房地产企业融资问题文献综述.doc
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4、用相对落后,据统计,在我国房地产企业资金来源中,银行贷款占到70以上,贷款余额也占到了商业银行贷款余额的78。我国仅有为数不多的上市公司可以获得非常有限的市场金融支持,上市对于大多数开发商而言,仍然是可望而不可及的事。资金来源的单一和过度集中,是我国房地产业融资渠道的软肋。一旦银行信贷紧缩,大批白有资金不足的开发商将面临资金链崩断的危险。2.房地产企业融资方式的研究现状2.1国外相关研究现状房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts,简称REITs)属美国发展的时间最长,也最为成熟。因此,美国对REITs研究的文献也最多,涉及到有关REITs发展的各个方面,从整
5、体的介绍、发展历史、政策变化对其影响到从定量的角度对RErrs的分红收益率(分红股价)、净收益、经验所得资金乘数等盈利能力同宏观经济的相关性、股市的相关性等进行定量分析。美国的REITs要求REITs将应税收入的90以上分配给投资人,否则REITs就不能享受应有的税收优惠。考察1995-1996年间在REITs分红公告发布前和发布后的买卖报价价差,发现如果分红越高,买卖报价价差就会越小,反之,买卖报价差就会越大。因为如果投资者相信公司的管理者对该股票的相关信息知道得比他们多,他们就会倾向加大该股票的买卖报价差。可见,REds的高分红能消除信息不对称水平。对于如何衡量REITs的价值,Richa
6、rd Imperiale在其房地产投资信托:投资组合管理的新策略(Real Estate Investment Trusts:New strategies for Portfolio Management)一书中作了详尽的论述,该书是他对房地产投资信托的了解和投资理念以及大量对业界顶尖专家的采访谈话的整理。Steve Bergsman(2006)提出:尽管人们普遍认为房地产板块的股票价格波动对整个股票市场的影响要高于其他行业板块的股票,但人们却认为房地产投资信托基金没有股票和债券有影响力。接着在他的文章中,通过分析房地产投资信托基金与利率的关系,最后得出房地产投资信托基金对股市乃至全国经济都有
7、重要的影响作用。Robert Taggart(2004)在管理投资中谈到企业融资问题,主要是选择和管理外来投资,通过合并,收购和具体项目的资金筹措,以及研发内部投资。日本商务环境部政策规划司副主任上杉一郎提到,日本的中小企业主要是依靠金融机构贷款,大公司就是通过发行股票和债券融资,日本的金融机构正在考虑通过证券、资产抵押贷款等形式开辟新的融资渠道。2.2国内相关研究现状我国房地产资金构成主要由国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金来源组成。但根据估算,房地产开发商的自筹资金10是由个人住房贷款形成的,其他资金来源大约有2030间接来源于银行贷款,总体测算,房地产开发投资资
8、金约有60来自银行贷款。我国房地产融资对银行贷款的依赖程度仍很高。丁健(2003)指出,融资方式按照融资对象,可以分为权益性融资和债务性融资。权益性融资包括房地产企业股票,房地产权益信托和房地产权益合资。债务性融资又分为直接融资和间接融资。直接融资包括商业信用,债券和租赁;间接融资包括信用贷款和抵押贷款。洪艳蓉(2007)认为除了传统的银行信贷融资之外,还能通过房地产企业上市,发行企业短期融资券,引入外资合作开发,进行项目融资或者通过设立房地产投资信托融资。吴静在发展房地产产业投资基金拓宽房地产融资渠道一文中提出,我国房地产金融市场主要以银行信贷为主,其他金融方式如上市融资、信托融资、债券融资
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