房地产开发项目决策阶段的成本控制.doc
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4、节的成本控制问题。 一、建立科学的评价指标体系 第一,规划评价指标主要考虑可使用土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、停车泊位、市政配套、公共设施配套、交通等因素。 第二,设计方案评价指标要考虑性价比、产业化、经济性、采光、通风、环保、格调、品位、与周围环境的协调、使用功能等因素。 第三,市场定位评价指标是以房地产市场调查资料和市场预测结果为基础,就租售价格、租售率、租售对象、物业管理费等建立评价指标。 第四,经济评价指标需要考虑财务评价和综合评价。财务评价根据现行财税制度和价格体系,计算房地产项目财务收入和财务支出,分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡情况,判断项目的财务可行性,风险预
5、测等:综合评价是从区域社会经济发展的角度,分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益和费用,考察项目对社会经济的净贡献,判断项目的经济合理性。 以上每个评价指标所包含的因素,对房地产开发项目的成本都有直接或间接的影响。比如建筑密度是指建筑基底面积占总用地面积的百分比,它反映用地合理性情况,是城市管理的控制性指标。容积率是反映地块开发强度的重要指标,无纲量,其内涵与“建筑密度”一致,但表述形式不同,容积率=总建筑面积地块面积。适当提高建筑平均层数和建筑密度,控制适当的建筑容积率,可以减少房地产开发项目的单位造价。同时节约用地,从而能有效降低整个项目的建设资金。 二、技术与经济相结合,做好规划方案的
6、优选 要真正有效的控制工程造价,在完成市场调查研究后,必须结合项目的实际情况,在满足使用功能和生产要求的前提下,将技术和经济有机结合,进行设计多方案比较,力求在技术先进条件下的经济合理,在经济合理基础上的技术先进。 房地产项目方案优选,是寻求合理的房地产开发方案的必要手段。对于房地产项目策划中提出的各种可供选择的开发经营方案,都要进行经济分析和计算,从中筛选出满足最低可接受收益率要求的可供比较方案,并对这些方案进行比选。在进行可供比较方案,优选时,应注意各方案之间的可比性,遵循费用与效益计算口径对应一致的原则,并根据项目实际情况,选择适当的经济评价指标作为比选指标。 房地产项目通常采用的方案优
7、选指标有:差额投资内部收益率和净现值(NPV),在进行方案优选时,以净现值大的方案为优选方案;等额年值,在进行方案优选时,以等额年值大的方案为优选方案。当可供比较方案的开发经营期相同时,可直接选用差额投资内部收益率、净现值或等额年值指标进行方案比选。当开发经营期不同时,一般宜采用等额年值指标进行优选,如果要采用差额投资内部收益率指标或净现值指标进行方案优选,须对各可供比较方案的开发经营期和计算方法按有关规定作适当处理,然后再进行优选。 对于开发经营期较短的出售型房地产项目,也可直接采用利润总额、投资利润率等表态指标进行方案优选。对效益相同或基本相同的房地产项目方案进行优选时,为简化计算,可采用
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