武汉地铁常青花园车辆段上盖物业开发设计.pdf

第 3 期 l _ 1 ： _ ll ll 。 _ll 0 0 0 0 0 0 0 0 蠢 0 0 曩 曩 0 0 。 。 。 ll _ ： _ l ll。 0 0 1霄 馥 蹶 武汉地铁常青花园车辆段上盖物业开发设计 奄 ( 中铁第四勘察设计院集团有限公司， 4 3 0 0 6 3 ， 武汉高级工程师) 摘要地铁车辆段由于占地面积较大， 一般会给城市总体 功能、 景观和交通布局带来影响。在建设车辆段时， 合理利 用其上部空间及地面空间， 对车辆段上盖物业进行开发， 使 之与周 围的景观相协调 ， 能提升土地 使用价 值 ， 减少 对城 市 景观及功能的不利影响， 降低城市轨道交通的建设成本。武 汉地铁常青花园车辆段按照 “ 地铁+物业” 的上盖开发模式 设计 ， 摆脱 车辆段、 停车场单一建设 的固有 思路 ， 设计难度 也 随之增加。通过对该 项 目的可行性 分析、 开发 方案 的研 究， 整理与归纳 了地铁车辆段进行上盖物业开发设计需注意的 问题及项 目分 阶段 实施 的工作 内容 ， 供今后地铁车辆 段设 计 作参考 。 关键词地铁 ；车辆段 ；上盖开发 中图分类号T U 9 8 4 1 1 3 Pr o pe r t y De v e l o pme nt a b o v e Ch a ng qi ng Ga r d e n M e t r o De po t i n W uha n Ci t y Ta n g J i n g Ab s t r a c t I n g e n e r a l me t r o d e p o t wo u l d h i n d e r a c i t y S O v e r a l l f u n c t i o n， i n f l u n c e t h e l a n d s c a p e a n d t r a f f i c l a y o u t b e c a u s e o f i t s l a r g e r f l o o r a r e a I n t h e c o n s t r u c t i o n o f m e t r o d e p o t ， r a t i o n a l u s e o f i t s u p p e r s p a c e a n d f l o o r s p a c e wi l l a c h i e v e t h e g o a l o f h a r mo n i o u s d e v e l o p me n t wi t h t h e s u r r o u n d i n g l a n d s c a p e ， i mp r o v e t h e l a n d u s e v a l u e ， e f f e c t i v e l y r e d u c e t h e c o n s t r u c t i o n c o s t o f r a i l t r a n s i t a n d t h e i mp a c t o n u r b a n f u n c t i o n s Ch a n g q i n g Ga r d e n me t r o d e p o t i n W u ha n i s d e s i g n e d i n a c c o r d a n c e wi t h a c o mp r e h e n s i v e d e v e l o p me n t mo d e ：me t r o + r e a l e s t a t e b y a b o n d a n i n g t h e i n h e r e n t i d e a o f me t r o d e p o t a n d p a r k i n g l o t c o n s t r u c t i o n s e p e r a t e l y，t hu s i n e v i t a b l y m e e t s mo r e d i f f i c u l t i e s i n t h e d e s i g n T h r o u g h a n a l y z i n g t h e f e a s i b i l i t y o f t h e p r o j e c t a n d t h e d e v e l o p me n t p r o g r a m ， p r o b l e ms n e e d t o b e c o n c e r n e d a b o u t a r e c l a s s i f i e d a n d c o n c l u d e d， a i mi n g t o p r o v i d e a n e w d e s i g n mo d e l f o r f u t u r e d e s i g n s o f me t r o d e p o t Ke y wo r d s me t r o；v e h i c l e d e p o t ；p r o p e r t y d e v e l o p m e n t a b o v e me t r o Au t h o r S a d d r e s s Ch i n a Ra i l wa y Fo u r t h S u r v e y a n d De s i g n Gr o u p Co ， Lt d ， 4 3 0 0 6 3 ， Wu h a n， Ch i n a 1 设计概 况 武汉地铁 2号线常青花园车辆段地处汉 口东西 湖区 ， 在武汉市常青花园住宅小 区附近 ， 北邻府河 ， 南邻金银潭大道 ， 位于李家墩变电站以东 、 汉孝城际 铁路以西的长方形地块内， 北侧距华东电网高压走 廊 4 8 1 T I 。该地块长约 1 6 0 0 1 T I ， 宽约 3 2 0 m， 规划面 积约 4 1 1 6 h a 。 在城市可用土地 日趋 紧张的今天 ， 充分合理地 利用宝贵的土地资源， “ 复合利用空间、 集约用地” 显 得尤为重要 。本工程项 目利用常青花园车辆段优越 的区域位置 和便利 的长短 途交 通 ， 进 行 上盖物 业 开发 。 常青花园车辆段上盖物业开发的概念性规划研 究方案始于 2 0 0 7年 1 ( ) 月初， 主要进行上盖开发的 区位分析 、 规划布局、 功能分析、 交通流线分析 以及 建筑单体建筑构思 ， 并对 车辆段工艺布置如何与上 盖物业开发合理结合等问题进行了研究 。 2 0 0 8年 3月完成工程可行性研究报告 的编制 ， 以及报规 、 咨询、 评审 、 审批等工作。2 0 1 2年年底武 汉地铁 2号线 已竣工通车 ， 上盖物业开发中的和车 辆段相关 的工程也 已与常青花 园车辆段 工程 同期 竣 工 。 2 常青花 园车辆段 上盖物业开发的意义 常青花园车辆段的上盖物业开发项 目， 不仅对 整个武汉市轨道交通沿线开发起到开拓、 创新 的作 用 ， 在规模 、 形式上也将起到龙头示范作用。这对武 汉城市轨道交通的发展是一种有益尝试 。 1 )车辆段上盖物业开发是发展城市轨道交通 建设的需要 ， 是解决城市轨道交通融资的一种手段 。 上盖物业开发利用了车辆段工艺用房尺度大、 占地 大的特点 ， 进行城市土地集约利用 ， 符合节省土地的 国家政策 。 2 )随着 2号线延长线在本车辆段附近设 置车 1 。 鞣 疆 溷瓣 曩 墨 潮 晦 站 ， 利用车辆段上盖物业开发项 目的居住人流 ， 增加 地铁客流和稳定的票务收人 。 3 )常青花园车辆段选址于城市近郊 ， 距 主城区 不到半小时车程 ， 南邻金银潭大道出城方便 ， 东端与 城际铁路相邻 ， 长途 出行也很便利 ； 周边有成熟的社 区， 北邻府河 ， 居住环境 良好 。上盖物业开发可以疏 散市区人 口， 改善居住环境 ， 符合环境友好型社会的 发展潮流 。 4 )车辆段上盖物业开发是改善城市环境的需 要 。车辆段作为工业建筑 ， 若不加修饰有碍城市观 瞻， 单纯美化则投入成本太大。现结合住宅、 商业的 上盖物业开发 ， 可规避车辆段对城市景观的干扰。 5 )车辆段上盖物业开发是武汉城市建设 的需 要 ， 由于上盖物业开发提高 了车辆段地块 的土地利 用价值 ， 故对于带动城市发展具有重要意义 。 因此 ， 常青花 园车辆段上盖物业开发具有较大 的商业和实用价值 ， 是非常必要的， 通过便利的交通 条件、 完善的配套设施及有效的防噪减震措施可以 使本地块成为优 良的置业地段。 3 上盖物业开发方案 3 1 主要 设计原 则 1 )在满足车辆段工艺要求 的前提下 ， 上盖物业 按高层住宅小区及 商业等用途进行开发 ， 同时布置 配套公建用房以满足小 区居 民的 日常生活需求 ， 容 积率按 2 0左右予以考虑。 2 )通过地面层 、 设备夹层及上盖物业平台层 的 立体组合形成丰富空间结构 的层次感 。各层平面通 过简洁有序的立体垂直交通联系为一个整体。 3 )在充分考虑住宅小区人员出行便捷 的条件 下来组织人流和车流。 3 2 主 要设计 思路 1 )充分利用车辆段屋盖上部空间 ： 利用停车列 检库 、 联合车库 区域的上部 空间布置高层住宅 。库 区以外有条件处也应进行上盖物业开发 ， 布置住宅 、 公建用房 、 商业用房 ， 并设置盖下夹层为住户提供汽 车停放车库 。 2 ) 优化车辆段的布置， 使盖外单体建筑物紧凑 布置或整合成单栋建筑， 以减少车辆段的占地面积， 腾 出用地用于落地开发 。 3 )上盖物业与落地部分所配置 的公建用房应 结合 设 置 ， 尽量 减 少工 程规 模 ， 降 低 工程 造价 及 难度 。 。 3 3 车辆段上盖物业开发条件分析 1 )车辆段 出入段线一般是地面线路 ， 列车出入 会产生较大的噪声和振动， 其附近地块的开发不宜 作为居住和办公之用 。 2 )线路咽喉区的曲线 多、 道岔多 ， 制约上盖物 业开发的最大因素是下层柱网的不规则布置使得上 层柱网很难与下层柱网对齐 ， 故需要用结构转换层 进行转换 ， 其结构处理复杂 。因此 ， 将咽喉区敞开 ， 为车辆段采光 、 通风创造条件 。咽喉 区周边做 降噪 处理 ， 并考虑兴建荷 载较轻的公共建筑 、 商业用房 等 ， 结合景观绿化 ， 或设计为休闲活动场所 。 3 )车辆段有检修工作的厂房( 如联合检修库) 其 柱网复杂、 纵横交错 ， 如上盖物业开发建住宅则需要 进行结构转换 ， 会增加开发成本 ； 另外 ， 厂房有噪声、 烟尘和振动 ， 需要经过防治处理 ， 这会进一步提高工 程造价 。所以， 在此进行上盖物业开发必须谨慎斟 酌。常青花园车辆段放弃 了联合检修库 的上盖物业 开发。 4 )运用库内的轨道平直、 车行速度较低 ， 振动 和噪声影 响也较小 ， 可考虑开发柱 网落地 的住宅 。 为满足物业开发大断面柱体施工 的要求 ， 应对停车 库的股道布置形式 和线间距 作调整 ， 使之既满足开 发要求 ， 又不影响车辆段的功能。 5 )上盖物业 开发平 台的柱 网设置应充分考虑 下方的车辆段单体建筑 的功能和作业要求 ， 通过协 商 ， 合理布置。 3 4规划设计 3 4 1 规 划布局 1 )场地概述 ： 上盖物业开发的规划场地为车辆 段上空区域 ( 见图 1 ) 。利用车辆段运用库库区的规 整柱网及 出入段线线路 ( 咽喉 区除外) 的上部空 间 ( 上盖物业区域) 布置高层住宅和小区公建 ； 库 区以 外有条件设置规整柱 网的位置处设置夹层小汽车库 和设备用房。如图 2所示 ， 上盖物业 区域 内共分 3 个按车辆段功能和柱网布置划分的小 区： B区为直 接落地的上盖物业区域 ； C区为出入段线线路( 咽喉 区除外) 的上盖物业 区域 ； D 区为车辆段停车列检 库区域。上盖物业区域平 台总面积为 1 6 6 6 4 8 m。 。 2 ) 总体布局： B区为空地， 该区域设置高 6 IT I 的平 台。平台下设置供小区住户使用的二层停车库 及设备用房 ； 平台上部设置 6栋 3 ( ) 层住宅楼。C区 平 台高 9 i n ， 平 台上设有 5栋 3 ( ) 层住宅楼 、 1 栋 3 ( ) 层公寓楼 。 结合 车辆段咽喉部 敞开 的要求 ， 在上盖 囝 瓣溺 鞭霭 交 蘧 曩 曩 曩 0 曩 0 曩 0 曩 0 。 删 年 图 3 常青花园车辆段综合设计效果鸟瞰图 车辆段选址除满足设置车辆段需要的条件外 ， 尽可能选用有上盖物业开发条件 、 周边城市配套较 为完善的区域 。 在车辆段用地规模控制上应考虑综合开发的需 要 ， 尽可能多控制用地 ， 为开发创造条件 。结合线路 走向， 在车辆段段址旁规划地铁车站， 有利于提升土 地开发价值 ， 也可为线路培育客流。 4 2 做好项 目策划 在项 目策划阶段 ， 应充分考虑上盖物业开发与 车辆段建设一体化原则 ， 结合实际， 因地制宜地提 出 项 目策划方案。 地铁车辆段进行物业开发时 ， 应在保证车辆段 功能和规模的基础上 ， 对车辆段的各项设备 、 设施与 物业开发进行统一规划 。上盖物业开发方案应满足 车辆段工艺要求 、 限界要求、 信号嘹望要求等 ； 尽可 能将上盖物业开发设施 与车辆段设施分开设置， 以 避免物业开发对车辆段运营产生干扰 ； 应对车辆段 做好降噪、 绿化设计 ， 避免对上盖物业产生影响。 4 3 做好上盖物业开发方案的规划设计工作 上盖物业开发方案的规划设计工作包括了以下 内容 ： 1 )上盖物业开发总体设计方案 ： 包括车辆段和 上盖物业开发部分 的建筑规划布局 和单 体设 计方 案， 上盖物业开发部分 的内、 外部交通组织方案 ， 上 盖物业开发 区域 内的园林绿化方案 ， 地面空间的平 面布局、 功能分布、 交通组织 ， 环境景观设计和竖向 设计等。在对车辆段上盖物业平台建筑进行规划布 局时 ， 在追逐开发经济效益最大化的同时 ， 更要 因地 制宜地把握平台的结构安全。 2 )区域交通影响评价 ： 应对规划方案提 出的建 设规模 、 交通组织等内容进行评审 ， 包括场内外道路 通行能力、 交通接驳等。 3 )规划实施及建设时序方案 ： 需结合一级开发 建设的实际情况 以及轨道线路、 车辆段分期实施 的 要求 ， 对上盖物业开发措施提出建议 ， 并提出建设时 序方案。 4 )建设模式和经济测算 ： 对建设模式 、 功能定 位等内容提出建议 ， 并结合规划设计方案做出相应 的经济测算。 4 4 设计接 口管理 在项 目设计 中， 由于投资渠道不同 ， 存在车辆段 工程与上盖物业开发设计界面划分 和设 计接 口问 题。应根据业 主划 分的工程界 面做好设 计界 面划 分 ， 随着设计不断深入 ， 逐步完善设计接 口， 并对设 计接 口进行动态管理 ， 确保设计顺利进行 。 4 5 项 目实施 1 )车辆段工程 ； 上盖平台与车辆段建设应同步 施工 ， 按照设计要求预留好上盖物业施工条件( 如确 定塔 吊位置， 建好塔 吊基础) 。在上盖物业建设之前 应做好平台防水及临时排水措施 ， 确保盖下设施运 营安全。 2 )上盖物业开发工程 ： 按 照车辆段工程预 留的 施工条件进场施工。在施工组织上应与地铁运营单 位协调好作业范围、 施工时间 ， 确保平 台下运营设施 的安全 ， 降低对车辆段运营的影响 。 5 车辆段 上盖 物业 开发 项 目的分 阶段 实施 工作 车辆段上盖物业开发项 目实施的全过程分为 4 个阶段 ： 策划规划阶段、 一级开发 阶段 、 二级上市阶 段和经营管理阶段 。业主需按阶段进行前 3个阶段 工作的推进 ， 配合二级开发商做好开发期 间的建设 工作。 1 )策划规划 阶段 ： 地铁土地开发部门对拟进行 的车辆段上 盖物业 开发项 目所在 区域 的概 念性规 划 、 房地产市场 、 土地的开发利用等内容进行分项策 划咨询； 根据策划咨询结果 ， 对区域原有的控制性规 划进行调整， 并编制具体的修建性详细规划， 完成车 辆段及车站 的总体化规划设计方案 ， 报有关规划部 门审批 。 2 )一级开发阶段 ： 地铁土地开发部 门联合 当地 房地产企业， 对车辆段上盖物业开发项 目实施土地 一 级开发 ， 完成上盖物业建筑初步方案 、 景观绿化设 计、 所有管线布局和接 口、 结构接 口、 停 车设施方案 第 _3 l朝 有 慧 激i 等规划设计工作 ； 完成车辆段上盖物业、 公共区域空 区的建 设模 式 将 会不 断 地 给工 程 建设 带 来新 的 间 、 公共步行系统等二级建筑设施 的工程施工 ； 主持 接受相关委 、 办、 局 的项 目工程验收 ； 验收通过后完 成项 目移交工作。组织对上盖物业开发项 目初步设 计 的专家咨询评 审、 交通评价 、 消防评审 ， 明确设计 界 面 。 3 )二级上市阶段 ： 由市土地储备机构组织实施 上盖物业平台开发土地的出让工作。一级开发业主 向市土地储备机构申报土地年度供应计划， 并提交 人市申请材料； 市土地储备机构根据城市相关部门 联审结果 向市规划局申领上盖物业建筑、 景观绿化 、 小车停车设施等规划条件 ， 在完成市政方案 咨询 和 土地评估后 ， 市 国土局对底价进行审核， 由市土地储 备机构发布交易公告并组织交易 。 6 结语 随着城市资源节约型、 环境友好型建设的深入 ， 土地上盖物业开发力度将 日益加大。在城市轨道交 通建设 中对 占地较大 的车辆段进行上盖 物业 的开 发， 在大的屋盖平台上进行规模化的住宅小区、 商业 挑战。 常青花园车辆段上盖物业开发项 目正在逐步实 施中。目前正在有序地开展上盖物业开发部分的设 计和车辆段的协调工作 。本工程是对地铁车辆段上 盖物业开发的一次探索 ， 相关经验将在后期工作 中 不断加以总结 。 参考文献 1 沈健 ， 王敬 北京地铁 8 号线平西府车辆段上盖物业开发设计 _ J 现代城市轨道 交通， 2 0 1 1 ( S 1 ) ： 3 2 2 粱广深 建设节约型地铁车辆 段初探 E J 城 市轨道交 通研究 ， 20 0 9( 6)： 1 4 3 肖中岭 地铁车辆段及综合基地物业开发模式探讨_ J 现代城 市轨道交通 ， 2 0 1 0 ( 6 ) ： 4 8 4 林君 城 城市 地铁 车辆段 上盖物业 开发 建筑方 案设计有 关 问 题探讨_ J 城市建设理论研究， 2 ( ) 1 2 ( 6 ) ： 2 4 1 5 缪东 对城市轨道交通地铁车辆段物业开发的思考_ J 铁道勘 察 ， 2 0 1 O ( 4 ) ： 1 1 4 6 卢 书辉 ， 王玲 地铁车辆段 物业开 发设 计 以深圳地铁 5号 线塘 朗车辆段为例 _ J 城市轨道交通研究 ， 2 ( 1 3 ( 3 ) ： 1 1 2 ( 收稿 日期 ： 2 0 1 3 0 3 1 9 ) ， 一 ( C o n t i n u e d f r o m S p e c i a l C o mme n t a r y ) o f t h e F e d e r a l Tr a n s p o r t De p a r t me n t o f t h e Un i t e d S t a t e s o f Ame r i c a ， i n 8 0 k m b e y o n d t r a v e l s ， 5 6 Ame r i c a n s r e l i e s o n c a r s ， 4 1 Ame r i c a n s t r a v e l b y c i v i l a v i a t i o n a i r c r a f t ， 2 Ame r i c a n s t r a v e l b y c o a c h， a n d o n l y 1 p e o p l e t a k e t r a i n s Th i s p a s s e n g e r t r a n s p o r t s t r u c t u r e o f t h e Un i t e d S t a t e s o f Ame r i c a l e a d s t o 5 o f t h e wo r l d p o p u l a t i o n s c o n s u mi n g 2 5 o f t h e wo r l d o i l r e s o u r c e s An d a s t o Ch i n a， 2 1 o f t h e wo r l d p o p u l a t i o n c o n s u me s o n l y 1 9 3o f t h e wo r l d o i l r e s o u r c e s Th e r e f o r e ， t h e p a s s e n g e r t r a n s p o r t s t r u c t u r e o f t h e Un i t e d S t a t e s o f Ame r i c a i s n o t r e a s o n a b l e， a n d i t c o u l d n o t b e c o p i e dI n t h e l o n g r u n ， i t i s n o t s u s t a i n a b l e Th i s Ch i n a s h i g h s p e e d r a i l wa y t r a i n a d v e r t i s e me n t a l s o d i s p l a y s t h e n e we s t i ma g e o f Ch i n a s h i g h e n d ma n u f a c t u r i n g i n d u s t r yBy t h e e n d o f 2 0 1 3， t h e t o t a l mi l e a g e o f Ch i n a s h i g h - s p e e d r a i l wa y n e t wo r k h a d e x c e e d e d 1 0 0 0 0 k m。 a n d t h e u n d e r - c o n s t r u c t i o n mi l e a g e h a d r e a c h e d 1 2 0 0 0 k mS o Ch i n a i s s u c h a c o u n t r y wi t h t h e wo r l d s l o n g e s t h i g h - s p e e d r a i l wa y o p e r a t i n g mi l e a g e a n d t h e l a r g e s t h i g h s p e e d r a i l wa y u n d e r c o n s t r u c t i o n s c a l e I n 2 0 1 1 ， a f t e r t h e “ 7 2 3 ” W e n z h o u CRH t r a i n ( Ch i n a Ra i l wa y Hi g h - s p e e d - Tr a i n)a c c i d e n t ， Ch i n a s h i g h s p e e d r a i l wa y d e v e l o p me n t s p e e d a n d t h e h i g h e s t o p e r a t i n g s p e e d we r e a d j u s t e d ， a n d s a f e t y ma n a g e me n t a n d r i s k c o n t r o l w e r e s t r e n g t h e n e d T a k i n g B e i j i n g - S h a n g h a i h i g h s p e e d r a i l wa y a n d B e i j i n g Gu a n g z h o u h i g h s p e e d r a i l w a y a s a n e x a mp l e ， t h e ma x i mu m o p e r a t i n g s p e e d wa s s l o we d d o wn t o 3 0 0 k m h t o e n s u r e s t e a d i l y s t r i v i n g i n a n d p u t t i n g s a f e t y i n t h e f i r s t p l a c e Th e o p e n i ng o f t h e h i g h s p e e d r a i l wa y s h a s d r i v e n t h e r e g i o n a l e c o n o my a n d t h e t r a d e e x c h a n g e s Ac c o r d i n g t o s t a t i s t i c s ， Ch i n a s o p e n e d o p e r a t i o n hi g h s p e e d r a i l wa y s c a n a f f o r d t r a n s p o r t c a p a c i t y o f 2 3 0 mi l l i o n t o n s p e r y e a r f o r t h e g o o d s c a r r i a g e Th e Hi g h S p e e d Ra i l h a s b e c o me a p o we r f u l f o r c e f o r t h e e c o n o mi c de ve l opme nt Ch i n a s hi g h s p e e d r a i l d e v e l o p me n t a c h i e v e me n t s h a v e a t t r a c t e d a t t e n t i o n f r o m m a n y c o u n t r i e s Ou r Ch i n a Ra i l wa y Co r p o r a t i o n h a s c o n t a c t e d mor e t h a n 5 0 c o u n t r i e s wo r l d wi d e wi t h t h e h i g h s p e e d r a i l c o o p e r a t i o n， o f t h e m ， o v e r 2 0 c o u n t r i e s h a v e ma d e i n d e p t h c o mmu n i c a t i o n wi t h u s ， i n c l u d i n g t h e c o u n t r i e s wi t h a hi g h d e v e l o p me n t p o t e n t i a l ， s u c h a s t h e Un i t e d S t a t e s o f Ame r i c a， Br i t a i n， Ru s s i a ， Au s t r a l i a ， Br a z i l ， T h a i l a n d ， Ma l a y s i a ， S i n g a p o r e a n d Ro ma ni a ， e t c I n 2 0 1 3， Ch i n a S o u t h L o c o mo t i v e &R o l l i n g S t o c k Gr o u p C o r p o r a t i o n L i mi t e d( C S RG)a n d T h a i l a n d j o i n t l y s e t u p“ T h e Re s e a r c h C e n t e r o f Hi g h - s p e e d Ra i l Be t we e n Ch i n a a n d Th a i l a n d ”， p r o v i d i n g t e c h n i c a l s u p p o r t f o r Th a i l a n d t o p l a n h i g h - s p e e d r a i l wa y l i n e s No w Ch i n a s h i g h - s p e e d r a i l s d e b u t i n g o n Ne w Yo r k s Ti me s S q u a r e i n t h e Un i t e d S t a t e s o f Ame r i c a b l o ws a b u g l e c a l l f o r Ch i n a s h i g h s p e e d r a i l s m a r c h i n g t o wa r d s t h e wo r l d ma r k e t 5