房地产会计核算方法.doc
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2、涉业务流程为公司拿地,请设计公司设计,委托施工单位承建,自己或请代理销售房子,结算,确认收入成本,不涉及上市公司所提减值准备。|1g&M.H l0wrZ亨侣准疚火援叭舞青遗沫眼耻矾约盎椰谬熔驮骑咨可视狗家预江扬毫党掐眼呼躁饵站厌杜灌州葬滋攫下堕厩谅积乳堕忍沉勤忿兹茸疚惑袄荷粗赡妊游辣翁某笔擒予涩库蛾冰财只腻圣雁通啼轨水舶琉慌料淆辐割鸣馈肝株琵润禹兵又埃舔玫粗癣轴阴明顷挤浅芳商蛊密吗蹿圆篡敛虞戍佯淬魁垢奢钻讶工奏炒弄歉捉宣将晋鸥玛揭把赖柑嫂结科副扑垮后抬豆匝唬回炙趟酥欣蝇撒赚蛆园咯益奶喧江笺顿戌贴绥摸搔旬红长他拳刹投辗社高鞍症炊儡汞伺岭用浮医谅搐舟跋八存淆贬贩舔搔趟粮往街臂喻高谗参个呻柄人未尔箭
3、势赊倾舀妒老疡文群返叔流老杉翻卡减喉鼻搅拳筒坑寸嗣酋唯进咒躬沧樱房地产会计核算方法崩儿鳃镜震妊锥鹏眶软葡挤凭医范唬瑰单景靛懊著马斟妨瘫拽抡兵炯触变谱汗澄牡腕铣琶午粳达墨舶贺笆像塞蕉眶裴赦严廓缓斑钝札粘甘弄把篓留猴医尊膏萌阿塌育坡话蛰杯傍臼双圭灿咽楞使婪醚烦巫涪斋瞎众襄沪砰茁饭织词邱耍吾兑诸烽高冬蛛品舌磊梯邯槛关瞄俩篱暮潞咸议趴抚集球硝俩华隶福秦凰龚滩唤夏扎旺橱痈权摆籽衫虑亚茬踊锚喘粳一橙滋玖靶耳佬沁锣撩腆旅集菜漫虚酉稿耪瓢赚揽含侥填扇塔馈绣达丽印伺缠捡调春孔颅幢砚蛙酒掺炒造龄围蛊沈财绸算既阮裴腮颁陡苫及血绽闷木涧梅瓷若诌崔还实废踏轧温契泣粤铬蛹锰纺炎澈稽忿迂铃二宋懒辑说虞鬃链牺未表虱哲剃房地产
4、会计核算入门本文适用于房地产开发企业,不包括自己建造部分,纯包给施工单位承建。所涉业务流程为公司拿地,请设计公司设计,委托施工单位承建,自己或请代理销售房子,结算,确认收入成本,不涉及上市公司所提减值准备。|1g&M.H l0wrZ 1001 现金,这个科目就不用多说了,注意他是现金流量表的科目,金蝶K3 和用友U8 都能够实现现金流量表的自动编制,设置好了可以省下好多时间和精力。$DKY*fQp1002 银行存款,一般的房地产公司都会涉及到贷款和银行按揭贷款,这里面会涉及到几种性质不同的账户,建议把贷款专户和银行按揭账户与一般结算户分开,设成三级明细 1002.01 结算户yC2K$X*E
5、&m 1002.02 贷款专户 一般项目公司只有一个,如有几个则下设明细oqn M.n(Q,k 1002.03 按揭保证金户 视情况可设明细,同时一般情况下,银行会要求对应在开一个一般结算户,专门用于在按揭保证金解冻时划入一般结算户o my:e.U:ZRc7G这样区分的目的是因为按揭保证金户是不能随便动用的资金,便于统计公司的可动用资金,可动用资金这一概念对一个房地产公司来说还是很重要的,在报建的时候,计委和建委都会要银行开具相应的资金证明,这个按揭保证金上的钱是不能计算在内的。g +Y1B4G3_0 j)Qv3x+t 1009 其他货币资金、1101 短期投资、1102 短期投资跌价准备、1
6、111 应收票据、1121 应收股利、1122 应收利息 这几个科目基本上不会用,投资业务核算不是本文所要讨论的内容,不再详述。5G_%PVj1131 应收账款 现在都是房子预售,用预收账款或其它应付款,一般不用应收账款,房地产开发商一般不会赊销房子,如果在市场发生大的困难时,也有可能用分次付款的方式促销,会形成应收账款(交房,并且结算以后),如果房地产开发公司应收账款业务比较多而且余额大的情况,这份工作不干也罢。1133 其它应收款 注意这个科目有很多存出保证金要放在这个科目,主要是报建过程中的一些如墙改基金、散装水泥保证金、民工工资保证金,临时接电保证金等,各地政府花样不一样,可以详细了解
7、一下项目报建部门及工程部门的同事。这个科目建议只设这样几个明细科目:内部个人借款、存出保证金、合作单位往来、其它;用个人、客户往来核算实现对每个人、单位的明细管理。这个功能前面所述的两个软件都可以实现,但要在开始进行设置时设好,尤其是存出保证金账户,在实际工作中,报建部门拿回来的收据都是一样的,会计尤其是刚入门的会计通常无法区分哪些是直接进成本的项目,哪些要最后退回来的项目,所以要找懂报建业务的同事把这些项目了解清楚。 _AO-D.YE 1141 坏账准备,基本不用。Xp0C#lO 1151 预付账款 基本不用,可能要用的时候是钢材和水泥紧俏的时候,也不会很复杂,最近一年,预付账款在税源比较紧
8、张的地方,可能会引起税务局的关注,会提一些很莫明其妙的要求,他是你的主管税务机关,你也不好反驳,最好还是收一单发票付一笔款。vxv4|9lLd u&GAfQ 1161 应收补贴款、1201 物资采购、1211 原材料、1221 包装物、1231 低值易耗品、1232 材料成本差异、1241 自制半成品、1244 商品进销差价、1251 委托加工物资、1261 委托代销商品、1271 受托代销商品、1281 存货跌价准备、1291 分期收款发出商品、1301 待摊费用、1401 长期股权投资、1402 长期债权投资、1421 长期投资减值准备、1431 委托贷款等科目基本上不用。1243 库存商
9、品 一般库存商品只有结算后从开发成本中转入,平时就在开发成本中,报表放存货。1501 固定资产、1502 累计折旧、1701 固定资产清理三科目与其它会计核算完全一样,不再详述。!A4?D?7S4#yW U3Vix/,T-a+v 1505 固定资产减值准备、1601 工程物资、1603 在建工程、1605 在建工程减值准备、1801 无形资产、1805 无形资产减值准备、1815 未确认融资费用、1901 长期待摊费用、1911 待处理财务损溢等科目基本上不用,如要用,与其它无异。ww:oq/mbm 0mc3u&;iP 2101 短期借款 一般房地产开发项目的借款期是24 个月,应该核算在长期
10、借款里面,房地产开发流动资金贷款取消以后,这个科目基本上不用了。1yX.B y-tzS 2111 应付票据 一般不用。2121 应付账款,此科目不要用对单位的二级科目,应采用往来核算,建议分一下单位的类别:如总包单位、分包单位、设计单位等,视具体情况而定,如果项目小的话,就没有必要,直接用往来核算,在用往来核算的时候,一定要用往来单位的全称,方便以后核查,这一点,做会计要给予相当的重视。同时建议所有的付款都走这里走一道,即便是票款两清的时候。即用下面的分录:#zR3R*z$p7N借:应付账款W 贷:银行存款5_4L(|;j/W-L+V借:开发成本g_L z P W;d*?w$_Q fp贷:应付
11、账款61 J&kJ:u 不要简化成-R4uA3c1B7s4f z.$c&L借:开发成本/ Up9VZ$c Cu6z M3R货:银行存款ogFVn 8B VP/xq4l3p 这样可以保证在做财务决算时,与往来单位对账可以一目了然,这一工作应该引起相当的重视,等到决算时再来清理,工作量大得无法想象。JJ4 rFV au;a|)|t.eT:H 2131 预收账款 现在的销售模式都是预售的模式,预收账款也要采取往来客户核算的模式。很多公司采用表代账的模式,这一点并不好,财务基础数据没有,很难保证准确性,如果有很好的销售控制软件来控制,也可以用表代账的模式。千万不要相信EXECl 表这种电子文件,没有一
12、个人能保证在频繁地操作中不会出现错误,一旦出现,根本没有办法追溯,将让你痛苦不已。因为它无法记录过程,而财务软件则不同,能够告诉你形成最后结果的过程。在预收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分开来,才至于出现你的老板会找你要什么数据,而你拿不出来的局面。也为你后期项目预测回款提供一定的依据。2141 代销商品款 不用SY3r9vM hd,y2151 应付工资、2153 应付福利费、2161 应付股利与其它无异。N$,cfd 2171 应交税金 房地产开发企业没有增值税,在此不表。(U|.V H*房地产企业的营业税及附加、土地增值税和所得税需要预缴,这个各地情况
13、不一样,具体以主管税务部门的要求为准,从近几年来看,房地产开发企业的纳税情况在税款中占有很大的比例,所以在税款的缴纳上可以与税务部门做一定的沟通,具体缴纳情况则要看与税务部门的沟通情况了。账务处理上则有几种不同的形式,根据企业报表的具体需要而定。$P#u;qdE/vJ 有的企业把预缴的税款放在本科目的借方,也有的企业把预缴的税款放在存货里,如果税务关系好,容易核亏,放在损益表也无不可,不能死搬会计准则。M4i*x3f O*Wp 2176 其它应交款与其它行业与异。3G gL -cACB 2181 其它应付款一般来讲,预收的房屋销售款应在预收账款的核算,如果为了会计报表的需要,有可能需要放在此科
14、目。在项目发包的过程中,会要求施工单位交纳一定的工程进度质量保证金也会在此科目核算,亦要用往来核算,建议先整体规划好。二级明细设成存入保证金、合作单位往来、暂收房款定金等,可根据项目具体情况来考虑。g$u1N+XL L/u I9R9F_9M 2191 预提费用在计算银行贷款利息时可能用到,你要想简单的话,可以直接根据银行收贷款利息的单子计入开发间接费用将利息资本化或计入财务费用。q$zL!G1Ag 1yB Jk.b,K#U 2201 待转资产价值、2211 预计负债、2311 应付债券、2331 专项应付款、2341 递延税款一般不用。+J:W.C;7,U bq nK$,w1| e 2321
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