梨苑小区1-3#楼可行性论证报告(安置房-公租房).doc
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1、梨苑小区1-3#楼项目可行性研究报告二一三年三月梨苑小区1-3#楼项目可行性研究报告目 录第一章 总 论31.1 项目概述31.2项目编制依据41.3 主要经济技术指标51.4 研究的范围和研究工作过程简述61.5 结论7第二章 项目建设背景及需求分析92.1背景分析92.2 项目建设的必要性和可行性112.3需求分析14第三章 场址选择及建设条件163.1 场址现状163.2 场址条件163.3 自然条件对建设项目的影响18第四章 工程建筑方案194.1项目总体规划方案194.2工程方案32第五章 节能节水措施455.1节能措施455.2节水措施49第六章 环境保护及安全卫生506.1环境保
2、护506.2安全卫生516.3消防52第七章 组织机构与劳动定员537.1组织结构537.2劳动定员537.3 人员来源及培训53第八章 建设工期和进度安排558.1 建设工期558.2 进度安排55第九章 工程招投标569.1 概述569.2 发包方式569.3 招标组织形式579.4 招标方式57第十章 投资估算及资金筹措5910.1投资估算5910.2 资金筹措60第十一章 社会效益分析61第十二章 结论与建议6361 XX县工程咨询事务所第一章 总 论1.1 项目概述1.1.1 项目名称梨苑小区1-3#楼项目1.1.2 项目建设单位 XX市XX房地产开发公司1.1.4项目建设内容与规模
3、本项目主要建设内容梨苑小区1-3#楼项目工程,本项目总投资460万元,占地面积7亩,安置房建筑面积4450平方米,以及广场、卫生室、公用工程、绿化、道路等配套设施。建设安置房42套,安置人口约145人;主要建设内容与规模详见下表:项目建设一览表序号项目单位数量备注一总占地面积亩74666.6平方米二总建筑面积m244501住宅建筑面积m241502公共建筑面积m2300五道路工程小区内道路工程六人均公共绿地m2/人1.52七机动停车位辆40八容积率0.95 根据对拆迁安置的定位和居民群众要求,确定户型面积为90-100M2户型,共42套。(2)居民区配套工程:参考XX市关于新建住宅区配套建设教
4、育设施的通知要求,根据新区实际情况,新建住宅区配套标准为:3)其他配套服务设施建筑面积300平方米。4)道路、给排水、供配电等工程。1.1.5 项目建设期1年1.1.6 投资估算与资金筹措,项目总投资460万元。其中工程费用400万元,设备购置费35万元,安装工程费6万元,项目工程建设预备费及其他费用13万元,项目前期工作费用及其它6万元。 资金筹措:本项目总投资为460万元。全部投资由建设单位自筹。1.1.7 项目建设选址梨苑小区1-3#楼项目位于孙疃镇政府南侧,规划总用地面积7亩;合4666.6平方米平方米。地块用地相对平坦。1.2项目编制依据XX市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要XX
5、市资源枯竭城市转型发展规划XX市城乡一体化发展规划XX市城市总体规划城市居住区规划设计规范(GB50180-93)(2002年版)住宅建筑规范(GB50368-2005 2005年版)城市道路交通规划设计规范(GB50220-95)XX市城市总体规划(20062020)XX市城市规划技术管理规定(试行)城市给水工程规划规范(GB50282-98)城市排水工程规范(GB50318-2000)城市电力规划规范(GB50293-1999)城市工程管线综合规划规范(GB50289-98)城镇燃气设计规范(GB5002893)公共建筑节能设计标准(2006)工程建设标准强制性条文XX市城市规划管理技术规
6、定1.3 主要经济技术指标(1)项目总投资:460万元(2)项目占地面积:7亩(合4666.6平方米)(3)项目建设期:1年(4)建设规模:本项目主要建设内容梨苑小区1-3#楼建设工程,本项目总投资460万元,占地面积7亩,安置房建筑面积4450平方米,以及广场、卫生室、小型商场、绿化、道路等配套设施。建设安置房42套,安置人口约145人;主要建设内容与规模详见下表:项目建设一览表序号项目单位数量备注一总占地面积亩154666.6平方米二总建筑面积m244501住宅建筑面积m241502公共建筑面积m2300五道路工程小区内道路工程六人均公共绿地m2/人1.52七机动停车位辆420八容积率0.
7、95 根据对拆迁安置的定位和居民群众要求,确定户型面积为90-100M2户型,共42套。(2)居民区配套工程:参考XX市关于新建住宅区配套建设教育设施的通知要求,根据新区实际情况,新建住宅区配套标准为:3)其他配套服务设施建筑面积300平方米。4)道路、给排水、供配电等工程。1.4 研究的范围和研究工作过程简述1.4.1 研究范围参照省内外居民搬迁安置工程建设的成功经验,结合XX市经济发展水平与客观实际,研究工作的范围为:(1)项目提出的背景及建设的必要性;(2)项目建设条件及需求预测;(3)项目构成与建设内容、规模;(4)工程技术方案;(5)环境保护、安全卫生、消防和节能;(6)组织机构和劳
8、动定员;(7)项目运营与实施计划;(8)投资估算与实施计划;(9)效益分析与风险预测;(10)国民经济评价;(11)可行性研究结论与建议。1.4.2 研究工作过程简述受项目单位委托,我所与各有关方面共同配合进行本项目的可行性研究,通过深入细致的调研、实地踏勘等工作,结合城市总体规划、孙疃镇发展规划,充分注意到XX市社会经济发展的现状及XX市国民经济和社会发展“十二五”规划以及2020年远景规划纲要、投资估算、经济分析,提出本项目的可行性研究报告。1.5 结论本项目符合国家产业政策、符合XX市资源型城市转型有关政策,符合安徽省加快皖北经济发展扶持政策等有关政策精神,符合XX市城乡一体化发展要求,
9、项目建设有利于加快孙疃镇建设,发展煤炭接替产业,促进工业强市战略实施,有利于改善城乡居民生产生活条件,提升XX城市化水平,增强集聚人口、集聚产业的综合功能,有利于城乡居民共享城市化文明的发展成果,充分体现社会公平的原则。项目建设充分体现了城区居民及农村居民的迫切要求,对于进一步落实国家宏观政策,规范城乡居民拆迁安置,加快城镇化进程,具有重要意义。项目建设可为农民拆迁安置提供示范与引导,促进资源开发与保护城乡居民利益的有效途经。由此可见,项目建设势在必行。第二章 项目建设背景及需求分析2.1背景分析近年来,XX市紧紧围绕城镇化发展战略目标,精心组织编制城市发展规划,不断优化城市结构布局,完善功能
10、,加快城市转型和产业结构调整。提出了城市“东延、西进、南扩”的规划指导思想,加快南部城区建设,构筑城市发展框架;促进农村人口向城市集中转移,增加人口总量,增强城镇人口集聚功能。为实现这一目标,XX市积极开展城镇改造,扩大城区规模,加快XX市经济技术孙疃镇新区规划建设,把搬迁安置、提高居民生活条件作为民生工程,对改善城乡居民家庭住房条件,构建和谐社会具有重要意义。XX市因煤而建,缘煤而兴,是全国重要的煤电能源基地,近40年来,XX市为国民经济建设和社会发展提供了10亿吨以上的煤炭资源,在煤炭资源开采的过程中,承担了沉重的社会压力、环境压力。随着国民经济的持续、快速增长,国家对煤电能源的需求逐年增
11、加,XX市不断增加煤炭开采产能规模,由此带来了采煤沉陷区失地农民安置、就业,经济发展与环境保护等一系列社会、生态问题。为此,XX市积极争取成为全国第四批资源型城市转型试点市,按照资源城市转型的试点要求、参考煤炭基地成功转型的经验,XX市实施城市转型的重点是加快城镇化进程,加快发展煤碳资源接替产业。通过提高城镇化水平,不断提高居民的生活水平,发展非煤产业,逐年增加劳动就业岗位,让搬迁安置居民充分享受经济发展和社会进步的文明成果。XX市位于安徽省东北部,地处苏鲁豫皖四省之交,作为一座新兴的能源城市,XX市既有工业城市的整洁开阔,又有江南水乡的旖旎婉约,凭借相山、龙脊山和众多的采煤塌陷湖形成的独特的
12、地理条件,创造了依山傍湖的园林城市,并先后获得了“全国创建文明城市工作先进单位”、“国家园林城市”等称号。XX市1960年建市,现辖三区一县,全市总面积2741平方公里,总人口212.2万人。XX地处北温带台属半湿润季风气候,气候温和,日照充足,四季分明。雨量较适中,年平均降水量862.9毫米;多集中在六、七、八月份,占全年降水量的50.8。XX市城市总体规划确定城市性质为:“皖东北地区的中心城市,国家的重要能源基地”。城市呈组团式发展,在主城区内,形成三个城市组团和一个城市“绿心”的布局结构,由依山建城向依山傍水的城市空间结构形态转变。至2020年主城区规划人口为94万人,城市规划建设用地达
13、96.25平方公里。XX市农业资源优势明显,肥沃的土地、温和的气候,为XX农业产业化的发展提供了得天独厚的条件。随着国家促进中部崛起战略、安徽省加快皖北地区经济发展、XX城市转型等一系列重大战略的实施,XX市正以前所未有的生机和活力,大力实施工业强市战略,优先发展工业经济,加快孙疃镇建设,为承接产业转移打造基础条件,积极开展招商引资,全面推进工业化、城市化和农业产业化进程。2.2 项目建设的必要性和可行性2.2.1 符合国家和省产业发展政策根据国家实施中部崛起战略,以及扩大内需、保障民生、加快农村人口向城镇转移,加大基础设施投资的有关政策要求,为加快XX市对外开放步伐,扩大招商引资力度,积极发
14、展同国内外的经济合作,促进、推动全市经济持续、快速、健康发展,创造一个对外资、外商和高新技术产业具有较强吸引力的发展环境,孙疃镇提出梨苑小区1-3#楼项目,符合国家产业发展政策,符合XX市城市转型的要求,符合发展非煤产业、加快实施工业强市发展战略的要求,符合XX市发展规划,充分体现了居民改善环境的要求。2.2.2 加快XX经济发展的需要国内外成功经验表明,集中必要的财力和物力,加强城市基础设施建设、加强孙疃镇建设,提升城镇化水平,为招商引资创造优越环境,提高招商引资质量,集聚产业、集聚人口,以带动地方经济发展。XX市煤炭资源丰富,煤炭开采过程中,大规模的土地沉陷成为湿地湖泊,现已造成采煤沉陷区
15、失地农民近20万人,随着煤炭资源开采产能的不断提高,未来5年,采煤沉陷区失地农民将达到40万人以上,采煤沉陷区失地农民的安置问题,已成为经济社会发展的制约因素。为进一步探讨煤炭资源开发与失地农民利益的保护,实现双盈的有效途径,经过本项调研与论证,加快孙疃镇新区工程项目建设,一方面,能够扩大孙疃镇规模,增强孙疃镇的综合功能,聚集产业、聚集人口。另一方面,能够为安置房建设发挥示范引导作用,为推动城乡一体化、新农村建设、加快城镇化进程,促进煤炭资源开发利用,加快经济发展和社会进步,提供支撑与保障。2.2.3 城市化建设发展的需要随着XX市近年来经济突飞猛进的发展,城区规模也迅速扩大,2010年,XX
16、市经济总量达到400亿元,财政收入60亿元,经济实力较强,经济发展已经进入城镇化和工业化加快发展阶段。为了适应XX市的经济发展,节约建设用地资源,加快项目建设十分紧迫。本项目建设将进一步扩大孙疃镇规模,完善孙疃镇的整体功能,实现城市扩区发展目标。目前,受到建设用地的制约,XX市新城区拓展建设存在较大的困难,而农村地区多为“空壳村”,居民住房多为一层的建筑,不利于节约用地。本项目为孙疃镇建设的配套工程,对搬迁居民户集中建设6层楼房,完善农村居民居住条件,拓展交通路网,拓展公共用地,增加居民活动场所,向空间拓展,完善基础设施配套,有利于节约建设用地资源,有利于城区的拓展。2.2.4城乡一体化发展的
17、需要该工程就是落实城乡一体化试点工作的重要举措,梨苑小区1-3#楼项目就是设施孙疃镇城乡一体化工作的主要内容。2.2.5 项目建设的可行性(1)符合城市总体规划根据XX市建设百万人口、一百平方公里的城市发展规划,现有孙疃镇将处于城区范围内,只能发展低能耗、低污染、高新技术产业,产业发展具有较大的局限性,孙疃镇位于XX市南部,交通条件较好,项目承载能力较强,有利于发展非煤产业,促进资源型城市转型。实施梨苑小区1-3#楼项目、新区内居民搬迁安置建设工程,符合XX市总体规划和产业发展规划。(2)用地条件优越梨苑小区1-3#楼项目用地位孙疃镇政府南侧;项目中的安置房项目的建设主要是为解决村庄搬迁安置问
18、题。项目区地势平坦,地质条件较好,工程建设费用低。本项目拆迁现有居民用房年久失修,多数居民用房已成为危房,拆迁安置的成本较低,拆迁安置工作难度不大,有利于项目顺利实施。(3)交通便利本项目地块用地区位条件优越,目前用地周边尚无城市道路,城市基础设施薄弱;根据孙疃镇建设和发展的需求,近期拟建设两条主干道,安置房交通十分便利,规划发展城市公交车辆,居民出行十分便捷。综上所述,梨苑小区1-3#楼项目的建设,将有力地推动XX经济孙疃镇建设,发展非煤产业,加快城市转型,促进XX市的城镇化进程,将进一步完善城乡基础设施的配套工程,拓展城区规模,加快XX市招商引资的步伐,也是实施XX市总体规划,加快城乡一体
19、化发展的需求,是XX市城市建设的重要组成部分,该项目建成后,将大大改善孙疃镇新区面貌,增强集聚功能。项目建设必将产生良好的社会效益、经济效益、环境效益,促进经济的发展与社会文明进步。2.3需求分析2.3.1 房地产建设现状与规划自上世纪80年代以来,XX市实现了历史性跨越,现状人均居住占地指标已达 25.4平方米/人;人均占有道路、广场面积约12平方米/人;人均住房面积22.9平方米,成套率80%左右。根据XX市住房建设规划,到2012年人均居住占地面积27.5平方米,城市人均住房面积31平方米,住宅成套率95%以上,住宅小区物业管理覆盖率80%以上。根据XX市城市总体规划、XX市总体规划、结
20、合近几年城区人口增长速度及住房面积增长趋势进行预测,到2015年,人均住房建筑面积31平方米。依次预测,XX市城区住房建设用地总需求为1200万平方米,住房面积总需求约为1500万平方米。2.3.2房地产与城市化进程互动发展据国际城市化的一般规律,当城市化水平小于30%时,房地产发展地速度较慢,当处于30%-15%时,房地产进入高速发展时期;此后,房地产发展的速度放慢。从城市化的角度而言,目前XX市城市化率为53%,工业化率为48%,XX市正处于房地产业的快速发展时期。2.3.3项目的区位优势XX市地势平坦,地质条件较好,工程建设费用低。本项目其自成体系的居住小城区的公共空间序列、居住街坊及温
21、馨的小城区生活和浓郁迷人的文化氛围,使人们无论居住在城区还是近郊,都能享受到同样便捷的交通、繁华的商业、高雅的文化、优美的环境。项目建成后,将大大改善孙疃镇的旧貌,增强集聚功能。第三章 场址选择及建设条件3.1 场址现状3.1.1 地点与地理位置梨苑小区1-3#楼项目,位于孙疃镇政府南侧,规划总用地面积7亩;合4666.6平方米。地块用地相对平坦。3.1.2场址土地权属类别占地面积本项目地块为孙疃镇规划内,属国有建设用地,用地性质为二类居住用地,项目总占地面积约7亩,约4666.6平方米。3.2 场址条件3.2.1 自然地理状况XX市位于安徽省北部,地处淮海经济区的南部,东近连云港,西连商丘、
22、开封,南接宿州、蚌埠,北临徐州。全市辖三区一县。3.2.2自然气候条件XX市地处北温带,属北方型大陆气候,气候温和,四季分明、光照充足,日照时数为2315.8小时,日照度为52.2%,无霜期202天。年均气温:14.5极端最高气温41.1极端最低气温:-21.3年均相对温度:15%主导风向:东北风平均风速:3.1m/s风压:343kn/m2年最高降雨量:1441.1mm(1964年)年均降雨量862.9mm日最大降雨量:249.7mm(1957年7月14日)最大冻土深度:20cm地震烈度:6度3.2.3工程地质、水文地质条件XX市东、西有寒武、奥陶系地质构成。山丘平缓延伸两侧,其余均为平原,海
23、拔一般为23.5-32.5,地势由西北向东南倾斜,地基承载力山前地带可达8吨/平方米。地下水层多为石灰岩层隙间水,含水较丰富,最大冻土深宽20厘米。根据钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层,分述如下:(1)粉质粘土。浅褐黄色,可塑状,中偏高压缩性,在埋深约1米以上及2.2-3.5米,粉粒含量较多,部分段为粉土,松散状,结构性差。(2)粘土,综褐色,青灰色,可塑性偏硬,中等压缩性,见少量淡水螺壳,完整。(3)粉质粘土,黄绿色,硬塑状,中等压缩性,含有钙质结核,在埋深约6米处较富集。(4)粉细砂,浅黄色,级配性差,中密,本层埋深7.1米钻至15.0米未揭穿。层厚不详。除第一层外,其他各层地基承载办标
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