发是发展城市轨道交通 建设的需要 , 是解决城市轨道交通融资的一种手段 。 上盖物业开发利用了车辆段工艺用房尺度大、 占地 大的特点 , 进行城市土地集约利用 , 符合节省土地的 国家政策 。 2 )随着 2号线延长线在本车辆段附近设 置车 1 。 鞣 疆 溷瓣 曩 墨 潮 晦 站 , 利用车辆段上盖物业开发项 目的居住人流 , 增加 地铁客流和稳定的票务收人 。 3 )常青花园车辆段选址于城市近郊 , 距 主城区 不到半小时车程 , 南邻金银潭大道出城方便 , 东端与 城际铁路相
12、邻 , 长途 出行也很便利 ; 周边有成熟的社 区, 北邻府河 , 居住环境 良好 。上盖物业开发可以疏 散市区人 口, 改善居住环境 , 符合环境友好型社会的 发展潮流 。 4 )车辆段上盖物业开发是改善城市环境的需 要 。车辆段作为工业建筑 , 若不加修饰有碍城市观 瞻, 单纯美化则投入成本太大。现结合住宅、 商业的 上盖物业开发 , 可规避车辆段对城市景观的干扰。 5 )车辆段上盖物业开发是武汉城市建设 的需 要 , 由于上盖物业开发提高 了车辆段地块 的土地利 用价值 , 故对于带动城市发展具有重要意义 。 因此 , 常青花 园车辆段上盖物业开发具有较大 的商业和实用价值 , 是非常必
13、要的, 通过便利的交通 条件、 完善的配套设施及有效的防噪减震措施可以 使本地块成为优 良的置业地段。 3 上盖物业开发方案 3 1 主要 设计原 则 1 )在满足车辆段工艺要求 的前提下 , 上盖物业 按高层住宅小区及 商业等用途进行开发 , 同时布置 配套公建用房以满足小 区居 民的 日常生活需求 , 容 积率按 2 0左右予以考虑。 2 )通过地面层 、 设备夹层及上盖物业平台层 的 立体组合形成丰富空间结构 的层次感 。各层平面通 过简洁有序的立体垂直交通联系为一个整体。 3 )在充分考虑住宅小区人员出行便捷 的条件 下来组织人流和车流。 3 2 主 要设计 思路 1 )充分利用车辆段
14、屋盖上部空间 : 利用停车列 检库 、 联合车库 区域的上部 空间布置高层住宅 。库 区以外有条件处也应进行上盖物业开发 , 布置住宅 、 公建用房 、 商业用房 , 并设置盖下夹层为住户提供汽 车停放车库 。 2 ) 优化车辆段的布置, 使盖外单体建筑物紧凑 布置或整合成单栋建筑, 以减少车辆段的占地面积, 腾 出用地用于落地开发 。 3 )上盖物业与落地部分所配置 的公建用房应 结合 设 置 , 尽量 减 少工 程规 模 , 降 低 工程 造价 及 难度 。 。 3 3 车辆段上盖物业开发条件分析 1 )车辆段 出入段线一般是地面线路 , 列车出入 会产生较大的噪声和振动, 其附近地块的开
15、发不宜 作为居住和办公之用 。 2 )线路咽喉区的曲线 多、 道岔多 , 制约上盖物 业开发的最大因素是下层柱网的不规则布置使得上 层柱网很难与下层柱网对齐 , 故需要用结构转换层 进行转换 , 其结构处理复杂 。因此 , 将咽喉区敞开 , 为车辆段采光 、 通风创造条件 。咽喉 区周边做 降噪 处理 , 并考虑兴建荷 载较轻的公共建筑 、 商业用房 等 , 结合景观绿化 , 或设计为休闲活动场所 。 3 )车辆段有检修工作的厂房( 如联合检修库) 其 柱网复杂、 纵横交错 , 如上盖物业开发建住宅则需要 进行结构转换 , 会增加开发成本 ; 另外 , 厂房有噪声、 烟尘和振动 , 需要经过防
16、治处理 , 这会进一步提高工 程造价 。所以, 在此进行上盖物业开发必须谨慎斟 酌。常青花园车辆段放弃 了联合检修库 的上盖物业 开发。 4 )运用库内的轨道平直、 车行速度较低 , 振动 和噪声影 响也较小 , 可考虑开发柱 网落地 的住宅 。 为满足物业开发大断面柱体施工 的要求 , 应对停车 库的股道布置形式 和线间距 作调整 , 使之既满足开 发要求 , 又不影响车辆段的功能。 5 )上盖物业 开发平 台的柱 网设置应充分考虑 下方的车辆段单体建筑 的功能和作业要求 , 通过协 商 , 合理布置。 3 4规划设计 3 4 1 规 划布局 1 )场地概述 : 上盖物业开发的规划场地为车辆
17、 段上空区域 ( 见图 1 ) 。利用车辆段运用库库区的规 整柱网及 出入段线线路 ( 咽喉 区除外) 的上部空 间 ( 上盖物业区域) 布置高层住宅和小区公建 ; 库 区以 外有条件设置规整柱 网的位置处设置夹层小汽车库 和设备用房。如图 2所示 , 上盖物业 区域 内共分 3 个按车辆段功能和柱网布置划分的小 区: B区为直 接落地的上盖物业区域 ; C区为出入段线线路( 咽喉 区除外) 的上盖物业 区域 ; D 区为车辆段停车列检 库区域。上盖物业区域平 台总面积为 1 6 6 6 4 8 m。 。 2 ) 总体布局: B区为空地, 该区域设置高 6 IT I 的平 台。平台下设置供小区
18、住户使用的二层停车库 及设备用房 ; 平台上部设置 6栋 3 ( ) 层住宅楼。C区 平 台高 9 i n , 平 台上设有 5栋 3 ( ) 层住宅楼 、 1 栋 3 ( ) 层公寓楼 。 结合 车辆段咽喉部 敞开 的要求 , 在上盖 囝 瓣溺 鞭霭 交 蘧 曩 曩 曩 0 曩 0 曩 0 曩 0 。 删 年 图 3 常青花园车辆段综合设计效果鸟瞰图 车辆段选址除满足设置车辆段需要的条件外 , 尽可能选用有上盖物业开发条件 、 周边城市配套较 为完善的区域 。 在车辆段用地规模控制上应考虑综合开发的需 要 , 尽可能多控制用地 , 为开发创造条件 。结合线路 走向, 在车辆段段址旁规划地铁车
19、站, 有利于提升土 地开发价值 , 也可为线路培育客流。 4 2 做好项 目策划 在项 目策划阶段 , 应充分考虑上盖物业开发与 车辆段建设一体化原则 , 结合实际, 因地制宜地提 出 项 目策划方案。 地铁车辆段进行物业开发时 , 应在保证车辆段 功能和规模的基础上 , 对车辆段的各项设备 、 设施与 物业开发进行统一规划 。上盖物业开发方案应满足 车辆段工艺要求 、 限界要求、 信号嘹望要求等 ; 尽可 能将上盖物业开发设施 与车辆段设施分开设置, 以 避免物业开发对车辆段运营产生干扰 ; 应对车辆段 做好降噪、 绿化设计 , 避免对上盖物业产生影响。 4 3 做好上盖物业开发方案的规划设
20、计工作 上盖物业开发方案的规划设计工作包括了以下 内容 : 1 )上盖物业开发总体设计方案 : 包括车辆段和 上盖物业开发部分 的建筑规划布局 和单 体设 计方 案, 上盖物业开发部分 的内、 外部交通组织方案 , 上 盖物业开发 区域 内的园林绿化方案 , 地面空间的平 面布局、 功能分布、 交通组织 , 环境景观设计和竖向 设计等。在对车辆段上盖物业平台建筑进行规划布 局时 , 在追逐开发经济效益最大化的同时 , 更要 因地 制宜地把握平台的结构安全。 2 )区域交通影响评价 : 应对规划方案提 出的建 设规模 、 交通组织等内容进行评审 , 包括场内外道路 通行能力、 交通接驳等。 3
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