2019江宁协众雅居商业营销企划报告159p.ppt
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1、1PART PART 市场篇市场篇2PART PART PART PART 市场篇市场篇市场篇市场篇项目基本资源分析项目基本资源分析江宁商业市场宏观概况江宁商业市场宏观概况大学城主要商圈分析大学城主要商圈分析东山重要商业分析东山重要商业分析江宁主要商业案例借鉴江宁主要商业案例借鉴仙林大学城商业市场仙林大学城商业市场结论与建议结论与建议3项目位于大学城核心区域,紧邻地铁一号线南延线海项目位于大学城核心区域,紧邻地铁一号线南延线海事学院站,事学院站,交通便利,但目前商业氛围不浓。交通便利,但目前商业氛围不浓。4从规划看,本项目周边未来居住人口从规划看,本项目周边未来居住人口9.769.76万人,大
2、学生数量万人,大学生数量将达到近将达到近2020万人,这些为本案商业的开发带来利好万人,这些为本案商业的开发带来利好南京江宁大学城规划用地总规模为23.84平方公里,规划容纳的学生人口规模为13.05万人,居住人口规模为9.76万人。总人口规模为22.59万人。由大学城集中区、资源共享区和后勤服务区三大功能区组成。江宁大学城狭义地讲她仅包括方山周围27平方公里由江宁区政府2019年规划的江宁大学城。她在南京市的东南面方山周围,距市中心约35公里左右。目前有12所大学已经签约入住。其中有10所大学已经有近10万人入住。一般也把将军山的河海大学,南京航空航天大学和正德学院还有九龙湖边的东南大学同时
3、归为江宁大学城。上述四校的学生都已经正式入住江宁校区。总的来讲,江宁大学城已经有14所大学超过15万大学生入驻,同时还有4所大学准备入驻。南京工程学院南京工程学院金陵科技金陵科技学院学院晓庄师范晓庄师范海事学院海事学院医科大学医科大学药科大学药科大学江苏经贸江苏经贸学院学院中国传媒中国传媒大学大学本案本案5从交通环境看,本案所在大学城交通通达性较佳,公交、从交通环境看,本案所在大学城交通通达性较佳,公交、地铁、高速可实现与东山镇、主城、机场的快速连接地铁、高速可实现与东山镇、主城、机场的快速连接自驾车线路:自驾车线路:龙眠大道、天元路、机场高速、宁杭高速地铁线路:地铁线路:地铁1号线南沿线海事
4、职业技术学院站公交线路:公交线路:安广线、区内19路(盛科线)、区内3路(江宁)、区内6路(江宁)本案交通通达性极佳,可实现与江宁东山镇本案交通通达性极佳,可实现与江宁东山镇及主城的快速对接,可对周边居住人群形成及主城的快速对接,可对周边居住人群形成商业消费吸引商业消费吸引6大学城资源共享区位于大学城规划用地的中部,是由龙眠大学城资源共享区位于大学城规划用地的中部,是由龙眠大道与知行路之间围合的狭长带形地区,该地区未来配套大道与知行路之间围合的狭长带形地区,该地区未来配套将非常完善将非常完善本案本案文体配套:文体配套:江宁体育中心商业配套:商业配套:n乐乐活活时时尚尚街街区区:建筑面积约3万平
5、米,是集购物、娱乐、餐饮、旅馆、文化等功能为一体的一站式大学城商业步行街。建成后将大大改善区域的商业环境。n文文鼎鼎广广场场:建筑面积6.5万平方米,兼具购物、餐饮、娱乐、服务、宾馆、办公等功能,服务于大学城附近居民及师生的一站式、复合型区域商业中心。江宁体育中江宁体育中心心7综合而言,本案目前周边商业氛围不佳,但借助交通及未来规划带来的发展机遇,我们认为本案商业产品具有较大的发展空间,但需在项目定位、业态规划上提高产品竞争力,从而吸引更多的消费客群。8PART PART PART PART 市场篇市场篇市场篇市场篇项目基本资源分析项目基本资源分析江宁商业市场宏观概况江宁商业市场宏观概况大学城
6、主要商圈分析大学城主要商圈分析东山重要商业分析东山重要商业分析江宁主要商业案例借鉴江宁主要商业案例借鉴仙林大学城商业市场仙林大学城商业市场结论与建议结论与建议9江宁板块江宁板块20192019年共上市年共上市1818万平方商业房源,成交万平方商业房源,成交27.27.万平方,万平方,成交均价受个案影响呈上扬态势,江宁商业市场表现良好。成交均价受个案影响呈上扬态势,江宁商业市场表现良好。0909年年1 1季度新上市房源较少,成交量与去年同期相比回落明季度新上市房源较少,成交量与去年同期相比回落明显显 100808、0909年江宁商业供应主要在科学园和禄口秣陵片区,从年江宁商业供应主要在科学园和禄
7、口秣陵片区,从销售情况看,销售情况看,东山镇、科学园及禄口秣陵片区销售量较大,东山镇、科学园及禄口秣陵片区销售量较大,科学园片区供需基本平衡,是江宁未来商业重点发展区域科学园片区供需基本平衡,是江宁未来商业重点发展区域110808年来江宁上市商业产品以年来江宁上市商业产品以7070平方以下小户型为主,平方以下小户型为主,其中其中4040平方以下约占总户数的平方以下约占总户数的73.8%73.8%12PART PART PART PART 市场篇市场篇市场篇市场篇项目基本资源分析项目基本资源分析江宁商业市场宏观概况江宁商业市场宏观概况大学城主要商圈分析大学城主要商圈分析东山重要商业分析东山重要商
8、业分析江宁主要商业案例借鉴江宁主要商业案例借鉴仙林大学城商业市场仙林大学城商业市场结论与建议结论与建议13整体来看,科学园板块区域发展较晚,周边整体来看,科学园板块区域发展较晚,周边居住人口较少,商业配套尚在逐步完善中居住人口较少,商业配套尚在逐步完善中板板块块商商业业市市场场特征特征在售在售项项目目岔路口岔路口岔路口紧邻秦淮区,是江宁通往南京主城的大门,也是江宁与南京主城相邻最近的区域。住宅市场的发展是其商业快速发展的主要诱因,由于该片区并非江宁板块商业中心,其商业辐射半径仅为岔路口片区。由于其地理位置上的优势,商业较江宁其他片区相比(东山镇除外)具有很大的优越性,商业投资需求一度极其旺盛。
9、目前,区域内多个大型商业项目已经交付使用,如武夷商城、中驰商都、盈家春天等。左邻右里东东山山该片区为江宁老县城的中心,也是江宁板块区域商业中心,具有完善、齐全的商业设施,大型商业较为集中。目前周围商业配套已初具规模,拥有东山步行街、女人街、电子一条街等多条专业化的商业街,同时还有世纪联华超市、上元家电和苏宁电器等一系列知名商业集团进入,是商家必争之地。该片区商业去化速度较快,投资前景十分看好。黄金海岸广场东山步行街华意泰富国际花园嘉顺时代广场科学园科学园由于该板块属于一个全新的板块,商业尚未正式起步,目前区域内楼盘仅有市政天元城以及莱茵达路沿线的沿街底商在经营,但整体经营档次不高,以水电、日杂
10、、小餐饮等业态为主,而其他楼盘商铺尚未经营,这需要依托后期整个科学园的发展。义乌小商品城天景山商业中心潭桥商业街翠屏山翠屏山三山板块是别墅集中区,其别墅多作为第一居所,加上附近有多个成熟小区,区域形象较好,人口密度相对较大,人口素质也相对较高,板块对于高档商业存在较大需求,目前,板块内大型集中型商业起步不久,托乐嘉商业街1期仍在销售中,后期仍有较大体量待售。托乐嘉商业街百家湖百家湖江宁区规划局的江宁东山新市区商业网点规划中将百家湖商业区列为了主要商业网点之一;同曦在2019年开始逐步规划的同曦国际广场、新贵之都、大都会购物中心更表明了江宁区政府完全是按照“江宁地区名片”的定位来打造一个全新的百
11、家湖。目前,百家湖商业的后续供应量已达18.9万平米,超过了科学园片区,市场后续发展潜力巨大。同曦国际广场新贵之都大都会购物中心凤凰港 商贸城禄口禄口禄口内空港工业区、南京国际小商品城、南京义乌小商品城等商品大市场的开发与经营将为禄口板块导入大量外来人口,从而间接促进板块住宅及商业市场的繁荣,该板块目前中小型零售商业较为缺乏,区域商业供应仅以小区底商为主.南京国际小商品城中南汽车港百利华府小区底商14现阶段,江宁分为东山镇、岔路口、百家湖现阶段,江宁分为东山镇、岔路口、百家湖胜太路、天景山义乌小商品城周边四个主要胜太路、天景山义乌小商品城周边四个主要商圈商圈15开发区胜太路商圈开发区胜太路商圈
12、交通通达性好,便于人流聚集;交通通达性好,便于人流聚集;周边社区密集,对商圈商业形成有力支撑周边社区密集,对商圈商业形成有力支撑业态:商圈业态以中高档餐饮为主。经营面积多在500以上。经营状况:较好消费人群:以东山及开发区当地居民为主,包括部分南京区域消费者。分析:商圈餐饮类商业的成功主要因素有以下几点:1.项目周边交通的通达性。商在胜太路紧邻将军大道,且与东山老城区的交通也比较方便。可以吸引到江宁东山老城区及南京城区的消费者。2.项目周边高档社区、大型企业、政府机关较多,对商圈商业有一定的支撑。商圈分析16同曦假日百货同曦假日百货通达性较好;江宁中高端综合百货业态通达性较好;江宁中高端综合百
13、货业态缺失,假日百货有效填补,但百货附带的商业街管理不善,缺失,假日百货有效填补,但百货附带的商业街管理不善,档次太低,与假日百货及周边环境格格不入,成为规划败档次太低,与假日百货及周边环境格格不入,成为规划败笔笔经营业态经营业态p目前以同曦假日百货商场及部分商业街组成。p同曦假日百货经营业态为综合性百货商场,业态以化妆品、鞋包、服装为主。p商业街以餐饮、美容等社区商业为主要业态经营档次经营档次p同曦假日百货定位中档,商业街档次较低。经营状况经营状况p目前同曦假日百货经营状况良好,商业街部分状况较差,空置率较高。客群主要来源客群主要来源p东山及周边p江宁大学城p三山、百家湖片区支撑条件支撑条件
14、p江宁中高端综合百货业态缺失,假日百货有效的填补了空缺p良好的通达性、公共交通p开通班车导入大量客流17岔路口商圈岔路口商圈具有先天区位优势,通达性较好,周具有先天区位优势,通达性较好,周边人口密集,对零售、小百货等生活配套性商业形成边人口密集,对零售、小百货等生活配套性商业形成有力支撑有力支撑经营业态经营业态p以超市、餐饮、银行、美容美发、网吧等服务于周边居民的社区商业为主。经营档次经营档次p周边商业经营档次以中低端为主经营状况经营状况p商圈内商业经营状况良好,商铺基本无空置,整体商业氛围良好。客群主要来源客群主要来源p商圈内住宅小区居民p周边大学生支撑条件支撑条件人口密集。周边众多小区入住
15、率高,存在大量消费人群,为商业发展提供了有力的支撑。现常住人口约5万人。交通通达性佳,距主城直线距离短。商圈分析18PART PART PART PART 市场篇市场篇市场篇市场篇项目基本资源分析项目基本资源分析江宁商业市场宏观概况江宁商业市场宏观概况大学城主要商圈分析大学城主要商圈分析东山重要商业分析东山重要商业分析江宁主要商业案例借鉴江宁主要商业案例借鉴仙林大学城商业市场仙林大学城商业市场结论与建议结论与建议19由于板块属于新兴起板块,周边住宅项目启动时间较短,整体商业配套尚未正式启步。板块商来主要集中在天元路沿线,整体经营档次不高,以水电、日杂、小餐饮等业态为主,而其他楼盘商铺尚未经营。
16、“仿佛深居荒郊野外,吃喝不便,没有娱乐,逛街没去处。”是生活在大学城的学生及居民的生活现状,附近20多万大学生及部分当地居民消费需求无法就近释放。大学城商业现状区域商业现状:未来片区大型商业配套较多,区域商业现状:未来片区大型商业配套较多,商业竞争将日趋激烈,但目前商业氛围不佳商业竞争将日趋激烈,但目前商业氛围不佳20江宁大学城密集的人口与目前匮乏的商业配套行成了鲜明对比,密集的人口直接形成商业需求,更推动了房地产、交通、服务业等产业及市政配套设施的建设,促进了地区商业发展。片区具备形成大型商圈的必要条件。片区具备形成大型商圈的必要条件。区县区县/街道街道总人口总人口(人人)总面积(平方千米)
17、总面积(平方千米)人口密度(人人口密度(人/平方千米)平方千米)南京市区50122814723.071061江宁区7831061572.88498大学城300000301000010000东山商业中心与南京市及江宁区人口密度对比列表区域人口状况:大学城高校云集,目前片区在校大学生已超区域人口状况:大学城高校云集,目前片区在校大学生已超过过20万,随着片区商品房交付入住,未来人口将达到万,随着片区商品房交付入住,未来人口将达到30万,万,人口密度远高于江宁区及南京市平均水平。人口密度远高于江宁区及南京市平均水平。212019年以来年以来,江宁大学城整体商业市场供应时断时续,江宁大学城整体商业市场
18、供应时断时续,在受到供应量少及市场环境不济的双重影响在受到供应量少及市场环境不济的双重影响,商业去化商业去化量处于低位,片区商业市场尚未被激活。量处于低位,片区商业市场尚未被激活。商业供销情况22区域价格水平:从价格来看,自区域价格水平:从价格来看,自2019年至今,科学园年至今,科学园商业成交均价受市场环境影响较大,价格下浮较为明商业成交均价受市场环境影响较大,价格下浮较为明显。显。23PART PART PART PART 市场篇市场篇市场篇市场篇项目基本资源分析项目基本资源分析江宁商业市场宏观概况江宁商业市场宏观概况大学城主要商圈分析大学城主要商圈分析东山重要商业分析东山重要商业分析江宁
19、主要商业案例借鉴江宁主要商业案例借鉴仙林大学城商业市场仙林大学城商业市场结论与建议结论与建议24项目名称项目名称售价单价售价单价(元(元/)成交均价成交均价(元(元/)主力主力总价总价空置率空置率租售形式租售形式租金(含公摊)租金(含公摊)文鼎广场/下半年开盘销售/2019年开业销售,统一招商或自主经营近期公开义乌小商品城B区尾房均价1.1-1.2万/50-60万30%可租可售,自主经营1.1-2元/平方天左右天景山商业中心在售房均为沿湖山路商铺,一层均价8000,二层均价60005347(累计均价)220万20%销售,自主经营1.5元/平方天左右乐活时尚街区面积20-200平方,主力面积30
20、-50平方8500起,均价1层15000790040万2009年9月开业销售,统一招商或自主经营对外报价6元/平方天根据行业不同,有不同的收取方式,具体方案暂时尚未确定。温州商业街目前沿街门面20000元/平方以上,内铺均价12000元/平方,二楼均价9000元/平方。896248万未交付销售,开发商统一返租/科学园片区商业目前以大规模批发零售型商业广场为主,基本无科学园片区商业目前以大规模批发零售型商业广场为主,基本无在售社区底商,由于整体商业氛围不浓,科学园片区已开业商业在售社区底商,由于整体商业氛围不浓,科学园片区已开业商业项目经营状况普遍不佳。片区待营业的后续商业体量较大。项目经营状况
21、普遍不佳。片区待营业的后续商业体量较大。表:项目周边集中型商业销售情况25天景山商业中心天景山商业中心地址:地址:江宁区秣陵街道天元东路999号用地:用地:23333.34平米总建总建:30729平方米容积率容积率:0.92项目规划项目规划:项目由天景山小区沿天元路和湖山路的八幢商业楼组成。产品特征:产品特征:项目由底层复式商业及少量平层商业组成,目前底层多为复式商业,8号楼 2、3、4层为平层商业。复式商铺底层层高4.3M,均价8000元/平方;二层平层商铺均价6000。商商业业现现状状:目目前前沿沿天天元元路路门门面面已已全全部部营营业业,业业态态以以餐餐饮饮、超超市市、银银行行等等居居民
22、民生生活活配配套套为主。目前经营情况良好。为主。目前经营情况良好。个案分析26项目商业部分由位于项目沿天元大道和湖山路方向的八栋商业楼组成,目前2、3、4、5、7、8六栋已于2019年5月入网上市。其中2、3、4、5栋房源已基本售罄。在售商业房源以复式商业为主,共42套,现售出34套。平层商铺主要分布在八栋,共75套,现售出52套,目前1层商业销售情况较好,销售率达96%。楼层面积供应套数销售套数销售率1-2164-1668337.50%226-274131292.31%260-40010990.00%460-47744100.00%631-71544100.00%797-8073266.67
23、%137-711212100.00%100-204282796.43%238-26533100.00%391-6963266.67%2454-5604250.00%673-870400.00%1259-1470200.00%3101-342200.00%528-6965240.00%1010-16036116.67%4408-6996350.00%合计1178673.50%27天景山商业中心天景山商业中心本案本案VSVS天景山商业中心竞争力解读:天景山商业中心竞争力解读:产品亮点:有大型小区产品亮点:有大型小区天景山小区众多居民作为客群天景山小区众多居民作为客群支撑,周边商业氛围渐起。支撑,周
24、边商业氛围渐起。产品弱点:商业没有整体规划,整体形象一般。产品弱点:商业没有整体规划,整体形象一般。竞争策略竞争策略该项目商业业态以周边小区日常生活配套为主,辐射范围该项目商业业态以周边小区日常生活配套为主,辐射范围小,对本项目影响较小,不形成正面竞争。小,对本项目影响较小,不形成正面竞争。本案需密切关注此处商业的动态,在推广宣传中借助其商本案需密切关注此处商业的动态,在推广宣传中借助其商业氛围,提升本案周边商业气氛。业氛围,提升本案周边商业气氛。28义乌小商品市场义乌小商品市场地址:地址:江宁区科学园天元路452号用地:用地:13万平米总建:总建:20万平方米容积率:容积率:1.5经经营营业
25、业态态:项目以浙江商品交易为主,融品牌批发,主题购物,商务办公,酒店公寓四大组成部分,集文化、购物、休闲、娱乐餐饮、商住等于一体的大型浙江商品集散地。销销售售均均价价:目前B区剩余40-50平方商铺均价1.1-1.2万。租金水平:租金水平:1-2元/平方天左右客客群群:以大学城学生为主,此外还包括部分江宁东山老城区、开发区的消费者及少量周边乡镇的客群商商业业现现状状:项目基本在营业,经营状况一般,由于客群以学生为主,工作日期间人气较淡。此外小吃、日用类商业经营况状较好,而建材装饰等并非以学生为客群的商业经营较差。个案分析29义乌小商品城义乌小商品城本案本案VSVS义乌小商品城竞争力解读:义乌小
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