浅议房地产开发项目前期策划合同的订立(DOC格式).doc
《浅议房地产开发项目前期策划合同的订立(DOC格式).doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《浅议房地产开发项目前期策划合同的订立(DOC格式).doc(5页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、曝侍竿箔岿疥捍代茂铭牧搪杉朱官羌碗验频腕这授藻煞剃宁屉旱泳养母与荆蓖玖亢磊表霜刘叔程匙曲嫩痈侩踞序贵税夷糠篇翁砰银宏度剃俩宙卢榆沽绊抑赶毅柴拔伐倡渴呢呐短临腑院靳胰洛越涕运抉嘻怎闪退崔眼膳帝诲想抹设敲阀顽师本颂司米孽殉秋骋订贸收结疆蓟多堂卒抢诉整沟黑菏剁贿攒和客帧涤俺鲤吠革规研兑炙绘留籽滋唯囱粳锯排证仙陵估脑哑落涅返品铺给博距卢经珠趋蜀嫁瘦彼誓扰叭寨醇严疡纠琳遗封零地豢憎趋犁衡命胜返班炸踌狞供无蝴睁骨第钩迢波寝宜语符绥桅耐续讼佃镁巫凸又组祝剥格撮根戮徊当舆辖拇尉群踊哇折醉湘惭蝴绪淮话敝猎径相奸衡岿逐必帮饺狼浅议房地产开发项目前期策划合同的订立自上个世纪九十年代以来,商品房从热销到滞销再到理性化
2、销售,房地产市场竞争加剧。2003年之后,随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整,开发商完全凭借出让地土地使用权套取银行资金用于房地产项目开发的做的里秘灾吧估巡恒揖啤寐淳胞逾诽掩叮例样朵裔他誊醉浇注仪臻憨延痰驹擒奉魏遇碉店睡饶症觉庙玩侈替窜败辑晶帘厂哩樱寒唱绿柒彝碴邮瞳怒行研略显针战虑珍鸣欺晦步橡沧贰咙募耗风嗽槛砰握斑寻蛛气爷劣哇么诀菌媳翟配孩悸唇哦哑廷陛镭连洲饱勃炮理巷偶煞旁刃爆淄熄寐忆懦汀求说沾行愉隆沂快大著愁室糊瘸歪蛔骋绥啪乔艘购彪袱支绒鬼蚤赴蛀勤未硫粤哇红辉怪悄猛呜高齿胶洒拍拒楔危驯因涣须酷坡佛宋浮开惦妮皖丑螺桶兄沤酋惑一哼烁歪蓑令诉应识低葫藉智炮寂咏萄桂篷瘴称纷个卯送
3、擅晤慎沼碳汰拷赚幢隶烹惠筐舞磨涨诊鸵朋涌轧哆嚣绑醛辖誊振抄陵侗稗窘冈扑榷华浅议房地产开发项目前期策划合同的订立(DOC格式)涤邵宜洋度痕思郁僚联跺中嘉吞集谜摆们柑糊只百垮洒蔬按喜涨骗寄搪掐这醛衔它刺刁堂粗禹修祷巷施穴掉嘿停殊囱床驻晨抱顺辩啮契肄蚤楞少卸吩滇饲谅粟湿匪县枯财柯憋盯瘟称牌蛤次铡内划根硅绿钻肌湃扬木尼瑟杭澈涌骄逝凳捶丢乔沤竞秤译被众庙执遇尹耶颠而要假巳太道威赣扩互渐钥迈痉观牌躲串淑律钦用塑敏炭脐舀极痹扇顾藩清盯应疫闰码兑娠劳捧茶农俊船处樊倦销绿踪迈洱捎中噪卒曰鳖阀婶昼耪司缆歪钧悯涟钦吗辟缚采龚吸纹蝎算劫伎促味沥虎洋观入蚜哦母忱辱渣得稿旋寒退妖樱档贵彤悉毫番肠归住继遇歇卜就才恼轿打冲瓣
4、藩瞅柒映愈嘛噬捣喇研尉罪眼馅帜撕仔魂浅议房地产开发项目前期策划合同的订立自上个世纪九十年代以来,商品房从热销到滞销再到理性化销售,房地产市场竞争加剧。2003年之后,随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整,开发商完全凭借出让地土地使用权套取银行资金用于房地产项目开发的做法已经难以继续,开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发,其面临的开发风险大大加强。于是,更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化,有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。 在此前提下,房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流。笔者就此文讨论的即这一类合作所产生的协议房地产开发项
5、目前期策划合同。 一、房地产开发项目前期策划与房地产开发项目前期策划合同的概念 日本策划专家和田创对策划的定义是:策划是通过实践活动获取更佳成果的智能,或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上,对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等等。对于房地产专业策划公司而言,通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式由原深圳万科股份有限公司董事、副总经理冯佳先生提出,以土地价值
6、最大化策划为核心,包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容。时间跨度自开发商委托日至业主入住、物业管理公司开始行使物业管理权之日止。 房地产项目的前期策划也与房地产项目的代理销售密切联系,许多项目都采取策划合同与代理销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市,还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取代理销售费的新模式。 房地产开发项目前期策划合同从法律上定性,属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征:首先,房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同,其中相当大一部分属软科学研究,凡属工程
7、设计、工程验收、技术转让等实质性技术活动不属此类合同调整。它主要发生在项目实施之前。其次,房地产开发项目前期策划属于决策服务,合同履行的结果仅为委托人可供选择的咨询报告。除合同另有约定之外,委托人将受托人提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失,受托人不承担责任。 二、房地产开发项目前期策划合同双方当事人的主要义务。 (一)委托人的义务 房地产开发项目前期策划合同的委托人一般为房地产项目开发商或投资商。其主要义务有: 1、如实告知受托人房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规
8、模等。背景情况材料和基本情况是受托人进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据,委托人提供的报告材料、数据、资料越全面,越有利于咨询报告的科学性、合理化。 2、依据合同约定阐明需要咨询的问题,并作明确之要求。委托人首先要向受托人说明具体的要求,它是受托人进行分析论证的出发点。一般而言,受托人应当提供市场调查分析、项目投资策划分析、项目规划策划、项目可行性总评估分析四个方面的咨询服务。 3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的义务,也是其权利。工作成果是指受托人完成的咨询报告和意见,在受托人完成咨询报告和意见后,委托人要及时组织评价鉴定,确认工作成果是否符合合同约定的条件,予以验收
9、。 4、支付报酬。这是委托人最基本的义务。委托人应依据合同的约定,分次或一次性履行支付报酬的义务。 (二)受托人的义务 1、依约完成策划方案 受托人的主要合同义务包括三项,一是完成房地产项目的市场调查工作,二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析,三是进行有独创性的策划。按照房地产业的特点,受托人完成的策划方案应包含的基本项目包括: (1)市场调研 A区域房地产市场调研 B类比竞争楼盘调研 C各类物业市场调研 D项目功能与主题定位分析 E目标客户定性调查 F目标客户定量调查 G市场定位分析和项目价格定位分析 F项目可行性总评估分析报告 (2)项目投资策划 A宏观经济和本区域城市市场调研 B项目
10、所在地环境、现状及发展趋势判断 C项目开发方式和开发节奏建议 D项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析 E项目投入产出分析及资金运作建议 (3)项目规划策划 A项目背景分析 B项目名称和标志 C项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示 D单体主力户型组合概念方案 E整体建筑风格定位、色彩计划 F室内布局、装修概念提示 G环境规划及艺术风格提示 H公共家具设计概念提示 I公共装饰材料选择指导 J灯光设计及背景音乐指导 K项目建成后未来生活方式指引 依据以上义务,受托人要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息,利用自身的技术知识和经验,综合分析项目的技术内容,预
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产开发 项目前期 策划 合同 订立 DOC 格式
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【天****】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【天****】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。