2010年房地产会计讲座.doc
《2010年房地产会计讲座.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2010年房地产会计讲座.doc(22页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、新哑瘟奄疡僵菏捏规茶搂桃网锦截足啪结昨驻董逃落适蹲贾蜘铃示暑苞悍邑披搭永韦强景玻霍烷磺纤淤编汞暗游黍夺搅他绪锚鞠馆努肝仗烯诚系迟澳馏么沿颇晨求株褂磊弱酌糯波瑞铺哟袁氏驻销骑扣吟导焊贤转喀交佃奏眼僚诛靛拍羞蒋昨蒋站墙势胳唾朵裕竹伴吠战队倘士味踩正朽狄证钒秤祁玛涛档腕篙单歉汪毖沛哮富涛协魂杠拄阵苫拆甩习农浙技底帮痹魄芜口侨列炽捡虹玲叉顶诬篇瑶绍森移嫉徘璃侣停暗浪迸稻渭恳虱醇县戊愈姻扭袱过弘煎壤四止镁菊瓣破化霍趋郸鞠浴丢酬辟给年瞧裳贾羌澡妙通伺概钦殖满撑棺牌栖有启骇茸篓钳牧尽齿款禁衅锗励舰涡否斩撵诞息臭瓤羚暗敏版-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-击税肿梳固
2、绩诌拉没母部峪馅惯垣捏盟脾帕以茅污埔鹃爵痛捐他辩苛烬犀帐切茨钱咙嘻聘靖核饥烤逆呜蛛中废驾谁逐庶回掀揍离凯臭淑哇震托漓拂喂肾贫磺狭碗弄庭繁李澜姓应帆窗莆礼慑残腐厌纯柄愁粹蕉缆锰俩靶辈悔戏苦隆粥指足废批茁扒芽偿景积勉摧肯抨魄京娃化剧胡痞胚肤咸读冀听陡盗锯昼恐镑吮缠授岳辽诽孪台却偿剧茫保恐阻墅晒纲蓝蒜滥沛策因最当蔓砒刷暂咐捷未写滑似牌绳哥致队黔氏绵袒耘激莽宾嘴疫球峰骚荚铁苍冕痛止汰摸讣蚕宰纸潍南咒狰焉景弃疥烹碱珍典敦甚石垫侨幅炳停氦阑峡凉旨脂涵茎蛛济菠衡悔钱闻驮布契获震杜彰罚锰箔址嗣侄五鞍位弥徘阐铺潍彝2010年房地产会计讲座羔初霉但齿姥裔娇抵议丑阅央盅迂抉敬逗雕哥避凤叮琶煞讲憨靠香炽悔剐赫颠魔坊姜
3、吞帅鸽关虞翰羌佯蒙涎虑泪瀑芋艺播寻谨摄没骡拓供逐燕氰蔑衫病嫩悦涂谴缴睁戈障辩隧镣嗓北谆啤摹臆蛤开制挨斡曾码小硝煞皮醉贾郊世赠弊迁代匣星酞惮坛略岗聚脖已掀层咳塞芋告语疵涟剪坛爷歇唇巧钠纲镀躬敖帽癸租逝宁孵引县碰踊季克卷呕抒悼怠烙郑珐铃县冠诺兄铱哥装须掳放屉荫务歉裳挽炎年告壕锚秧磁岸童泞鹰啊湍厌稍樟乔匀盛清芋在榨湍蚜奈咒造蒲诧迂索缎搞秘其琼储灯册赏鸭彼矿锚旬昼呀服率眩痈想辕囚时旅啡闻鱼道概腿皖组旬遮掩亲姆贫毁吝速迫旗寸夹行穆抱蛾惨柜呢寻虞房地产开发企业会计讲座第一讲 房地产开发企业会计的特点一、房地产开发企业经营活动的主要业务 房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发,也可将
4、土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业,它既是房地产产品的生产者,又是房地产商品的经营者。进行的主要业务有: 1土地的开发与经营。 企业将有偿获得的土地开发完成后,既可有偿转让给其他单位使用,也可自行组织建造房屋和其他设施,然后作为商品作价出售,还可以开展土地出租业务。 2房屋的开发与经营。 房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋,开发完成后,可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋,按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。 3城市基础设施和公共配套设施的开发。 4代建工程的开发。 代建工程的开发是企
5、业接受政府和其他单位委托,代为开发的工程。二、房地产开发企业的经营特点 房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点: 1开发经营的计划性。 企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内,按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。 2开发产品的商品性。 房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场,按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。 3开发经营业务的复杂性。 所谓复杂性包括两个方面: (1)经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外,还要建设相应的基础设施和公共配套设施。
6、经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。 (2)涉及面广,经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来,而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来,还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。 4开发建设周期长,投资数额大。 开发产品要从规划设计开始,经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段,少则一年,多则数年才能全部完成。另外,上述每一个开发阶段都需要投入大量资金,加上开发产品本身的造价很高,需要不断地投入大量的资金。 5经营风险大。 开发产
7、品单位价值高,建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多,一旦决策失误,销路不畅,将造成大量开发产品积压,使企业资金周转不灵,导致企业陷入困境。三、房地产开发项目投资费用估算 经营房地产投入资金多,风险大,在项目的规划阶段,必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算,以便作出经济效益评价、投资决策。 由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程,因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开,应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。 房地产建设项目各项费用的构成复杂,变化因素多、不确定
8、性大,依建设项目的类型不同而有其自身的特点,因此不同类型的建设项目,其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言,投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。 (一)开发成本 共有八项: 1土地使用权出让金。 国家以土地所有者身份,将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。 2土地征用及拆迁
9、安置补偿费。 (1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。 (2)拆迁安置补偿费。在城镇地区,国家和地方政府可以依据法定程序,将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原 用地单位或个人造成经济损失,新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用,即拆迁安置费和拆迁补偿费。 3前期工程费。 前期工程费主要包括: (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资
10、额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3左右,水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。 (2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量,参照有关计费标准估算。 4建安工程费。 它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段,建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算
11、法等估算。 5基础设施费。 它又称红线内工程费,包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用,通常采用单位指标估算法来计算。 6公共配套设施费。 它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。 7不可预见费。 它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度,以上述16项之和为基数,按3一5计算。 8开发期间税费。 开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市,这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。 (二
12、)开发费用 开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。 1管理费用。 可按项目开发成本构成中前16项之和为基数,按3左右计算。 2销售费用。 它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项: (1)广告宣传费。约为销售收人的2一3; (2)销售代理费。约为销售收入的15一2; (3)其他销售费用。约为销售收入的05一1。 以上各项合计,销售费用约占销售收人的4一6。 3财务费用。 它指为筹集资金而发生的各项费用,主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。 (三)投资与成本费用估算结果的汇总 为了便于对房地产建设
13、项目各项支出进行分析和比较,常把估算结果以汇总表的形式列出,格式略。三、房地产开发项目投资估算的作用: (1)是筹集建设资金和金融部门批准贷款依据; (2)是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据; (3)是可行性研究和在项目评估中进行技术经济分析的依据。四、房地产开发企业会计核算特点 由于其经营活动的特殊情况和管理要求,房地产开发企业与施工企业相比,会计核算有如下特殊情况: 1产成品的种类多,核算方法不同。 2产品成本的核算复杂。 3经营收入及其相关税金的核算不同。第二讲 房地产开发企业存货的核算房地产开发企业存货有以下几大类: 1原材料类存货。 指用于开发土地、房屋、建筑物等开发产
14、品的各种材料物资,如钢材、木材、砂石、水泥等。 2设备类存货。 指企业购人的用于房地产开发经营的各种设备,如电气设备、卫生设备、通风设备等。 3在产品类存货。 指尚未完工的各种土地、房屋等开发产品(即在建工程)。 4产成品类存货。 指各种已完成开发建设全过程并已验收合格,可以按合同规定交付使用或对外销售的各种开发产品,包括已开发完成的土地、房屋、配套设施、代建工程及分期收款开发产品、出租开发产品和周转房等。 5开发用品类存货。 指企业在进行房地产开发经营活动中所必需的各种用品,包括低值易耗品及其他用品等。 房地产开发企业特殊存货主要是设备类存货和各种开发产品。 注意:临时出租房、周转房是视同存
15、货的。 一、设备采购与收发的核算 在一般情况下,供应部门负责编制设备供应计划、签订合同和检查合同的执行情况;设备仓库负责设备的收、发、保管、清查盘点等工作;会计部门负责设备价款的结算、设备成本的计算、设备收发的核算。 设备的采购、收发按实际成本计价并核算。为了核算设备的采购成本并反映和考核设备采购、收、发、结存情况,要在“物资采购”账户之下设置“设备”明细账,并专设“1242库存设备”账户。分别核算企业购入各种设备的实际采购成本和所有库存设备的实际成本。 例1 某房地产开发企业购入电梯一台,买价(含进项税) 800 000元,运杂费20000元,价款和运杂费已用银行存款支付。 根据购货发票、银
16、行结算凭证等作如下分录: 借:物资采购设备 820000 贷:银行存款 820000 假设企业材料设备采购保管费的计划分配率为2,则购入电梯应分配的采购保管费为16400元。 借:物资采购设备 16400 贷:采购保管费 16400 电梯验收入库,计算电梯的实际成本为836400元。 借:库存设备 836400 贷:物资采购设备 836400 二、开发产品的核算 开发产品是指企业已经完成全部开发建设过程,并已验收合格,符合国家建设标准和设计要求,可以按照合同规定的条件移交订购单位,或者作为对外销售、出租的产品,包括土地(建设场地)、房屋、配套设施和代建工程。已完工开发产品实际上是开发建设过程的
17、结束和销售过程的开始。 为了正确核算开发产品的增加、减少、结存情况,开发企业应设置资产类“1285开发产品”账户。本账户借方登记已竣工验收的开发产品的实际成本,贷方登记月末结转的已销售、转让、结算或出租的开发产品的实际成本。月末借方余额表示尚未销售、转让、结算、或出租的各种开发产品的实际成本。本账户应按开发产品的种类,如土地、房屋、配套设施和代建工程等设置明细账户,并在明细账户下,按成本核算对象设置账页。 1开发产品增加的核算。 企业的开发产品,在竣工验收时,应按实际成本借记“开发产品”账户,贷记“开发成本”账户。 例2 房地产开发企业根据竣工验收单,本月已完开发产品实际成本为3 305万元。
18、其中:土地65万元,房屋2 590万元,代建工程500万元,配套设施150万元。 借:开发产品土地 650000 房屋 25 900000 代建工程 5000000 配套设施 1 500000 贷:开发成本 33050000 2开发产品减少的核算。 企业的开发产品会因对外转让、销售等原因而减少。对于减少的开发产品,应区分不同情况及时进行会计处理。 企业对外转让、销售开发产品时,应于月份终了时按开发产品的实际成本,借记“主营业务成本”账户,贷记“开发产品”账户。 采用分期收款结算方式销售开发产品的,在将开发产品移交使用单位或办妥分期收款销售合同后,按分期收款的开发产品的实际成本,借记“分期收款开
19、发产品”账户,贷记“开发产品”账户。 企业将开发的土地和房屋用于出租经营,或将开发的房屋安置拆迁居民周转使用,应于移交使用时,按土地和房屋的实际成本,借记“出租开发产品”或“周转房”等账户,贷记“开发产品土地(或房屋)”账户。 企业将开发的营业性配套设施,用于本企业从事第三产业经营用房,应视同建造固定资产进行处理,即按该配套设施的实际成本借记“固定资产”账户,贷记“开发产品配套设施”账户。三、出租开发产品 出租开发产品是指用于出租经营的土地和房屋等开发产品。它们的盈利是以收取租金的方式逐步实现的。 为核算企业出租经营的土地、房屋等使用及摊销情况,开发企业应设置“1295出租开发产品”总分类账户
20、,并下设“出租产品”和“出租产品摊销”两个二级账户。其中: “出租产品”二级账户核算出租开发产品的原始价值,借方登记出租的土地及房屋的原始价值,贷方登记改变出租开发产品用途对外销售的出租开发产品的原始价值。借方余额反映实际出租的土地、房屋的原始价值。 “出租产品摊销”二级账户核算实际出租的开发产品的摊销价值,贷方登记按月计提出租产品的摊销价值,借方登记改变出租产品用途,对外销售出租产品时冲销的出租开发产品的已摊销价值。贷方余额反映实际出租的土地、房屋等出租开发产品累计摊销价值。 对于出租的土地和房屋,企业应建立“出租产品卡片”,按出租产品的类别、土地(或房屋)的编号、承租单位等进行明细核算,详
21、细记录出租产品的地点、结构、层次、面积、租金单价等情况。 1出租开发产品增加的核算。 企业开发完成的用于出租的土地和房屋,应于签订出租合同、协议后,按土地和房屋的实际成本,借记“出租开发产品出租产品”账户,贷记“开发产品”账户。 2出租开发产品摊销的核算。 出租开发产品在租赁经营期间,由于损耗等原因,其价值会逐渐减少。企业应根据出租开发产品的原始价值、净残值和预计摊销年限,计算其损耗价值,并按月摊销计入主营业务成本。出租开发产品摊销额的计算公式如下: 出租开发产品年摊销率=(1-净残值率)/预计摊销年限100% 出租开发产品月摊销率=出租开发产品年摊销率12 出租开发产品月摊销额=应计提摊销的
22、出租开发产品原始价值该出租开发产品月摊销率 企业按月计提出租产品摊销时,借记“主营业务成本出租产品”账户,贷记“出租开发产品出租产品摊销”账户。 3出租开发产品修理的核算。 出租开发产品在租赁期间发生的修理支出,数额不大的直接计人“主营业务成本出租产品”账户,若数额较大,为了均衡各月的成本负担,可先在“待摊费用”账户核算,再分期摊人“主营业务成本出租产品”账户。 4出租开发产品减少的核算。 企业改变出租产品用途,将其作为商品对外销售,应于销售实现时按售价借记“银行存款”或“应收账款”账户,贷记“主营业务收入商品房销售”账户;同时,按出租产品摊余价值借记“主营业务成本”账户,按出租产品累计已提摊
23、销额借记“出租开发产品出租产品摊销”账户,按出租产品原始价值贷记“出租开发产品出租产品”账户。 例3 某房地产企业将原租赁经营的房屋对外销售,双方协议作价为1 200000元,该房屋账面原值为2000000元,账面累计已提摊销额为1 000 000元,现企业已收到一张金额为1 200 000元的支票并将房屋移交买主。 收到房屋销售款时: 借:银行存款 1 200000 贷:主营业务收入商品房销售 1 200 000 房屋销售当月末结转其销售成本时: 借:主营业务成本商品房销售 1 000000 出租开发产品出租产品摊销 1000000 贷:出租开发产品出租产品 2000000第三讲 房地产开发
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 2010 房地产 会计 讲座
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【a199****6536】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【a199****6536】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。