合肥苏豪国际商务中心营销策略-.ppt
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1、苏苏豪豪时时代商代商务务广广场场营销营销策略策略(以商以商业为业为主主)金座金座金座金座标标标标 2007/08 2007/中管网房地产频道甲甲甲甲级级级级写字楼的参考写字楼的参考写字楼的参考写字楼的参考标标标标准准准准国际物业顾问公司第一太平戴维斯提供了甲级写字楼的标准,以供参考。1.位置:位置:位于写字楼聚集区,交通便利、基础建设包括公交线路以及轨道交通设施。2.停停车车车车位位:提供至少每200平方米有一个停车位,对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边必须有足够的车位提供3.大厦品大厦品质质:标准的交付,架空地板、充分的电源供应并配有后备电源,如项目有一定规模的商场,则需有单独的写字楼
2、入口。4.净净高:高:2.7米以上(包括2.7米)5.电电梯:梯:等候时间不超过30秒6.电话线电话线:平均每20平方米有一根电话线7.物物业业管理公司:管理公司:有丰富经验的知名物业管理公司管理8.租或售:租或售:基本不出售对于连续几个楼层的销售是可行的,但如果单层或部分楼层销售于小业主或投资客户,则会引起大厦的管理以及维修事宜9.得房率:得房率:整层得房率至少为75%,分割单元得房率不低于为70,空间少柱。10.空空调调:4管制空调系统中管网房地产频道乙乙乙乙级级级级写字楼的参考写字楼的参考写字楼的参考写字楼的参考标标标标准准准准为为为为中小企中小企中小企中小企业业业业和和和和创业创业创业
3、创业型公司服型公司服型公司服型公司服务务务务的乙的乙的乙的乙级级级级写字楼的市写字楼的市写字楼的市写字楼的市场场场场需求需求需求需求还还还还有有有有弹弹弹弹性,但开性,但开性,但开性,但开发这类发这类发这类发这类的写字楼,基本要具的写字楼,基本要具的写字楼,基本要具的写字楼,基本要具备备备备三个条件。三个条件。三个条件。三个条件。第一,第一,第一,第一,优优优优越的区位。中小型企越的区位。中小型企越的区位。中小型企越的区位。中小型企业业业业因因因因为规为规为规为规模的限制,其模的限制,其模的限制,其模的限制,其对对对对于交通于交通于交通于交通 和和和和环环环环境的要求往往要超境的要求往往要超境
4、的要求往往要超境的要求往往要超过过过过一些大公司,因此区位是一些大公司,因此区位是一些大公司,因此区位是一些大公司,因此区位是选择选择选择选择乙乙乙乙级级级级写字楼成写字楼成写字楼成写字楼成功的先决条件。功的先决条件。功的先决条件。功的先决条件。第二,第二,第二,第二,单单单单位分割不宜位分割不宜位分割不宜位分割不宜过过过过大。小大。小大。小大。小单单单单位的分割,可以更加明确中低档位的分割,可以更加明确中低档位的分割,可以更加明确中低档位的分割,可以更加明确中低档写字楼面向中小写字楼面向中小写字楼面向中小写字楼面向中小 企企企企业业业业的定位,也更具有灵活性。的定位,也更具有灵活性。的定位,
5、也更具有灵活性。的定位,也更具有灵活性。第三,要作好第三,要作好第三,要作好第三,要作好长线长线长线长线投投投投资资资资的准的准的准的准备备备备。因。因。因。因为这类产为这类产为这类产为这类产品品品品对对对对市市市市场场场场的熟悉程度的熟悉程度的熟悉程度的熟悉程度还还还还不不不不够够够够高,而且中小型企高,而且中小型企高,而且中小型企高,而且中小型企业业业业又大多因又大多因又大多因又大多因为资为资为资为资金等金等金等金等问题问题问题问题,会在相当,会在相当,会在相当,会在相当长长长长的的的的时时时时 期内采用租期内采用租期内采用租期内采用租赁赁赁赁房屋的方式房屋的方式房屋的方式房屋的方式办办办
6、办公,要具公,要具公,要具公,要具备备备备放放放放长线长线长线长线的投的投的投的投资资资资心心心心态态态态。中管网房地产频道关于关于苏苏豪(豪(SOHO)SOHO,一个崭新的名词,一个全新的概念。就是国外的SOHO(Smalloffice,Homeoffice),也就是在家办公、小型办公的意思;能够按照自己的兴趣和爱好自由选择工作的、不受时间和地点制约的、不受发展空间限制的白领创业一族。更重要的是反映在能否按照自己的兴趣和爱好去自由的选择工作,反映在所选择的工作是否有着极大的发展空间。备选案名:领航国际商务广场、东晶时代、创智精英商务公馆、融创国际、银泰国际、慧谷时代、银城投资广场、铂宫商务公
7、馆中管网房地产频道备选备选案名案名:领领领领航国航国航国航国际际际际商商商商务务务务广广广广场场场场、慧谷慧谷慧谷慧谷时时时时代、代、代、代、创创创创智精英商智精英商智精英商智精英商务务务务公公公公馆馆馆馆、融融融融创创创创国国国国际际际际、银银银银泰国泰国泰国泰国际际际际、东东东东晶晶晶晶时时时时代、代、代、代、铂宫铂宫铂宫铂宫商商商商务务务务公公公公馆馆馆馆中管网房地产频道分析分析现现状,状,寻寻求突破求突破中管网房地产频道关于关于苏苏豪豪时时代商代商务务广广场场楼楼盘盘uu位于火位于火位于火位于火车车车车站站北,站站北,站站北,站站北,紧临紧临紧临紧临北二北二北二北二环环环环(双七路)快
8、速通道(双七路)快速通道(双七路)快速通道(双七路)快速通道uu未来新站管委会即将在附近建未来新站管委会即将在附近建未来新站管委会即将在附近建未来新站管委会即将在附近建设设设设uu仅仅仅仅有几条公交有几条公交有几条公交有几条公交线线线线路路路路经过经过经过经过本本本本项项项项目附近,交通不便目附近,交通不便目附近,交通不便目附近,交通不便uu属于新站开属于新站开属于新站开属于新站开发实验发实验发实验发实验区区内区区内区区内区区内中管网房地产频道市市市市场场场场印象与判断印象与判断印象与判断印象与判断uu目前周目前周目前周目前周边边边边楼楼楼楼盘盘盘盘以首次置以首次置以首次置以首次置业业业业的中
9、低档楼的中低档楼的中低档楼的中低档楼盘为盘为盘为盘为主主主主uu目前站北在售的目前站北在售的目前站北在售的目前站北在售的现现现现楼及准楼及准楼及准楼及准现现现现楼没有可比性楼没有可比性楼没有可比性楼没有可比性uu从附近的楼从附近的楼从附近的楼从附近的楼盘销盘销盘销盘销售情况来看本地人的售情况来看本地人的售情况来看本地人的售情况来看本地人的购购购购房比例房比例房比例房比例较较较较大大大大(85%)(85%)(85%)(85%)uu站前站前站前站前现现现现有一批中高档写字楼有一批中高档写字楼有一批中高档写字楼有一批中高档写字楼对对对对本案有一定的本案有一定的本案有一定的本案有一定的竞竞竞竞争争争争
10、压压压压力力力力uu站北目前商站北目前商站北目前商站北目前商务务务务氛氛氛氛围围围围尚未成熟尚未成熟尚未成熟尚未成熟uu由于由于由于由于间间间间隔一条隔一条隔一条隔一条铁铁铁铁路干路干路干路干线线线线,很,很,很,很难难难难和市区和市区和市区和市区连连连连片片片片小小结结如何如何如何如何应对应对应对应对站前站前站前站前组团组团组团组团的的的的竞竞竞竞争,如何采用独特的争,如何采用独特的争,如何采用独特的争,如何采用独特的营营营营削手削手削手削手段来段来段来段来规规规规避本避本避本避本项项项项目的不利因素,是本案成功的关目的不利因素,是本案成功的关目的不利因素,是本案成功的关目的不利因素,是本案
11、成功的关键键键键中管网房地产频道uu站前商站前商站前商站前商业业业业写字楼写字楼写字楼写字楼总总总总量量量量较较较较大,有大,有大,有大,有温莎杰座、金色地温莎杰座、金色地温莎杰座、金色地温莎杰座、金色地带带带带、中、中、中、中环环环环国国国国际际际际、天、天、天、天骄骄骄骄国国国国际际际际、光大、白、光大、白、光大、白、光大、白马马马马、浙江商浙江商浙江商浙江商贸贸贸贸城、恒丰大厦等城、恒丰大厦等城、恒丰大厦等城、恒丰大厦等uu大多数目前都在大多数目前都在大多数目前都在大多数目前都在销销销销售中售中售中售中uu站前商站前商站前商站前商业业业业氛氛氛氛围围围围目前比目前比目前比目前比较较较较成
12、熟成熟成熟成熟uu组团组团组团组团式式式式规规规规划划划划,具体内容尚未清晰具体内容尚未清晰具体内容尚未清晰具体内容尚未清晰 uu户户户户型面型面型面型面积规积规积规积规划与本划与本划与本划与本项项项项目大同小目大同小目大同小目大同小异,都异,都异,都异,都标标标标榜其独特的榜其独特的榜其独特的榜其独特的风风风风格及特格及特格及特格及特有的品位有的品位有的品位有的品位关于站前商关于站前商业业写字楼写字楼现现状状中管网房地产频道uu中中中中环环环环国国国国际际际际是目前新站区是目前新站区是目前新站区是目前新站区较为较为较为较为高档的写字楼,共有高档的写字楼,共有高档的写字楼,共有高档的写字楼,共
13、有办办办办公室公室公室公室200200200200多套,目前多套,目前多套,目前多套,目前仅仅仅仅有有有有51515151家公司入住,入住率家公司入住,入住率家公司入住,入住率家公司入住,入住率仅为仅为仅为仅为25%25%25%25%uu目前只有奥目前只有奥目前只有奥目前只有奥蓝蓝蓝蓝宝邸入住率宝邸入住率宝邸入住率宝邸入住率较较较较高,原因是租金便宜高,原因是租金便宜高,原因是租金便宜高,原因是租金便宜(2025(2025(2025(2025元元元元/M/M/M/M2 2 2 2左右左右左右左右)uu根据根据根据根据经经经经典典典典调查调查调查调查公司提供的公司提供的公司提供的公司提供的200
14、7200720072007年年年年7 7 7 7月的月的月的月的调查资调查资调查资调查资料料料料显显显显示,示,示,示,对对对对写字楼的投写字楼的投写字楼的投写字楼的投资选择资选择资选择资选择,新站区,新站区,新站区,新站区仅仅仅仅占占占占14%14%14%14%,瑶海区(不包括新,瑶海区(不包括新,瑶海区(不包括新,瑶海区(不包括新站)站)站)站)仅仅仅仅占占占占5%5%5%5%uu大量的住宅涌入写字楼租大量的住宅涌入写字楼租大量的住宅涌入写字楼租大量的住宅涌入写字楼租赁赁赁赁市市市市场场场场,严严严严重影响投重影响投重影响投重影响投资资资资者的信心者的信心者的信心者的信心中管网房地产频道
15、相似的相似的相似的相似的业态业态业态业态 略好于本案的地段略好于本案的地段略好于本案的地段略好于本案的地段 差不多的差不多的差不多的差不多的总总总总价价价价 规规规规划划划划见见见见仁仁仁仁见见见见智、智、智、智、难难难难以判断以判断以判断以判断 商商商商业业业业氛氛氛氛围围围围及及及及综综综综合配套基本合配套基本合配套基本合配套基本优优优优于本案于本案于本案于本案 目前基本都在目前基本都在目前基本都在目前基本都在销销销销售中售中售中售中形成形成竞竞争的局面是争的局面是中管网房地产频道uu区位区位uu价格价格uu配套配套设设施施uu物物业业管理管理目前影响合肥市写字楼目前影响合肥市写字楼购买购
16、买的前四大因素的前四大因素中管网房地产频道 总结总结总结总结出本案的特色,以及准确的划分出本案的特色,以及准确的划分出本案的特色,以及准确的划分出本案的特色,以及准确的划分购买购买购买购买群体是本群体是本群体是本群体是本项项项项目目目目成功的根本成功的根本成功的根本成功的根本.特色是可以令消费者迅速了解本项目,并产生购买欲望重要因素。强强强强化特色化特色化特色化特色,并在此基并在此基并在此基并在此基础础础础上建立与上建立与上建立与上建立与竞竞竞竞争争争争对对对对手完全不同的品牌手完全不同的品牌手完全不同的品牌手完全不同的品牌价价价价值值值值.令目标消费者认同这个价值,并以这个价值来判断及选择楼
17、盘。在一个高在一个高在一个高在一个高对对对对抗性的抗性的抗性的抗性的竞竞竞竞争争争争环环环环境中的策略境中的策略境中的策略境中的策略中管网房地产频道苏苏豪豪时时代商代商务务广广场场楼盘品牌足迹中管网房地产频道品牌足迹品牌足迹uu品牌足迹品牌足迹(Brand Footprint)(Brand Footprint)是定是定义义品牌的工具。品牌的工具。uu品牌足迹品牌足迹(Brand Footprint)(Brand Footprint)规规定了品牌定了品牌传传播的路向。播的路向。uu品牌足迹品牌足迹(Brand Footprint)(Brand Footprint)品牌价品牌价值值是必是必须须要保
18、要保护护并充并充分利用的。分利用的。品牌足迹品牌足迹品牌足迹品牌足迹(Brand Footprint)(Brand Footprint)(Brand Footprint)(Brand Footprint)由品牌价由品牌价由品牌价由品牌价值值值值(Meaning)(Meaning)(Meaning)(Meaning)与与与与品牌个性品牌个性品牌个性品牌个性(Personality)(Personality)(Personality)(Personality)两个相互两个相互两个相互两个相互联联联联系的部分构成。系的部分构成。系的部分构成。系的部分构成。中管网房地产频道品牌价品牌价值值uu品牌价品
19、牌价值值(Meaning)(Meaning):What the brand“means”?What the brand“means”?本项目最具特点的因素目的目的:简简化消化消费费者者认认知了解的知了解的过过程程目的目的:替投替投资资者者规规划及描述出未来划及描述出未来发发展的影像展的影像,诱导诱导他他们们的的购买购买欲望欲望本项目与消费者的联系本项目所代表的创业方式目的目的:加加强强创业创业者的信者的信赖赖感感,促成促成购买购买中管网房地产频道 苏苏豪豪时时代商代商务务广广场场项目意味着80后商界精英的后商界精英的创创富空富空间间中管网房地产频道uu房地房地房地房地产营销产营销产营销产营销与
20、一般的消与一般的消与一般的消与一般的消费费费费品不同,必品不同,必品不同,必品不同,必须让须让须让须让消消消消费费费费者感到者感到者感到者感到放心放心信心信心中管网房地产频道在与利浩公司接触中,特别是在楼盘规划时,让我们深刻的感觉到认认真、一真、一丝丝不苟的做好每一个不苟的做好每一个细节细节中管网房地产频道办公空间的规划:中小中小中小中小户户户户型型型型为为为为主主主主易商易住易商易住易商易住易商易住空空空空间间间间自由分割自由分割自由分割自由分割商商业业空空间间的的规规划划有足有足有足有足够够够够的商的商的商的商业业业业空空空空间间间间作作作作为为为为配套配套配套配套有足有足有足有足够够够够
21、的停的停的停的停车车车车位位位位满满满满足足足足办办办办公的需求公的需求公的需求公的需求中管网房地产频道商业氛围尚未成熟-(易形成孤岛)需要增加商务配套-(考虑公司办公的方便性)投资出租的回报率如何-(投资者考虑到入住率)使用成本-(以住为主业主比较关心)出行是否方便-(小型公司更多依赖公交)根据站北区域商业研究,在对于选择公寓式办公的创业者调查对该片区楼盘的看法中管网房地产频道本本本本项项项项目基于目基于目基于目基于“中小企中小企中小企中小企业创业业创业业创业业创业平台平台平台平台”特色的品牌价特色的品牌价特色的品牌价特色的品牌价值值值值它是一个什么它是一个什么它是一个什么它是一个什么样样样
22、样的价的价的价的价值值值值?它必须准确传达出“易商易住公寓式办公”的特色它必须依靠政策,打造成政府重点扶持的招商项目,并给予一系列的优惠政策,吸引创业者投资入住它必须打造成精品办公空间它同时也需要树立起高档商务平台形象,增加投资者信心它就是新站开它就是新站开它就是新站开它就是新站开发发发发区中小企区中小企区中小企区中小企业创业业创业业创业业创业孵化器孵化器孵化器孵化器中管网房地产频道在与站前同在与站前同在与站前同在与站前同类项类项类项类项目比目比目比目比较较较较,我我我我们认为们认为们认为们认为由于区位上的原因,在商业环境、商务配套及交通方面比较我们处于劣势但如果我们从政策上做文章-它就是新站
23、开它就是新站开它就是新站开它就是新站开发发发发区重点招商区重点招商区重点招商区重点招商项项项项目目目目自觉的为投资者营造一种宏伟的发展蓝图-中小企中小企中小企中小企业创业业创业业创业业创业孵化器,推孵化器,推孵化器,推孵化器,推动动动动企企企企业业业业可持可持可持可持续发续发续发续发展展展展这样做,既加强了投资者的信心,也给了其它区域的中小企业迁入本项目的一个充分理由(拥有较多的扶持政策)同时也显示了政府打造这一平台的决心中管网房地产频道苏苏豪豪时时代商代商务务广广场场楼楼盘销盘销售策略售策略The Selling S中管网房地产频道uu楼楼盘盘是具体的存在,而品牌存在于消是具体的存在,而品牌
24、存在于消费费者的者的认认知知里,是消里,是消费费者如何感受一个楼者如何感受一个楼盘盘。品牌是通。品牌是通过过概概念念(idea)(idea)建立起来的。建立起来的。l lA product exists on the supermarket shelf.A product exists on the supermarket shelf.l lA brand resides in consumersminds.A brand resides in consumersminds.uu品牌足迹品牌足迹(Brand Footprint)(Brand Footprint)是是对对品牌的定品牌的定义义。u
25、u销销售策略售策略(Selling Strategy)(Selling Strategy)是建立吸引消是建立吸引消费费者、者、表达品牌足迹、表达品牌足迹、创创造品牌及市造品牌及市场优势场优势的概念的概念(idea)(idea)的的过过程。程。中管网房地产频道uu销销售策略的目的是售策略的目的是发发展出展出销销售主售主张张。uu销销售主售主张张是策略与是策略与创创意的意的衔衔接点。接点。l l销销售主售主张张明确广告明确广告说说什么。什么。l l创创意概念意概念明确广告怎么明确广告怎么说说(how)(how)。中管网房地产频道uuOverall Perceptual ShiftOverall P
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