房地产开发项目经济效益评价.ppt

,Click to Edit Master Title Style,Click to edit master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,房地产开发项目经济效益评价,本章能力要求,（,1,）理解和掌握房地产开发项目有关成本费用估算的项目及其依据；,（,2,）理解和掌握房地产开发项目有关收入和税金估算的项目及其依据；,（,3,）能够理解房地产开发项目财务辅助报表及基本报表中数据之间的关系，并能够按照相应格式填入数据；,（,4,）熟悉房地产开发项目财务评价指标体系；,（,5,）能够读懂比较简单的房地产项目财务评价报告，并能够按照已有类似格式进行类似项目的财务分析；,本章重点,（,1,）房地产开发项目有关成本费用估算,（,2,）房地产开发项目有关收入和税金估算,（,3,）进行房地产开发项目的财务分析,本章难点,房地产开发项目的成本费用估算、收入估算以及财务分析,5.1,房地产开发项目财务评价的基础数据估算,5.1.1,房地产开发项目投资与成本费用估算,1,、房地产开发项目投资与成本费用的构成,一般性的房地产开发项目而言，其投资及成本费用由以下几个部分组成：土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建安工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费、销售费用、财务费用、其他费用、开发期间税费以及不可预见费等。,2,、房地产开发项目投资与成本费用估算依据与要求,房地产开发项目总投资,土地费用,前期工程费用,基础设施建设费用,建筑安装工程费用,公共配套设施建设费用,开发间接费用,开发费用,开发期税费,其他费用,不可预见费用等,开发建设投资,经营资金,固定资产及其他资产,开,发,产,品,成,本,开发经,营成本,5.1,房地产开发项目财务评价的基础数据估算,5.1.1,房地产开发项目投资与成本费用估算,3,、房地产开发项目投资与成本费用估算,序 号,工程或费用名称,工程量,估算造价,计算依据或标准,单 位,数 量,单 价,金 额,一、,土地费用,1,、,土地出让金,2,、,土地征用拆迁费,3,、,土地转让费,4,、,土地投资折价,二、,前期工程费用,1,、,水文、地质勘测费,设计概算的,0.5%,左右,2,、,市场调研及可行性研究费,总投资的,1%,至,3%,3,、,规划设计费,建安工程费的,3%,左右,4,、,“三通一平”费,序 号,工程或费用名称,工程量,估算造价,计算依据或标准,三、,基础设施建设费,四、,建筑安装工程费,五、,公共设施配套建设费,六、,开发间接费用,七、,管理费用,2.5%*,直接投资（前五项之和）,八、,销售费用,销售收入的,4%,至,6%,九、,财务费用,十、,开发期间税费,十一、,其他费用,十二、,不可预见费,前十项之和的,3%,至,7%,总 计,续 前,5.1,房地产开发项目财务评价的基础数据估算,5.1.2,房地产开发项目收入估算,5.1,房地产开发项目财务评价的基础数据估算,1,、房地产开发项目收入估算,房地产项目的收入主要包括房地产产品的,销售收入,+,租金收入,+,土地转让收入,(,以上统称租售收入,)+,配套设施销售收入,+,自营收入。,（,1,）租售收入,租售收入,等于可供租售的房地产数量乘以单位租售价格。租售收入的大小受到房地产项目租售方案的影响很大。房地产项目租售方案包括拟租售的房地产类型、时间和相应的数量、租售价格、租售收入及收款方式等。,其中，,销售收入销售房屋面积,房屋销售单价（含土地、商品房和配套设施）,出租收入出租房屋建筑面积,房屋租金单价（含土地和商品房）,开发出售型：,销售净收入销售收入项目总开发成本租售税金,开发出租型：,出租净收入出租收入运营成本经营税金项目总开发成本,开发自营型：,经营净收入商业经营收入商业经营成本和利润项目总开发成本,提示：总开发价值项目总销售收入销售税费；,销售净收入总开发价值项目总开发成本。,5.1.2,房地产开发项目收入估算,5.1,房地产开发项目财务评价的基础数据估算,1,、房地产开发项目收入估算,（,2,）自营收入,自营收入,是指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。在进行自营收入估算时，应充分考虑目前已有的商业和服务业设施对房地产项目建成后产生的影响，以及未来商业、服务业市场可能发生的变化对房地产项目的影响。,自营收入营业额营业成本自营中的商业经营风险回报,（,3,）配套设施销售收入,5.1.2,房地产开发项目收入估算,5.1,房地产开发项目财务评价的基础数据估算,1,、房地产开发项目收入估算,一些所有权属于开发公司的配套设施（如合同中规定属于开发商的停车位、会所等），开发商可以通过出售的方式获得相应的销售收入。,5.1.2,房地产开发项目收入估算,5.1,房地产开发项目财务评价的基础数据估算,2,、房地产开发项目租售收税金估算,（,1,）营业税及其附加,房地产转让过程涉及到的营业税、城市建设维护费和教育费及附加合称为营业税及其附加。（,“,两税一费,”,）,营业税（,5,）,城市建设维税,教育费及附加（,2,、,3,两项为营业税的,10%,）,（,2,）城镇土地使用税,（,3,）房产税,5.1.2,房地产开发项目收入估算,5.1,房地产开发项目财务评价的基础数据估算,2,、房地产开发项目租售收税金估算,（,4,）土地增值税,土地增值税,是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。,土地增值额,为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。增值额与扣除项目金额的比率越大，适用的税率越高，税款越多。,5.1.2,房地产开发项目收入估算,5.1,房地产开发项目财务评价的基础数据估算,（,4,）土地增值税,表,5,2,土地增值税税率及速算扣除率表,增值额超过扣除项目金额比例,税率,速算扣除率,土地增值额,50%,30%,0,50%,土地增值额,100%,40%,5%,100%,土地增值额,200%,50%,15%,土地增值额,200%,60%,35%,土地增值税的计算,扣除项目,A.,取得土地使用权所支付的金额；,B.,开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本；,C.,开发土地和新建房及配套设施的费用；,D.,旧房及建筑物的评估价格。评估价格须经当地税务机关确认。,E.,与转让房地产有关的税金（营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加）,F.,对从事房地产开发的纳税人可按本条,A,、,B,项规定计算的金额之和，加计的扣除。,速算法,A.,增值额未超过扣除项目金额的，,土地增值税税额增值额,B.,增值额超过扣除项目金额，未超过的，,土地增值税税额增值额,扣除项目金额,C.,增值额超过扣除项目金额，未超过的,土地增值税税额增值额,扣除项目金额,D.,增值额超过扣除项目金额的，,土地增值税税额增值额,扣除项目金额,35,公式中的，为速算扣除系数。,【,例,】,某单位出售房地产收入为,300,万元，扣除项目金额为,150,万元，试求应缴纳的土地增值税额。,（,4,）应纳税额,15,0,50%,30%,（,150,150,50%,）,40%,52.5,万元,【,解,】,方法一：,（,1,）土地增值额,30,0,150,150,万元,（,2,）增值额与扣除项目之比为：,150,万元,/150,万元,=100%,（,3,）税率分别为,30%,和,40%,应纳土地增值税,15,0,40%,150,5%,52.5,万元,方法二：速算法,提示：从,2006,年,1,月,1,日起，建筑面积超过,140,平米的商品房，,按照,0.5,的预征率征收。,序 号,项 目,计 算 基 础,1,转让房地产总收入,详见销售收入表,2,2,1,2,2,2,3,2,4,2,5,扣除项目金额,取得土地使用权所支付的金额,开发成本,开发费用,与转让房地产有关的税金,财政部规定的其他扣除项目,2.1+2.2+2.3+2.4+2.5,地价款与相关手续费,土地征用及拆迁费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等,管理费用、销售费用、财务费用（详见书中阐述）,营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税,（土地使用权金额,+,开发成本）,20%,3,增值额,(1)-(2),4,增值率,(3),(2),5,适用增值税率,增值额,50%,以下部分：,30%,增值额超过,50%,至,100%,部分：,40%,增值额超过,100%,至,200%,部分：,50%,增值额超过,200%,部分：,60%,6,增值税,应纳税额,=,土地增值额,适用税率,表,5-3,土地增值税计算表,5.1.2,房地产开发项目收入估算,5.1,房地产开发项目财务评价的基础数据估算,例,5,1,某房地产开发项目销售收入,30000,万元；投资成本,15000,万元，其中：土地费用,3000,万元，开发成本,10000,万元，开发费用（销售费用、管理费用与财务费用合计）为,2000,万元；营业税金及附加,1600,万元。试计算该项目的土地增值税。,方法一：,方法二：,土地增值税,=1920050%30%+,（,10800-1920050%,）,40%=2880+480=3360,万元。,土地增值税,=,增值额,税率,-,扣除项目金额,速算扣除率,=1080040%-192005%=3360,万元。,5.1.2,房地产开发项目收入估算,5.1,房地产开发项目财务评价的基础数据估算,（,5,）企业所得税,企业所得税,是国家对企业生产经营所得和其他所得征收的一种税。企业所得税以应纳税所得额为计税依据。纳税人每个纳税年度的收入总额减去扣除项目金额以后的余额，为应纳税所得额。,所得税税额,=,应纳税所得额,33%,应纳税所得额,=,收入总额,-,准予扣除项目金额,5.2,房地产开发项目财务报表的编制,5.2.1,辅助性报表的编制,房地产开发项目的财务评价报表分为,基本报表,和,辅助报表,两大类，其中，基本报表共有,6,张，而辅助报表共有,15,张（具体到每个项目时，报表数量可能会有些变化）。,辅助报表,是用来为基本报表提供基础数据的，主要又可分为成本费用估算表、投资计划与资金筹措表、银行贷款还本付息表、销（出）售收入估算表、出租收入估算表、折旧摊销表、营业成本表等。,5.2,房地产开发项目财务报表的编制,5.2.1,辅助性报表的编制,1,、成本费用估算表,表,5,4,土地费用估算表 单位：万元,序 号,项 目,金 额,估算说明,1,土地出让金,2,征地费,3,拆迁安置补偿费,4,土地转让费,5,土地租用费,6,土地投资折价,合 计,5.2,房地产开发项目财务报表的编制,5.2.1,辅助性报表的编制,1,、成本费用估算表,表,5,5,前期工程费估算表 单位：万元,序 号,项 目,金 额,估算说明,1,规划、设计、科研费,2,水文、地质勘察费,3,道路费,4,供水费,5,供电费,6,土地平整费,合 计,5.2,房地产开发项目财务报表的编制,5.2.1,辅助性报表的编制,1,、成本费用估算表,表,5,6,基础设施建设费估算表 单位：万元,序 号,项 目,建设费用,接口费用,合 计,1,供电工程,2,供水工程,3,供气工程,4,排污工程,5,小区道路工程,6,路灯工程,7,小区绿化工程,8,环卫设施,合 计,5.2,房地产开发项目财务报表的编制,5.2.1,辅助性报表的编制,1,、成本费用估算表,表,5,7,建筑安装工程费估算表 单位：万元,项目,建筑面积,建安工程费,装饰工程费,金额合计,单项工程,1,单项工程,2,合 计,5.2,房地产开发项目财务报表的编制,5.2.1,辅助性报表的编制,1,、成本费用估算表,表,5,8,公共配套设施建设费估算表 单位：万元,序 号,项 目,金 额,估算说明,1,居委会,2,派出所,3,托儿所,4,幼儿园,5,公共厕所,6,停车场,合 计,5.2,房地产开发项目财务报表的编制,5.2.1,辅助性报表的编制,1,、成本费用估算表,表,5,9,开发期税费估算表 单位：万元,序 号,项 目,金 额,估算说明,1,土地使用税,2,市政支管线分摊费,3,供电贴费,4,用电权费,5,分散建设市政公用设施费,6,绿化建设费,7,电话初装费,合 计,表,5,10,其他费用估算表 单位：万元,序 号,项 目,金 额,估算说明,1,临时用地,2,临建图,3,施工图预算或标底编制费,4,工程合同预算或标底审查费,5,招标管理费,6,总承包管理费,7,合同公证费,8,施工执照费,9,工程质量监督费,10,工程监理费,11,竣工图编制费,12,工程保险费,合 计,表,5,11,开发项目总投资估算表 单位,:,万元,序 号,项 目,计费标准与依据,总 价,单 价,1,开发建设投资,1.1,土地费用,1.2,前期工程费,1.3,基础设施建设费,1.4,建筑安装工程费,1.5,公共配套设施建设费,1.6,开发间接费,1.7,管理费用,1.8,财务费用,1.9,销售费用,1.10,开发期税费,1.11,其他费用,1.12,不可预见费,2,经营资金,3,项目总投资,3.1,开发产品成本,3.2,固定资产投资,经营资金,注,:,项目建成时运营时，固定资产将形成固定资产、无形资产与递延资产。,5.2,房地产开发项目财务报表的编制,5.2.1,辅助性报表的编制,2,、投资计划与资金筹措表,（,1,）投资使用计划的编制,表,5,12,投资计划与资金筹措表 单位：万元,序 号,项 目,合 计,1,2,3,n,1,项目总投资,1.1,开发建设投资,1.2,经营资金,2,资金筹措,2.1,自有资金（资本金）,2.2,借贷资金,2.3,预售收入,2.4,预租收入,2.5,其他收入,5.2,房地产开发项目财务报表的编制,5.2.1,辅助性报表的编制,2,、投资计划与资金筹措表,（,2,）资金筹措来源,通过有效的资金筹措计划来解决项目投资计划中资金的需求问题，是房地产项目投资分析的一个重点。一般来讲，房地产项目资金筹措的来源主要有三个，一是自有资金（资本金）的筹措；二是项目预租收入（可作为滚动开发投入）；三是金融机构的借贷资金。,序 号,项 目,合计,1,2,3,N,1,项目总投资,1,1,1,2,开发建设投资,经营资金,2,资金筹措,2,1,2,2,2,3,2,4,2,5,资本金,借贷资金,预售收入,预租收入,其他收入,表,5-13,投资计划与资金筹措表 单位：万元,5.2,房地产开发项目财务报表的编制,5.2.1,辅助性报表的编制,3,、借款还本付息表,（,1,）借款还本付息表的格式,（,2,）编制借款还本付息表应注意的问题,关于利息的计算,还本付息表中有关数据的来源,本年借款,”,数据来自投资计划和资金筹措表；,“,本年应计利息,”,按式（,5,1,）计算得到；,“,偿还本息资金来源,”,包括租售收入、短期借款等等；,“,年还本付息,”,数额根据还款方式而定，当然，其数额不能超过,“,偿还本息资金来源,”,中的数额。,表,5,13,借款还本付息表 单位：万元,序号,项 目,合 计,1,2,3,n,1,借款及还本付息,1.1,年初贷款余额,1.2,本年贷款,1.3,本年应计利息,1.4,本年偿还本息,1.5,年末贷款余额,2,偿还本息资金来源,2.1,销售及出租收入,2.2,短期贷款,贷款利率（,%,）,还款方式,等额还本付息还是等额还本、利息照付,借款偿还期,5.2,房地产开发项目财务报表的编制,5.2.1,辅助性报表的编制,5.2,房地产开发项目财务报表的编制,5.2.1,辅助性报表的编制,3,、借款还本付息表,（,3,）借款还本付息表的作用,借款还本付息表,是分析项目债务清偿能力的重要依据，其中之一就是可以通过借款还本息表计算项目的借款偿还期。,4,、租售收入估算表,5.2,房地产开发项目财务报表的编制,5.2.1,辅助性报表的编制,（,1,）租售收入估算表的格式,（,2,）租售收入估算表的编制,表,5,14,租售收入与经营税金及附加估算表 单位：万元,序号,项 目,合 计,1,2,3,n,1,租售收入,1.1,可销售（出租）面积,1.2,单位售价（租金）,1.3,销售（出租）比例,2,经营税金及附加,2.1,营业税,2.2,城市建设维护税,2.3,教育费附加,3,营业税及附加（,5.5%,）,4,税后销售（出租）总收入,5.2,房地产开发项目财务报表的编制,5.2.1,辅助性报表的编制,5.2,房地产开发项目财务报表的编制,5.2.2,基本报表的编制,1,、现金流量表,现金流量表,反映房地产项目在整个开发经营期间的现金流出和现金流入情况，是财务分析中计算项目的净现值、内部收益率、投资回收期等指标的依据。,（,1,）全部投资现金流量表,全部投资现金流量表,不考虑投资资金的来源，以全部投资作为计算的基础，其目的是考察整个项目投资的盈利能力，为各个可能的投资方案,(,不论其资金来源及利息多少,),进行比较，建立共同的基础。,全部投资现金流量表的格式如表,5,17,所示。,表,5,17,全部投资现金流量表 单位：万元,序 号,项 目,合 计,1,2,3,n,1,现金流入,1.1,销售收入,1.2,出租收入,1.3,自营收入,1.4,净转售收入,1.5,其它收入,1.6,回收固定资产余值,1.7,回收经营资金,2,现金流出,2.1,开发建设投资,2.2,经营资金,2.3,运营费用,2.4,修理费用,2.5,经营税金及附加,2.6,土地增值税,2.7,所得税,3,净现金流量,4,累计净现金流量,（,2,）资本金现金流量表,5.2,房地产开发项目财务报表的编制,5.2.2,基本报表的编制,该表从投资者的角度，以投资者的出资额作为计算依据，把借款本金偿还和利息支付看作是现金流出，考察项目的现金流入流出情况，从而反映资本金的盈利能力。（表,5-18,）,（,3,）投资各方现金流量表,该表以投资各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，从而反映投资者各方投入资本的盈利能力。,表,5,18,资本金投资现金流量表 单位：万元,序 号,项 目,合 计,1,2,3,n,1,现金流入,1.1,销售收入,1.2,出租收入,1.3,自营收入,1.4,净转售收入,1.5,其它收入,1.6,回收固定资产余值,1.7,回收经营资金,2,现金流出,2.1,资本金,2.2,经营资金,2.3,运营费用,2.4,修理费用,2.5,经营税金及附加,2.6,土地增值税,2.7,所得税,2.8,借款本金偿还,2.9,借款利息支付,3,净现金流量,4,累计净现金流量,5.2,房地产开发项目财务报表的编制,5.2.2,基本报表的编制,2,、损益表,损益表,是反映房地产投资项目开发经营期内各年的利润总额、所得税及各年税后利润的分配等情况的财务报表。通过该表提供的数据，可以计算得出项目的投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等静态分析指标。其表格形式如表,5,18,所示。,表,5,18,损益表 单位：万元,序 号,项 目,合 计,1,2,3,4,1,经营收入,1.1,销售收入,1.2,出租收入,1.3,自营收入,2,经营成本,2.1,商品房经营成本,2.2,出租房经营成本,3,运营费用,4,修理费用,5,经营税金及附加,6,土地增值税,7,利润总额,8,所得税,9,税后利润,9.1,盈余公积金,9.2,应付利润,9.3,未分配利润,5.2,房地产开发项目财务报表的编制,5.2.2,基本报表的编制,3,、资金来源与运用表,资金来源与运用表,主要房地产项目各期的资金盈余或短期情况，即反映项目资金的平衡情况。显然，在当年资金来源多于资金运用的数额时，即为盈余；在当年资金来源少于资金运用的数额时，即为短缺。从资金的使用效率和项目的财务安全角度看，每期或总量上资金数量过分的盈余或发生短缺都会对项目的经营业绩产生影响。资金来源与运用表的形式如表,5,19,所示。,表,5,19,资金来源与运用表 单位：万元,序 号,项 目,合 计,1,2,3,4,1,资金来源,1.1,销售收入,1.2,出租收入,1.3,自营收入,1.4,资本金,1.5,长期借款,1.6,短期借款,1.7,回收固定资产余值,1.8,回收经营资金,1.9,净转售收入,2,资金运用,2.1,开发建设投资,2.2,经营资金,2.3,运营费用,2.4,修理费用,2.5,经营税金及附加,2.6,土地增值税,2.7,所得税,2.8,应付利润,2.9,借款本金偿还,2.10,借款利息支付,3,盈余资金（,1,）,-,（,2,）,4,累计盈余资金,5.2,房地产开发项目财务报表的编制,5.2.2,基本报表的编制,4,、资产负债表,资产负债表,反映的是房地产项目在各计算期内的资产、负债和所有者权益变化与对应关系。,在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。但当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反应企业财务状况和清偿能力指标。,5,、报表之间的关系与编制要求,土地费用估算表,前期工程费估算表,基础设施建设费估算表,建筑安装工程费估算表,公共配套设施建设费估算表,开发期税费,其他费用,开发建设,投资估算表,经营成本,估算表,项目总投,资估算表,借款还本付息表,现金流量表,资金来源与运用表,损益表,资产负债表,盈利能力,资金平衡能力,清偿能力,投资计划与资金筹措表,销售收入与经营税金及附加估算表,出租收入与经营税金及附加估算表,自营收入与经营税金及附加估算表,成本数据,收入数据,基本,报表,财务,评价,财务报表关系图,5.3,房地产开发项目财务效果评价,5.3.1,房地产开发项目财务指标体系,评价内容,财务分析指标,备 注,盈利能力,静态指标,动态指标,其中静态指标中的传统指标一般只适用于置业投资分析，静态指标中的现代指标和动态指标一般情况下既适合于置业投资分析也适合于开发投资分析。,清偿能力分析指标一般用在开发投资分析中。,传统指标,现代指标,收益乘数,静态投资回收期,内部收益率,全面资本化率,净现金流量,净现值,股本化率,投资利润率,动态投资回收期,现金回报率,投资利税率,净现值率,经纪人收益率,资本金利润率,清偿能力,借款偿还期,资金时间价值的概念,资金的时间价值是投资分析中的一个重要概念和理论依据。资金的时间价值受多种因素的影响，即使在不考虑风险和通货膨胀因素的情况下，资金在不同时间点的价值也是不同的。,资金时间价值在房地产投资分析中的应用,依据是否考虑资金的时间价值问题，我们把房地产投资分析的方法分为两种，,一种是静态分析方法，一种动态分析方法。,静态分析方法就是在计算房地产投资的经济效果时，不考虑资金的时间价值，只是将各期发生的支出和收入进行直接的简单加减乘除运算，以获得需要的静态经济指标。,而动态分析方法就考虑了不同时点上发生的资金的时间价值，在计算项目的投资经济效果时，将不同时点上发生的资金折算成同一时点上的价值，从而不仅可以更加客观真实的反映项目的投资经济效果，并且使不同的投资方案和不同项目的经济效果具有了可比性。,复利终值与现值的计算及其应用,利率与计息方式,1.,利率,单位时间内增加的利息与原金额之比，用百分比表示，称为利率。计算公式为：,利率,=,（单位时间内增加的利息,原金额）,100%,2.,单利计算与复利计算,（,1,）单利计息,单利计息是指对本金计利息，每一计息周期末的利息不再计利息。其计算公式是：,复利终值与现值的计算及其应用,利率与计息方式,例,存入银行,10000,元，定期三年，年利率为,3.27%,，三年后本利为：,（,2,）复利计息,复利法是把每一计息期的本利和都作为下一计息周期的本金，因此不仅对本金计息，对利息也计息，也称,“,利滚利,”,法。,复利终值与现值的计算及其应用,利率与计息方式,例,在上例中，如果是复利计息，则三年后的本利为,：,3.,实际利率与名义利率,实际利率和名义利率的关系：,复利终值与现值的计算及其应用,利率与计息方式,例,一笔资金为,1000,元，年利率为,10%,，试计算计息周期为一年、半年、三个月、一个月的年末本利和实际利率。,（,1,）当计息周期为一年时，名义利率和实际利率是相等的；计息周期短于一年时，实际利率大于名义利率；,（,2,）计息期越短，计息次数越多，实际利率越高；,（,3,）名义利率无法完全反映资金的时间价值，实际利率才真实反映资金的时间价值。,实际利率和名义利率的关系：,复利终值与现值的计算及其应用,复利终值计算及其应用,1.,复利终值的计算,复利终值（）也称将来值、未来值。指发生在某一时间序列终点的资金值（收益或费用），或者把某一时间序列其他各时刻资金折算到终点的资金值。,例,一笔本金为,10000,元，按复利年利率为,10%,，则,1,年后该笔本金的终值为：,或,复利终值与现值的计算及其应用,复利终值计算及其应用,考虑到名义利率和实际利率之间的关系时，我们可以得到修正后的复利终值计算公式：,复利终值与现值的计算及其应用,复利终值计算及其应用,例,某人在银行存入,10000,元钱，存期,3,年，年利率为,5%,，按季计息复利，计算第,3,年后的终值。,2.,复利终值计算的应用,复利终值与现值的计算及其应用,复利终值计算及其应用,例,对过去几年里同类房地产的出售价格进行调查，结果显示，房地产的价值平均每年递增,3%,，如果这种趋势持续下去，那么，一幢今天价值,750000,元的房产,10,年后将卖多少钱？,复利终值与现值的计算及其应用,复利现值计算及其应用,1.,复利现值的计算,发生在某一时间序列起点（零点）的资金值（收益或费用），或者把某一时间序列其他各时刻资金用折现办法折算到起点的资金值，称作现值，记作,复利终值与现值的计算及其应用,复利现值计算及其应用,2.,复利现值计算的应用,例,有一幢房产预计,5,年后其市场价值为,60,万元，如果你希望得到,10%,的回报，现在你愿意出多少价格购买？,复利终值与现值的计算及其应用,复利现值计算及其应用,2.,复利现值计算的应用,例,如果一项房地产投资贴现率为,10%,，前,5,年租金收入每年均为,6000,元（在每年年初得到租金，不计其他税费），而且，在第,5,年末可以价格,15,万元净价售出，那么投资者现在愿意出多少价格购买呢？,复利终值与现值的计算及其应用,复利现值计算及其应用,2.,复利现值计算的应用,例,某房地产开发公司在销售房屋时，采用一次性付款和分期付款两种方式，客户采用分期付款时，可以分三次付清，每隔一年支付一次（都在年初支付），其中，第一次支付房款的,30%,，第二次支付房款的,50%,，第三次支付剩余房款部分。问：开发商为了促进销售，当客户采用一次性付款时，可以给与几折优惠？假设年利率为,10%,。,年金的终值和现值计算及其应用,年金的概念,年金是指一定时期内，以相同的时间间隔连续发生的等额收付款项，如租金、折旧、等额支付的月供款等等。年金的种类大致可以有三类：一类是后付年金，指的是每笔收付款项发生在每期的期末；一类是先付年金，即每笔收付款项发生在每期的期初；第三类是递延年金，即第一次年金发生的时间距离,“,现在,”,还有较大距离。,年金的终值和现值计算及其应用,后付年金的计算及其应用,1.,后付年金的终值计算及其应用,年金的终值和现值计算及其应用,后付年金的计算及其应用,1.,后付年金的终值计算及其应用,年金的终值和现值计算及其应用,后付年金的计算及其应用,1.,后付年金的终值计算及其应用,例,每年年末存入,10000,元，年利率为,8%,，求第,5,年末的本利和。,年金的终值和现值计算及其应用,后付年金的计算及其应用,1.,后付年金的终值计算及其应用,例,需在,5,年后一次偿还银行贷款本息共,100,万元，年利率为,10%,，求从现在起的每年年末等额存储多少资金以偿还该项贷款？,2.,后付年金的现值计算及其应用,年金的终值和现值计算及其应用,后付年金的计算及其应用,后付年金现值即一定时期内每期期末等额的系列支付款项的现值之和。,2.,后付年金的现值计算及其应用,年金的终值和现值计算及其应用,后付年金的计算及其应用,即,年金的终值和现值计算及其应用,后付年金的计算及其应用,某项目通过银行贷款进行投资，还贷期为,10,年，年利率为,8%,，建成后每年获得利润,120,万元，如年利润全部用来还贷，问：贷款额度应控制在多少才能在,10,年内还清贷款？,例,年金的终值和现值计算及其应用,后付年金的计算及其应用,例,现在投资,1000,万元，预计年收益率为,15%,，,8,年内收回全部投资，每年应等额地回收多少资金？,某家庭预计在今后,10,年内的月收入为,16000,元，如果其中的,30%,可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为,12%,，问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额是多少？,（,1,）已：知该家庭每月可用于支付抵押贷款的月还款额,A=16000*30%=4800(,元,),月贷款利率,i=12%/12=1%,计息周期数,n=10*12=120,个月,（,2,）则该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额,某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为,25,万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的,30%,，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为,10,年，按月等额偿还，年贷款利率为,15%,，问月还款额为多少？如果该家庭,25%,的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，问该家庭月收入多少，才能购买上述住宅？,（,1,）已知：抵押贷款额,P=25*70%=17.5,（万元）,月贷款利率,i=15%/12=1.25%,计息周期数,n=10*12=120,个月,（,2,）则月还款额：,（,3,）该家庭预购买上述住宅，其月收入须为,2823.4/0.25=11293.4(,元,),作业,1.,某家庭预购买一套面积为,80m,2,的经济适用房，单价为,3500,元,/m,2,首付款为房价的,25%,，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为,4.2%,和,6.6%,，期限均为,15,年，公积金贷款的最高限额为,10,万元。问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少？,2.,某家庭以,4000,元,/m,2,的价格，购买了一套建筑面积为,120 m,2,的住宅，银行为其提供了,15,年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为,6%,，抵押贷款价值比率为,70%,。如果该家庭在按月等额还款,5,年后，于第,6,年初一次提前偿还了贷款本金,8,万元，问从第,6,年开始的抵押贷款月还款额是多少？,房地产盈利能力分析,一、净现值（,NPV,）,1,、含义与计算公式,所谓净现值（,NPV,），就是未来预期收益的现在价值，将投资期限内不同时间发生的净现金流量，以一定的折现率折现到投资期初，并将各期的净现金流量现值相加求和。其表达式为：,式中：,NPV,：净现值；,CI,：第,n,年的现金流入量；,CO,：第,n,年的现金流出量；,i,：行业或部门基准收益率或设定的目标收益率；,t,：项目计算期。,净现值可以通过财务现金流量表计算求得。,2007,年，某投资者计划用三年时间，以,800,万元的价格按照分期付款的方式购买一写字楼。已知前二年的付款比例分别为,30%,、,50%,，余下在第三年付清，并在该年年末装修完毕，第四年年初即出租，毛租金为,100,万元，经营成本为,25,万元，并假设今后几年毛租金和年经营成本均保持不变。出租,5,年后，该投资者把搂转售给别人，获得,1200,万元的收入，其中还支付了,100,万元的转售费用。如果装修成本为,25,万元，并假设投资和经营期间的收支均发生在年末，要求：,（,1,）编制该写字楼投资项目的现金流量表；,某项目投资现金流量表 单位：万元,年 份,项 目,2007,2008,2009,2010,2011,2012,2013,2014,1,现金流入,(CI),0,0,0,100,100,100,100,1300,1.1,毛租金收入,100,100,100,100,100,1.2,转售收入,1200,2,现金流出,(CO),-240,-400,-185,-25,-25,-25,-25,-125,2.1,购楼支出,-240,-400,-160,2.2,经营成本,-25,-25,-25,-25,-25,2.3,装修支出,-25,2.4,转售费用,-100,3,净现金流量,(CI-CO),-240,-400,-185,75,75,75,75,1175,假设基准收益率或贴现率为,12%,，求：,（,1,）计算项目净现金流量的现值之和，即净现值,NPV,的大小；,（,2,）在不考虑其他投资的情况下，判断该物业是否值得投资。,某投资者打算一次性投资,120,万元购买一幢住宅用于出租经营，共租出,7,年。租约规定每年年初支付租金，前两年租金均为,10,万元，以后每年租金在上一年租金的基础上增加,5%,，在租约期满后将住宅转售，转售净价为,150,万元，假设不计其它租赁成本，并且，投资项目的基准收益率或折现率为,12%,，求本项目投资的净现值,NPV,大小，并判断该物业是否值得投资。,净现值指标的优缺点,净现值的优点是考虑了项目寿命期内各年现金流量的时间价值，并且，在投资总额相等的情况下可以按净现值的大小对项目或方案进行优劣排序。,但它也有明显的缺点：,（,1,）不适用于投资额不相等的投资项目比较；,（,2,）折现率不易确定。折现率是计算净现值必不可少的依据。然而在一般情况下，其确定只能以来主观判断；,（,3,）虽能够反映项目在整个计算期内的绝对效果，但不能反映单位投资的效果。为了克服这一缺点，我们有了净现值率这一指标；,（,4,）即使知道了净现值大于零，我们也无法判断该项目的预期收益率真正是多少。为了克服这一缺点，我们又有了内部收益率指标。,房地产盈利能力分析,二、内部收益率（,FIRR,）,1,、含义与计算公式,在项目投资过程中，使项目现金流入现值之和等于现金流出现值之和的折现率，称为内部收益率（,IRR,）。也就是说，内部收益率是指使项目的净现值为零的折现率。内部收益率的表达式为：,财务内部收益率的经济含义是指投资项目在这样的折现率下，,到项目计算期终了时，当初的所有投资可以完全被收回。,内部收益率线性内插法,内部收益率的计算：,某投资项目各年净现金流量如表,4-4,所示，求该项目的内部收益率。,例题,表,4-4,某项目各年净现金流量 单位：万元,年 份,0,1,2,3,4,5,净现金流量,-100,20,30,30,40,50,2,、内部收益率的作用,财务内部收益率是项目折现率的临界值。在进行房地产投资项目的分析评价时，一般是在求得投资项目的内部收益率后，与同期贷款利率、同期行业基准收益率相比较，以判定项目在经济上是否可行。,FIRR,与,i,比较，反映项目的盈亏状况：,FIRR,i,，项目盈利；,FIRR=i,，项目盈亏平衡；,FIRR,i,，项目亏损。,FIRR,与,ic,比较，反映项目与行业平均收益水平相比的盈利情况：,FIRR,ic,，项目盈利超出行业平均收益水平；,FIRR=ic,，项目盈利等于行业平均收益水平；,FIRR,ic,，项目盈利低于行业平均水平。,三、动态投资回收期,房地产盈利能力分析,1,、含义与计算公式,动态投资回收期是指在基准收益率（或投资者要求的最低收益率）的条件下，项目从投资开始到以净收益补偿投资额为止所经历的时间。基本表达式为：,2,、动态投资回收期指标的作用,动态投资回收期指标一般用于房地产投资项目需要多长时间收回全部投资。在项目经济评价中，计算出的动态投资回收期可以与行业规定的平均投资回收期或投资者要求的最短投资回收期相比较，如果前者小于或等于后者，则投资项目在经济上就