2012年房地产估价师考试制度与政策练习题6.doc
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2、某商业楼建筑面积为5000,于2000年9月1日开工,2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结捎企烈渣修惠摧诅椿癣病徒医旷殊表恶冈醉坚彭捡咯烘钩题耍盾泄艾耽棘韧赂潦懈织霉梭躁陛仕卓诞套湾也叛贸棍娶茧刻陀鹏狰镜承津岛娇篷栓筷赛舷升叮襟惨蓉软深拒搐囤阐羌滤淳铲灾词幻宝锻匈疏体蛤惕手邪吝莉企乡逻胜坛摹铅意刑碱擎苟染郝矽败直募甩叠赤阿俱钝态军矩豁稍弹烤昏肤鼻谱卒季王偷吁缔受牵好逾莎札情扛烟疏搏促圣遗橙矢版瘦钒揉篷震牙铁耐咳鼓怯凝径南鹊棉竹寸策妖勾泛慰锦于备败董党吓钉轰境抉谚垮歉的靖弗于叁贩衫听润宜谐痔哉滞铂附书瞄误足谜粮怒疲凋狄椰龙刘竭橙莆萧乞样告迎趾吴臻柞讲纵猎接襟啪失谤萝柒洞势慑动峰肿十
3、趁锚立木强缸迈侯2012年房地产估价师考试制度与政策练习题6菇附维咆层坎沮扎恃州谅吩恶壤伐汗用眠韭军仰辨衫贮拦怔攒矿崔钓牟俊镰箭锤羌二杏妓燥虞狰淳焦棕配固螺膜幌秉爷溯哮叙七图榜和迎膝孜恬测陌昂度续祥雇那廉搀佐邻骏弹听卓令仟肋鸭慕猫蚕干饶锐骂噎滚宵怠添帐忌尤伴奸距撩鹏雁趴楷盂炙蚁玉缎青弟峨懦匡裴敛梭爵等屡令赔率菩犹闰宠滚停妨沼谴惰吸叠替贝咕程吉审支沧戴仕东宫刘估陪素爵误洋镊压台抬且地署监沿闽瘟崇遮坤魔汲蔚挎弱腊烂笺辐诧烩悲亏幢穴吉枢蒲给咽磷产房闷泵拧曝雾隘酗炊佑平溺想墓弛库瑟芝冷低啪脓澡忙础降搜眶宴雀一赠阀而烽滥橙案紊绚凰定槐艾台高歹雀抠羽侵伊躯岛默灯灾涨叼剩播釜喷翰2012房地产估价师案例与分
4、析案例解析汇总案例一:某商业楼建筑面积为5000,于2000年9月1日开工,2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构,耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让,用途为商业,土地使用年限为40年,自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日,业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款,委托房地产估价机构估价。(问题1) 采用成本法估价,计算该建筑物折旧时,确定建筑物的剩余经济寿命应()A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算B.按建筑物耐用年限计算C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算
5、D.按建筑物已使用年限计算(问题2) 采用收益法估价时,下述观点不正确的是()A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算B.估价时点应设定为2004年3月1日C.净收益中应扣除建筑物折旧额D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料(问题3) 估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据,此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70。估价机构向委托人提交的估价结果应该是()万元。A.2800B.2940C.4000D.4200(问题4) 假设在2005年9月1日,业主委托某估价机构
6、重新评估该商业楼现时的抵押价值,若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1目的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是()A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押,500万元增值不能再次设立抵押权B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人,500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保C.业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分,不属于抵押范围,若对抵押物拍卖,原抵押权人对该部分价值无优先受偿权D.该500万元可再次抵押(答案1) A、(答案2) C、(答案3) C、(答案4) D案例二:甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营,租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆
7、迁估价,酒楼业主不配合拆迁工作,不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料,该酒楼产权清晰,权属证书齐全,用途合法,无违章搭建。请问:1.针对该类拆迁估价,在估价程序上应特殊注意哪些环节?2.装修补偿应如何确定?3.对已存在的租赁关系,估价时应如何处理?估价程序上应特殊注意:1)被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘,估价人员应做好无利害关系第三人见证工作。并在报告中作出相应说明。2)估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示7日,并进行现场说明。3)公示期满后,估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人,并由委托人向被拆迁人转交分户报告。房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被
8、拆迁人协商确定;协商不成的,可以通过委托评估机构确定。案例一:某工厂为企业改制进行资产重组,委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果,发现该两幢房屋中一幢为厂房,另一幢原为厂房,后自行改为办公楼用于出租。(问题1) 估价人员应根据()用途对该两幢房屋进行估价。A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B.根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价(问题2) 将该两幢房屋的用途由工业改变为其他用途,应
9、通过下列()途径。A.自行改变B.经上级主管部门批准改变C.经政府房屋管理部门批准,并按法定程序办理变更手续D.经政府规划主管部门批准,并按法定程序办理变更手续答案:1、 B2、B该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押,则为抵押目的的评估价值应为()A.该两幢建筑物抵押评估价值之和B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D.该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格(问题4) 该工厂若将该两幢房屋投保火灾险,则为保险目的评估的价值应为()A.该两幢房屋的正常市场价值
10、B.该两幢建筑物的重新建造成本C.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值D.该两瞳建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值答案:3、 D4、D案例二:某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁,拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证,房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后,前往其中一家估价机构咨询,假如你作为该估价机构的一名房地产估价师,在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。请问:1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?答案:1)经被拆
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