培训房地产知识.doc
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4、年新一轮房地产调控的序幕。2010年4月17日,国务院出台关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(“国十条”),2011年1月26日,国务院办公厅出台关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知(国办发20111号,“国八条”),政策力度再度加强。 对房地产开发企业来说,上述背景使得正确认识房地产宏观市场形势变得十分重要二、 房地产行业的推动力分析 (一)城镇化1、城镇化:是指农村人口转化为城镇人口的过程。所谓城镇化,就是指农村人口不断向城镇转移,从而使城镇数量增加,城镇规模扩大的一种历史过程。2、城镇化率:反映城镇化水平高低的一个重要指标,即一个地区常住于城镇的人口占该地区总人口的比例。当
5、前,世界城镇化水平已超过50,也就是说有一半以上的人口居住在城市。3、中国的城镇化率据2010年7月中国社科院发布的中国城市发展报告的蓝皮书称,截至2009年,中国城镇化率为46.6%,城镇人口达6.2亿,2011年城镇化率达到51.37%。预计今后一段时间,中国城镇化进程仍将处于一个快速推进的时期,2030年将达到65%左右。4、提高城镇化率的意义 城镇化率的不断提高,是世界各国经济社会发展所具有的共同特征。城镇化是世界各国工业化进程中必然经历的历史阶段。城镇化是人类文明进步和经济社会发展的大趋势,是落后的农业国向现代化工业国转变的必由之路。5、城镇化与住宅需求据统计,2010年末,中国人口
6、为13.41亿。城镇化率为46%,城镇人口为6.2亿。城镇人均住宅建筑面积达到30平方米左右,城镇住宅总面积约为186亿。预计至2015年,人口达到14亿,城镇化率达到55%,城镇人口为7.7亿。每年新增城市人口约2000万人,按照人均30平方米计算,每年需要新增城镇住房6亿平方米。加上改善住房需求,每年对新增住房的需求大约为8-10亿平方米。(注:2008年建设部齐副部长称,“我国人均每年增加个平方米”)。按照小康人均35平方米的住房目标,2015年,总的城镇住宅需求量为254.8亿。减去2010年存量房186亿平方米,缺口为68.8亿平米,每年需增加13.7亿平方米。 至2030年,中国的
7、城镇化率预计达到65%,城镇人口为9亿,城镇住宅总需求为315亿,按此推算,未来20年需要新增城镇住宅129亿,每年需增加6.45亿。2010年,全国城镇商品房销售面积为8.25亿平方米。总的来看,供需基本平衡,但是,存在较大的结构性失衡,表现为,大城市供应量大于需求量,中小城市、城镇,供应量小于需求量。大城市中富余的住房供应,被投资性购房需求所消化,形成空置房。6、城镇化问题的小结:1、房地产市场,仍然有15-20年的发展空间;2、目前的供需基本是平衡的;3结构性失衡是存在的主要问题。4、城镇化是房地产蓬勃发展的基本推动力。 (二)土地财政根据财政部公布的数据,2010年全国土地出让金收入总
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