房地产企业获取土地阶段会计与税务处理.doc
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4、土地使用权转让、投资者投入的土地使用权以及其他方式。通过出让方式取得土地使用权的入账价值通常是土地出让金加上相关税费,相关税费是指涉及的契税、印花税,还涉及耕地占用税。通俗的说法是房地产公司通过招拍挂从政府买的土地,也叫一级市场获取土地。通过土地使用权转让取得的土地使用权的成本,包括购买价款、其他行政事业性收费和其他税费。通俗的说法就是从其他公司购买的土地。 投资者投入的土地使用权,应当按照投资合同或协议约定的价值作为成本,但合同或协议约定价值不公允的除外。就是其他想入股房地产公司的单位以土地作价入股。 关注东成空间会计资料百文精选 为上网时间少的会计朋友而备。我们团队在60多个会计群中收集编
5、著了 会计财务群杂志问答集电子书 相信对在职的会计同仁有所帮助 房地产企业取得的土地使用权,根据企业会计准则第6号无形资产应用指南的规定,通常应确认为无形资产,但改变土地使用权用途,用于赚取租金的,将其转为投资性房地产。房地产企业取得土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物,土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物的成本。在此特别说明的是,本书主要介绍房地产企业购买土地用于开发商品房的情况。 根据企业会计准则,房地产开发取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物,相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑成本,即借记“开发成本土地征用及拆迁补偿费”等科目,贷记“银行存款”、“应付账款”等。取
6、得的土地使用权所缴纳的印花税直接计入“管理费用”核算。【例3-1】208年6月,致远地产公司取得100亩的土地使用权用于商品房开发,价款5 000万元,契税征收率为3%,当地政府规定的耕地占用税税额为30元/平方米,通过银行转账支付土地出让金及相关税费。 1.支付土地出让金时,依据财政部门开具的土地使用权出让金专用票据和银行转款手续,致远地产公司应进行的会计处理为:借:开发成本土地征用及拆迁补偿费 50 000 000贷:银行存款 50 000 0002.应缴纳的契税为:5 0003% =150(万元)依据契税完税凭证和付款证明,致远地产公司应进行的会计处理为:借:开发成本土地征用及拆迁补偿费
7、 1500 000 贷:银行存款 1 500 0003.应缴纳的耕地占用税为:100666.6730=200(万元)依据耕地占用税完税凭证和付款证明,致远地产公司应进行的会计处理为:借:开发成本土地征用及拆迁补偿费 2 000 000 贷:银行存款 2 000 0004.签订土地使用权出让合同,应缴纳的印花税为5 0000.5 =2.5(万元)缴纳印花税时,依据印花税凭证和付款证明,致远地产公司应进行的会计处理为:借:管理费用印花税 25 000 贷:银行存款 25 000不过正常情况下,房地产企业招拍挂获得土地的过程是这样的:先交纳竞拍保证金,等竞拍成功了转作土地出让金,最后根据土地出让合同
8、规定的付款时间支付剩余的土地款。会计应该如下做账:1、 支付竞拍保证金借:其他应收款-国土资源局 20000000贷:银行存款 200000002、 竞拍成功后借:预付账款-国土资源局 20000000贷:其他应收款-国土资源局 200000003、 支付剩余的土地出让金借:预付账款国土资源局 30000000 贷:银行存款 300000004、 房地产企业开发商品房转入存货借:开发成本土地出让及拆迁补偿费 50000000贷:预付账款国土资源局 50000000如果房地产企业取得的土地使用权用于自建用房等地上建筑物时,土地使用权的取得成本直接计入“无形资产”账户,且土地使用权的账面价值不与地
9、上建筑物合并计算成本,而仍作为无形资产进行核算,土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。为建造办公楼等自用而取得的土地使用权所缴纳的契税,计入“无形资产”账户。【例3-2】2008年1月,致远房地产公司一出让方式取得土地一宗,以银行存款支付500万元,并在该块土地上自行建造一栋办公楼,发生建筑成本1300万元。办公楼已经完工并达到预定可使用状态。假定土地使用权年限50年,五净残值;写字楼使用年限25年,预计净残值100万元;都采用直线折旧法进行摊销和计提折旧。契税税率3%。1、 支付土地出让金时,依据财政部门开具的土地使用权出让金专用票据,进行的会计处理: 关注东成空间会计资料百文精选
10、为上网时间少的会计朋友而备。我们团队在60多个会计群中收集编著了 会计财务群杂志问答集电子书 相信对在职的会计同仁有所帮助借:无形资产土地使用权 5000000 贷:银行存款 50000002、 应缴纳的契税 500*3%=15万元 根据契税完税凭证和付款证明,进行的会计处理为: 借:无形资产土地使用权 150000 贷:银行存款 1500003、签订土地使用权出让合同,应缴纳的印花税为: 500*0.5=0.25万元 借:管理费用-印花税 2500 贷:银行存款 25004、在土地上自行建造办公楼,发生建造费用时,根据付款凭证、税务部门监制的收据,进行的会计处理为: 借:在建工程 13000
11、000 贷:应付账款等 130000005、办公楼达到预定可使用状态,进行的会计处理为: 借:固定资产-办公楼 11000000 贷:在建工程 110000006、每年分摊土地使用权核对办公楼计提折旧,进行的会计处理为:借:管理费用 583000贷:累计折旧 480000 累计摊销 103000 第二节 获取土地阶段税务处理 房地产企业获取土地阶段涉及的税收有:土地使用税、耕地占用税、契税、印花税等。一、土地使用税房地产企业按规定计算应交的土地使用税时,借记“管理费用”账户,贷记“应交税费应交土地使用税”账户;上交时,借记“应交税费应交土地使用税”账户,贷记“银行存款”账户。【例3-3】致远地
12、产公司拥有一宗50万平方米的土地使用权,其中市政道路及绿化带用地5万平方米,已完成销售商品房占用土地25万平方米,该地城镇土地使用税税额为5元/平方米,按季缴纳。1. 应纳土地使用税额计算方法如下:应缴纳城镇土地使用税的土地面积=50-25-5=20(万平方米)年度应纳税额=205=100(万元)每季度应纳税额=1004=25(万元)2. 上述致远地产公司的会计处理为:(1) 致远地产公司计算土地使用税时:借:管理费用土地使用税 250 000贷:应交税费应交土地使用税 250 000(2) 上交土地使用税时:借:应交税费应交土地使用税时 250 000贷:银行存款 250 000二、耕地占用
13、税 如果房地产企业购置的是耕地,则需要缴纳耕地占用税,由于耕地占用税是在实际占用耕地之前一次性交纳的,不存在与征税机关清算和结算的问题,因此企业按规定交纳的耕地占用税,可以不通过“应交税金”科目核算。【例3-4】致远地产公司购置一宗10万平方米的土地使用权,是耕地,该地耕地占用税税额为30元/平方米。借:开发成本土地征用及拆迁补偿费-耕地占用税 3000000贷:银行存款 3000000三、 契税契税一般不通过“应交税费”科目进行核算,视取得土地使用权的用途计入不同的会计科目.房地产企业为进行房地产开发而取得的土地使用权所缴纳的契税,在实际缴纳时依据契税完税凭证直接计入“开发成本”科目。为建造
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