花伞的海洋模板.ppt
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1、09年度房地产企业税收培训年度房地产企业税收培训易坤山易坤山武汉市金瑞君安税务师事务所武汉市金瑞君安税务师事务所2009年年11月月12日日http:/1内容提要前言:前言:企业涉税风险从何而来企业涉税风险从何而来一、企业所得税一、企业所得税1、完工产品的标准2、配套设施的处理3、其它问题二、营业税二、营业税三、房地产合同涉税管理三、房地产合同涉税管理四、新政解析四、新政解析2前言:税务风险管理一:企业面临的税务风险分析一:企业面临的税务风险分析1、税法的复杂性复杂性、不完整性不完整性、随意性随意性、不不公平性公平性2、税务机关执法中的征管征管与税法执行税法执行的问题3、企业面临的社会大环境社
2、会大环境中的风险4、企业内部管理内部管理中的税务控制失误3企业处理税务问题的常见失误分析1、合同随意签、财务人员不参与、合同随意签、财务人员不参与房地产开发合同通常是公司从事开发活动的基础和前提,而合同一旦签订、备案、履行,必将产生不可调整的纳税义务。而公司在签订经济合同时往往只关注双方的权利、义务及法律风险,负责起草合同的律师或企业相关部门往往并不知晓税法是如何规定的。4企业处理税务问题的常见失误分析纳税人与税务机关的许多纳税争议纳税争议均源于经济合同中涉税条款的不明确涉税条款的不明确,企业却很少关注合同双方涉税条款,如何在合同签订中引进税务管理机制,是企业管理中非常重要的一个关注点。房地产
3、开发合同涉税条款通常包括合同履行方式、发票如何开具与传递、支付结算方式等重要内容,并要准确地适合或规避现行税法条款。5企业处理税务问题的常见失误分析税务机关的税务检查(稽查)大多从企业的合同、发票、支付结算等方面入手,而税收政策复杂而浩翰,如果不在合同签订的环节进行好税务方向的事前审核事前审核和税务税务安排安排,往往会给开发商带来重大经济损失。6案例:黄陂某房地产公司为项目公司,由自然人A与B各出资1000万出资于2005年3月成立,净资产为2000万,公司主要资产为一块土地,土地原价值为6000万,借款4000万,2008年2月将股权以12000万转让给自然人C与D,协议约定:股权支付款80
4、00万,代其支付原先的借款4000万,2009年6月,C与D再次转让股权,转让价18000,结果分析?税务机关的认定:税务机关的认定:7案例企业的资本运作主要包括:企业的资本运作主要包括:投资投资、收购收购、股权股权收购收购、资产收购资产收购、合并合并、分立分立、债务重组债务重组、跨境重组跨境重组、资本结构调资本结构调整整:国企改组国企改组、股份制改造股份制改造、转让转让、增资增资、减资减资、扩股扩股、缩股缩股、债转股债转股、股权分置股权分置、权证。权证。8会计与税法依据国家税务总局:国家税务总局:投资改组、并购1998年97号、2003年60号、2007年、财税2009年59号财政部:财政部
5、:股权投资、公司合并、金融工具计量与确认、债务重组(38个准则有四个涉及)合并:吸收合并、新设合并(控股合并)9案例:持有与转让的考虑持有与转让的考虑转让:个人出资转让:个人出资持有:法人出资持有:法人出资:法人实质为一人有限公司:不得以个人身份与其他法人实质为一人有限公司:不得以个人身份与其他股东共同出资股东共同出资案例:案例:甲公司(甲公司(A先生、先生、B先生)于先生)于2006年出资年出资2000万元成立全资房地产子公司万元成立全资房地产子公司M公司,公司,2009年年9月月30日,甲公司将日,甲公司将M100%全部转让全部转让给乙公司,转让价给乙公司,转让价6000万元,转让日,甲公
6、万元,转让日,甲公司资产总额司资产总额2000万元(土地),负债为零,万元(土地),负债为零,净资产净资产2000万元(均为实收资本),万元(均为实收资本),公司应纳企业所得税公司应纳企业所得税=(6000-2000)*25%=1000万万10分析甲公司将税后利润分配给甲公司将税后利润分配给A、B,应纳个人,应纳个人所得税合计:所得税合计:3000*20%=600万元,合计:万元,合计:1600万元,税负高达万元,税负高达40%。11资本运作中的风险案例提示企业在资本运作中的收购与投资等业务中企业在资本运作中的收购与投资等业务中缺少必要的缺少必要的“税收尽职调查税收尽职调查”现状:有财务调查、
7、法律调查,但没有税现状:有财务调查、法律调查,但没有税收尽职调查收尽职调查税务尽职调查是指接受客户委托,为客户税务尽职调查是指接受客户委托,为客户的投资、并购等商业事务提供税务尽职调的投资、并购等商业事务提供税务尽职调查服务,降低企业并购的税务风险。查服务,降低企业并购的税务风险。案例:广东某企业投资案案例:广东某企业投资案12企业处理税务问题的常见失误分析财务人员只关注财务、钱、收入、成本、财务人员只关注财务、钱、收入、成本、发票等,不考虑投资、财务人员与其它部发票等,不考虑投资、财务人员与其它部门之间的沟通上面也常出现问题。门之间的沟通上面也常出现问题。投资部门的投资分析报告一般没有税负分
8、投资部门的投资分析报告一般没有税负分析的条款。析的条款。认为认为“税税”都是财务部门的事件都是财务部门的事件合同条款中一般加上合同条款中一般加上“按我国税收法律规按我国税收法律规定各自承担定各自承担”,不够清晰明了。,不够清晰明了。13企业处理税务问题的常见失误分析二、管理者过于重视关系重视关系三、税务风险的控制往往限于财务部控制往往限于财务部四、企业需要什么样的税务代理服务,企业并不清楚,对代理行业也缺少了解五、企业财务人员内部培训内部培训有待加强14第一部分:疑难解析一、完工标准一、完工标准第三条第三条企业房地产开发经营业务包括土地企业房地产开发经营业务包括土地的开发,建造、销售住宅、商业
9、用房以及的开发,建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外,其他开发产品符合品。除土地开发之外,其他开发产品符合下列条件之一的,应视为已经完工:下列条件之一的,应视为已经完工:(一)开发产品竣工证明材料已报已报房地产管理部门备案。15一、完工标准(二)开发产品已开始投入使用投入使用。(三)开发产品已取得了初始产权证明初始产权证明。注明:注明:1、施工单位提交、施工单位提交工程竣工报告工程竣工报告2、监理单位提交、监理单位提交工程质量评估报告工程质量评估报告3、勘察设计单位提交、勘察设计单位提交工程检查报告工程检查报告4
10、、施工单位签署、施工单位签署工程质量保修书工程质量保修书16问题一、完工标准如何掌握5、工程质量监督站出具、工程质量监督站出具工程质量监督报工程质量监督报告告6、开发商形成、开发商形成工程竣工验收报告工程竣工验收报告另还有规划、消防、环保等部门。另还有规划、消防、环保等部门。初始产权证明一般指初始产权证明一般指大产权证明大产权证明。会计与税法的协调处理问题会计与税法的协调处理问题!17问题二:预交企业所得税能否扣除期问题二:预交企业所得税能否扣除期间费用?(按季预交)间费用?(按季预交)目前部分税务机关做法:目前部分税务机关做法:预收款预收款*计税毛利计税毛利率率*所得税税率所得税税率,期间费
11、用就不给扣了,到,期间费用就不给扣了,到年底汇算清缴时再给扣,然后多交的退给年底汇算清缴时再给扣,然后多交的退给你。你。是否正确?是否正确?18分析:国税发国税发【2009】31号文件对房地产企业应号文件对房地产企业应纳税所得额的计算方法作出了明确规定:纳税所得额的计算方法作出了明确规定:预征税款的办法应遵循预征税款的办法应遵循【2008】299号文号文件:企业预交税款是针对会计利润总额,件:企业预交税款是针对会计利润总额,而不是预收账款。为了保障税款的均衡入而不是预收账款。为了保障税款的均衡入库税法特案规定,未完工产品的预收账款库税法特案规定,未完工产品的预收账款提前确定应纳税所得额,应纳税
12、所得额提前确定应纳税所得额,应纳税所得额=预预收款收款*计税毛利率计税毛利率-营业税金及附加、土地营业税金及附加、土地增值税增值税19分析预交税款的时候将预收账款按上述公式计预交税款的时候将预收账款按上述公式计算的预计利润并入企业的会计利润总额预算的预计利润并入企业的会计利润总额预交,而不是仅针对预收账款计算的预计利交,而不是仅针对预收账款计算的预计利润缴纳,企业的预计利润总额包括:主营润缴纳,企业的预计利润总额包括:主营业务利润、其他业务利润、投资收益、期业务利润、其他业务利润、投资收益、期间费用、营业外收支。例如:三季度炒股间费用、营业外收支。例如:三季度炒股赚了赚了8000万要交,按会计
13、利润征税。万要交,按会计利润征税。(会计利润会计利润+预收账款预收账款*计税毛利率计税毛利率-弥补以弥补以前年度亏损前年度亏损+纳税调整纳税调整)20问题三:核定征收问题一:市局目前对核定征收的意见二:税法的规定:不得事先核定征收21问题解答:1、核定征收的建筑企业是否可以按总分包、核定征收的建筑企业是否可以按总分包合同差额作为企业所得税的计税依据交企合同差额作为企业所得税的计税依据交企业所得税?业所得税?2、企业所得税核定征收,如果年终会计利、企业所得税核定征收,如果年终会计利润应纳所得税高于已经按核定征收缴纳的润应纳所得税高于已经按核定征收缴纳的企业所得税,税务局要求补税、罚款及滞企业所得
14、税,税务局要求补税、罚款及滞纳金是否合理?纳金是否合理?22问题四:配套设施的处理主要包括:主要包括:1、物业管理用房2、地下室A:有产权的地下汽车库,B:无产权的地下汽车库C:无产权的地下自行车库D:地下人防设施3、水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚4、商店、银行、邮局中小学、文化站、医院等。23税法中配套设施的定义:国税发200931号第十七条第十七条第三十三条第三十三条第二十七条第五款第二十七条第五款(五五)公共配套设施费:公共配套设施费:指开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。24配套设施第十
15、七条第十七条企业在开发区内建造的会所、物企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施,按以下规定进场馆、幼儿园等配套设施,按以下规定进行处理:行处理:(一一)属于非营利性且产权属于全体业主属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。用按公共配套设施费的有关规定进行处理。25配套设施(二二)属于营利性的,或产权归企业所有的,属于营利性的,或产权归企业所有
16、的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理。产品进行处理。26延伸案例:案例案例1:报建时按固定资处理,后销售了,:报建时按固定资处理,后销售了,企业所得税如何处理?土地增值税如何处企业所得税如何处理?土地增值税如何处理?理?案例案例2:某房地产开发企业由:某房地产开发企业由A公司与公司与B公公司共同投资成立,出资比例为司共同投资成立,
17、出资比例为1:3,双方,双方约定对公司项目利润按约定对公司项目利润按5:5分成,请问:分成,请问:对于对于A公司分回的利润是否需要征收企业所公司分回的利润是否需要征收企业所得税。得税。27配套设施解读第三十三条第三十三条企业单独建造的停车场所,应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施进行处理。28国税发国税发200631号号国家税务总局关于房地产开发业务征收企国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知业所得税问题的通知八、关于开发产品成本、费用的扣除问题(二)下列项目按以下规定进行扣除:6开发企业在开发区内建造的会所、停车停车场库场库、物业管理场所、
18、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施,按以下规定进行处理:29配套设施解读(1)属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。(2)属于营利性的,或产权归开发企业所的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理。30案例:人防工程的争议我公司为北京某房地产开发投资公司在汉成立的房地产开发公司,具有独立法人,目前开发了某楼盘,面积近100万方,分为四期,项目前三期已完工,目前在
19、进行最后一期的开发,我司按照人民防空法及当地政府的要求建设了人防工程,人防工程获得了区人防办的验收合格证,并在当地人防办办理了人防工程平时使用许可证,目前人防设施做为小区内主内临时停放汽车以及自行车之用,汽车按月收取180元的管理费,自行车每月收取费用为5元,该费用由我司控股的物业管理公司负责收取。31案例09年5月,主管税务所对我司进行纳税评估,对人防工程的成本在税前扣除提出疑议,认为不能直接在税前扣除,应根据国税发200931号文件第十七条的规定,做为营利性固定资产,通过折旧来获得税前扣除的待遇,并要求我司补缴税款。我司认为:1、该项人防工程建设完工之后,交由物业管理公司进行管理并收取一定
20、的使用维护费,符合行业行规,并且其它房地产企业建设的人防工程32案例分析所发生的成本,均直接进入开发成本获得税前扣除。我司也应该直接获得税前扣除的待遇,不应按国税发200931号文件的第17条处理,应按33条处理。2、对于税务机关认定是营利性也不对,因为赢利性主体应为物业管理公司,物业管理公司收取的维护费也按国家税法规定缴纳了相应的税收。物业管理公司交税,而我司获得税前扣除的待遇,两不相干才对。我司据此与税务机关多次沟通未果,请问,税务机关的认定是正确的吗?33物业用房的处理物业用房的处理案例:案例:我公司在与业主签订我公司在与业主签订商品房买卖合同商品房买卖合同时,对于物业管理用房的产权一部
21、分未给予明时,对于物业管理用房的产权一部分未给予明确,一部分给予明确为物业管理公司管理用房,确,一部分给予明确为物业管理公司管理用房,业主具有使用权。物业管理用房目前由我司投资业主具有使用权。物业管理用房目前由我司投资的物业管理公司在使用。现在税务机关对我司进的物业管理公司在使用。现在税务机关对我司进行稽查,认为一部分产权不明确,认为一部分产行稽查,认为一部分产权不明确,认为一部分产权明确属于我司所有,理由是合同中约定物业管权明确属于我司所有,理由是合同中约定物业管理公司只有使用权,业主只有使用权,反过来就理公司只有使用权,业主只有使用权,反过来就是我司具有所有权,全都要转为固定资产,不允是我
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