房地产业相关知识.doc
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4、他不可分离的物质及权利构成的财产总体。房地产由于其位置固定、不能移动,因而被称为不动产。 2、房地产的分类房地产大体可分为:居住用房地产;生产用房地产;经营用房地产;行政用房地产;其他专用房地产等。3、房地产业的概念 房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。4、房地产业主要内容1.土地开发和再开发;2.房屋开发和建设;3.地产经营,包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押;4.房地产中介服务,包括咨询、估价、测量、服务、服务公证等;5.房地产物业管理服务,包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等;6.房地产金融,包括信贷、保险和房
5、地产金融资产投资等。5、房地产开发经营的主要阶段和过程 根据房地产生产和再生产运行顺序,以及各阶段经营管理的内容,房地产开发经营大体上可划分为七个阶段和运行过程。1.建设工程项目设立和企业组建;2.房地产建设工程项目规划与审批;3.土地使用权的取得;4.征地与拆迁;5.工程建设与管理;6.房地产的租售管理;7.房地产的物业管理。6、房地产开发经营企业的类型 根据企业在房地产开发经营管理活动中经营管理的对象和范围不同,可以把房地产企业分为四大类:1.开发经营管理企业;2.中介组织企业;3.物业管理企业;4.房地产金融企业。7、房地产的特征 作为土地与建筑物综合的房地产,其特性有以下五个:1位置固
6、定性、地区性和个别性 即没有两处房地产是完全相同的,即使是地上建筑物造型一模一样,但由于处位置、周围环境均不同,他们实质上也是不相同的。 2不可移动性:房地产是不动产,人们不能把房屋,土地运输到市场上去进行买卖。 3长期使用性:土地具有不可毁灭性,建筑物一经建造完成寿命期限可达数十年甚至上百年。 4区位性:房地产价格除了受其本身价值(用途)的直接影响,还要受其区位、环境、区位条件和区位状况的影响。 5供求不平衡性:在一定区哉内,经济不断向前发展,人口相应不断增多,对房地产的需求越来越大,而土地是有限的,它无法满足越来越多的需求,从长时间考察,房地产处在供大于求的趋势。 8、开发商的资质 一级资
7、质企业(1)自有流动资金2000万元以上,注册资金不低于2000万元;(2)有职称的专业管理人员不少于40人,其中中级以上职称的管理人员不少于20人;(3)拥有高级职称的总工程师、总经济师、总会计师;(4)有五年以上房地产开发的经历;(5)近三年内累计竣工30万平方米以上的房屋建造面积,或已完成与此相当的房地产开发投资,连续四年建造工程质量合格率100%,优良率20%以上。 二级资质企业(1)自有流动资金1000万元以上,注册资金不低于1000万元;(2)有职称的专业管理人员不少于20人,其中中级以上职称的管理人员不少于10人;(3)工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业的中级以上
8、职称;(4)有三年以上房地产开发的经历;(5)近三年累计竣工15万平方米以上的房屋建造面积,或已完成与此相当的房地产开发投资,连续四年建造工程质量合格率100%,优良率10%以上;(6)三至五级企业的条件顺推。9、五证二书商品房发开售须五证齐全,办理预售商品房许可证前须以下四证齐全方可(注:在后面云南省商品房预售管理条理有作详细解释)五证: 国有土地使用权证、 建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售商品房许可证;二书:由开发商提供住宅质量保证书、房屋使用说明书10、物业使用年限住宅使用年限70年;商场使用年限40年;写字楼使用年限50年;停车场车位(有独立车契)使用年
9、限40年。11、商品房使用期满的处理方法土地使用期满(即70年之后),购房者需按规定提前一年提出续期申请,如国家不在此地规划修建公路、机场、体育馆等公共设施,应当予以批准,并重新签订土地使用合同,同时购房者还应向国家交纳地价款和土地使用费。12、 价格规定 因朝向间格等原因不同而产生单位售价有所不同(1)最低价:指目前销售中最低的单价;(2)最高价:指目前销售中最高的单价;(3)平均价:楼盘中所有单元价格总和平均之后 的价格; (4)一口价:指不分楼层,不分方向,一次性付款或按揭付款的价格。二、房地产法规1、城市商品房预售管理办法(1994年11月15日建设部令第40号发布,根据2001年8月
10、15日建设部关于修改的决定、2004年7月20日建设部关于修改的决定修正) 第一条为加强商品房预售管理,维护商品房交易双方的合法权益,根据中华人民共和国城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例,制定本办法。 第二条本办法所称商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。 第三条本办法适用于城市商品房预售的管理。 第四条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理; 省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理; 市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门(以下简称房地产管理部门)负责本
11、行政区域内城市商品房预售管理。 第五条商品房预售应当符合下列条件: (一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书; (二)持有建设工程规划许可证和施工许可证; (三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。 第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得商品房预售许可证。 未取得商品房预售许可证的,不得进行商品房预售。 第七条开发企业申请预售许可,应当提交下列证件(复印件)及资料: (一)商品房预售许可申请表; (二)开发企业的营业执照和资质证书; (三)土地使用权证、建设工
12、程规划许可证、施工许可证; (四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明; (五)工程施工合同及关于施工进度的说明; (六)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容,并应当附预售商品房分层平面图。 第八条商品房预售许可依下列程序办理: (一)受理。开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料,材料齐全的,房地产管理部门应当当场出具受理通知书;材料不齐的,应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。 (二)审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。 开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。 (三)许可。经审查,开
13、发企业的申请符合法定条件的,房地产管理部门应当在受理之日起10日内,依法作出准予预售的行政许可书面决定,发送开发企业,并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达商品房预售许可证。 经审查,开发企业的申请不符合法定条件的,房地产管理部门应当在受理之日起10日内,依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由,告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利,并送达开发企业。 商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章,商品房预售许可证应当加盖房地产管理部门的印章。 (四)公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定,应当予以公开,公众
14、有权查阅。 第九条开发企业进行商品房预售,应当向承购人出示商品房预售许可证。售楼广告和说明书应当载明商品房预售许可证的批准文号。 第十条商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。 房地产管理部门应当积极应用网络信息技术,逐步推行商品房预售合同网上登记备案。 商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的,应当有书面委托书。 第十一条开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。 商品房预售款监管的具体办法,由房地产管理部门制定。 第十二条预售的商品房交付使
15、用之日起90日内,承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助,并提供必要的证明文件。 由于开发企业的原因,承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的,除开发企业和承购人有特殊约定外,开发企业应当承担违约责任。 第十三条开发企业未取得商品房预售许可证预售商品房的,依照城市房地产开发经营管理条例第三十九条的规定处罚。 第十四条开发企业不按规定使用商品房预售款项的,由房地产管理部门责令限期纠正,并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。 第十五条开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料,或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可
16、的,由房地产管理部门责令停止预售,撤销商品房预售许可,并处3万元罚款。 第十六条省、自治区建设行政主管部门、直辖市建设行政主管部门或房地产行政管理部门可以根据本办法制定实施细则。 第十七条本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。 第十八条本办法自1995年1月1日起施行。 商品房销售管理办法第一章总则 第一条为了规范商品房销售行为,保障商品房交易双方当事人的合法权益,根据中华人民共和国城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例,制定本办法。 第二条商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。 第三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。 本办法所称商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的
17、商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。 本办法所称商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。 第四条房地产开发企业可以自行销售商品房,也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。 第五条国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。 省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。 直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门(以下统称房地产开发主管部门)按照职责分工,负责本行政区域内商品房的销售管理工作。 第二章销售条件 第六条商品房预售实行预售许可制度。 商品房预售条件及商品房预
18、售许可证明的办理程序,按照城市房地产开发经营管理条例和城市商品房预售管理办法的有关规定执行。 第七条商品房现售,应当符合以下条件: (一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书; (二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件; (三)持有建设工程规划许可证和施工许可证; (四)已通过竣工验收; (五)拆迁安置已经落实; (六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期; (七)物业管理方案已经落实。 第八条房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房
19、现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。 第九条房地产开发企业销售设有抵押权的商品房,其抵押权的处理按照中华人民共和国担保法、城市房地产抵押管理办法的有关规定执行。 第十条房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。 第十一条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。 房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 第十二条商品住宅按套销售,不得分割拆零销售。 第十三条商品房销售时,房地产开发企业选聘了物业管理企业的,买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理
20、的协议。 第三章广告与合同 第十四条房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告,应当执行中华人民共和国广告法、房地产广告发布暂行规定等有关规定,广告内容必须真实、合法、科学、准确。 第十五条房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项,当事人应当在商品房买卖合同中约定。 第十六条商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容: (一)当事人名称或者姓名和住所; (二)商品房基本状况; (三)商品房的销售方式; (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间; (五)交付使用条件及日期;
21、(六)装饰、设备标准承诺; (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任; (八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式; (十)办理产权登记有关事宜; (十一)解决争议的方法; (十二)违约责任; (十三)双方约定的其他事项。 第十七条商品房销售价格由当事人协商议定,国家另有规定的除外。 第十八条商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积 或者建筑面积计价。 商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任
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