房地产前期.pptx
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1、房地产知识及流程房地产知识及流程前期管理部前期管理部20112011年年8 8月月1717日日 一一房地产法律法规房地产法律法规 二二房地产专业知识房地产专业知识 三三唐山市房地产开发流程唐山市房地产开发流程 目录目录1、中华人民共和国建筑法2、中华人民共和国合同法3、中华人民共和国土地管理法4、中华人民共和国城乡规划法5、中华人民共和国物权法6、中华人民共和国招标投标法7、物业管理条例8、建设工程安全生产管理条例9、建筑工程施工许可管理办法房地产法律法规房地产法律法规合同合同是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权力义务关系的协议。法人法人是具有民事权利能力和民事行为能
2、力,依法独立享有民事权利并承担民事义务的组枳。法人包括机关法人、事业单位法人、企业 法人和社团法人等。要成为法人法人,需要具备4个条件条件:1、依法成立;2、有必要的财产或经费;3、有自己的名称、组织机构和场所;4、能独立承担民事责任。根据代理权发生依据不同,可将代理代理分为委托代理、法定代理和指定代理。民法通则民法通则规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年,法律另有规定的除外。债的担保形式有保证、抵押、质押、留置和定金。房屋转让合同、房屋租赁合同都应当采用书面形式。房地产法律法规房地产法律法规 合同法第114条规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁
3、机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。按照担保法第91条的规定,定金的法定比例不得超过合同标的额的20%20%。国家依法实行国家国有土地有偿、有限期使用制度。以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,其土地使用权的使用年限为原土地使用出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用
4、年限后的剩余年限。房地产法律法规房地产法律法规 商品房预售商品房预售,应当符合下列条件:1、已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;2、持有建设工程规划许可证;3、按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。国家编制土地利用总体规划,规定土地用途,将土地分为农用地、建设用地农用地、建设用地和未利用地。和未利用地。承租人在租赁期限内,征得出租人同意,可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。房地产法律法规房地产法律法规 房地产房地产是指土地、建筑物及固
5、着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产开发房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产的特性房地产的特性主要有不可移动性、独一无二性、寿命长久性、数量有限性、用途多样性、相互影响性、易受限制性、价值高大性、难以变现性和保值增值性。房地产可分为房地产可分为房地产投资开发业和房地产服务业。又将房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。房地产开发的主要程序:投资决策分析、前期工作、建设阶段、租售阶段。常见的房地产继受取得有买卖、赠与、交换、继承等。房地产产籍房地产产籍是由房地产平面图、房地产档案,房地产卡片、房地产权属账册(
6、表、簿册)四方面组成,简称图、档、卡、册。房地产专业知识房地产专业知识 用地红线用地红线:各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线。建筑红线建筑红线,也称“建筑控制线”,指城市规划管理中,控制城市道路两侧沿街建筑物或构筑物(如外墙、台阶等)靠临街面的界线。任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线。建筑红线由道路红线道路红线和建筑控制线建筑控制线组成。道路红线是城市道路(含居住区级道路)用地的规划控制线;建筑控制线是建筑物基底位置的控制线。基地与道路邻近一侧,一般以道路红线为建筑控制线,如果因城市规划需要,主管部门可在道路线以外另订建筑控制线,一般称后退道路红线建造。任何建筑都不得超越给定的建筑
7、红线。房地产专业知识房地产专业知识 蓝线蓝线:城市规划需要保护的城市水域(包括河流水库、湖泊、湿地)边界控制线。绿线绿线:城市各类绿地范围的控制线。紫线紫线:核定为文物保护单位或建筑保护单位用地及其周围进行规划保护的规划控制线。黄线黄线:对城市发展布局有影响的、城市规划中确定的,必须控制的城市基础设施用地的控制界线。房地产专业知识房地产专业知识房地产专业名词房地产专业名词常用名词五证五证:a.建设用地规划许可证;b建设工程规划许可证;c.建设工程施 工许可证;d.国有土地使用证;e.商品房预售许可证;两书两书:a住宅质量保证书、b住宅使用说明书;房地产市场房地产市场:主要包括地产买卖、租赁市场
8、。含一级市场、二级市场和三级市场;一级市场一级市场:是指国家土地管理部门按土地供应计划,采用协议、招标、拍卖的方式,以土地使用合同的形式,将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场;二级市场二级市场:是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场;三级市场三级市场:是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场,它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场;房地产产权房地产产权:是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权
9、利;土地使用权土地使用权:是指土地使用权拥有者对土地使用的权限,包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式,将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后,如该土地用途符合当时城市规划要求的,土地使用者可申请续用,经批准并补清地价后可以继续使用;三通一平三通一平:是指水通、电通、路通及场地平整;七通一平七通一平:是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整;红线图红线图:是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者,受让者只能在红线范围内施工建房;总用地面积总用地面积:经城市规划
10、行政主管部门划定的用地范围内的土地面积;建设用地面积建设用地面积(净用地面积):经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积;总建筑面积总建筑面积:指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和;容积率容积率:是指总建筑面积与建设用地面积之比值。(如:在10万平方米的土地上,有20万平方米的建筑总面积,其容积率为2.0)建筑密度建筑密度是指建筑物的覆盖率,具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比(),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。建筑密度建筑密度=建筑首层面积建筑首层面积/规划用地面积。规划用地面积。比如一块地为10000平
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