房地产市场报告成都市泛房地产领域投资潜力综合咨询报告.docx
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1、机密资料严禁转载成都市泛房地产领域投资潜力综合咨询报告日期:2004年8月19日 机构:成都尺度房地产顾问目 录第一部分 成都经济走势分析4一、前言4二、成都市2001年在十四个副省级城市中的经济发展进度41、 城市总体经济实力42、城市人口发展状态,成都市跃居首位53、城市居民购买力总体状态54、城市居民潜在购买力状态65、城市对外开发程度状态76、城市居民收入状况77、固定资产投资状况88、房地产投资状况9三、成都市经济指标的后期走势预测(1997-2020年)91、历史数据分析(涉及相关性分析)102相关指标(GDP)的时间趋势预测及拟合状态判断113按照拟合模型要求的相关曲线拟合预测数
2、据12四、成都市经济指标预测数据的深度剖析171、城市化水平至2020年发展在三个水平上的态势172、人均指标至2002年走势状态183、城市国内生产总值(GDP)增长速率后期预测走势20第二部分 2004年上半年成都房地产市场综述23一、投资与开发231、区域262、价格273、物业形态284、空置面积28三、土地购置情况291、上半年成都土地供应区域分布302、2004年上半年成都土地市场特点:30四、上半年成都市房地产市场发展存在的问题321、区内商品房供求总量短期失衡322、商品房供应结构不合理,非住宅比重过大333、二手房价格涨幅太快334、租赁市场与买卖市场发展不平衡,投资购房风险
3、加大33第三部分 旧城改造中的成都城市游憩商业区(RBD)建设研究34一、RBD及RBD与CBD的关系34二、成都RBD的形成特征37三、成都城市RBD的形成过程391、杜甫草堂片区392、武侯祠片区393、青羊宫片区404、文殊院片区405、大慈寺片区416、宽窄巷子41第四部分、成都房地产周期波动与房地产业发展趋势研究48一、波动景气指标的选择491、房地产业总量指标502、房地产投资类指标503、房地产生产类指标504、房地产交易类指标515、房地产金融类指标516、房地产价格类指标51二、成都房地产周期波动分析511、成都房地产扩散指数52三、成都房地产业的发展趋势541、成都房地产业
4、经济周期波动的长度542、成都房地产业经济周期波动的幅度55第五部分 成都中高档餐饮市场研究55一、 成都大型餐饮企业经营现状发展趋势551.1 成都大型餐饮店主要集中区域和经营现状551.2 成都中高档餐饮市场特点601.3 成都中高档餐饮行业竞争分析621.4 成都大型餐饮企业发展趋势65二、 居民中高档餐饮消费特征研究662.1 消费结构分析662.2 消费区域分析69第六部分 成都休闲娱乐市场研究701 成都休闲娱乐市场整体状况701.1 成都休闲娱乐市场的构成701.2 成都休闲娱乐市场特点711.3 成都休闲娱乐市场发展趋势712 成都休闲娱乐业重要业态分析722.1 酒吧业722
5、.2 电影院73第七部分成都外资零售企业区位选址分析761、成都市外商投资零售企业的特征762、成都市外商投资零售企业的区位773、外商投资零售企业分布模式图和分布趋势804、外商投资零售企业的区位与商业中心的关系815、结论与意义83第八部分 成都市商务办公物业市场调查84一、前言:84二、供应市场841.供应市场的总体状况842.基本数据:863、需求市场921)基本情况922)目标消费市场的需求心理分析933)商务办公物业消费群体的需求倾向94第九部分成都市别墅市场浅95一、成都市别墅市场概况:961、 区域位置分布零散962、 档次之间的差异巨大963、 产品不断变化964、整体销售欠
6、佳局部反差极大97二、 典型案例981、顶级别墅代表草堂之春982、大众型别墅代表君临天下993、综合社区的别墅部分(高档部分)锦官新城1004、郊县别墅(大众型)华楠半岛100第十部分 成都小户型市场调查研究报告101一、成都市小户型物业的演变101二、小户型项目各单项指标分析103三、市场供应分析103四、产品基本类型:104五、需求市场特征104六、目前成都市小户型物业存在的缺陷107七、目前成都市小户型物业的市场数据分析1081、小户型项目开发区域的分布1082、小户型项目开发的环线分布1093、小户型项目的开发方式1104、小户型项目的交房标准1115、小户型项目的建筑形态111八、
7、目前成都市小户型物业典型案例分析112第一部分 成都经济走势深度研究一、前言二、成都市2001年在十四个副省级城市中的经济发展进度1、 城市总体经济实力2、城市人口发展状态,成都市跃居首位3、城市居民购买力总体状态4、城市居民潜在购买力状态5、城市对外开发程度状态6、城市居民收入状况7、固定资产投资状况8、房地产投资状况三、成都市经济指标的后期走势预测(1997-2020年)1、历史数据分析(涉及相关性分析)2相关指标(GDP)的时间趋势预测及拟合状态判断3按照拟合模型要求的相关曲线拟合预测数据四、成都市经济指标预测数据的深度剖析1、城市化水平至2020年发展在三个水平上的态势2、人均指标至2
8、002年走势状态3、城市国内生产总值(GDP)增长速率后期预测走势4、房地产投资占固定资产投资比重、GDP比重后期发展在三种水平上态势状况5、人均消费额2001年市四个副省级城市状态比较,成都市处于倒数第五位,相对其它城市而言,后续经济发展的升值空间很 第二部分 2004年上半年成都房地产市场综述一、投资与开发1、投资状况上半年,我市固定资产投资累计完成383.6亿元,比去年同期增长24.5%,增幅下降16个百分点。投资增速逐月下降,国家宏观经济调控成效显现。分投资管理渠道观察,基建、技改、房地产分别完成158.73亿元、67.23亿元、121.4亿元。房地产投资占固定资产投资的比重去年同期有
9、所上升,占到了上半年固定资产投资的35%。在基建、技改投资增速回落的情况下,房地产投资健康发展。房地产开发呈现出在建规模增大、开发资金充足、空置面积显著减少等特点。房地产开发资金充足,定金及预付款成为房地产开发商的主要融资渠道。受国家宏观调控政策的影响,对于房地产行业,各家银行都实行贷款总量控制。1-6月,房地产本年资金来源中银行贷款为34.05亿元,比去年同期减少2.62亿元,下降7.1%。购房户定金及预付款比去年同期增加37.69亿元,所占比例较去年同期提高9个百分点,为本年资金来源的47.96%。上半年,我市房地产本年资金来源合计190.96亿元,比去年同期增加52.09亿元,增长37.
10、5%。房地产到位资金为实际完成投资的2.06倍,开发资金充足。2、开发状况根据成都市建委的数据,今年16月,在成都市五城区(含高新区)范围内核准开工建设项目317个。其中:商品住宅938066平方米,职工住宅46327平方米,拆迁安置房45303平方米,工业项目78690平方米,商业项目424617平方米,其它项目110336平方米;工程造价675169万元,同比增加12.9。全市新开工房屋面积536.22万平方米,比去年同期减少30.55万平方米,下降5.4%,相较于1-5月新开工面积18.6%的降幅,上半年房屋新开工面积不足状况有所缓解。由上图不难看出,商品住宅仍然是成都城区开发的重点,但
11、是商业项目的开发量已经接近了住宅开发量的一半。待这些商业项目面市后,如何给这些商业找到出口,也是开发商需要考虑的问题。二、楼市简析2004年上半年成都房地产市场仍然供销两旺,新开工房屋面积为536.22万平方米,商品房在建规模比去年同期扩大390.2万平方米,增长22.2%,总量达2148.7万平方米。16月成都市新开楼盘57个,供应面积达到346.709万平方米。1、区域2004上半年新盘供应仍以城西为主,占新盘总数量的1/3,其次是郊县和中心城区,分别占新盘数量的26%和19%。城东和城南楼市在上半年比较起来显得有点沉寂,城北由于蓝光金荷花等商业项目的连续面世使城北楼市供应有所提升。2、价
12、格商品房销售市场旺盛。1-6月,全市商品房销售(现房销售+预售转竣工销售)面积301.46万平方米,比去年同期增长15.6%。商品房现房销售均价(不含经济适用房)2355元/平方米,比去年同期上升9.89%。其中住宅价格变化有起有落,从第一季度节节攀升到第二季度有所回落。一方面是由于年初大量郊区的楼盘供应使1月价格处在一个相对较低的水平,随着越来越多高价小户型和别墅的推出,住宅均价在4月达到最高。但在五月由于中心城区供应量锐减,住宅均价在郊区楼盘的拉动下下滑了18个百分点。由于郊区楼盘有规模和价格上的优势,加之成都市向东向南发展的方针,郊区楼盘注定会在成都楼市中扮演越来越重要的作用。3、物业形
13、态4、空置面积三、土地购置情况1、上半年成都土地供应区域分布2、2004年上半年成都土地市场特点:四、上半年成都市房地产市场发展存在的问题1、区内商品房供求总量短期失衡2、商品房供应结构不合理,非住宅比重过大据成都市建委数据,今年上半年五城区商业项目的开发量为424617平方米,已经接近了商品住宅开发量938066平方米的一半。非住宅供应量过大而住宅供应短缺也一定程度上造成了商品房供求的短期失衡。供应结构的不合理不利于成都房地产市场的健康发展,需要开发商和房地产管理部门引起足够的重视。3、二手房价格涨幅太快据有关数据显示,二手房14月成交103万平方米,同比增长55,其中住宅增长幅度达到64,
14、成交套数相当于去年上半年的总成交套数。14月二手房价格上涨更为迅猛,与同期相比上涨500元/平方米。不过,进入5月以来,市场迅速缩量,成交量大幅下滑,5月份二手房成交量与4月相比减少1000套,市场需求大量萎缩,市场进入低谷期。4、租赁市场与买卖市场发展不平衡,投资购房风险加大从上半年市场发展情况看,房屋买卖市场发展速度远远快于租赁市场,房屋买卖价格呈逐步攀升趋势而租赁价格保持相对平稳,主要原因在于部分消费者有房价上涨的心理预期,提前购房或加大投资购房比重所致。租金售价比逐步下降,投资购房风险加大。第三部分 旧城改造中的成都城市游憩商业区(RBD)建设研究伴随着经济活动的发展和信息时代的来临,
15、城市越来越以多样化的功能显示出其区域核心的地位。它不仅担当着区域经济、文化、政治、信息服务的中心职能,更成为了旅游活动的中心,兼具着旅游目的地和客源地的双重功能。在此过程之中,一种新兴的功能区游憩商业区逐渐在我国一些经济基础较好的城市显露雏形。西部开发的推进给予了成都这座传统的商贸城市更广阔的发展空间,城市新一轮的腾飞业已展开,伴随着旧城改造的步伐,成都的城市游憩商业区也正在逐步显露出其独特的魅力。回顾20012004年的成都城市建设中的闪光点,串连起的恰恰就是新世纪伊始,这座古老的历史文化名城游憩商业区的生长历程。一、RBD及RBD与CBD的关系所谓“游憩商业区”,即英文Recreation
16、al Business District 的汉语意译,缩写为RBD。这一典型的舶来品最早由西方学者Stansfield C 和Rickert J E 在1970年研究旅游区的购物问题时,为描述这类旅游地的结构和功能特性而提出。随着中国城市游憩商业区发展进程的加剧和对外学术交流的深入,近年来也有不少国内学者展开了针对国内城市游憩商业区所进行的研究,较为突出的有中山大学旅游发展与规划研究中心主任、著名教授保继刚,他在前人研究的基础上,结合国内外建设的实际,将城市RBD定义为:城市中以游憩与商业服务为主的各种设施(购物、饮食、娱乐、文化、交往、健身等)集聚的特定区域,是城市游憩系统的重要组成部分;简
17、单的说,就是城市内具有旅游吸引物、吸引大量旅游者的零售商业区。近年来,国内RBD发展迅速,较为成型的有:大型购物中心型的广州天河城地段和惠州市步行街、旧城历史文化改造型的南京夫子庙地段和上海城隍庙地段、新城文化旅游区型的深圳华侨城和珠海九州城地段。由于RBD与CBD在名称上极为相似,容易被人混淆,或者认为RBD是从CBD众多功能中分化出来的,但其实,RBD与CBD的关系是复杂的。所谓CBD,即Central Bussiness District,国内通常将之翻译为“中央商务区”。这是20世纪20年代由城市空间结构的芝加哥学派代表人物伯吉斯(Buegess.E.W)所提出的概念。CBD位于城市的
18、相对中心,是城市及城市所在区域繁荣与发展的标志和依靠,在城市和区域规划中占据重要地位。针对研究中出现的关于CBD结构功能演变方面的认识分歧,国内的学者又以20世纪80年代为分界线,将CBD分为了传统和现代两类:前者为传统的CBD,解释为“中心商业区”,与城市中心区的概念相近;后者为现代CBD,解释为“中央商务区”。传统与现代两者可以并存,但是在职能上存在一定的分工。RBD是相对CBD而提出的,所不同的是:在区位选择上,CBD通常由商业的重要性、土地价格、可进入性和经济地租的相互作用决定,一般位于城市的中心地段;而RBD的区位则常常取决于自然的或历史的景点,或者一个历史区域里,旅游点是影响RBD
19、区位的最重要的力量。在形态上,相对于CBD是城市零售设施高度集中的区域,大部分的RBD都是呈长条形的,以步行街形式设计。在功能上,以旅游者导向的旅游吸引物于服务设施所集聚成的RBD与城市CBD可能是相邻的甚至是重叠的,特别是在欧洲一些古老的历史场镇,RBD与CBD常常都集中在传统的街区中。相比而言,CBD讲求经济效益,是经济发展的产物;而RBD则更尊重人的需要,注重人性的发展。根据相关研究,两者重要特征的比较如下表:表1 CBD与RBD的比较从上表可以看出,现代CBD与RBD的联系不大,现代CBD的主要职能是商务办公,吸引旅游者只是其附属功能,一般只是作为现代城市景观的代表而吸引游客,加上地价
20、昂贵,内部缺乏发展RBD的条件。而传统的CBD与RBD的关系则十分密切,在一定的诱因之下,传统CBD有转变为以吸引游客为主、提供游憩和休闲活动的RBD的可能。在下文的论述中,我们将会看到成都传统的CBD与新兴的城市RBD的共生互动的发展演变过程。二、成都RBD的形成特征作为一座2000多年历史的传统商贸城市,成都市的商圈主要集中在春熙路、盐市口、骡马市、天府广场等旧城核心区域,这些地段形成了成都传统CBD的格局;另一方面,由于成都自建城以来,城址就几乎没有变更过,所以,几千年来积淀的众多历史景点也多散布在这个区域内,如旧城中心的佛教圣地大慈寺、文殊院,清末明初民居院落宽窄巷子,以及较远一点的著
21、名景点草堂、武侯祠等等21世纪初,随着大规模旧城改造的展开,古老成都的城市面貌开始发生急速的变化,人们一面欣喜着日新月异的繁荣商业和生活工作环境,一面惋惜着老成都风情味道的消逝,特别是那些凝聚着古老岁月里沧海桑田变迁的历史街区越来越成为外地游客和本地居民最喜欢游玩的场所。在这样的特殊情况之下,成都市政府针对涉及历史街区部分的旧城改造制定了新的政策措施:以保护历史街区风貌为主题,通过整合包装的策略,扩大文化保护区的范围,由政府组织专家设计旧城拆迁部分土地使用方案和建筑体概念设计方案,再将土地出让给开发商进行实质性的开发。这种新的旧城改造模式如下图:运用这项新措施,成都市划定了最受老百姓关注的中心
22、城区三个重点历史保护区大慈寺、文殊院和宽窄巷子,编制了具有针对性的特殊保护与开发策略,于是,依托于这三处旧城核心区域的历史街区,成都市的城市游憩商业区初具雏形。在下文中,我们将逐一展开对三个街区规划思路的陈述和评析。 简单的来说,成都城市游憩商业区(RBD)的形成具有以下特征:1、具备传统CBD的商业及人气资源优势;2、拥有能够代表城市历史风貌的景点和街区;3、在城市经营时代大规模的旧城改造过程中展开;4、得到了自上而下全面的社会关注。三、成都城市RBD的形成过程如前所述,成都城市RBD建立在传统CBD的基础之上,但其实,成都核心城区著名的旅游景点还有许多,如杜甫草堂、武侯祠、青羊宫等。之所以
23、选择文殊院、大慈寺和宽窄巷子,是基于同其他景点、街区的比较优势:1、杜甫草堂片区杜甫草堂是唐代大诗人杜甫为避“安史之乱”而流寓成都时的居所,并在此留下了茅屋为秋风所破歌、恨别、病桔、枯棕等脍炙人口的著名诗篇,因而后人也把杜甫草堂誉为中国文学史上的一块圣地。这里常年游人如织,游客们除了感受园林之美外,更多的是来体会诗人“位卑未敢忘忧国”的胸怀。目前,杜甫草堂是成都市内一日游的主要景点之一。配套设施:随着500多亩浣花溪公园的建成,草堂周边的古玩、字画、餐饮等经营商家的聚集,客观上已经形成了草堂旅游经济商圈。2、武侯祠片区武侯祠作为纪念三国时期蜀国武侯诸葛亮的祠堂,历来是外地游客游览成都的必访之处
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