20110407近期三亚及周边重点板块调研.ppt
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1、近期三亚及周边重点板块调研近期三亚及周边重点板块调研谨呈:海南龙栖湾发展置业有限公司2011-04-071前言前言2为了解竞争市场,找出项目差异化,项目组对三亚及周彪区为了解竞争市场,找出项目差异化,项目组对三亚及周彪区域重点项目进行调研,范围涉及域重点项目进行调研,范围涉及9 9个板块(个板块(8 8个湾区及个湾区及1 1个市)个市)板块板块楼盘名称楼盘名称三亚湾三亚湾泰德白石郡东和中央海岸大东海大东海半山半岛半山壹号亚龙湾亚龙湾公主郡石溪墅土福湾土福湾福湾晋海清水湾清水湾雅居乐清水湾阿罗哈绿城清水湾板块板块楼盘名称楼盘名称香水湾香水湾香水湾1号中信香水湾红磡香水湾富力湾神州半岛神州半岛君临
2、海朝阳海岸石梅湾石梅湾石梅山庄华润石梅湾博鳌博鳌宝莲城亚洲湾博鳌湾千舟湾3此外,项目小组共访谈了此外,项目小组共访谈了5050多位房地产专业人士多位房地产专业人士类别类别姓名姓名项项目目销销售售专业专业人士人士置业顾问黄先生泰德白石郡置业顾问蔡先生东和中央海岸置业顾问陈志文半山半岛置业顾问于小杰半山壹号置业顾问唐靖文公主郡置业顾问汤阳石溪墅置业顾问陈小姐福湾置业顾问刘小姐雅居乐清水湾客户经理毕可欣绿城清水湾置业顾问张妍红磡香水湾置业顾问刘岩富力湾置业顾问杨小姐神州半岛君临海置业顾问马兆清朝阳海岸置业顾问周小姐石梅山庄置业顾问李大伟博鳌宝莲城置业顾问周欢博鳌亚洲湾置业顾问徐凤兰博鳌湾类别类别姓名
3、姓名职职位位房地产资深人士房地产资深人士刘秘书长三亚房地产协会程昆华润营销总监高天世联战略部高级总监陈学亭海蓝椰风销售经理付强海蓝复原营销总监程小强25度阳光项目经理王雷25度阳光销售经理杜成25度阳光策划经理肖经理三亚冠亚地铺经理陈兴三亚久城置业经理宋兴旺三亚宏基地产经理田雪嵘三亚新美房产经理4访谈的重点问题集中在如下:访谈的重点问题集中在如下:各个湾区特点、资源及开发现状项目的基本情况(规模、产品、面积段、客户、价格、消化情况、后期推售情况等)旅游岛前后、新政前后各项目销售变化(价格、成交量)各个板块岛外客户构成、特征、关注点、置业目的 三亚房地产走势判断 对本项目的思考和建议5三亚楼市概
4、况三亚楼市概况6三亚现状市场:城区附近一线海景用地开发殆尽,度假区开始向三亚现状市场:城区附近一线海景用地开发殆尽,度假区开始向腹地发展、向两翼扩张,东线是近几年土地供应的热点。腹地发展、向两翼扩张,东线是近几年土地供应的热点。崖洲湾崖洲湾红塘湾红塘湾三亚湾三亚湾鹿回头鹿回头大东海大东海亚龙湾亚龙湾成熟区域成熟区域待开发区域待开发区域阳光海岸阳光海岸坎秧湾坎秧湾太阳湾太阳湾土福湾土福湾海棠湾海棠湾陵水县几大湾区:陵水县几大湾区:土福湾、清水湾、土福湾、清水湾、香水湾、石梅湾香水湾、石梅湾区域区域待开发用地待开发用地开发时间开发时间关键信息关键信息成熟区域市区1.6km2以上2006-2012土
5、地出让基本完毕土地出让基本完毕,在建大规模项目只有东方巴哈马、山水国际、凤凰水城等三亚湾6.8km22006-2012三亚湾新城,为三亚湾仅可开发的二线用地二线用地鹿回头2.98km22006-2012土地出让完毕土地出让完毕,包括半山半岛、半岛龙湾住宅及悦荣庄酒店大东海2001-2006建设完毕建设完毕,未来存在小规模改造用地放量但尚未确定,如山海天二期亚龙湾6km22009-目前只有二线用地开发目前只有二线用地开发,整体报批即将结束,在售项目只有公主郡、翡翠谷西线待开发区域阳光海岸4.2km22006-拆迁困难,拆迁困难,0808、0909年放量有限年放量有限红塘湾2.58km22008-
6、城市发展备用地城市发展备用地,综合性旅游度假区;一级开发阶段用地控制为2000余亩崖洲湾13km22009-工业用地工业用地,规划建设三亚创意产业园东线待开发区域坎秧湾1km22007-休闲体育主题,住宅只允许建顶级住宅只允许建顶级,9个特色酒店占地0.34km2,商业配套占地0.1km2太阳湾0.4km22007-2010土地出让完毕,土地出让完毕,由太阳湾开发有限公司开发,包括1个5星酒店和136套别墅海棠湾51.62km22008-2015规划居住用地9.03km2;2010年前以高档酒店建设为主;08年已出让5.36km2陵水县土福湾/清水湾/香水湾/石梅湾土福湾:土福湾:规划用地5.
7、19 km2,旅游度假区,典型在售项目东和福湾;清水湾:清水湾:由雅居乐统一开发,规划用地11.3km2,居住和度假休闲区,住宅开发先行,已开发至三期;香水湾:香水湾:总用地13km2,居住为主,多个开发商无规则开发,开发水平参差不齐;石石梅湾:梅湾:总用地12 km2,由华润集团统一开发,定位滨海度假区,目前正处于规划期。东线土地供应:包括东线土地供应:包括坎秧湾、太阳湾、亚坎秧湾、太阳湾、亚龙湾的二线土地,以龙湾的二线土地,以及三亚作为重中之重及三亚作为重中之重的陵水的开发。的陵水的开发。数据来源:世联数据库数据来源:世联数据库7三亚现状市场:以海为价值判断根本,一线海景别墅普遍可实现三亚
8、现状市场:以海为价值判断根本,一线海景别墅普遍可实现6 68 8万元万元/平米的均价,最高可达平米的均价,最高可达1010万元万元/平米;公寓普遍可实现平米;公寓普遍可实现1.61.64 4万元万元/平米的均价,最高可达平米的均价,最高可达5 5万元万元/平米以上。平米以上。三亚湾板块三亚湾板块市区市区板块板块大小东海板块大小东海板块亚龙湾板块亚龙湾板块土福湾板块土福湾板块清水湾板块清水湾板块香水湾板块香水湾板块公寓:公寓:1.6-3.5万元/平米别墅价格:别墅价格:34万元/平米典型代表:典型代表:凤凰水城、东方巴哈马、万科森林度假公园、太阳岛公寓公寓价格:公寓价格:34万元/平米(二线海景
9、)4-8万元/平米(一线海景)别墅价格:别墅价格:47万元/平米典型代表:典型代表:泰德白石郡、铂爵公馆、三亚湾新城海景公寓:海景公寓:3-4.5万元/平米起别墅价格:别墅价格:5万元/平米典型代表:典型代表:半山半岛、半山壹号公寓公寓价格:价格:34万元/平米别墅价格别墅价格:6万元/平米典型代表:典型代表:公主郡、石溪墅别墅价格:别墅价格:6万元/平米公寓价格:公寓价格:4.5-4.8万元/平米(海景)3-3.5万元/平米(非海景)典型代表:典型代表:东和福湾公寓:公寓:4万元/平米独栋:独栋:3.5-4.5万元/平米典型代表:典型代表:雅居乐清水湾公寓价格:公寓价格:1.5-2.6万元/
10、平米海景独栋:海景独栋:8-10万元/平米非海景独栋:非海景独栋:4.5-6万元/平米联排价格:联排价格:3.8万元/平米典型代表:典型代表:香水湾1号、富力湾81 12 23 34 45 56 611111212131314147 79 98 81010三亚现状市场:市场现有住宅物业供应集中在三亚湾、亚龙湾三亚现状市场:市场现有住宅物业供应集中在三亚湾、亚龙湾二线以及陵水各湾区的一线区域二线以及陵水各湾区的一线区域编号编号项目名称项目名称物业类型物业类型规模规模/剩余剩余(万万)2008200820092009201020102011201120122012201320131海阔天空高层8.
11、54 42国际公馆高层13.613.613.63国光滨海花园高层/联排/双拼/独栋112 24三亚湾新城洋房/双拼/独栋3302502505山水天域高层/洋房1410106美丽新海岸 高层/独栋258 87半山半岛高层/联排/独栋4930308凤凰水城高层/洋房/联排130 1161169山水国际高层/联排/叠拼/独栋104 808010东方巴哈马小高层/多层33131311公主郡高层/双拼/独栋155 512海南福湾高层/独栋1815.615.613红磡香水湾高层/联排/独栋17.514.514.514香水湾1号独栋9.2 9.29.2项目可能项目可能的销售期的销售期市场典型项目销售速度(万
12、市场典型项目销售速度(万/年)年)市场混合形态的市场混合形态的中等规模以上产品中等规模以上产品消化速度约在消化速度约在6-10万万/年;年;数据来源:市场调研一手资料,世联数据库数据来源:市场调研一手资料,世联数据库9目前市场主要楼盘:目前市场主要楼盘:1111年春节前后市场普遍销售情况较好,目年春节前后市场普遍销售情况较好,目前随着旅游淡季来临,三亚房地产市场逐步进入淡季前随着旅游淡季来临,三亚房地产市场逐步进入淡季项目名称项目名称开盘时间开盘时间12.13-12.2612.13-12.26上上门量门量12.13-12.2612.13-12.26成交量成交量价格情况(元价格情况(元/平米)平
13、米)优惠折扣优惠折扣 中铁子悦薹 2011年1月洋房预计4万左右 山水天域 2009年2月110229000一次性9.8折 凤凰水城南岸 2010年1月905525000一次性9.8折,当天结款95折香榭左岸2009年12月504毛坯2.9万左右一次性9.5折老带新再打9.8折 太阳岛公寓 2011年春节90毛坯均价18000新浪国际公寓预计2011年1月40预计开盘价25000碧海蓝天3期三期2011年春节期间开盘120已认筹55批起价25000,均价29000三亚嶺海2010年2月15120购卡客户15批左右均价28000(精装修)1.8万(毛坯)万科森林度假公园2011年1月9-10日5
14、50已认筹1700批当天认筹9.8折,开盘再8折,一次性付款9.5折半岛蓝湾2011年1月底45均价2万半山壹号预计1月底开盘40均价3-6万认筹,享97折海岸名都2009年12月1号756最高7万,最低3.1万,均价3.9万一次性98折10重点板块扫描重点板块扫描11三亚湾板块三亚湾板块三亚湾位于三亚市区西部,海岸长度约17公里,是三亚具一定规模、自然条件良好的旅游度假区,同市区相比,该景区拥有更加良好的海景资源和沙滩。目前已经具备了良好的形象和档次,众多项目已经开发完毕或即将完成开发,目前该片区基本没有可用于开发建设的土地 目前发展状况目前发展状况u2001年开始起步,目前配套缺乏以国内旅
15、游度假为主,酒店价格较其它区域低资源资源u海景资源客户客户u以北方“候鸟”为主,投资、度假为目的产品产品/价格价格以高层公寓、产区酒店为主公寓:34万元/平米(二线海景);4-8万元/平米(一线海景)别墅价格:47万元/平米销售状况销售状况海景公寓去化速度快代表楼盘代表楼盘泰德白石郡、东和中央海岸、凤凰岛等 12泰德泰德白石郡白石郡区位区位u三亚湾路200号(海坡椰林大酒店旁)规模规模u占地36亩,总建面1.71.8万,容积率0.6产品产品u230套西班牙风格公寓,3层建筑,带前后私家花园产品为50300 的一房到三房,以50 为主,50左右的标准间和一房(60%),100多的两房(20%),
16、160余的三房(20%),4套290的四房;价格价格u均价在70000元/,带15000元/的精装修销售销售u2010年10月1日开盘,目前已销售30%客户客户客户以东北、江浙、上海、北京人居多,主要为投资客配套配套酒店5星级常规配套,园林景观,海景,海上娱乐项目,地上停车位三亚湾最大的泳池两个温泉泡池、一个泳池酒吧13区位区位 三亚湾凤凰岛 规模规模凤凰岛长1250米,宽约350米,占地面积547.5亩(36.5万平米),规划总建筑面积48万平米,总容积率1.1;5栋高层公寓,30套独栋别墅;产品产品50-70的单间,110-150的一房一厅,150-300的二房二厅,各占比例分别为:80%
17、、15%、5%;20000元/的精装修标准;价格价格4、5号楼均价60000元/,3号楼均价90000元/,最高价130000元/;销售销售4、5号楼全部出售,3号楼消化70%,1、2号楼没有推售;客户客户客户来至全国各地的成功企业家配套配套包括七大项目,即一栋超星级酒店(包含酒店及国际会议中心)、国际养生度假中心(即五栋产权式酒店)、商务会所(别墅型产权式酒店)、海上风情商业街、国际游艇会、奥运主题公园和凤凰岛国际邮轮港;评价评价独享山海天旅游资源,配套齐全,三亚标志性项目,价格达到三亚市峰值凤凰岛凤凰岛14区域小结区域小结p三亚湾片区是中高档楼盘较为集中的片区,楼盘均具有良好的景观三亚湾片
18、区是中高档楼盘较为集中的片区,楼盘均具有良好的景观资源,目前片区项目售价较高,售价均在资源,目前片区项目售价较高,售价均在3000030000元元/以上;以上;p目前,海坡片区一线基本没有可发后续用地,海景资源的稀缺性保目前,海坡片区一线基本没有可发后续用地,海景资源的稀缺性保证了物业价格的上涨空间较大;证了物业价格的上涨空间较大;p三亚湾片区已经形成了一定规模和档次的度假物业项目,但配套设三亚湾片区已经形成了一定规模和档次的度假物业项目,但配套设施建设滞后,有待政府公共配套设施进行补充。施建设滞后,有待政府公共配套设施进行补充。15大东海板块大东海板块大东海片区位于三亚城区南部,是三亚著名的
19、旅游景区,也是距三亚城区最近的景区之一。大东海海湾长约2公里,片区内有良好的海景资源和著名的鹿回头景区;该片区即拥有良好的景观条件,同时又可享城市配套之便,生活便利性较高。目前大东海地区基本没有开发用地,该片区开发项目主要由中高端物业组成。目前发展状况目前发展状况u该区域属于旅游景区,商品发开发项目较少,可开发土地资源有限资源资源u海景资源、娱乐项目配套客户客户u以北方“候鸟”为主、养老度假为目的产品产品/价格价格海景别墅、公寓为主 海景公寓:3-4.5万元/平米起别墅价格:5万元/平米销售状况销售状况小户型海景公寓去化速度较快代表楼盘代表楼盘半山半岛、半山壹号 16半山半岛半山半岛区位区位鹿
20、岭路27号(鹿回头公园旁)规模规模占地面积2066多亩,建筑面积100多万平方米,容积率1.73,绿化率45.5包括临海别墅、观海公寓、洲际酒店、豪华商业街、国际潜水基地;一、二、三期分别在07、08、09年出售,四期8栋高层,共1000多户;产品产品四期共有8栋楼组成,30-33层的高层,共有1000多套,户型由138198的两房和三房组成,5000元/的精装修标准,层差1000-1500元/;两套270的独栋别墅价格价格三期09年年底价格达39000元/,四期开盘时价格为3万/平米,目前均价为4.9万/平5.2万/平 销售销售一期:07年底,别墅60多套,一个月卖完;二期:别墅70多套,1
21、周卖完;三期:8栋高层,已于2010年2月售完;四期:8栋高层2010年2月初推出,共1000多户,已销售了80%;五期:2011年推出,目前已销售70%;六期:计划2011年5月1日推出客户客户客户主要是明星及海归客户来源:长三角东三省珠三角,前两者和占60%,外籍客户10%;目的:度假+投资;40岁左右居多,45-55岁。配套配套洲际酒店、豪华商业街、悦榕庄酒店、18洞夜景高尔夫、费尔蒙酒店、国际潜水基地、游艇会及各种生活配套等17营销手法:营销手法:u明星效应:明星效应:职业明星vs业主高尔夫邀请赛、第11届海峡两岸暨香港电影导演研讨会与2010年中国电影导演协会年度表彰大会u重展示:重
22、展示:重金打造售楼部、豪华丰田商务看房车u立体推广:立体推广:电视广告、户外广告、网络、老业主口碑、阶段性岛外推介会u客户渠道:客户渠道:前期通过明星效应及立体广告轰炸开拓客源;后期主要通过老业主口碑及广告等拓展客户18半山壹号半山壹号区位区位大东海鹿回头度假区鹿岭路 规模规模总占地面积约100亩,总建筑面积约80000,其中住宅部分容积率约为1.0,建筑密度20%产品产品由17栋多层退台式电梯山海城堡、1栋私家会所及1栋五星级酒店围合而成 价格价格均价3万/平米,含5000元/平米精装修销售销售目前在售第一期,从2010年11月开始认筹,2011年1月16日开盘;客户客户客户以东北、山西为主
23、;山西开发商,其在山西开发过楼盘,所以山西老客户较多;鼓励行业内人士带介绍客户,佣金按千分之三结算配套配套主要借势半山半岛配套,紧邻三亚免税店19区域小结区域小结p该片区即拥有良好的景观条件,同时又可享城市配套之便,生活该片区即拥有良好的景观条件,同时又可享城市配套之便,生活便利性较高,片区南望大东海,西面为鹿回头山顶公园景区,北便利性较高,片区南望大东海,西面为鹿回头山顶公园景区,北临三亚河入海口,景观资源良好,区位优势明显;临三亚河入海口,景观资源良好,区位优势明显;p大东海片区经过这几年的开发建设,使得本区域基本没有空余的大东海片区经过这几年的开发建设,使得本区域基本没有空余的开发用地,
24、市场存量和潜在供应量较少,物业上涨空间较大。开发用地,市场存量和潜在供应量较少,物业上涨空间较大。20亚龙湾板块亚龙湾板块亚龙湾位于三亚市东南面二十五公里处。度假区规划面积18.6平方公里,是一个拥有滨海公园、豪华别墅、会议中心、高星级宾馆、度假村、海底观光世界、海上运动中心、高尔夫球场、游艇俱乐部等国际一流水准的旅游度假区。度假区内分为八大功能区,由滨海酒店、高尔夫球场、别墅、度假村、游乐设施等构成。目前发展状况目前发展状况u该区域土地由中粮集团统一运营开发,目前已经有15家星级酒店投入运营,2个高尔夫球场,1个商业中心项目,而商品房项目屈指可数资源资源u自然环境资源、商业配套客户客户u北方
25、地区“度假”一族产品产品/价格价格以酒店、别墅为主流公寓价格:34万元/平米别墅价格:6万元/平米销售状况销售状况小户型别墅和公寓去化较快代表楼盘代表楼盘公主郡、石溪墅21区位区位亚龙湾亚龙大道规模规模占地37万,总建面15万,三期在售;产品产品三期产品为洋房和别墅,洋房409套,别墅90余套;洋房户型面积80-160平米价格价格别墅价格5-7万元/;三期公寓3.6万/;销售销售三期公寓400多套,2011年1月开盘;别墅90多套,暂时未售客户客户小户型投资者和自住各占一半;北京、上海、江浙的多,其次哈尔滨;年龄在40-50岁,年轻人少,60岁以上的老年人也较多。公寓的客户比别墅年轻,年轻人中
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