全程总代理合同.doc
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1、本合同使用说明:本合同为范本合同,其中不同颜色代表的内容如下:1、黑色合同的核心骨架,不可省略或缺;2、红色在核心骨架的基础上,增加了较多的次要条款;3、蓝色高级版合同条款,与较高层次的发展商签约使用。以上条款可视与开发商谈判情况和详细程度,相互借用。 项目商品房营销总代理合同 公司上海普润房地产顾问有限公司 二零零四年 月 日商品房销售、出租、策划总代理合同甲方: (发展商)联络地址: 乙方:房地产顾问有限公司(代理商)联络地址:楼甲乙双方在平等、自愿和诚实信用原则的基础上,依据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其相关法律、法规的规定,订立本合同。第一条 委托事项(总则)
2、1、 甲方委托乙方为甲方独家代理销售、出租位于 市 路 号 项目的商品房之所有物业(含商业用房、商务用房、公寓用房及车位等)。本项目名称的改变不影响合同的效力,项目名最终以地名办核准的名称为准。(以下简称“本项目”)。2、 项目概况:本项目为甲方于 年 月通过 方式取得土地使用权,并在其上开发的房产项目。其具体情况如下:宗地编号 ,占地 平方米,总建筑面积 平方米。其中:住宅面积 平方米,商业面积 平方米。项目四至范围详见附件。3、 (如项目实施分几期,则将本期具体内容写在本条)甲方本期委托乙方代为销售住宅(或是商铺) 平方米,代为出租的住宅(或是商铺) 平方米。具体栋号详见附件。4、 受甲方
3、委托,乙方为甲方制定该物业详尽的销售、出租策划等相关报告。在该相关报告中提出之销售、出租策略和销售、出租方案,须经双方充分协商,并经甲方认可后方可予以执行。故甲、乙双方在本合同的履行期限内,均应严格执行上述经双方认可的销售、出租策略和销售、出租方案(如市场发生变化,该销售、出租策略和销售、出租方案可由乙方提出变更建议,在征得甲方书面同意后方可予以执行),以促成该物业的销售、出租取得尽可能高的经济效益和社会效益。5、 乙方在履行本合同的过程中,应谨慎、勤勉地尽其所能,为甲方谋取最大的市场效益和经济效益,并以此作为订立本合同的诚信表示,甲方以全面履行本合同约定的甲方之义务为对应。第二条 委托期限1
4、、本合同的履行期限自双方签订本合同之日起至甲方取得该物业预租、预售许可证明并正式对外销售、出租之日(以第一次报章广告发布之日为准)后的 个月止。2、(分期开发的项目适用此条)该物业包含的商品房分期取得预租、预售许可证明的,如在该物业包含的部分商品房取得第一张预租、预售许可证明后 个月内,该物业包含的其余商品房(与前述部分商品房共同构成该物业包含的全部商品房)未能取得预租、预售许可证明的,则未能取得预租、预售许可证明部分的商品房的独家代理销售、出租期限应相应顺延。3、本合同的履行期限届满后,若甲方需要继续委托销售或出租该物业,平等条件下则乙方享有优先代理权,双方可以另行签订代理合同或独家代理合同
5、。第三条 广告及市场推广费用1、 该物业销售、出租之所有广告费用及所有市场推广费用在预算额度以内由甲方承担。2、 所有广告及市场推广总费用(不包括现场租、售楼处及装修效果展示房的装修费)预算计划总额为该物业可出售金额(预估平均销售价格可出售面积)的 %。3、 若实际广告及市场推广费用支出不到预算总额,该物业的销售率在本合同有效期限内已达到本合同预定的销售率,销售均价不低于预估平均销售价格,甲方将预算限额以内节余费用的 用于对乙方的奖励;而当销售均价高于预估平均销售价格的5,节余费用全部奖励给乙方。4、 若实际广告及市场推广费用支出高于预算限额,超支费用则由乙方承担。5、 乙方之广告工作计划及推
6、广预算须经甲方批准后方能实行。6、 甲方应自行与广告公司及有关设计、制作公司签署相关合同、自行承担并支付包含广告费用在内的所有相关费用。7、 其他或即时发生的预算外广告费用及市场推广费用,乙方应事先向甲方提交新的预算,经批准后以实报实销方式由甲方支付。第四条 委托销售价格甲乙双方根据推出项目的具体形态、市场情况等确定销售价格。1. 甲乙双方确定住宅部分平均销售底价为 元/平方米(不含车库、阁楼、地下室等建筑附属物),具体对外公布的销售价格双方在物业正式开盘前一个月确定。2. 商铺、车位、车库等附属建筑物的价格由甲乙双方在开盘前另行商定。3. 办公、商铺的平均销售底价为 元/平方米。在该块项目正
7、式开盘前 个月,双方以补充协议的形式加以明确。4. 具体价格策略(一房一价、付款方式、价格提升、价格实现等)由甲乙双方协同制定,由甲方批准后方可实行。第五条 保证金1. 为显示乙方的履约诚意,乙方将向甲方支付总额为 万元的风险保证金。该保证金不可挪作它用。2. 保证金分 期支付:在合同生效之日起 天内,乙方支付甲方 万元的保证金;在开盘前 月,乙方再行支付 万元的保证金。3. 甲方在银行开设一个保证金专用帐号,印鉴由甲乙双方各执一枚。在正式开始销售以后,甲方将按照乙方实际销售率同比例返还乙方保证金。4. 甲乙双方应与银行签署保证金监管协议,该协议的签署生效是乙方支付保证金的前提条件。5. 保证
8、金在本案正式进行销售后,以销售业绩作为考核,于结算基本代理佣金时按比例返还。第六条 销售计划1、整个项目的总销售周期设计为:在工程按计划推进的情况下,正式开盘后的 个月内,住宅去化量按本合同约定的成交标准达到可销售面积的 %。具体进度如下:u 开盘后 个月内,销售量达到可销售面积的 %,甲方按乙方实际完成的销售率同比例返还乙方风险保证金;u 开盘后 个月内,销售量达到可销售面积的 %,甲方按乙方实际完成的销售率同比例返还乙方风险保证金;u 开盘后 个月内,销售量达到可销售面积的 %,甲方按乙方实际完成的销售率同比例返还乙方风险保证金。2、办公、商铺由双方另行协商销售、出租速率,并以补充协议形式
9、明确。第七条 代理服务费用及支付方式1、基本代理费用:(固定式和递增式)代销房屋成功销售后,乙方按照实际销售总金额的 %收取代理费。代理费中已(或不)包括策划费,乙方对本案进行的整盘策划、推广不再另行收取策划费。(如不包含策划费,甲方按 万元支付乙方策划费。)l 在该物业的销售率达到可销售面积的 %以前,销售佣金按总成交额的 %计算。l 在该物业的销售率达到可销售面积的 %(含 %)以后,销售佣金按总成交额的 %计算,并按此比例一次性补足前 %已销售面积的销售佣金。l 在该物业的销售率达到可销售面积的 %(含 %)以后,销售佣金按总成交额的 %计算,并按此比例一次性补足前 %已销售面积的销售佣
10、金。2、溢价奖励:乙方将竭尽所能提升上述物业的市场价值,成功销售的房屋的平均售价超出平均底价的部分为溢价,甲乙双方按照 : 分成。该溢价奖励在乙方按合同要求分别完成住宅或商业用房 %的销售任务时,根据底价表予以分别按套结算。3、代理出租佣金:按该物业成交租赁的每一套单元(租赁期限必须在一年以上)分别计算佣金,租赁佣金为该单元平均月租金的1.5倍计算。4、佣金支付时间及方式:代理费用按每个自然月发生的,符合本合同约定的成交确认标准的合同金额结算,甲方于每月5日支付乙方上个月的代理佣金。溢价奖励每 个月结算一次。5、自签约之日起 日内,甲方支付乙方前期策划费用 万元人民币(在开盘销售后可从乙方拥金
11、中扣回,如不用扣回,则取消此括号内容)。第八条 成交确认1、 本案的住宅销售以套为出售单位。购房者采用银行按揭付款的,与开发商签署预售合同后,首付房款达到总房款的 %以上(含 %)视为成交,可计入销售率,并可以此结算乙方佣金。2、 购房者未采用银行按揭形式的,以签订预/销售合同,支付房款 %视为成交。3、 代理出租以签署租赁合同,客户交付第一笔租金或押金确认为成交。4、 销售率为符合上述成交确认标准的已销售面积与本期提供的可销售面积之比。5、 甲方介绍的关系客户购买,签订认购书即视为成交(先由案场推荐,后找发展商谈价的客户不计入内)。如果甲方给客户优惠折让价低于委托底价的,乙方佣金减半收取(或
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