DB5105∕T 56-2022 机关办公区物业管理服务规范(泸州市).pdf
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1、DB5105四 川 省(泸 州 市)地 方 标 准DB5105/T 562022机关办公区物业管理服务规范Specification of property management and service for the government office area2022-10-26 发布2022-12-01 实施泸州市市场监督管理局发 布ICS 03.080CCS A 16DB5105/T 562022I目次前言.II1范围.12规范性引用文件.13术语和定义.14基本要求.14.1物业服务机构.14.2物业服务人员.24.3物业服务场所.24.4财务管理.24.5档案管理.24.6项目接管
2、和退出.35管理服务要求.35.1总则.35.2房屋维护.35.3公用设施设备运行维护.45.4公共秩序维护.65.5环境维护.75.6会务管理服务.96监督与考核.106.1业主满意度.106.2监督管理.10附录 A(资料性)部分公共事件应急处置内容及要求.11附录 B(资料性)材料分类保洁服务质量要求.13附录 C(资料性)垃圾分类及处理要求.14附录 D(资料性)不合格操作示例.15参考文献.17DB5105/T 562022II前言本文件按照 GB/T 1.1-2020标准化工作导则 第 1 部分:标准化文件的结构和起草规则的规定起草。本文件由泸州市机关事务管理局提出并归口。本文件起
3、草单位:泸州市机关事务管理局、泸州市接待服务中心。本文件主要起草人:刘勇、罗淼、万勇琳、刘雨明、高剑波。本文件为首次发布。DB5105/T 5620221机关办公区物业管理服务规范1范围本文件规定了机关办公区物业管理服务规范的术语和定义、基本要求、管理服务要求、监督与考核。本文件适用于泸州市行政区域内的各级党政机关办公区物业管理服务活动。2规范性引用文件下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中,注日期的引用文件,仅该日期对应的版本适用于本文件;不注日期的引用文件,其最新版本(包括所有的修改单)适用于本文件。GB 2894安全标志及其使用导则GB 5749生活饮用水卫
4、生标准GB/T 10001.1公共信息图形符号 第1部分:通用符号GB 13495.1消防安全标志 第 1 部分:标志GB 25201建筑消防设施的维护管理GB/T 29149公共机构能源资源计量器具配备和管理要求GB/T 41568机关事务管理 术语GB 50222建筑内部装修设计防火规范GB 50365空调通风系统运行管理规程3术语和定义GB/T 41568 界定的以及下列术语和定义适用于本文件。3.1机关办公区government office area党政机关用于办公和开展业务、技术工作的场所,包括办公室、服务用房、设备用房和附属用房等。3.2物业管理服务property manage
5、ment service物业管理服务机构受物业管理单位或物业使用单位委托,按照(前期)物业服务合同约定,对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地,进行日常维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和相关秩序,以及对物业服务对象提供综合性服务的活动。4基本要求4.1物业服务机构4.1.1物业服务机构应符合如下要求:政府购买服务引进的应具有独立的法人资格;DB5105/T 5620222根据合同约定和机关办公区实际,应配备具有职业资格的物业管理服务人员和满足服务需要的设施设备;应建立完善的规章制度,主要包括物业服务方案、岗位职责、工作流程及服务规范、内控管理制度、安全应急预案等。
6、4.1.2有特定要求的物业服务,应委托有资质的专业服务机构提供。特定要求应包括但不限于:电梯日常维修保养;消防设施维护保养;化粪池清掏;外墙高空清洗;二次供水。4.2物业服务人员4.2.1物业服务人员应包括物业管理人员、保洁服务、秩序维护服务、绿化服务、会议服务、维修维护服务等人员。4.2.2物业服务人员应符合如下要求:应接受物业服务机构和业主单位的从业资格审查,符合法定劳动年龄,身体健康,无违法犯罪记录,具备忠于职守、尽职尽责的职业道德和操守;应具备相应的物业管理服务知识;专业技术人员、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书,定期参加法律法规、安全知识、专业技能等培训;进行岗前培训
7、,接受保密教育,合格后上岗,熟悉机关办公区的基本情况,能正确使用相关专用设备;统一着装,佩戴标志,规范服务,语言文明,仪容仪表整洁,服务主动热情,使用普通话。4.3物业服务场所4.3.1物业管理或使用单位应为物业服务提供相对集中、规模合理的物业服务用房。4.3.2物业服务场所应在适当位置公示相关服务信息,如服务人员、服务电话、咨询和投诉电话、服务响应时间等。4.4财务管理财务管理应符合如下要求:遵守财经法规,规范操作,账目清晰;对于合同约定的收费项目及标准,应按合同要求执行;对财务收支定期进行分析,并向上级主管理部门报告。4.5档案管理4.5.1应建立物业信息和档案管理制度,准确、系统、及时对
8、文件资料和服务记录进行归档保存。4.5.2信息、档案资料应收集完整,方便查阅,档案内容应包括但不限于下列内容:物业档案,包括物业承接查验、设备设施技术资料等基础档案资料和技术档案;物业服务档案,包括物业管理单位和业主单位的相关资料,以及物业运行、物业维修、物业服务、投诉处理等记录档案。4.5.3规范档案借阅和使用登记,未经许可,不得将资料内容转作其他用途。对超过保管期限和失去保存价值的档案,经物业管理单位核准后方可销毁。DB5105/T 56202234.6项目接管和退出4.6.1物业服务机构中标后与物业管理单位或业主单位签订物业服务合同,合同内容主要包含物业管理事项、服务质量、服务费用、双方
9、的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等,按合同约定时间进行接管并提供物业管理服务。物业服务合同解除或终止后,物业服务机构应与物业管理单位或业主单位按照合同约定时间办理交接手续。4.6.2双方交接工作内容包括但不限于以下内容:移交保管的物业档案和物业服务档案;与新物业服务人共同查验物业设备设施,形成物业交接查验档案;移交物业服务用房;配合新物业服务人接管各类服务岗位,维护物业管理区域的正常秩序。4.6.3原物业服务机构按照法定程序办理交接手续后,终止物业管理服务活动,退出物业管理区域现场。5管理服务要求5.1总则5.1.1机关办公区物业服务包括房屋维护、公用设施
10、设备运行维护、公共秩序维护、环境维护、会务管理服务等内容。5.1.2通过物业服务分项,明确机关办公区物业服务的内容及要求,为服务工作的具体开展提供依据,规范物业服务行为,保护物业服务双方当事人的合法权益。5.1.3机关办公区物业服务机构应按照公共机构节能管理规定,结合业主单位节能指标,实施机关办公区物业管理服务节能管理。5.1.4业主单位、物业服务机构、物业服务人员三方签订保密协议,遵守协议规定,防止泄密事件的发生。5.1.5涉及业主单位正常办公秩序的重要物业服务事项,物业服务机构应履行告知义务。5.2房屋维护房屋维护管理服务内容及要求应符合表1的规定。表 1 房屋维护管理服务内容及要求项目内
11、容及要求综合管理1.定期检查房屋使用和安全状况,确保完好等级和正常使用。2.建立健全房屋档案,制定房屋管理规定、房屋维修养护制度、房屋定期巡检制度、房屋装饰装修管理办法等规章制度,检查督促房屋使用单位正确使用房屋。3.房屋维护保养记录应齐全,并建立报修、维修和回访记录。4.及时完成零修任务,零修合格率 100%。急修 30 分钟内到达现场查看处理。如达中修以上应报告房屋使用单位,房屋使用单位按照规定对房屋进行维修管理。房屋结构每季度巡视1次屋架、屋面、梁、柱、板、梯、池、承重墙、地基等结构构件,发现外观有变形、开裂等现象时,应及时建议房屋使用单位申请房屋安全鉴定,并采取必要的避险和防护措施。建
12、筑部件1.每季度检查 1 次外墙贴饰面、幕墙玻璃、雨篷、空调室外机支撑构件等。2.每半月巡查 1 次共用部位的门、窗、楼梯、通风道等。DB5105/T 5620224表 1房屋维护管理服务内容及要求(续)项目内容及要求建筑部件3.每两个月检查 1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚和室外屋面等。4.每年汛期前和强降雨天气后检查屋面防水和雨落管等。附属构筑物1.每半月巡查 1 次大门、围墙(栏)、道路、甬路、场地、管井、沟渠、景观等;汛期每半月巡查1 次、非汛期每季度巡查 1 次;每年检测 1 次防雷设施。2.每半月检查 1 次雨、污水管井、化粪池等。装饰装修1.装饰装修前,物业服务机构应与装修人
13、或装修人委托的装修企业签订装饰装修管理服务协议,告知装饰装修须知,并对装饰装修过程进行监督。2.装饰装修使用的材料和设备应符合 GB 50222 的要求,应有质量检验合格证明和有中文标识的产品名称、规格、型号、生产厂厂名、厂址等。3.装修垃圾应在指定地点临时堆放,采取围挡、遮盖等措施;装修人或装修人委托的装修企业在规定时间内清运。标识标牌1.标识标牌应符合 GB/T 10001.1 的要求,消防与安全标识应符合 GB 2894、GB 13495.1 的要求。2.定期检查平面路线图、指引标识、楼层标识、各功能区标识、安全警示标识、温馨提醒标识、供配电系统模拟示意图、电气开关状态标识、主要供水阀门
14、、主要管线流向标识、交通标识等,确保标识标牌规范清晰,安装稳固。5.3公用设施设备运行维护公用设施设备运行维护管理服务内容及要求应符合表2的规定。表 2 公用设施设备运行维护管理服务内容及要求项目内容及要求综合管理1.建立相关管理制度,如设施设备安全运行、岗位职责、设施设备定期巡检、维护保养、运行记录、维修档案等;制定相关应急预案。2.定期对公用设施设备进行全面检查,开展隐患巡查排查和治理,确保公用设施设备运行良好。发现问题及时向房屋使用单位报告,安排专项修理,建立报修、维修和回访记录,零修合格率100%。3.特种设备由专业性机构进行维修养护,物业服务机构做好监督并进行日常管理。4.设备机房:
15、每半月清洁 1 次,机房整洁有序,室内无杂物;设有挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板;在明显易取位置配备有符合规定的消防器材及专用工具,确保完好有效;设施设备标识标牌齐全;张贴或悬挂相关制度、证书。5.元旦、春节、五一、国庆等重大节假日前,组织系统巡检 1 次,记录齐全、完整。办公系统1.建立办公、业务、技术保障等设施设备管理制度。2.对通用办公、会务、业务等系统设施设备,每周巡检 1 次,确保办公家具完整无损坏;电源插头开关牢固,数据端口无松动,线路无老化损坏;会务视频系统设施完好,音响设施完好。3.对运用物联网技术的监控系统、防盗报警系统、消防报警系统、门禁一卡通系统、停车库管理系统等为机关运转提供安
16、全防范措施的设施设备,每周巡查 1 次,检查运行状态;每月对室外物联网探头等设备表面清洁 1 次(极端天气及时进行排查并保持正常运行);每季度检查 1 次按键、显示屏等,每年内部除尘 1 次。DB5105/T 5620225表 2 公用设施设备运行维护管理服务内容及要求(续)项目内容及要求办公系统4.查对卫星通讯、有线电视、局域网、信息与视频显示系统、多媒体会议系统等信息自动化系统设施设备,每日巡查 1 次,检查运行状态、管线接触通畅情况,每月表面清洁 1 次,每季度检1 次按键、显示屏等,每年内部除尘 1 次。5.保存运行记录;发现故障及时更换坏损设备,对物业服务技术人员无法修复的信息化智能
17、办公设施设备,及时通知专业机构进行维护并做好过程监督。消防系统1.严格执行消防法规,建立消防安全管理制度和突发火灾的应急处置预案,确保整个系统处于良好的状态。2.配备完善的消防器材,定期检查消防设备,消防设施的维护管理应符合 GB 25201 的要求,维保质量达到消防要求,保证系统开通率及完好率。3.每月检查 1 次消防设备,每周检查各处消火栓是否损坏,水龙带、水枪是否在位;检查各处消防水管是否漏水;检查防火门、安全出口指示灯、消防疏散图、安全通道照明是否完好;检查安全通道是否通畅。4.每月检查消防加压水泵 1 次;检查各类信号指示灯是否正常;检查各类水压压力表是否正常;检查消防水泵泵体是否漏
18、水、生锈;检查消防备用电源是否正常,能否及时切换。5.每月检查手提式灭火器是否有效;检测烟感、温感探测器是否正常工作;消火栓放水检查 1 次;检查消防报警按钮、警铃及指示灯;检查消防广播系统;消防控制联动系统进行 1 次试验测试;检查自动喷洒系统管道和各消防水箱、水池排水;气体灭火装置的检查测压。6.消防系统应有第三方消防检测报告并通过消防部门的审查监督。给排水系统1.建立正常供水管理制度。2.每半年至少对二次供水设施进行 1 次清洗消毒,水质符合 GB 5749 的要求。3.每日巡检 1 次供水设施,设备、阀门、管道等运行正常,无跑、冒、滴、漏现象;有水泵房、水箱间的,每日巡视 1 次,每年
19、养护 1 次水泵。4.有事故应急预案,及时发现并解决故障:如遇供水单位限水、停水,应按规定时间通知办公区内用户。5.定期对排水管进行疏通、清污,保证室内外排水系统通畅;每年汛前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查;建立防汛预案,配备有防汛物资(沙袋、雨具、照明工具等),每年至少组织 1 次演练。燃气系统1.建立燃气管理制度、应急处置预案和安全操作规程,保证燃气系统安全运行和正常使用。2.燃气管道及燃气设施设备每日巡查 1 次,保证燃气系统处于良好的运行状态。3.当接获泄漏气体报告或察觉异味时,应迅速前去现场调查;在适当情况下关闭供气开关,如发觉泄漏未能受控或气体扩散面积广泛,应立即远离现
20、场,电话报警通知供气单位;封锁现场,禁止任何人员进入,同时按照预案进行人员疏散。供配电系统1.建立配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度,制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施,供电和维修人员应持证上岗。2.建立 24 小时运行值班监控制度,一般故障半小时内修复,复杂故障涉及供电部门维修处置的应及时与供电部门联系,向使用单位报告;发现应急照明故障,30 分钟内到达并组织维修。3.对供电范围内的电气设备定期巡视维护,加强低压配电柜、配电箱、控制柜及线路的重点监测,公共使用的照明、指示灯具线路、开关应保持完好,确保用电安全;照明设备每周巡视 1 次,一般故障 1 日内修复,复杂故障 1
21、周内修复。DB5105/T 5620226表 2 公用设施设备运行维护管理服务内容及要求(续)项目内容及要求供配电系统4.核心部位用电建立高可控用电保障和配备应急发电设备,维护应急发电设备,确保机关在突发情况下正常运转。电梯系统1.建立电梯运行管理、设备维护、安全管理等制度,做好档案管理。2.严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程,做到电梯准用证、年检合格证、维保合同完备。3.每年进行 1 次定期检验,每半年进行 1 次维修保养,每周检查 2 次安全状况,保障运行完好;维保专业人员应取得经特种设备安全监督管理部门考核合格的特种作业操作证。4.物业人员每日对电梯进行清洁,保持轿厢、井道、机房整洁
22、。5.有电梯突发事件或事故的应急措施与救援预案,每半年演练 1 次。电梯出现故障,物业服务人员 15 分钟内到场应急处理,维保专业人员 30 分钟内到场进行救助和排除故障。空调系统1.按 GB 50365 的要求建立空调运行管理制度、安全操作规程和应急处置预案,保证空调系统安全运行和正常使用。2.定期维保,保证空调设备设施处于良好状态。3.空调系统出现运行故障后,维修人员应及时到达现场维修,并做好记录。4.制冷、供暖系统温度设定及启用时间符合节能要求,每月对能耗进行统计、分析。5.中央空调运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机等设施设备进行系统检查,运行期间每日巡查 1 次运行情况;每半年检
23、查 1 次管道、阀门并除锈;每年对系统进行 1 次整体性维修养护,检验 1 次压力容器、仪表及冷却塔噪音,清洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网等;每 2年清洗消毒 1 次风管。6.分体式空调每年清洁 1 次主机和室外机,每月巡查 1 次挂机和室外支架是否稳固,确保正常运行和安全使用。节能节水管理1.应配合物业管理单位和使用单位依据 GB/T 29149 的要求合理配备和使用符合国家标准的能源资源计量器具,识别并确定对能源消耗、能源利用效率有重要影响的设备,建立能源资源计量数据管理和分析制度。2.应对员工进行能源管理制度、节能政策法规宣传教育和岗位技术培训,在醒目处张贴节能节水标识提示。3.定
24、期监控网络机房、食堂、开水间等重点用能部位的能源消耗和利用效率,定期进行能源统计和消耗状态分析,根据分析结果视需要采取措施改善。4.配备使用节水器具,对老旧用水器具进行更换。5.办公区域的绿地用水,宜使用雨水、河水或再生水;提倡循环用水;推广自动灌溉、微灌、滴灌、喷灌等节水灌溉方式。6.配合物业管理单位做好办公大楼能源审计和共用设备设施进行维护保养。7.应根据巡检及维护保养过程中发现的能耗问题,提报节能改造方案建议。5.4公共秩序维护公共秩序维护管理服务的内容及要求应符合表3的规定。表 3 公共秩序维护管理服务内容及要求项目内容及要求综合管理1.建立传达、车辆及公共秩序等管理制度,确保正常工作
25、秩序和办公区域安全。2.对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案。DB5105/T 5620227表 3 公共秩序维护管理服务内容及要求(续)项目内容及要求办公秩序维护与门岗管理1.出入口 24 小时值守,办公区有巡逻人员定时巡逻,确保秩序井然有序。2.对外来人员进行验证、登记,发现疑点及时询问,防止闲杂人员进入;积极疏导群访人员;对物品进出实施分类记录,大宗物品进出应进行审验,严防危险物品进入。3.有效疏导进出车辆,保持出入畅通。车辆秩序管理1.对进出车辆进行管理,维护交通秩序。2.设置行车指示标识,规定行驶路线,指定停放区域,保证车辆有序通行、易于停放。3.收费管理的车库应 24 小时专
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