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房地产估价师之开发经营与管理考试专项刷题训练.pdf
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1、房地产估价师之开发经营与管理考试专项刷题训练房地产估价师之开发经营与管理考试专项刷题训练1、下述各项中,属于房地产供给分析内容的是()。A.需求预测B.吸纳率分析C.房地产市场建造周期循环运动情况的分析D.家庭规模与结构分析【答案】C2、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资,这种估算方法为()。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法【答案】A3、下列房地产投资项目不确定因素中,属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是()。A.建筑安装工程费B.土地费用C.空置率D.容积率【答案】C4、某开发商向银行申请了利率 6%、期限为 10 年、按年等额偿还的一笔总
2、额为 100 万元的贷款,则该开发商第一年的还本额为()万元。A.7.59房地产估价师之开发经营与管理考试专项刷题训练B.7.28C.13.59D.6.05【答案】A5、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近,如果定价比市场领导者的定价低,则其采用的是()。A.领导定价法B.挑战定价法C.价值定价法D.随行就市定价法【答案】B6、财务分析不包括()。A.偿债能力分析B.平衡能力分析C.盈利能力分析D.营运能力分析【答案】B7、根据消费者()的差异,市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类:即便利品、选购品和特殊品。A.购买习惯B.购买心理C.购买动机房地产估价师之开发经营与管理
3、考试专项刷题训练D.购买行为【答案】D8、2017 年末,某市住房总量为 5000 万平方米,其中经济适用住房 400 万平方米,商品住房 3750 万平方米,同期住房空置量为 750 万平方米,其中经济适用住房为 50 万平方米,商品住房为 450 万平方米,则该市2017 年末的住房空置率是()。A.9%B.12%C.12.5%D.15%【答案】D9、四磨汤的功效A.行气疏肝,散寒止痛B.行气降逆,宽胸散结C.行气疏肝,宽胸散结D.行气降逆,散寒止痛【答案】B10、下列市场监测与预警指标中,反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是()。A.开发强度系数B.土地转化率C.住房可支付性
4、指数D.住房市场指数【答案】A房地产估价师之开发经营与管理考试专项刷题训练11、关于资本金现金流量表的说法,正确的是()。A.把所有投资均视为自有资金B.现金流出包括利息支付C.不考虑信贷资金的还本D.只能用于计算静态盈利指标【答案】B12、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分,通常称为()。A.超额利润B.投资回报C.内部收益D.风险报酬【答案】D13、对于收益性房地产来说,从建筑物竣工之日算起,在正常市场和正常运营状态下,净收益大于零的持续时间称为()。A.设计寿命B.经济寿命C.法定寿命D.自然寿命【答案】B14、下列财务指标中,属于可通过资产负债表直接计算的指标是()。A.流动比
5、率B.应收账款周转率C.股东权益报酬率房地产估价师之开发经营与管理考试专项刷题训练D.成本费用净利率【答案】A15、若名义利率为 10%,通货膨胀率为 4%,则实际利率为()。A.5.77%B.6.00%C.10.00%D.14.40%【答案】A16、下列关于资产负债表不正确的是()。A.资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况B.资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况C.在对房地产开发项目进行独立的财务评价时,不需要编制资产负债表D.编制该企业的资产负债表,以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标【答案】B17、物业公司在选择零
6、信商作为零售商业物业的租户时,首先要考虑的因素是()。A.零售商的财务能力B.零售商的声誉C.零售商的组合与位置分配D.零售商的经营内容【答案】B房地产估价师之开发经营与管理考试专项刷题训练18、个人住房贷款业务信用风险涉及购房人和()两方面。A.政府B.建造商C.开发商D.物业管理企业【答案】C19、以下属于房地产资产管理范围的是()。A.制定物业策略计划B.设备更新财务预测C.室内布局与空间规划D.建筑设计与工程规划【答案】A20、下列房地产市场指标中,属于市场监测与预警指标的是()A.吸纳周期B.城市居民消费价格指数C.住房价格合理性指数D.房地产价格指数【答案】C21、有一房地产,土地
7、面积 2500m2,为 7 年前通过有偿出让取得,当时地价为 700 元/m2,土地使用权年限60 年的地价为 1200 元/m2。地上建筑物总建筑面积 3000m2,于 3 年前交付使用,当时的建筑物建造价为 600元/m2,现在建造同类建筑物需 800 元/m2,估计该建筑物上可使用 45 年,残值为 2%。若土地的资本化率为8%。该房地产建筑物部分的总价为()万元。A.100房地产估价师之开发经营与管理考试专项刷题训练B.149C.232.3D.180【答案】C22、下列因素中,属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是()。A.容积率B.空置率C.资本化率D.建安费用【答案】B23、将存
8、量房屋市场分为租赁、转让、抵押、保险等市场的划分方式是()。A.按照房地产的用途和等级划分的B.按照房地产的交易形式划分的C.按照地域范围划分的D.按照房地产购买者目的划分的【答案】B24、如国家债券的收益率为 9%,经测算,工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为 0.14,整个投资市场的平均收益率为 18%,则工业物业的预期收益率为()。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%【答案】B房地产估价师之开发经营与管理考试专项刷题训练25、对于相同的两个房地产投资方案,其动态投资回收期(Pb)与静态投资回收期(Pb)之间的关系是()。A.PbPbB.PbPbC.Pb=P
9、bD.PbPb【答案】D26、对于开发持有出租出售模式和购买持有出租出售模式来说,两者的共同点是()。A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入B.现金流入都包括销售收入和销售税费C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本【答案】A27、物业甲为写字楼项目,2017 年末价值为 1000 万元,预计 2018 年末价值为 1100 万元的可能性为 50%、为900 万元的可能性为 50%;物业乙为保龄球场项目,2017 年末价值为 1000 万元,2018 年末价值为 1200 万元的可能性是 50%、为 800 万元的可能性为
10、50%,甲乙两个物业投资风险比较的结果是()。A.甲物业投资风险较大B.乙物业投资风险较大C.甲、乙两个物业投资风险一样大D.无法判断【答案】B28、下列选项中,不计入收益性物业运营管理费用的是()。A.抵押贷款还本付息房地产估价师之开发经营与管理考试专项刷题训练B.管理人员工资C.公共设施维修费D.保险费【答案】A29、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近,如果定价比市场领导者的定价低,则其采用的是()。A.领导定价法B.挑战定价法C.价值定价法D.随行就市定价法【答案】B30、在住房市场中,存量住房市场的市场结构特征是()。A.竞争多于垄断B.垄断多于竞争C.竞争与垄断持平D
11、.不存在竞争和垄断【答案】A31、房地产投资信托的风险不包括()。A.经营风险B.市场风险C.利率风险D.操作风险【答案】D房地产估价师之开发经营与管理考试专项刷题训练32、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时,项目以()所需的时间。A.经营收入抵偿全部投资B.净收益抵偿全部投资C.全部现金流入抵偿全部现金流出D.全部现金流入抵偿全部投资【答案】B33、房地产产品出售、出租时,将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本是()。A.营业成本B.开发产品成本C.期间费用D.开发项目总投资【答案】A34、下列融资渠道中,属于公众市场债务融资形式的是()。A.发行公司债券B.权益型房地产投资信
12、托基金C.发行股票D.商业银行贷款【答案】A35、房地产租金,是指报告期房地产市场中的租金水平,通常是用不同类型房屋的()租金来表示。A.平均数B.相对数C.合理房地产估价师之开发经营与管理考试专项刷题训练D.期望【答案】A36、关于房地产面积测算的说法,错误的是()。A.房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积等的测算B.房地产面积测算包括房屋面积测算和土地面积测算C.房屋的建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积D.房屋面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积【答案】D37、某投资者购买一间商铺用于出租经营,名义收益率为 12.0,如果通货膨胀率为 5.5,银行贷款年
13、利率为 6.5,存款年利率为 3.0,则该项目投资的实际收益率是()。A.5.16B.6.16C.6.5D.8.74【答案】B38、在()授权开发企业负责实施土地开发时,由开发商负责筹措资金,办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。A.银行B.经销商C.业主D.政府【答案】D房地产估价师之开发经营与管理考试专项刷题训练39、房地产直接投资包括()形式。A.从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资B.面向建成物业的置业投资C.从取得土地使用权开始的开发投资D.从取得土地使用权开始的开发投资和房地产企业债券投资【答案】A40、实物投资可分为()。A.固定资产投资、流动资产投资等
14、B.生产性投资和非生产性投资C.直接投资和间接投资D.短期投资和长期投资【答案】A41、企业同时向几个细分市场销售一种产品时,该企业采用的目标市场选择模式是()模式。A.市场集中化B.产品专业化C.市场专业化D.全面覆盖【答案】B42、在进行市场调查时,第一个原则是要采用()的方法,首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。A.科学B.客观C.准确房地产估价师之开发经营与管理考试专项刷题训练D.全面【答案】A43、为了得到有代表的样本,可以采用()的方法,可以计算抽样误差的置信度。A.概率抽样B.随机抽样C.估计抽样D.定额抽样【答案】A44、下列对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是()。A.
15、服务市场B.合格有效市场C.有效市场D.潜在市场【答案】D45、从某房地产投资项目的资产负债表上,我们可以得到如下项目信息:负债合计为 3000 万元,资产合计为5000 万元,流动资产和流动负债分别为 2500 万元和 1250 万元,存货为 1500 万元。则该房地产投资项目的速动比率为()。A.167%B.80%C.200%D.60%【答案】B房地产估价师之开发经营与管理考试专项刷题训练46、关于预算,下列说法错误的是()。A.可以帮助物业服务企业努力减少物业净经营收入的变动,估算在某一时间上物业现金流的状况B.当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时,预算可以帮助物业服务企业找到妥善的处
16、理方法,以满足这项费用的支出C.预算有许多类型,主要有年度运营预算,资本支出预算和长期预算D.年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内,物业的现金流将会有哪些变化【答案】D47、假设将两居室每套价格提高 5 万元,会减少多少购买者,如对此问题进行调查,则属于()。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查【答案】C48、仅考虑房地产的投资特性时,一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小,这是因为前者比后者()。A.更适于进行长期投资B.变现性差C.具有更强的适应性D.具有更专业的物业管理【答案】C49、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、
17、()等。A.规划设计方案B.投资估算房地产估价师之开发经营与管理考试专项刷题训练C.资源条件D.投资权益【答案】C50、为把两个投资项目的组合风险降到最低,各投资项目之间应有一个()。A.负协方差B.正协方差C.正敏感度D.负敏感度【答案】A51、下列房地产投资风险中,属于系统风险的是()。A.变现风险B.比较风险C.资本价值风险D.时间风险【答案】A52、李某的月均收入为 4500 元,购买小汽车每月须偿还的贷款额为 800 元,住房抵押贷款月偿还款为 1440 元,每月支出的物业管理费用为 120 元。李某的所有债务与收入比是()。A.32.00B.34.67C.49.78D.52.44【
18、答案】D房地产估价师之开发经营与管理考试专项刷题训练53、在房地产开发投资中,属于财务费用的是()。A.折旧费B.审计费C.金融机构手续费D.无形资产摊销费【答案】C54、()的资金融出方不承担项目投资的风险,其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。A.权益融资B.债务融资C.发行企业债券D.吸收其他机构投资者资金【答案】B55、下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中,不正确的是()。A.项目风险越大,风险等级系数值越大B.贷款期限越长,期限系数值越小C.企业信用等级越高,信用等级系数值越低D.用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比,贷款方式系数值较低【答案】B56、关于评标委
19、员会组成的说法中,正确的是()。A.评标委员会由政府有关部门代表和技术经济方面的专家组成B.评标委员会成员可以为 5 人C.评标委员会成员中,经济技术专家不得少于成员总数的 1/3房地产估价师之开发经营与管理考试专项刷题训练D.评标委员会的专家成员应由招标人负责指定【答案】B57、银行为某家庭提供了一笔总额 10 万元、期限 10 年、年利率 6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式,并在最后 1 个月还清所余本息,则相对于按月等额还款方式,该家庭在还贷期间,除最后1 个月外,其他各月的月供负担减少了()元。A.137.5B.410.2C.432.2D.452.2【答案】B58
20、、下列房地产市场指标中,属于市场监测与预警指标的是()A.吸纳周期B.城市居民消费价格指数C.住房价格合理性指数D.房地产价格指数【答案】C59、某房地产开发项目的年初未偿还贷款本金为 10000 万元、未偿还贷款利息为 300 万元,年内均匀新增贷款 5000 万元,预计下年初新增贷款 400 万元,如果贷款年利率为 7%,则当年应计利息为()万元。A.896B.910C.1050D.1099【答案】A房地产估价师之开发经营与管理考试专项刷题训练60、如国家债券的收益率为 9%,经测算,工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为 0.14,整个投资市场的平均收益率为 18%,则工业物业的预期
21、收益率为()。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%【答案】B61、购买者对其购买活动的满意感(S)是其产品期望(E)和该产品可察觉性能(P)的函数,即 Sf(E,P)。若购买者非常满意,则()。A.P0B.EPC.EPD.EP【答案】D62、编制资金使用计划,应考虑各种投资款项的(),要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况。A.数额B.用途C.发生时间D.付款特点【答案】D63、从房地产开发企业的角度看,不属于房地产开发过程中投入资源的是()。A.土地房地产估价师之开发经营与管理考试专项刷题训练B.资本C.劳动力D.技术革新【答案】D64、某购
22、房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为 5.75%,期限为 15 年,按月偿还,首次月还款额为 20005 元,月还款额增长率为 0.2%,则该购房者在第 5 年第 6 个月的还款额为()元。A.2277.4B.2281.9C.2728.8D.2741.95【答案】A65、存量是指报告期期末已占用和控制的拇业空间总量。在数值上,报告期总量上期存量+报告期新竣工量()。A.报告期灭失量B.最低销售量C.工程量D.盈亏平衡点量【答案】A66、假设某房产限差为 120m2,则其中误差为()m2。A.30B.60C.90房地产估价师之开发经营与管理考试专项刷题训练D
23、.120【答案】B67、某笔投资分 3 年回收,投资者期望收益率为 8%,预计未来 3 年年初回收额分别是 100 万元、150 万元和80 万元。若改为按年等额回收,则每年年末回收金额为()万元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】C68、在房地产资本市场中,上市发行股票融资渠道属于()。A.私人权益融资B.私人债务融资C.公开权益融资D.公开债务融资【答案】C69、()的关键,是从产业和市场两方面将产品细分和市场细分结合起来,综合考虑。A.判断竞争者反应模式B.确定竞争者战略C.确定竞争者目标D.识别竞争者【答案】D房地产估价师之开发经营与管理考试专项刷
24、题训练70、某开发商向银行申请了年利率为 6%、期限为 10 年、按年等额偿还的一笔总额为 100 万元的贷款,则该开发商第一年的还本收益为()。A.6.00 万元B.7.05 万元C.7.59 万元D.13.59 万元【答案】C71、同时开发几种产品,分别定位于不同的细分市场的营销方式是()。A.无差异性营销B.差异性营销C.定制性营销D.集中性营销【答案】B72、下列关于房地产置业投资项目的主要不确定性因素的说法中,错误的是()。A.权益投资比率低,意味着投资者使用了高的财务杠杆B.当短期抵押贷款利率较低,资金可获得性较好时,风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率C.空置率是指
25、准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例D.通过与物业服务企业签署长期合约可以减少物业维护管理费用的变动,但不能排除通货膨胀因素对这部分费用的影响【答案】B73、房地产开发企业的利润可分为 4 个层次。其中,营业利润与营业外收支净额之和为()。A.利润总额房地产估价师之开发经营与管理考试专项刷题训练B.投资利润C.税后利润D.可分配利润【答案】A74、在写字楼物业租赁中,物业管理企业可以通过对()进行面积规划,来帮助租户确定最佳的承租面积大小。A.面积单元B.面积单位C.出租单位D.出租单元【答案】D75、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的()为基础计算的。A.建筑
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