房地产企业转让土地使用权的税负.doc
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4、了房地产企业资金短缺的状况,加之美国次贷危机、楼市拐点论以及突如其来的汶川大地震,更是给寒冬里的房地产企业雪上加霜。业内人士认为,资金链紧张将是房地产行业资源并购整合良机,房地产企业优胜劣汰、合并重组将加快,一些中小房地产企业将因资金链断裂而被迫变卖项目和股权。根据部分上市公司最近发布的公告,我们发现近期通过股权方式卖地、拿地的企业不在少数。为了便于大家了解通过股权转让方式转让、受让土地使用权的税负情况,笔者试通过案例的形式进行分析、探讨,以供参考。 一、案例回放: M置业集团股份有限公司(以下简称“M置业公司”)为国内一家从事房地产开发业务的上市公司,2008年7月1日发布关于受让沈阳Y房地
5、产开发有限公司100%股权的公告,公告内容简要如下: M置业公司将受让香港Y公司持有的沈阳Y房地产开发有限公司(以下简称“沈阳Y公司”)100%股权,该协议转让总金额确定为人民币65,000万元。沈阳Y公司系中国企业法人,公司注册资本2,999万美元,沈阳Y公司目前股东为香港Y公司,香港Y公司持有其100%的股权。截止2008年5月31日,沈阳Y公司总资产为95,000万元,总负债为73,000万元,净资产为22,000万元(全部为实收资本额)。 沈阳Y公司现有资产:该公司于2007年1月26日依法拍卖竞得位于沈阳*区四宗国有土地使用权,土地面积为262,019.8平方米,用途为混合住宅用地双
6、方共同约定:本次转让价格以沈阳Y公司所拥有的位于沈阳*区四宗国有土地使用权及目前周边土地成交价格为依据,确定100%股权协议转让金额为人民币65,000 万元。根据辽宁省国地资源厅公布的土地交易公告,该宗土地当时的拍卖价格为61483.万元(假定土地的相关购置成本总额亦为65,000 万元)。 二、案例分析 本次交易中香港Y公司将持有的沈阳Y公司100%股权转让给M置业公司,M置业公司间接取得沈阳*区四宗国有土地使用权,据媒体报道这是M置业公司受让沈阳Y公司股权的主要目的。 本例中将香港Y公司对沈阳Y公司的出资 22,000万元,现协议转让额为人民币65,000 万元,香港Y公司通过此笔交易获
7、利43,000万元,相当于取得放弃土地开发权的补偿。值得关注的是, M置业公司取得此块土地使用权的总成本,除了直接支付的转让款65,000 万元外,还应包括沈阳Y公司为购地举借的债务43,000万元。因为沈阳Y公司为取得此块土地使用权共支付了65,000 万元,而沈阳Y公司股东投入的资本仅有22,000万元,意味着其已为买地举债43,000万元,此笔负债最终将由受让后的投资方M置业公司承担。为此,相当于M置业公司取得土地使用权的总成本为108,000万元。 下面让我们一起来分析下交易双方的纳税影响情况。 (一)转让方 假设本例中沈阳Y公司截止2008年5月31日的净资产为22,000万元,皆为
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