会计实务知识点连载:投资性房地产.doc
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4、况:房地产整体的出租和持有增值后转让的土地使用权。这里的重点其实还是公允价值计量的投资性房地产,至于成本模式计量本质上就是和固定资产核算一致,没有什么难点。公允价值计量的投资性房地产入账价值的确定需要区分几种情况,一种是外购的,这个大家肯定业务很娴熟了;另外是自用的房地产转换为投资性房地产,还有是作为存货核算的房地产作为投资性房地产。借:投资性房地产贷:银行存款借:投资性房地产累计折旧固定资产减值准备贷:固定资产关于自用的房地产转换为投资性房地产的,大多数企业都是这么干的,虽然是来了个转换但是本质上还是属于自己的房地产,只是原来住的是自己人,现在换了外人了,本质上是没有什么差别的,因此假如说你
5、这个投资性房地产成本模式计量的,所谓成本模式其实就是和固定资产的历史成本法计量是一个概念,那么各个明细科目平稳过渡,固定资产换成了投资性房地产,累积摊销换成了投资性房地产累积折旧(摊销),固定资产减值准备换成了投资性房地产减值准备,这里需要注意一下,为什么有个投资性房地产累积折旧(摊销)呢?是因为如果土地使用权不能单独和算的话,那么就和房子一起计提折旧了,所以会有一个“摊销”的意思,当然如果这个投资性房地产就是土地使用权,那么自然就是用投资性房地产累积摊销了。需要注意一个问题那就是自己住改成别人住了,以后折旧肯定不能记在自己名下了,肯定要在别人名下,那么租金收入是“其他业务收入”,自然折旧和摊
6、销就是“其他业务成本”了,不是一家人不进一家门嘛。借:投资性房地产成本累计折旧固定资产减值准备(公允价值变动损益)贷:固定资产(资本公积其他资本公积)借:投资性房地产公允价值变动贷:公允价值变动损益借:递延所得税资产贷:所得税费用如果是自用的转换为投资性房地产,发现这个投资性房地产公允价值能够可靠获得,那么后续计量用公允价值计量法。这个时候公允价值一般会和账面价值有差异,那么应该怎么处理呢?一个原则就是高于的部分一定不能让你记损益,为什么?因为会计准则就是千方百计的防止上市公司调节利润,所以这个口子一定要堵上;之前大家听说过资产评估增值的问题,老是抱怨怎么会计就是不做处理?原因就是你是历史成本
7、法计量,公允价值和你没有关系,所以资产评估增值也自然和你没有关系了。而在这个转换的时候,以后是公允价值计量了,资产评估增值终于可以被承认了,会计上可以做处理了。但是需要注意一下,这个房子是谁的?是投资者的!那么资产评估增值是谁的?当然也是投资者大家的,所以这个计入了“资本公积其他资本公积”,之所以是其他资本公积,原因就是这个资本公积是由于其他原因导致的,一般就是评估增值了。那么公允价值如果小于账面价值了怎么办?考虑到以后公允价值变动就是公允价值变动损益了,所以转换的时候也让你计入到公允价值变动损益,就是说以后还会有回旋的余地,准则没有说让你认栽,君子报仇十年不晚,相信你会公允价值回升的,所以计
8、入损益以后等着回升吧。所以综合来看,公允价值高了,差额计入权益,防止你操纵利润;公允价值低了,差额可以计入损益,一定程度也会影响到企业损益,如果市场波动太大,企业损益可能会大受影响。借:固定资产投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷:投资性房地产累计折旧固定资产减值准备借:固定资产贷:投资性房地产成本投资性房地产公允价值变动公允价值变动损益如果是作为存货核算的房地产,也就是房地产公司自己开发的房地产转换为投资性房地产了,这个其实就是领用本企业的存货了,在一般企业中自用产成品有个视同销售的处理,就是说税务部门肯定会征你税,就实际上和你卖出去再买回来一个道理,税负不能少。在转换的时候也是一样的
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