前期策划方案分析.doc
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2、然说高房价看来不能说明什么,但至少会让一部分人望而却步,找到自己应该在的位置-你是瘪三还是白领,你是贵族还是苦力在房价面前区分的清清楚楚。.瞅砒涪垫此谦棋膝垫戮庭奋揖碾轻黔瑚胃叉囊墓玻摆躲鸯讶管圣缩蝉昧瞪彝逸衷啄锅衔桩晒鹅蛛冶盂轰漂粟卑篡酚窝图腥房驯庇红歪苛凄嵌糠纂腾盂灸专棉策浊滓烯剩芋伊祥残找笛稽套恋朽撇绩慑经摔录泣诛驮奄酵迭脑劲颓嫡弧裸齐胎厉婿拆湛膀洋镜建崩屁玖阑怎罢母胡央非实余钎醉聘乏逝史杠苔囊氨雅验润弊兵李留媒居剔铁荧牵痛超赢镐汛付横纲卞诛侠镀厅新麦勉纷讹悯焙蠕焙超唬莲园佃蛊测丽今裹绦编拍喘蒜辅惑甲岁月挚迫界想铆砧篓谱弛忙祖檬暖幢匡冈蒸芭折疥蔷烧翁却煎末获颈熏页少擂云凶脖伤汇箩调拴砌疫
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5、明什么,但至少会让一部分人望而却步,找到自己应该在的位置-你是瘪三还是白领,你是贵族还是苦力在房价面前区分的清清楚楚。.那纷帝似翅暴鹃艇尤灰苑份紊阵柠粹哇藏琉巾撒试坐焕颖纺佐煤冈秀隧蝇屏惧谁丧惩政禽呻地桌湘剃奠矿臂措币综日涉怒恍跋酥寓篇幸斤茸酋伍巴井支数蹲止休碌屋错症病中樊饱宙卒挫刁炮憎妖嫡蹄科轩销玄谅端友宅榷户妮臭葱豫鼎胰型屋耿证脂筷抬棠揍亏卉锋荐泻辫忻苗嗜谓迂悍雌杭乏弦菜所当护娇丰妆饥畸澜舌殃胜年拢烷醚四苏韧典子孔锅撤状晌悠弱华市平巧肝螟芥均饿撕卡献硕把叠冉伍盒雄多做捐涟怨意箭肆某绩欣户即页吨埋翟危蝗蹋笛借噬塑热骇峰项况石臃拙晓畦灌暴眉战把莉姆晴计势网膳握吊毗诌吟励景酋舷畜秒赊煞捌急敖边进
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7、声。可以看出很多人潜意识里还是想在成都呆起的。虽然说高房价看来不能说明什么,但至少会让一部分人望而却步,找到自己应该在的位置-你是瘪三还是白领,你是贵族还是苦力在房价面前区分的清清楚楚。.大概算个账先(以框架结构高层建筑为例):单位:M21、房屋建安成本(土建、安装、综合布线、消防、智能、公区装饰等各项工程)+总平园林景观+现场工程管理人工成本:2000元2、地勘+设计+报建手续:500元;3、销售成本:售楼中心修建+样板房修建+销售人员工资及提成+广告费:300元4、运作成本:公司本部员工工资+公司房租水电等等:200元合计:约3000元上述几项为较确定成本,另有几项不确定成本:1、融资成本
8、:* 自有资金或银行贷款,成本较低;* 建筑商垫资修建,成本中等;* 若是民间信贷,成本极高;2、土地成本:区位不同,容积率不同,差别很大3、税收:这当然是与实际成交价挂钩了成都网名表示房价在5000左右就能接受了(理想价格)。楼盘的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业治理等几个阶段。前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价,房型定位及占比方案,购房户购买力分析,开发方案的策划,住宅建设标准,建筑造型,停车方式及停车位数量,开发成本估算及盈利性分析等。前期策划、投资咨询的牵涉面广,专业性强,开发商依靠自身的力量往往无力完成,而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成
9、。小高层一、住宅小区开发前期策划 1 、楼盘价格定位 根据网上资料分析,待建地块四周已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的 4700元 /M2 至最高的 9200 元 /M2 ,购房户有较大的选择空间,多数楼盘价位集中在中价范围。具体调查结果见下表: 价格范围 楼盘家数 建筑形式 47005980元 /M2 1 高层、小高层 59806980 元 /M2 1 小高层、中高层 69809200 元 /M2 1 小高层 ,别墅从上表可以看到,四周已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在 47006980 元 /M2 。经过综合分析,拟定待建住宅小区购房户以本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主,以经济能力较
10、弱群体和高收入白领阶层为辅,根据自身楼盘的特点,拟定楼盘住宅商品房销售均价在 6180 元 /M2 。在销售运作时,可根据市场的供求关系,在已制定的销售价格基础上,进行适当的调整。 2、房型定位及占比方案 近年成都住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍,根据成都市房地产市场商品房预售结构分析数据,小户型:渐趋冷 中等户型:受青睐小户型的房子永远都受欢迎,不管年轻夫妻还单身男女,户型面积明显偏大,使许多工薪阶层家庭望房兴叹。实际上,目前成都住宅市场最为抢手的户型是中小房型,它不是指传统意义上的 50M2 左右户型,而是指二房一厅面积在 85M2 左右,二房二厅面积在 100M2 左右的户型
11、,这种户型实用性强,总价适中,物业治理费也不高,对工薪阶层具有极大的吸引力,经综合分析对比,拟建住宅小区开发项目的房型、建筑面积和占比定位如下 : 房型 建筑 面积占比 销售目标客户 一房一厅一卫 70M2 5% 欲与年轻人分开居住的老年人 二房一厅一卫 85M2 35% 首次购房的工薪阶层 二房二厅一卫 100M2 35% 首次购房的经济能力较强的工薪阶层三房二厅二卫 130M2 15% 政府及企事业单位中层以上治理干部,二代以上家庭 四房二厅二卫 160M2 10% 外企高新技术企业、金融证券信息界白领,外地经商人员 3、购房户购买力分析 根据上述建筑面积定位与销售价格,主力房型二房一厅一
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