房地产开发税费.doc

房地产开发经营的税费
一、 所得税
开发产品的建造费用包括：土地征用及拆迁补偿费，前期工程费，基
础设施建设费，建筑安装工程费，公共设施配套费，开发的间接费用，借款费用及其他费用等。
应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额
注：式中收入总额包括生产经营收入、财产转让收入、利息收入、租赁
收入、特许权使用费收入、股息收入以及其他收入。准予扣除项目指与纳税人取得收入有关的成本、费用、税金和损失。
成本和费用的扣除包括：
1. 销售成本
可售面积单位工程成本=成本对象总成本 /总可售面积
销售成本=已实现销售的可售面积*可售面积单位工程成本
2. 土地征用及拆迁补偿费，公共设施配套费按规定在税前进行扣除。
3. 借款费用，完工前发生，按实际费用配比计入成本对象；完工后发生，
按财务费用直接在在税前扣除。
4. 开发产品共用部位，共用设施设备维修费，可按实际发生额进行扣除，
提取的维修金不得扣除。
5. 土地闲置费因超过出入合同约定的动工开发日期而缴纳，计入成本对象
的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定进行扣除。

6. 成本对象报废或损毁损失
建造过程中，如发生单项或单位工程报废或毁损，可减去残料价值，过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或损毁，其净损失可作为财产损失，按规定直接在当期扣除。
7. 广告费和业务宣传费用可无限期结转以后，按规定标准扣除。
8. 折旧费按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧并允许在税前扣
除；未按规定转作经营性资产和临时出租的代收开发产品不得在税前扣除折旧费用。
二、 流转税
1. 营业税：
a) 房地产销售收入，以其销售收入为征税对象，税率为5%；
b) 营业收入，以其租金收入为征税对象，税率为5%；
c) 凡从事房地产中介服务的单位和个人，以其服务费收入为征收对象，
税率为5%。
2. 城市维护建设税：市区为7%；县镇为5%；纳税人所在地不在市区，县城
或镇的，税率1%。
3. 教育费附加，税率为3%。
注：营业税、城市维护建设税、教育费附加一般统称“两税一费”，由税务
部门统一征收。
三、 行为目的税：
1. 契税：其征收对象为境内土地使用权、房屋所有权的转移，并普遍适
用于内外资企业和中国公民、外籍人员。实行3%~5%的浮动税率。
2. 印花税：
a) 商品房购销合同，按合同所记金额的0.03%，由立合同人缴纳；
b) 产权转移书据式合同按合同金额的0.05%，由立合同人缴纳；
c) 建筑工程勘察设计合同按合同金额的0.05%，由立合同人缴纳；
d) 建筑工程承包合同按合同金额的0.03%，由立合同人缴纳；
e) 银行贷款合同按合同金额的0.005%，由立合同人缴纳；
f) 房地产租赁合同按合同金额的0.1%，由立合同人缴纳；
g) 土地使用证、房地产证按每件5元缴纳；
h) 对房地产开发经营企业，其营业账簿应有立账簿人贴花。
3. 耕地占用税：以当地人均占用耕地面积的不同而变化。
4. 土地增值税：土地增值额=房地产转让收入-增值税扣除项目后的余额
扣除项目：取得土地使用权所支付的金额，开发土地的成本费用，旧房子及建筑物的评估价格，与转让房地产有关的税金和财政部规定的其它扣除项目。
5. 固定资产投资方向调节税：国家预算资金、国内外贷款、借款、赠款、
各种自有资金、自筹资金和其他资金。
四、 资源、财产税
1.城镇土地使用税：按年计算分期缴纳，对房地产开发企业建造的商品房在售出前不征收城镇土地使用税；对售出前房地产开发企业已投入使用或出租出售的商品房应按规定缴纳土地使用税。
2.房产税：依照房产原值一次减除10%~30%后的余值，计算缴纳；没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。
房产税的税率，依照房产原值计算缴纳时税率为1.2%，依照房产租金缴纳时税率为12%
3.物业税：
五、 土地使用费及其他税费
1.土地使用费
2.其他税费：临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费、建设工程招投标管理费、建设工程监理招投标交易服务费、建设工程设计招投标交易服务费、建设工程勘察招标管理费
3.不可预见费