苏州房地产市场楼市报.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2019/1/17,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2019/1/17,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2019/1/17,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2019/1/17,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2019/1/17,#,苏州房地产市场楼市报,目录丨,CONTENTS,宏观政策分析,吴江市场情况及市场趋势研判,苏州主城市场情况及市场趋势研判,主城：姑苏区、园区、高新区、吴中区、相城区,太仓市场,情况及市场趋势研判,昆山市场,情况及市场趋势研判,张家港市场情况及市场趋势研判,1,2,3,4,5,6,常熟市场情况及市场趋势研判,7,宏观政策及市场分析,1,中央：,1,次,涉及土地制度改革等,地方：,17,次,涉及长春限售,2,年等,1,月,中央：,9,次,涉及,坚持调控目标不动摇、力度不放松,等,地方：,67,次,涉及天津,整治市场秩序,等,中央：,2,次,涉及,稳地价、稳房价、稳预期,等,地方：,42,次,涉及北京整治租赁市场乱象、四川全省收紧限贷等,2,月,3,月,4,月,5,月,6,月,7,月,8,月,9,月,10,月,11,月,12,月,中央：,2,次,涉及严控金融风险等,地方：,24,次,涉及河北、安徽、广东等省,上调房贷利率,等,中央：,6,次,涉及,两会房住不炒,等,地方：,30,次,涉及,抢人大战,等,中央：,8,次,涉及,定向降准,等,地方：,38,次,涉及杭州,摇号售房,等,中央：,10,次,涉及,定向降准,、,上调个税起征点,等,地方：,48,次,涉及徐州等三四线限售,中央：,3,次,涉及,坚决遏制房价上涨,、分类推进棚改货币化安置等,地方：,31,次,涉及“,湘十一条,”等,中央：,5,次,涉及上调个税起征点等,地方：,29,次,涉及北最严公积金信贷等,中央：,4,次,涉及免征或减征印花税等,地方：,17,次,涉及北京、深圳等,下调房贷利率上浮比例,等,中央：,5,次,涉及,定向降准,等,地方：,14,次,涉及广州,布局放松限价,等,中央：,1,次,涉及,支持优质房企发债,地方：,10,次,涉及,菏泽取消限售,等,中央定调三阶段变化：两会重申“房住不炒”，,7,月底政治局会议坚决遏制房价上涨，,8,月住建部要求把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处。,12,月住建局会议再次重申“三稳”是第一要务。,地方政策两阶段变化：,1-9,月坚持调控目标不动摇、力度不放松，四限、整治市场秩序、上调房贷利率等；,10,月至今布局放松限价，下调房贷利率上浮比例、取消限售及区域限购调整等。,PART,1,中央及地方层面,/,稳字当先，地区存在松动迹象,发布“新十五条”，重启限购，土地出让实施市场指导价（含现房）,20168/11,吴江单独补全了楼市限购措施,吴江发布“十三条”楼市调控政策,(,起初不含限购政策）,20169/23,20175/20,20188/15,20168/29,201610/3,发布史上最严调控：大幅收紧限购和信贷政策（且适用范围调整为,吴江、昆山和太仓,）,20175/19,20178/17,201811/19,相城区推房产市场管理意见，外地户口社保缴税满一年，还需,600,积分,201812/9,部分银行贷款利率上浮比例小幅下调（,2017,年以来的首次下调）,苏州被住建部确立为租购并举试点城市,张家港实行限售政策，未满两年的商品住房、二手房，不能出售,常熟本地人优先购买,140,平米以下的住房,响应住建部号召，苏州发布治理房地产市场乱象专项行动的通知,PART,1,苏州层面,/,维持高压态势，局部地区加码，部分政策松动,苏州城市首位度高，市区及环沪的昆、太在政策的严苛上趋同于一线城市，常熟张家港相对宽松；,2018,年调控政策整体稳定，维持先前高压态势，且持续局部加码，年末房贷利率有轻微下调。,注：不含经济适用房用地,2017,年供应,779,万，成交,510,万，楼面价,13825,元,/,2018,年供应,460,万，成交,511,万，楼面价,13519,元,/,PART,2,苏州,土地市场,2018,年全年,供应较去年,大幅度减少，成交量基本与去年持平，板块成交出现分化，部分板块出现流拍现象，但热门板块依旧火热，成交楼板价与去年同期略有降低，房企拿地回归理性。,地块编号,位置,面积,用途,出让,容积率,楼板价,成交总价,溢价率,（,%,）,开发商,（）,年限,（元,/,）,（万元）,苏地,2017-,WG-45,号,姑苏区解放西路以西、酒厂路以南,5672,纯住宅,;,70,1.1,20369,11554,22.2,华发,苏地,2017-,WG-46,号,姑苏区西环路西、酒厂路北,18079,纯住宅,;,70,1.8,23323,42166,39.9,绿景,苏地,2017-,WG-47,号,姑苏区北园路南、档案馆东,22745,纯住宅,;,70,0.6,43167,98185,43.9,中铁建,苏地,2017-,WG-48,号,姑苏区永方路以东、合兴路以南,141864,纯住宅,;,70,2.5,20125,285495,21.2,金科,苏地,2017-,WG-54,号,相城区北桥街道中泾路北、石碑泾路西,94284,纯住宅,;,70,2.0,9288,87570,11.5,漕湖置地,苏地,2017-,WG-57,号,高新区枫桥街道景山路南、长江路东,111779,纯住宅,;,50,、,70,2.0,21343,238566,42.3,南山,苏地,2017-,WG-58,号,高新区浒墅关镇桑园路西、下塘北街北,76466,纯住宅,;,70,1.8,13500,103229,0.0,远洋、禹洲,苏地,2017-,WG-59,号,高新区浒墅关镇通浒路绿化地东南、苏浒路西南,201773,纯住宅,;,70,2.0,13649,275394,1.1,里城,苏地,2017-,WG-60,号,高新区浒关开发区规划道路南、文昌路东,169368,纯住宅,;,70,2.1,13648,231147,1.1,恒基,苏地,2017-,WG-61,号,高新区科技城科达路南、潇湘路西,76225,纯住宅,;,70,2.2,12381,94375,1.1,绿都,苏地,2017-,WG-62,号,高新区通安镇真北路北、中唐路东,107686,纯住宅,;,70,2.2,11050,118994,21.4,里城,苏地,2017-,WG-66,号,姑苏区玻纤路两侧、缘园路西,13285,纯住宅,;,70,1.3,21000,27898,0.0,永威置业,苏地,2017-,WG-67,号,姑苏区玻纤路北、虎丘路西,7878,纯住宅,;,70,1.1,21254,16743,1.2,朗诗地产,苏地,2017-,WG-68,号,姑苏区缘园路西、倪家桥小区南,11069,纯住宅,;,70,1.1,21271,23546,1.3,华宇,PART,2,苏州,土地市场,/,涉宅土地成交情况,今年成交地块溢价率下调（部分受土地高起拍价影响），底价成交成常态，宅地现房率大幅下降不足三成（去年超七成），新进开发商数明显减少，房企拿地热情明显下降。,地块编号,位置,面积,用途,出让,容积率,楼板价,成交总价,溢价率,（,%,）,开发商,（）,年限,（元,/,）,（万元）,苏地,2017-,WG-70,号,吴中区东吴南路西侧、石湖西路北侧,259956,商住,;,40,、,70,4.4,10464,272014,23.9,平安,苏地,2017-,WG-71,号,吴中区度假区孙武路北侧、外塘路东侧,147966,纯住宅,;,70,1.8,11183,165466,39.8,龙湖,苏地,2017-,WG-72,号,吴中区度假区孙武路北侧、外塘路西侧,217494,纯住宅,;,70,1.8,11111,241663,38.9,龙湖,苏地,2017-,WG-73,号,吴中区木渎镇金枫南路西侧、竹窝路南侧,74173,纯住宅,;,70,2.2,16270,120677,1.7,金茂,苏地,2017-,WG-75,号,吴中区临湖镇浦庄大道西侧、联东河南侧,91391,纯住宅,;,70,1.8,8970,81974,28.1,兴隆,苏地,2017-,WG-76,号,相城区元和街道荣泰街北、织锦路东,325027,商住,;,40,、,70,3.7,5919,192381,0.0,相城城建,苏地,2017-,WG-77,号,相城区元和街道文灵路东、安元路南,123833,商住,;,70,2.5,17100,211749,14.0,九龙仓,苏地,2017-,WG-78,号,相城区黄桥街道华元路北、通湖路东,169402,纯住宅,;,70,1.8,16361,277162,16.9,九龙仓,苏地,2017-,WG-79,号,相城区渭塘镇新燕大道南、澄阳路西,44512,商住,;,40,、,70,2.0,10297,45835,21.1,建发,苏地,2017-,WG-80,号,相城区开发区永昌路西、腾道路北,114864,纯住宅,;,70,2.0,3000,34459,0.0,漕湖置地,苏地,2017-,WG-81,号,相城区高铁新城南天成路南、相城大道东,161678,纯住宅,;,70,2.5,15618,252516,4.1,美的,苏地,2017-,WG-82,号,高新区狮山街道黄浦街东西、竹园路南,115834,纯住宅,;,70,2.1,27075,313618,31.4,九龙仓,苏地,2017-,WG-83,号,高新区浒关镇闻鼓路南、苏浒路绿化地西,152962,商住,;,40,、,70,2.0,11000,168255,0.0,越秀,苏地,2017-,WG-84,号,高新区浒关开发区文昌路西、北津西路南,86671,纯住宅,;,70,2.0,13300,115272,0.0,联发,苏地,2017-,WG-85,号,高新区科技城科广路南、天佑路西,183794,纯住宅,;,70,2.2,14970,275148,22.2,苏高新,PART,2,苏州,土地市场,/,涉宅土地成交情况,地块编号,位置,面积,用途,出让,容积率,楼板价,成交总价,溢价率,（,%,）,开发商,（）,年限,（元,/,）,（万元）,苏园土挂（,2018,）,02,苏惠路北、星海街东,199358,商住,;,40,、,50,、,70,8.7,5594,111520,0.0,万科,苏地,2018-,WG-9,号,吴中区甪直镇甪直大道南侧、甫澄北路东侧,98963,纯住宅,;,70,2.2,11564,114444,18.0,路劲,苏地,2018-,WG-11,号,相城区元和街道文灵路东、黄蠡路南,190170,商住,;,40,、,70,2.2,14800,281452,0.0,相城交建,苏地,2018-,WG-12,号,相城区澄阳街道康元路北、澄月路西,88216,纯住宅,;,70,2.0,12500,110270,0.0,平安,苏地,2018-,WG-14,号,高新区狮山街道金山东路绿化地南、珠江路绿化地东,78994,纯住宅,;,70,1.1,26500,209334,0.0,苏高新,苏地,2018-,WG-16,号,高新区狮山街道玉山路南、运河路西,59856,纯住宅,;,70,2.0,26002,155640,4.0,保利,苏地,2018-,WG-17,号,高新区枫桥街道莲花峰路北、规划区间路东,89818,纯住宅,;,70,1.3,11949,107325,1.0,平安,苏地,2018-,WG-18,号,高新区通安镇真山路东南、正荣住宅项目东北地块,15144,纯住宅,;,70,1.7,9995,15136,5.2,里城,苏园土挂（,2018,）,03,星塘街东、朝阳路南,121650,纯住宅,;,70,1.7,23227,282554,25.5,苏高新,苏地,2018-,WG-24,号,相城区望亭镇鹤溪路东、牡丹路北,26817,商住,;,40,、,70,1.5,8204,22002,17.2,相城城建,苏地,2018-,WG-27,号,高新区狮山街道珠江路东、向阳路北,215483,纯住宅,;,70,2.3,18000,387869,0.0,苏高新,苏地,2018-,WG-28,号,吴中区太湖新城东太湖路南侧、天鹅港大街西侧,340573,商住,;,40,、,70,4.0,8067,274740,0.0,富力,苏园土挂（,2018,）,04,钟南街东、港田路北,135777,纯住宅,;,70,1.6,26018,353270,28.8,苏高新,苏园土挂（,2018,）,05,苏州大道北、思安街东,119848,商住,;,40,14.0,4800,57530,0.0,中海,PART,2,苏州,土地市场,/,涉宅土地成交情况,地块编号,位置,建筑面积,（）,用途,起拍楼面价,（元,/,）,流拍原因,苏地,2017-,WG-69,号,吴中区文溪路北侧、友新路西侧,154396,纯住宅,;,15000,起拍价较高，需要,配建幼儿园、地块不利因素较多,苏地,2017-,WG-74,号,吴中区甪直镇甪直大道南侧、甫澄北路东西两侧,194713,商住,;,6254,大体量商业自持,苏地,2018-,WG-8,号,吴中区文溪路北侧、友新路西侧,154396,纯住宅,;,13000,二次流拍，起拍价仍旧较高，需要,配建幼儿园、地块不利因素较多,苏地,2018-,WG-10,号,相城区元和街道文灵路东、安元路北,210104,商住,;,15000,总价高，需要,配建幼儿园,苏地,2018-,WG-15,号,高新区狮山街道塔园路东、灵岩街北,77671,纯住宅,;,21285,起拍价较高，需要,配建幼儿园,苏地,2018-,WG-20,号,吴中区开发区通达路东侧、东方大道南侧,227302,纯住宅,;,13865,总价,高，房企资金紧张，普遍观望,苏地,2018-,WG-23,号,吴中区甪直镇甫澄中路东侧，迎新一路南侧,73073,纯住宅,;,9500,起拍价较高，位置,偏远、地块限制条件较多,苏地,2018-,WG-29,号,高新区浒墅关镇闻鼓路东南、惠昌路西南,91834,纯住宅,;,13500,板块市场竞争激烈,PART,2,苏州,土地市场,/,涉宅土地成交情况,全年共计流拍,7,宗,8,次住宅用地，归结原因主要有四点：总价较,高房企资金紧张、,板块市场内竞争激烈、地块需要配建其他配套增加开发成本、起拍价相对周边地块较高。市场趋冷情况下，房企拿地更加理性。,（,2017,年月均流速,43.73,万方）,（,2018,年月均流速,41.16,万方）,全年均价,23249,元,/,全年均价,20952,元,/,PART,2,苏州,住宅,市场,/,量价市场,受低价盘清仓和高价盘销售不景气的影响，市场供应量同比下降约,9.93%,，成交量同比下滑,5.89%,，由高性价比限价楼盘（,2016,年前拿地）主力去化，随着高价盘成交增多，成交价格结构化上涨。,区域,成交量,成交价,姑苏,-21%,14%,园区,66%,11%,相城,8%,2%,吴中,18%,6%,新区,-34%,12%,市区各区域量价同比变化,PART,2,苏州,住宅,市场,/,区域,量价市场,除姑苏及新区成交量同比下滑外，其他区域成交均有不同程度增加，园区由于供应增量成交表现突出，新区由于浒关项目入市多且去化不力，存在供大于求态势；随着高价项目增多，各区均价都向上攀升。,16936,18060,22877,25641,25641,24441,17918,19183,25170,27038,28851,26440,套均面积,PART,2,苏州,住宅,市场,/,成交结构,苏州从,2015,年开始进入改善时代，最近几年套均面积持续放大，,2018,年达到新高，中小户型成交缩量明显，并且从成交结构上看面积越大，单价越高。,套,均面积（）,118,111,113,112,101,102,99,苏州市区二手住房成交情况,苏州市区一手,/,二手住房成交占比,PART,2,苏州,住宅,市场,/,二手房现象,苏州二手房市场日趋成熟，成交量环比增加,33%,，套均面积持续走低，,2018,年二手房成交量继续远超一手房，,未来刚需买二手，改善买一手,的趋势将更加明显。,去化周期,=,当前存量,/,近半年的月均流速,PART,2,苏州,住宅,市场,/,存量,市场,自,2016,年国庆高压调控政策开始，存量及去化周期持续提升，库存量在,400-500,万区间,波动，去化周期基本维持在,12,个月左右，下半年迎来加推高峰期，库存量略有上升。,去化周期,=,当前存量,/,近半年的月均流速,22%,28%,7%,35%,11%,各区域库存占比情况,各区域库存去化周期情况（月）,PART,2,苏州,住宅,市场,/,区域存量,市场,目前整体存量主要集中于吴中区、相城区和新区，姑苏、园区存量较小；新区、相城由于去化缓慢，供应项目市场接受度低导致去化周期较长，其他各区域去化周期均小于,12,个月，园区市场库存告急。,去化周期,=,当前存量,/,近半年的月均流速,21%,6%,12%,32979,套,9.2,个月,90-144,库存套数,去化周期,主力库存面积,PART,2,苏州,住宅,市场,/,区域存量,市场,主力库存面积段,90-144,，但去化周期均不超过,10,个月；除,144-160,和,180,以上，其余面积段去化周期均维持在合理水平。,2018,年苏州主城区企业销售金额排名,TOP10,排名,企业名称,成交面积（万）,成交套数,成交均价,成交金额（亿元）,2017,成交金额（亿元）,同比,2017,年前六个月排名,排名变化,1,苏高新,30.63,2201,24962,76.46,50.87,50%,3,2,2,建发,22.40,1488,26165,58.61,33.40,75%,9,7,3,新城,27.07,2596,19446,52.64,36.08,46%,6,3,4,泰禾,17.70,1186,28273,50.03,5.71,776%,50,46,5,世茂,15.07,646,30683,46.24,25.69,80%,16,11,6,旭辉,14.29,813,29062,41.53,59.87,-31%,2,4,7,南山,19.56,1792,16815,32.89,23.62,39%,17,10,8,路劲,16.24,1016,19932,32.37,36.95,-12%,5,3,9,华润,12.87,998,24025,30.92,22.02,40%,18,9,10,融创,10.17,592,27915,28.39,35.22,-19%,8,2,2018,年,TOP10,房企销售,金额,450.08,亿,占据市场份额,33%,PART,2,苏州,住宅,市场,/,企业集中度,TOP10,房企销售金额占比,33%,，市场集中度一般。前十名房企销售金额门槛为,28.4,亿（去年为,31.6,亿）同比门槛降低，反映了由于品牌房企多，市场份额的分散。,2018,年苏州单盘项目销售金额,TOP10,项目名称,区域,板块,成交金额（亿元）,成交套数,套均面积（,/,套）,成交均价（元,/,）,仁恒公园世纪,姑苏区,护城河外板块,37.6,737,144,35437,建发独墅湾,吴中区,尹山湖板块,35.9,811,179,24746,海胥澜庭,姑苏区,护城河外板块,31.7,664,134,35759,铂悦犀湖,园区,教育园区板块,31.4,384,232,35230,华润金悦湾,吴中区,尹山湖板块,30.2,970,130,24019,MOC,芯城汇,相城区,高铁新城板块,29.0,1032,119,23514,白塘壹号,园区,湖东板块,28.4,602,133,35496,世茂铜雀台,园区,双湖板块,27.3,196,387,35975,华丽家族,太上湖,吴中区,光福、香山板块,25.4,1805,103,13703,建发,泱誉,相城区,高铁新城板块,22.8,666,120,28598,2018,年苏州单盘项目成交套数,TOP10,项目名称,区域,板块,成交套数,成交金额（亿元）,套均面积（方,/,套）,成交均价（元,/,）,华丽家族,太上湖,吴中区,光福、香山板块,1805,25.37,103,13703,南山维拉,吴中区,甪直板块,1355,20.90,104,14765,禹洲招商拾鲤,相城区,北桥板块,1032,14.79,100,14320,MOC,芯城汇,相城区,高铁新城板块,1032,28.99,119,23514,华润金悦湾,吴中区,尹山湖板块,970,30.20,130,24019,湖畔樾山,相城区,阳澄湖板块,811,10.57,109,11983,建发独墅湾,吴中区,尹山湖板块,811,35.86,179,24746,中旅水泊堂前,吴中区,光福、香山板块,741,10.72,98,14842,仁恒公园世纪,姑苏区,护城河外板块,737,37.56,144,35437,阳光城丽景湾,吴中区,甪直板块,708,12.08,106,16152,PART,2,苏州,住宅,市场,/,单盘项目排名情况,销售金额前十名项目中主要以改善型项目为主（有,7,个项目套均面积超过,120,），除新区外各区域均有分布；成交套数前十名项目中刚需型项目占比过半（有,6,个项目套均在,100,左右），主要集中在相城区和吴中区，基本为该区域限价刚需盘。,土地端：供应端减少，成交量基本与去年持平，板块成交呈现分化状态，房企拿地回归理性。,住宅市场量价：受低价盘清仓和高价盘销售不景气的影响，市场供求均同比小幅下降，高性价比限价楼盘（,2016,年前拿地）主力去化，随着高价盘成交增多，成交价格结构化上涨。,住宅产品结构：主流型面积段,90-144,较为集中，且呈现增加趋势；刚需小面积产品逐渐萎缩。,存量市场：近半年库存量在,400-500,万方区间波动，去化周期基本维持在,12,个月左右，下半年迎来加推高峰期，库存量略有上升。,企业层面：,TOP10,销售门槛被降低，,TOP10,企业市场份集中度一般，,市场份额分散。,单盘项目层面：销售金额,TOP10,主要以改善型楼盘为主力，而套数,TOP10,主要以刚需型楼盘为主力。,住宅市场,PART,2,苏州,住宅,市场,/,小结,土地,政府年度,供应量,预计,400,公顷左右。土地市场预计走势平稳，政府通过调整起拍价、放宽限制条件等手段稳定市场，增加开发商拿地热情。,供应,2019,年预计供应量维稳或小幅减少，纯新盘入市量明显增加，市场竞争将,有增无减。,成交,在低价存量持续减少、高价项目入市依旧去化艰难的情况下，预计,2019,年市场小年延续,，成交量仍将减少。,价格,受高价盘市场成交不力影响，加之政策仍然相对严格，高价盘价格存在下探的可能，但由新房市场价格将主要受成交结构影响，仍有上升空间。,政策,政策整体趋稳：,限购、限贷等控制性政策延续；,贷款利率存在放松可能；,限价政策难言放松。,PART,2,苏州,趋势预判,/,市场预判,吴江市场情况及趋势研判,3,注：不含经济适用房用地,8,月撤牌地重挂,11,月成功出让,年中受乡镇地块出让影响，成交楼板价有所下跌,PART,3,吴江土地市场,全年供地总建筑面积约,170,万同比下跌,38%,，平均成交楼板价,8329,元,/,；作为近年苏州发展的潜力区域，吴江仍保持较高需求量，除,8,月两地块撤牌重挂外，,2018,年无地块流拍。,地块编号,位置,总建面积,用途,出让,容积率,楼板价,成交总价,溢价率,（,%,）,开发商,（）,年限,（元,/,）,（万元）,WJ-J-2018-007,吴江开发区（同里镇）中山南路、庞杨路交叉口东南侧地块,21794.64,商住,;,40,2.4,6179,13466,0,绿地香港,WJ-J-2018-013,太湖新城（松陵镇）秋枫街东侧芦荡路南侧地块,96129,纯住宅,;,70,1.8,13504,129808,32.04,滨湖投资集团,WJ-J-2018-015,震泽镇塔影路以北永宁路以东地块,58177.28,纯住宅,;,70,1.6,5266,30634,10.05,新,城,WJ-J-2018-016,震泽镇新中路以南永宁路以东地块,70136.64,纯住宅,;,70,1.6,5073,35577,9.88,新,城,WJ-J-2018-018,吴江开发区（同里镇）吉市西路、运东大道交叉口西北侧,138777.9,纯住宅,;,70,2,10591,146978,11.78,联发,WJ-J-2018-019,吴江开发区（同里镇）吉市西路、运东北路交叉口东北侧,130952.6,纯住宅,;,70,2,9423,123397,0,金科,WJ-J-2018-020,汾湖高新区（黎里镇）老物流中心,50367.33,纯住宅,;,70,1.5,8926,44956,5.88,龙光地产,WJ-J-2018-021,平望镇新百盛路东混水路北侧,106562.9,纯住宅,;,70,1.65,6610,70438,0.42,中骏,WJ-J-2018-022,平望镇新百盛路东混水路南侧,57577.21,纯住宅,;,70,1.5,7533,43375,0,平望,城建,WJ-J-2018-024,桃源镇原华强物流地块,125857.9,纯住宅,;,70,1.8,3352,42183,0,远洋,WJ-J-2018-025,吴江高新区（盛泽镇）潜龙渠北侧,3#,地块,85805.15,纯住宅,;,70,1.05,9587,82259,0,南京安居,WJ-J-2018-035,汾湖高新区（黎里镇）五院北地块,125445.5,纯住宅,;,70,1.8,8323,104406,0,光明,WJ-J-2018-037,吴江开发区（同里镇）万宇路、运东大道交叉口西南侧,89139.11,纯住宅,;,70,1.8,9375,83568,0,中房,WJ-J-2018-038,吴江高新区（盛泽镇）蚬子荡南侧,3#,地块,98617.82,纯住宅,;,70,2,5028,49590,0,苏州华鼎置业,WJ-J-2018-053,太湖新城,(,松陵镇,),秋枫街东侧庞杨路北侧,01,地块,112543.4,纯住宅,;,70,1.8,10426,117337,3.71,中南,WJ-J-2018-054,太湖新城,(,松陵镇,),秋枫街东侧庞杨路北侧,02,地块,110452.2,纯住宅,;,70,1.8,10268,113410,0,新希望地产,注：以上所列举招拍挂地块，不含安置房地块,PART,3,吴江土地市场,/,涉宅土地成交情况,受整体市场转凉及起拍价提高影响，房企拿地趋于谨慎，溢价率较,2017,年有所下降，但城镇热点区域地块仍受较高关注度，成交楼板价均维持高位。,PART,3,吴江住宅市场,/,商品住宅市场,吴江商品住宅市场供需两旺，高性价比项目跑量迅速（本年已基本出清），成交均价在政策调控下保持小幅度增长，全年同比上涨,11%,。,区域,成交量,成交价,运东,102%,10%,城北,-54%,10%,城南,35%,8%,汾湖,119%,21%,盛泽,-13%,5%,平望,-92%,-3%,城中,500%,4%,同里,61%,11%,震泽,20%,8%,太湖新城,-7%,-1%,桃源,-89%,-31%,七都,9%,10%,吴江各板块量价同比变化,PART,3,吴江住宅市场,/,区域量价,市场,城南、太湖新城两城镇板块市场活跃，成交量较高；乡镇板块除盛泽外，整体成交量相对较低；城中、同里板块在售项目较少，受部分高价项目影响，均价较高；汾湖依托环沪区位，均价涨幅明显。,14512,15454,15966,16672,19842,18063,14208,15264,14683,16304,14644,17190,PART,3,吴江住宅市场,/,产品成交结构,作为苏州刚需置业释放地，吴江近两年套均面积有所缩小；从成交结构来看，虽,90-120,仍为市场成交主力，但,2018,年,120,以下占比有所降低，,120-160,占比同比上涨,5%,，未来改善需求将逐渐显现。,去化周期,=,当前存量,/,近半年的月均流速,PART,3,吴江住宅市场,/,存量市场,2018,年上半年多盘集中供应，库存被拉至高位水平，随大量高性价比项目跑量，去化周期持续走低，截止,12,月底，去化周期,9.9,个月，库存约,269,万，待未来高价地陆续入市，去化周期将有所增加。,去化周期,=,当前存量,/,近半年的月均流速,各板块库存占比情况,各区域库存去化周期情况（月）,PART,3,吴江住宅市场,/,区域存量市场,库存主要集中在盛泽、城南、太湖新城及汾湖等地区，近半年城南、太湖新城、城中及运东开发区流速相对较快，去化周期较短，受上海客户限购及网签滞后影响，汾湖板块去化周期有所延长。,2018,年吴江企业销售金额排名,TOP10,排名,企业名称,成交面积,（万）,成交套数,成交均价,成交金额,（亿元）,2017,年,成交金额（亿元）,同比,2017,年销量金额排名,排名变化,1,绿地,52.79,4172,16962,89.54,91.72,-2%,1,2,华润,31.65,2774,15271,48.34,6.16,685%,18,16,3,碧桂园,28.66,2412,14463,41.45,29.91,39%,2,1,4,红星美凯龙,14.21,1423,18445,26.22,29.81,-12%,3,1,5,鑫控,7.14,478,21859,15.61,2.42,545%,30,25,6,新城,11.43,1134,13462,15.38,26.76,-43%,4,2,7,融创,9.01,717,16995,15.3,12.85,19%,9,2,8,招商,8.63,875,16800,14.5,16.02,-9%,7,1,9,新湖中宝,7.96,607,16942,13.49,6.34,113%,17,8,10,中南,6.78,533,19685,13.35,13.03,2%,9,1,2018,年,TOP10,房企销售,金额,293,亿,占据市场份额,60%,PART,3,吴江住宅市场,/,企业集中度,绿地领跑销售金额榜，碧桂园、红星、新城等排名略有下降，华润、鑫控销售额提升较快，前十房企市场集中度较高；,2018,年销售金额榜前十门槛为,13.35,亿元（,2017,年,11.56,亿元），同比上年略有上升。,2018,年吴江单盘项目销售金额,TOP10,项目名称,区域,板块,成交金额（亿元）,成交面积（万）,月均流速（万,/,月）,成交套数,套均面积（,/,套）,成交均价,融创枫丹壹号,吴江区,吴江太湖新城板块,26.10,13.25,1.1,1044,127,19699,绿地旭辉吴门府,吴江区,城南板块,24.00,11.90,1.0,824,144,20166,三千邑,吴江区,运东开发区板块,23.98,14.30,1.2,1478,97,16771,苏州湾天铂,吴江区,吴江太湖新城板块,23.12,12.23,1.0,974,126,18901,华润凯旋门,吴江区,吴江太湖新城板块,22.80,14.27,1.2,1102,129,15981,绿地江南华府,吴江区,城南板块,19.37,13.48,1.1,1042,129,14374,北极星尚雅苑,吴江区,吴江太湖新城板块,17.40,8.70,0.7,724,120,20001,华润悦府,吴江区,城南板块,16.53,10.61,0.9,1012,105,15574,吴越锦源,吴江区,城中板块,15.61,7.14,0.6,478,149,21859,绿地太湖东岸花园,吴江区,吴江太湖新城板块,13.96,6.74,0.6,443,152,20703,PART,3,吴江住宅市场,/,单盘项目排名情况,吴江前十名项目主要集中在太湖新城板块与城南板块,，均价大多属于吴江中高位水平，偏向首改及再改型,产品,；全年,单盘极值销售金额为,26.10,亿,元，品牌房企号召力强。,土地端：,2018,年土地供应量有所降低但依旧充足，受整体市场,影响，尽管房企拿地趋于谨慎，,溢价率逐渐降低，但吴江市场仍受看好，全年无流拍。,住宅市场量价：,2018,年供需旺盛,，高性价比项目跑量迅速；,太湖新城、城南两城镇板块市场活跃，乡镇板块中盛泽成交相对旺盛,。,住宅产品结构：,90-120,面积段虽仍为市场成交主力，但占比较,2017,年有所下跌，,120-160,占比同比上涨,5%,，未来市场改善需求将逐渐显露。,存量市场：,2018,年下半年随高性价项目跑量,（本年库存已基本出,清），去化周期降至,9.9,个月，待高价地入市，未来去化周期,有所增加,。,企业层面：销售金额前十企业占市场份额六成，以绿地领跑，华润、鑫控销售额同比增幅明显，,2018,年销售金额门槛较,2017,年略有上升。,单盘项目层面：销售金额前十企业多,位于,太湖新城及城南,板块,，套均,面积以,120-144,面积段为主，,整体,以,首改及改善型,项目居多。,住宅市场,PART,3,吴江住宅市场,/,小结,土地,政府将继续增加土地供应,，但,供应总量未来将有所,下降,，核心区域控制土地出让量，乡镇土地市场进入平淡期；整体市场将趋于理性。,供应,受政策及市场降温影响，高价地项目入市将受到一定压力，,2019,年供应将,有所,放缓。,成交,城镇板块需求依然活跃，乡镇部分板块将逐渐降温，随低价项目出清，,2019,年吴江全年商品住宅市场成交量将有所下降。,价格,2019,年,，随高性价比项目出清、高价地逐渐入市，区域,价格将有所上涨。,政策,目前政策严厉，市场已调控到位，政策加码概率低，未来或将适度松绑，但整体仍,以“稳”为主,。,PART,3,吴江趋势预判,/,市场预判,张家港,市场情况及趋势研判,4,注：不含经济适用房用地,注：不含经济适用房用地,PART,4,张家港土地市场,张家港,2018,年推出,202,万经营性用地，,已成交,137,万,（一宗乡镇土地流拍，多宗年底供应土地暂未成交）,，土地市场需求仍较高，但较,2017,年已有所降低（,2018,下半年起房企拿地逐渐谨慎）。,地块编号,位置,面积,用途,出让,容积率,楼板价,成交总价,溢价率,(%),开发商,（）,年限,（元,/,）,（万元）,2017-B10-A,锦丰镇清源路东侧,94158,纯住宅,;,70,1.6,6244,58793,31.1,石榴,2017-B10-B,锦丰镇书院路北侧,92922,纯住宅,;,70,1.6,6070,56405,27.45,石榴,张地,2013-B27,号,经开区金港大道东侧,40635,商住,;,40,，,70,1.5,7073,28745,1.05,盛煌,张地,2013-B28-A,号,经开区南湖路西侧,73317,纯住宅,;,70,1.05,8316,60977,14.15,盛煌,2012-A23-A-1,市区东二环路东侧,68269,纯住宅,;,70,1.5,11322,77298,33.04,祥生,2012-A23-A-2,市区南苑路北侧,125743,商住,;,40,，,70,1.8,10853,136478,30.5,建发,2013-B85-B,保税区祥云路北侧,47368,纯住宅,;,70,1.2,6108,28935,22.16,明湖,201