中国房地产市场分析报告.doc
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1、2011上半年全国房地产市场分析及下半年预测 来源:搜狐焦点网作者:伟业我爱我家 2011年07月12日13:38 我来说两句(0) 今年1月26日,国务院出台了被称为“史上最为严厉”的调控政策 “国八条”。随后,伟业我爱我家市场研究院通过对一季度各级市场的分析,发现政策效果已经显现。如今,上半年已经结束,整体市场运行情况如何?政策成效是否进一步体现?未来走势又会怎样?对此,伟业我爱我家市场研究院在调控基调与后续政策、上半年及二季度全国各级市场表现、政策与市场趋势三个层面上进行了阐述和分析。第一部分,调控政策的基调与梳理(一)总体基调虽然“国八条”出台后的诸多迹象表明政策已取得一定短期成效,但
2、长远来看政策的根本目标是为了逐渐平衡住房市场供需结构,引导房地产市场健康稳定发展。因此,为了给长期调控争取更多宝贵时间,“限贷”“限购”等短期政策暂时不会轻易松绑。此外,保障房建设、土地供应、市场监管等长期政策也正在朝着预定的方向完善与稳固。(二)政策梳理二季度新出政策主要是各部委及地方政府对“国八条”政策的积极跟进,对各项细则的深入落实。通过梳理发现,二季度政策内容主要体现在通过各种形式鼓励支持保障房建设;各地严格按照“国八条”要求出台年度供应计划以落实土地供应;在一、二手房的销售环节加强市场监管等几方面。另外,面对持续加大的通胀压力,央行年内连续六次提高存款准备金率以收紧金融信贷。第二部分
3、,全国二季度各级市场分析本部分从一级市场、二级市场、三级市场、租赁市场四个方面进行全方位解读。为了更好的总结各城市的成交特征,根据各城市出台限购城市的严厉程度,将监控城市分为以下三类进行梳理: 一线城市:包括北京、上海、广州、深圳。 限购政策严厉的二线城市:主要指限购范围覆盖全市、限购门槛高、无明确限购截止期限的城市,包括天津、南京、杭州、苏州、大连、厦门、宁波、无锡、银川、武汉、温州、西安、南昌、海口、西宁、乌鲁木齐、佛山。限购政策不太严格的二线城市:主要指限购范围仅限主城区、限购门槛低、有明确限购截止期限的城市,包括长沙、青岛、昆明、济南、贵阳、成都、长春、哈尔滨、太原、石家庄、南宁、福州
4、、三亚、沈阳。(一)一级市场:除限购较松的二线城市之外,上半年多数城市土地成交明显放缓根据伟业我爱我家市场研究院的统计数据显示,2011年上半年一线城市、限购较严的二线城市住宅用地成交面积同比明显下降,降幅分别达到13.5%、44.0%;而限购较松的二线城市同比上涨23.3%。二季度一线城市、限购较严的二线城市、限购较松的二线城市成交量环比均出现下滑,其中,限购较严的二线城市成交面积环比下降最为显著,降幅高达38.5%;成交均价方面,一线城市、限购较严的二线城市、限购较松的二线城市环比均呈下降态势。通过二季度供需情况分析发现,需求方面来看,企业拿地速度有所放缓,十大标杆房企今年上半年新增土地储
5、备面积3971万平方米,同比下降23%。供应方面来看,进入二季度政府推地更为谨慎。一线城市、限购较严的二线城市、限购较松的二线城市住宅用地供应量均大幅下降。(二)二级市场:上半年三类城市成交量环比出现不同程度下滑,二季度仅一线城市成交量环比回涨伟业我爱我家市场研究院分析表示,从各重点城市2011年上半年、各季度一手市场成交总体情况看:上半年全国各重点城市成交量环比均出现了明显的下滑,达到23.0%至33.8%,同比则基本持平,涨跌幅均在10%以内。一线城市二季度成交量有明显的回涨,同比增长23.7%,环比增长16.4%;二线城市无论限购是否严厉,二季度均出现成交量持续下跌的态势,下跌幅度相当,
6、同环比均在10%至20%之间。从供需及政策力度方面分析成交原因发现:政策适应能力强,供应放量,需求充足促使一线城市成交回暖;供应观望,需求规模有限导致限购较严的二线城市成交尚未回暖;政策适应力弱,需求规模不足导致限购较松的城市成交走低。(三)三级市场:上半年重点城市二手成交量大幅下降,二季度价格开始滞涨走跌根据伟业我爱我家市场研究院的统计数据显示,上半年各主要监控城市二手住宅市场量跌价升,各城市成交量环比去年下半年均有下降,降幅在5.1%-36.2%之间,同比来看,除上海增长以外,其他城市成交量同比去年上半年均大幅下降,降幅在23.3%-45.1%之间。成交均价各城市同比去年上半年、环比去年下
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