品尚商业计划书-学位论文.doc
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1、 上源房地产shangyuanfangdichan上源尚品居家大卖场 商 业 计 划 书保 密 承 诺 本商业计划书内容涉及本公司商业秘密,仅对有投资意向的投资者公开。本公司要求投资公司项目经理收到本商业计划书时做出以下承诺: 妥善保管本商业计划书,未经本公司同意,不得向第三方公开本商业计划书涉及的本公司的商业秘密。收到商业计划书日期2011项目编号项目经理项目名称上源尚品居家大卖场项目单位吉林省上源房地产开发有限公司(盖章)地 址吉林省长春市东南湖大路电 话0431-8传 真0431-8电子邮件联 系 人宫 发吉林省上源房地产开发有限公司执 行 总 结 1、概 述:吉林上源房地产开发有限公司
2、成立于2010年11月5日,注册资金2000万元,现有管理人员15人,专业技术人员26人,员工136人。吉林上源房地产有限公司前身是长春金麦伦房地产开发有限公司,几年来金麦伦房地产开发有限公司在董事长宫发的带领下,成功开发了运作了十堰市“车城家园”占地18万平方米、建筑面积36万平方米;开发运作了长沙市湘江雅园住宅小区占地10.8万平米、建筑面积26万平米;及成功开发运作了山东省海阳市碧海金滩住宅小区等优质工程项目。 2、项目定位:“上源尚品居家大卖场”是一个信息化大型商业物流卖场。是现代化的商业物资流、信息流、资金流、物流配送,商业配套、服务配套、生活配套为一体的商业综合体。该项目建成后将成
3、为长东北的最先进的做具规模的多功能的商业综合体,将辐射该地区周边及周边地区,该项目将引进全国知名品牌和500强企业入住,达到强强联合,实现强势崛起,带动行业、带动周边。 3、项目优势:产品采用江苏农大食品工程学院研制的加工方法和技术,原料配方新颖独特,加工工艺先进,味道鲜美并具有保健功能,适合男女老少各类人群消费,在当今和未来多种熟肉制品市场上颇具竞争力。 4、行业分析在全国兔肉熟制品加工企业大多属于小作坊式的加工,技术水准和加工工艺相对落后,卫生条件很难保证。具备加工规模和工艺先进的企业为数不多,且在山东、江苏、四川、重庆等地区,东北地区基本没有规模较大的兔肉制品企业,所以我公司的产品在全国
4、市场上独具竞争优势。 5、市场情况:全国年产兔肉40万吨左右,出口确只有3万吨,从国内销售市场看,基本产销持平,略有求大于供。随着人们的食品结构的改变,兔肉的消费量逐年增加,兔肉产品加工前景广阔。 6、组织结构:总经理、运营副经理、工程副经理,下设:财务部、前期规划部、营销部、物业管理部、办公室等部门。 7、运营管理:全日制白班生产,日加工能力为30004000公斤,加工的原料兔来自公司所属的养殖户,加工设备半自动化,确保每道工序按质量标准生产,做到节能、减排、环保、节约控制产品成本。 8、投资与财务总投资:1.78亿元。(1)设备投资:屠宰流水线700万元、冷库200万元、熟肉制品加工设备3
5、00万元、购买原料兔流动资金600万元、冷藏车辆150万元。合计:1950万元。(2)在2个贫困村建设两个牧业小区需资金合计:2185万元。小区建设费1655万元,种兔投资350万元(包括其它村屯贫困户100户7500只,可不进入小区),笼具180万元, (3)饲料厂:(4)财务:未来三年销售收入1.08亿元,利润1800万元。目 录执 行 总 结错误!未定义书签。目 录错误!未定义书签。第一部分: 产业背景错误!未定义书签。第二部分:公司基本情况5第三部分 公司管理层错误!未定义书签。第四部分 产品/技术错误!未定义书签。第五部分 行业及市场情况错误!未定义书签。第六部分 市场营销错误!未定
6、义书签。第七部分 养殖生产错误!未定义书签。第八部分:员工管理错误!未定义书签。第九部分 投资与财务错误!未定义书签。第十部分 风险控制错误!未定义书签。第十一部分 项目实施进度错误!未定义书签。第一部分: 项目背景(一) 长春市房地产发展情况近几年长春房地产市场基本保持平稳有序的发展态势,供求基本平衡,销售价格平稳,房地产投资量增长。1、 市场供应有所增长: 2010年16月份,长春市城镇固定资产投资完成总量占全年的约68.5%,是近六年最高的一个年份。今年开工建设的项目较多,总投资在亿元以上的项目大幅度增加,尽管大部分项目分期开发,但供应总量的增加已是不争的事实。特别是之前供应量较少的绿园
7、区今年也有较多的纯住宅项目上市,使居民购房选择面更广。竞争加剧的同时也活跃了市场。2、 市场需求稳定增长: 村民回迁改善居住环境仅是一小部分,市民改善居住条件购房,就近入户购房,新婚购房是购房的主力。从市公安局,民政局统计的数据可以看出购房的家庭每年都在递增。 近年来人均可支配收入逐年增加,社会购买力水平不断提高,购房已成为家庭的主要消费。城市居民人均可支配收入由1999年的5110元增长到2010年上半年的9800元。随着城市化进程稳步的加快,长春市城市人口按每年1.5%的速度增长,增加了对房地产产品的需求。3、 期房销售活跃: 据长春市发改委,统计局数据显示证明16月份房地产投资比去年增长
8、25%,期房销售面积猛增到历史最好水平。期房销售活跃预示长春房地产有热销的趋势。 从2010年上半年上市项目价格的普遍攀升和火热的排号现象来看,长春房地产市场经过匀速发展期,进入了加速增长期。供不应求市场造就了一个又一个神话,也是开发商进入了盲目扩张和快速发展的误区。作为上源房地产开发有限公司的成立,应从市场出发,基于市场,尊重市场,保持头脑清醒,立足本局制定切实可行的战略计划,具备高瞻远瞩的发展观,从理念上,文化上,专业上,不断提高自己的专业素质。做百姓满意的事,政府支持的事,社会拥护的事。抓住这个难得的市场机遇,达成快速发展的高目标。第二部分:公司基本情况吉林上源房地产开发有限公司成立于2
9、010年11月5日,注册资金2000万元,现有管理人员15人,专业技术人员26人,员工136人。吉林上源房地产有限公司前身是长春金麦伦房地产开发有限公司,几年来金麦伦房地产开发有限公司在董事长宫发的带领下,成功开发了运作了十堰市“车城家园”占地18万平方米、建筑面积36万平方米;开发运作了长沙市湘江雅园住宅小区占地10.8万平米、建筑面积26万平米;及成功开发运作了山东省海阳市碧海金滩住宅小区等优质工程项目。2010年初公司在长春市绿园区开发新的项目“上源.四季华城”项目,该项目已经完成了前期的可研论证和规划。2.目前公司内部部门设置情况: 经营副总企划部前期部工程副总销售部财务部工程部物业管
10、理部办公室董 事 长总 经 理3.企业法定代表:宫 发,1958年2月6日出生。大学本科毕业,工商管理(MBA)学硕士,房地产策划师职称。现任吉林上源房地产开发有限公司董事长。1958-1988年 哈尔滨科技咨询公司 党委书记1988-1995年 湖北省宝泉实业公司 总经理1995-1998年 湖北金麦伦房地产销售公司 总经理1998-2010年 长春金麦伦房地产开发公司 董事长2010-现在 吉林上源房地产开发有限公司 董事长19951998年成立运作了十堰市“车城家园”占地18万平方米,建筑面积36万平方米,19982000年成功开发运作了长沙市湘江雅园住宅小区占地10.8万平米、建筑面积
11、26万平米。19992010年10月成功开发运作了山东省海阳市碧海金滩住宅小区等优质工程项目。4.企业目前职工情况:吉林上源房地产开发有限公司成立于2010年11月5日,是专为开发“上源四季华城”而成立的新公司干净利索没有任何债权债务的问题。公司注册资金2000万元,现有高级管理人员15人,专业技术人员26人,员工136人。吉林上源房地产有限公司前身是长春金麦伦房地产开发有限公司,几年来金麦伦房地产开发有限公司在董事长宫发的带领下,成功开发了运作了十堰市“车城家园”占地18万平方米、建筑面积36万平方米;开发运作了长沙市湘江雅园住宅小区占地10.8万平米、建筑面积26万平米;及成功开发运作了山
12、东省海阳市碧海金滩住宅小区等优质工程项目。新公司有实力、有能力、有精力完成好新项目的开发建设。5.公司近期及未来3-5年要实现的目标: 本公司以扶贫开发为宗旨,以提高社会效益和经济效益为目的,以公司+基地+农户的经营模式。带动广大农民通过养兔共同走上致富之路,在未来35年内在榆树市及周边地区年出栏商品兔200300万只,确保年加工兔肉熟制品2000吨以上,实现年利润超1000万元。6.发展战略和要实现的目标: 初期:(12年)销售种兔2万只,年回收商品兔100万只,加工熟肉制品1000吨,实现利润800万元。 中期(35年)销售种兔6万只,回收300万只,年加工熟肉制品3000吨,实现利润每年
13、2000万元。 长期:(5-10年)销售种兔10万只,回收400万只,年加工熟肉制品4000吨,实现利润每年3000万元第三部分 公司管理层总经理:姓名: 于广新 性别:男 年龄: 51 籍贯: 吉林省长春市学位: 经济学硕士 所学专业: 企业管理 职称: 高级经济师毕业院校:东北师大 于广新,男,高级注册策划师、高级注册企业管理师、高经济师、会计师。1960年生人,研究生,毕业于东北师大,经济管理专业。多年来致力于企业管理研究,多年来从事经济管理工作,对经济管理、营销策划,人力资源管理、企业品牌战略管理、企业管理应用软件的策划开发设计、大型企业集团管理有着丰富的经验。历任任长春创富集团股份公
14、司副总经理,长春创富集团股份公司是集房地产开发、建筑施工、物业管理、路桥工程、道路建筑施工监理、建筑范本、新型建筑材料,绿化工程、花木生产、运输、网络公司为一体的大型企业集团。2000年策划、参与了长春创富集团股份公司的改制、组建全程管理工作。制定企业经营方案、战略方案,远景规划,融资方案、企业文化、机构、制度、岗位、职责、管理流程等近年来重点研究资本运营、非资本运营。房地产开发,提高投资回报率,缩短投资回报期,房地产策划、大型企业集团经营策划,大型市场、商场的规划、策划和管理。品牌营销、网络营销、知识营销、的运用。1988年1995年度管理过的大型市场被平为“全国文明市场”。曾参与过一些大型
15、企业的经营管理策划。参与占地21万平,建筑面积51万平的“伊水名苑”小区的策划和开发管理。参与了占地面积65万东北亚中药产业园区的策划和规划、占地面积20万,长白山国际商品中心的全程规划、策划,占地面积30万平方米的长春创富物流园区、汽配零部件园区、占地面积60万平方米的东北亚农场品物流园区的策划、规划、独立完成可研报告被评为吉林省优秀可研报告上报国家发改委。德国彼得堡啤酒,法国红酒、四川白酒在吉林销售的营销策划、招商。 上海、天津纳米产品在吉林的营销策划、招商,振兴兔业全程商务策划、执行。北方商场等大型市场型商场的管理。曾为省内的几家大型集团企业做过管理方案。在应用软件的策划设计方面有丰富的
16、经验,参加过大型企业的管理软件的策划、设计。1998年策划设计的“可视网络传输系统”应用软件,获长春市科技进步二等奖。“工商税务一点通”获长春市科技进步三等奖。开发运营负责人:姓名: 李洪彬 性别: 男 年龄: 55 籍贯: 吉林省九台市学历学位: 大学所学 专业: 畜牧学 职称: 畜牧师 毕业院校: 农大 户口所在地: 吉林省九台市 联系电话: 13944146539主要经历和业绩: 曾在山东科华公司任技术副总,有丰富的良种繁育、饲养、疾病防治经验,潜心研究了多种饲料的配方,在提高出栏率有很多办法。市场营销负责人:姓名: 郭丽君 性别: 女 年龄: 43 籍贯: 辽宁省沈阳市学历: 大专 所
17、学专业: 市场营销毕业院校: 吉林财贸学院 户口所在地: 吉林省榆树市 联系电话:13756455339主要经历和业绩:曾在农安春阳兔业养殖基地主管销售业绩突出,销售额600多万元.在南方的四川、广东、江浙 等很多城市建立了客户群。财务负责人: 姓名:李文光性别:女年龄: 46 籍贯:吉林省榆树市学历:大专 所学专业:财会毕业院校:吉林财贸学院 户口所在地:吉林省长春市主要经历和业绩: 榆树市环城乡平安村会计、村长、书记、农工商总公司总经理,对项目投资、可行性研究,项目管理有很丰富的经验,成功的为环城乡工业小区招商3个项目。第四部分 项目优势:一、周边名企联动:宗地及周边60万平米土地已列入省
18、、市重点开发规划项目,现已开始拆迁,打造一个具有产业特色的综合物流园区,“上源尚品居家大卖场”项目地处二道区的中轴线中心地带,两翼是宽城新区和高新北区,周边知名企业聚集,现有国内知名企业香江集团、中东集团的、红星美凯龙、保利集团、绿地集团、鲁辉国际、吴中集团,中冶集团等知名企业。长春市新楼盘现均价7200元/平米,现该地周边住宅销售价格为6000元/平米左右,楼价还有一定的上升空间,这些都将推动该地区商业价值的更快速提高及居住的浓厚氛围。二、区位优势明显:“上源尚品居家大卖场”项目坐落在长春二道经济开发区物流集中区的重心位置。(一)119条道路联接大运输格局二道区已形成公、铁、空相联接的立体式
19、“大运输”格局。公路网络四通八达,城区内干支道119条,是哈大高速、长吉高速、102国道、长吉北线的出入口,是长春市向省内外城市辐射的核心区域。区内铁路线众多,除了庞大的长春东站铁路交通运输能力外,48条铁路专用线与驻区各大企业相连接,可实现铁路“门对门”运输;空运方面,长春龙嘉国际机场的建设,将进一步提高长春空港的运输能力。东北新城距长春火车站2公里,距长春龙嘉国际机场15公里、距市中心5公里,开发区内拥有吉林省唯一的国家级陆路口岸长春东站,具备“一关三检”能力,是东北地区3个铁路货运口岸之一,铁道部确定的大型集装箱办理站,全国53个集装箱接点站,通关货物最高年份已达504万吨,占全省进出口
20、货物通关总量的三分之二,可以直接办理进出口物资通关、转关手续。(二)完善的基础设施二道区作为一个老工业区,在完善生活区域的同时,也保留了原本为工业区提供的实力雄厚的水、电、煤气等服务设施。区域内拥有大唐热电、东郊煤气厂、中日友好水厂。日供气能力44万立方米,日采暖供热能力900万平方米,供生产用蒸汽供热能力120吨/小时,日供水能力24万吨。此外,东北城区还有一个特别的投资优势吸引大量投资者前往。驻区国有大中型企业拥有大量的闲置厂房,场地及数量众多的大型仓储库,其中省市钢材库、土产库、文化物资库、交电库占地面积就达100多万平方米,拥有巨大的仓储能力。同时,开发区周边地域具有很大的扩张潜力,是
21、建设现代工业和大型物流园区的理想地域。(三)优良的人居生活配套经过多年建设,长春市二道区周边已有优良的现代人居生活配套。相邻范围内已有多家地产开发企业的人居项目建成。环伊通河畔有深圳万科集团、香港武夷、吉林亚泰集团开发的亲水住宅小区,香港德辉集团和山东鲁能集团联合在区内开发建设占地100万平方米的长春国际新城;区域家居装饰大型商业设施众多,餐饮服务发达;中外闻名的吉林大学附属医院、烧伤医院、疾病防治中心等专业医院可满足医疗需求;现代化的幼儿园、小学、中学和大学提供了当地最好的教育。三、区域带动很给力: 长春二道经济开发区物流集中区是长春市目前惟一具有先行发展第三方、第四方物流业,发挥腹地中心城
22、市与边境窗口城市产业联动作用,加快沿边经济合作,从而带动全省、全市服务业转型升级的关键区域。二道区现有:全国最大单体君子兰花卉交易中心;; k( o7 K5 B新浪乐居论坛全国最大轮胎交易中心;新浪乐居 | S* k6 i3 , H全省最大石材陶瓷集散中心;房产论全省最大生产资料交易中心; 3 z2 r3 E8 M( 8 T全省最大茶叶茶具交易中心;房产论坛,装修论坛,业主论坛$ Q3 C6 I全省最大家居装潢装饰材料交易中心。3 U- ?) y新浪乐居6 i: Y M0 H: 凯利长春国际工业品交易中心是一个投资100亿元,规划200万平方米的商业地产项目,这是浙商两大财团-浙江迪凯股份与维
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